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En el recurso gubernativo interpuesto por don Pedro Alfonso Folgado, en nombre de «Promociones de Viviendas Sierra, Sociedad Limitada», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia número 3, a reincribir una vivienda en virtud de mandamiento judicial, por apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 2 de diciembre de 1985, mediante escritura pública otorgada ante el Notario, don Antonio Torres Martí, «Promociones de Viviendas Sierra, Sociedad Limitada», vendió a los esposos don José Amable Alcón Pardo y doña Amparo López Bruell una vivienda de su propiedad sita en la calle Santísimo Cristo de la Fe y de la Providencia, número 4, 1.º-1.ª, de Almacera (Valencia). En dicha escritura, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia número 3, se estableció una cláusula resolutoria expresa a favor de la vendedora al objeto de amparar el cobro del precio aplazado.

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Moncada se siguió proceso de menor cuantía con el número 66/1991, a instancia de la entidad vendedora contra los citados cónyuges, sobre resolución de contrato de compraventa de la vivienda, dictándose sentencia el día 15 de octubre de 1991, que alcalzó firmeza, y en cuyo fallo se estimaba la demanda declarando resuelto el contrato de compraventa antes dicho, en virtud de la clásula resolutoria expresa contenido en el mismo, por causa del impago del precio pactado y pendiente de pago, circunstancias, tanto del contrato como de su cláusula resolutoria expresa, que tuvieron acceso al Registro de la Propiedad de Valencia número 3. Además, en dicha cláusula se establecía que tal resolución contractual lo era con todas sus consecuencias registrales que conlleve aparejadas, a fin de inscribir la vivienda a nombre del actor, entre otros pronuncimientos que no afectan al caso.

Como consecuencia de la referida sentencia, el día 27 de julio de 1992 se libró mandamiento al señor Registrador de la Propiedad de Valencia número 3, en el que se contenía íntegra y textualmente el fallo de la sentencia, así como los demás pormenores de identificación de las partes y de la vivienda y en el que se expresa «que se proceda a la reinscripción de la mencionada vivienda a favor de "Promociones de Viviendas Sierra, Sociedad Limitada", cancelando todas las anotaciones e inscripciones posteriores a la citada venta con condición resolutoria».

II

Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad de Valencia número 3 fue calificado con la siguiente nota: «Se deniega la inscripción del precedente documento por los siguientes defectos: 1. Por constar la finca inscrita a nombre de un tercero, que no ha sido demandado ni ha prestado su consentimiento para la cancelación, y que ha adquirido su derecho del comprador, único contra quien se dirige la demanda (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). 2. Por no acompañarse testimonio de la sentencia para la reinscripción a favor de la entidad demandante, sino sólo un mandamiento que ordene aquella inscripción (artículos 3 y 257 de la Ley Hipotecaria). 3. Porque como consecuencia del defecto anterior no se indica en el documento presentado si el precio satisfecho por el demandado a la entidad demandante se entregó a esta sociedad o quedó, en su caso, a disposición de titulares de derecho posteriores, según lo dispuesto en el párrafo 6.º del artículo 175 del Reglamento Hipotecario. Teniendo el primer defecto el carácter de insubsanable no se toma anotación preventiva de suspensión. Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana y, subsidiariamente, de apelación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Valencia, 13 de noviembre de 1992.-Firmado Manuel Gomis Segarra».

III

Don Pedro Alfonso Folgado, en representación de la mercantil «Promociones de Viviendas Sierra, Sociedad Limitada», interpuso recurso gubernativo el primer defecto de la anterior calificación, y alegó: 1. Que con fecha 13 de marzo de 1992 se procedió al lanzamiento de los demandados, tras lo que la sociedad recurrente volvió a tener la posesión efectiva de la vivienda, posesión que mantiene. 2. Que la denegación de inscripción del mandamiento judicial se considera lesiva y contraria a Derecho, y ello al entender que se trata de un claro supuesto de cancelación automática del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria. Que se entiende que producida la resolución judicial del contrato de compraventa, al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, queda extinguido de pleno derecho no sólo el derecho del comprador, sino también el de todos los adquirentes posteriores que de él traigan causa. Ello resulta de los artículos 9.2.º, 23, 34, 37, 82.2.º, 107.10 de la Ley Hipotecaria y 59, 174.1, 175.6.º del Reglamento Hipotecario. Que en el momento de instar el correspondiente procedimiento declarativo del que dimana el mandamiento judicial, el titular registral sigue siendo el demandado. Que el constar la finca inscrita a nombre de un tercero por sí sólo no es óbice para practicar la cancelación de inscripción de este tercero, máxime cuando al practicar su inscripción éste lo hizo a sabiendas de que la vivienda que adquiría estaba sujeta a la condición resolutoria del artículo 1.504 del Código Civil, ya que figuraba y figura debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Que no puede pretender el señor Registrador que el efecto resolutorio contenido en la sentencia se tenga que reiterar o hacer valer meramente, a través de un nuevo procedimiento contra el tercero registral. Que la recurrente en el momento de instar el procedimiento tendente a obtener la resolución del contrato de compraventa en ejercicio de su derecho inscrito y dimanante de la condición resolutoria, no puede notificar al titular registral por la sencilla razón de que en aquel momento el titular registral era el demandado, siendo posteriormente cuando aparece el titular registral («Banco Zaragozano, Sociedad Anónima»), quien en virtud de un procedimiento ejecutivo, en que esta parte no intervino ni tenía conocimiento, embarga la vivienda en cuestión y se la adjudica en subasta judicial. Que se considera que no se necesita el consentimiento del actual titular registral para cancelar su inscripción, en virtud del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, y 175.61 del Reglamento Hipotecario.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1. Que los asientos del Registro no pueden ser cancelados ni rectificados sin consentimiento del titular registral o, en su caso, resolución judicial (artículos 40 y 82.1 de la Ley Hipotecaria). Que, por ello, en el caso a que se refiere este recurso, es necesario que la demanda se dirija no sólo contra el comprador, sino también contra el nuevo titular de la finca que tiene que ser parte en el procedimiento. Que en cuanto a este requisito hay que citar la Resolución de 28 de mayo de 1992. Que para que los terceros tengan conocimiento de la interposición de la demanda hubiera bastado que se hubiere solicitado y practicado la correspondiente anotación preventiva de la demanda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. 2. Que nada se indica en la sentencia si se ha consignado a su disposición el importe de los plazos que, con las deducciones que, en su caso, se procedan, haya de ser devuelto de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario, que exige esta consignación para la cancelación de los derechos reales que se hubieran constituido con posterioridad. Que, en efecto, en el mandamiento se ordena que se cancelen las inscripciones y anotaciones posteriores a la venta con condición resolutoria, pero sin que sus titulares hayan sido citados o, en su caso, se hayan producido la consignación, que es necesaria ya que se trata de cancelación de un asiento sin concurso de sus titulares, quienes, al menos, podrán contar con el depósito a su disposición y en este sentido se pronuncia la Resolución de 28 de septiembre de 1982. 3. Que en cuanto al segundo de los defectos señalados en la nota de calificación, de los artículo 3 y 257 de la Ley Hipotecaria y 369 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se deduce que, tratándose de sentencia firme, no será suficiente el mandamiento sino testimonio judicial de la sentencia.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador, fundándose en lo establecido en el artículo 37, número 1, de la Ley Hipotecaria y en que el Registrador no puede tener en cuenta posibles defectos procesales.

VI

El señor Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que hay que tener en cuenta lo establecido en los artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. Que el defecto invocado en la nota no es un defecto procesal, sino de un obstáculo derivado del Registro, extremo al que puede acceder la calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Que el nuevo titular registral que ha adquirido su derecho del comprador, sí se ve afectado por la condición resolutoria tal como indica el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, pero para la cancelación de la inscripción es necesario su consentimiento, tal como se indica en la nota de calificación y en el informe que se aportó.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.504 del Código Civil; 10, 11, 20, 23, 24, 34, 37, 38 y 82 de la Ley Hipotecaria; 58, 59, 175, 198 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 3 de junio de 1963, 17 de septiembre de 1985 y 28 de mayo de 1992:

1. La cuestión planteada en el presente recurso es la de decidir si la sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el comprador por la que se declara resuelta la compra al no haberse pagado oportunamente el precio aplazado, es título suficiente para la cancelación no sólo de la inscripción en favor del demandado, sino también de los asientos posteriores, habida cuenta de que en la compra se previó expresamente que la falta de pago del precio daría lugar a la resolución de pleno derecho del contrato conforme al artículo 1.504 del Código Civil; que dicha previsión fue oportunamente reflejada en el Registro de la Propiedad; que al tiempo de entablarse la demanda existían ya algunos de los asientos cuya cancelación se pretende, y que no se tomó anotación preventiva de la demanda ejercitando la acción resolutoria.

2. Quienes adquieren el dominio o cualquier otro derecho real sobre un bien sujeto a la restricción resolutoria del artículo 1.504 del Código Civil, oportunamente publicada en el Registro, conocen -o pueden conocer- la situación claudicante a que queda sujeta su adquisición y a ellos incumbirá, si desean conservar su derecho, tomar la iniciativa para que la obligación garantizada tenga cumplimiento en los términos estipulados (adoptando en sus respectivos negocios adquisitivos las previsiones oportunas), sin que puedan pretender que el efecto resolutorio, en caso de incumplimiento, quede supeditado a la reiteración en su favor del requerimiento contemplado en el precepto citado. Exigir tal reiteración, sobre implicar una alteración de la esencia y modo de desenvolvimiento de la garantía resolutoria en los términos en que fue configurada, por la actuación unilateral de uno de los contratantes (cfr. artículo 1.257 del Código Civil), y con grave menoscabo de la posición del vendedor, no se conciliaría con la permanencia de la titularidad pasiva de la deuda garantizada en la persona del comprador. Y no cabe estimar en favor de dicha reiteración, el tratamiento jurídico dispensado al tercer poseedor del bien hipotecado en caso de ejecución hipotecaria, pues no debe olvidarse que la hipoteca persigue la satisfacción del acreedor mediante la realización judicial del bien afecto una vez producido el incumplimiento de la obligación garantizada, y por ello no resulta perturbador en el juego de la garantía estipulada conceder al tercer poseedor la posibilidad de evitar esa ejecución y conservar su derecho si verifica el pago a cuya consecución se encamina la ejecución misma; en cambio, la denominada condición resolutoria explícita no persigue, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, la enajenación forzosa del bien afecto, sino su recuperación por el vendedor y restablecimiento de la situación patrimonial preexistente a la celebración del negocio por no haberse devuelto éste en los términos previstos.

3. Por otra parte, es indudable que producida la resolución del contrato de compraventa al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, quedan extinguidos de pleno derecho no sólo el derecho del comprador, sino también el de todos los adquirentes posteriores que de él traigan causa; así resulta de los artículos 9.2.º, 23, 34, 37, 82.2.º, 107.10 de la Ley Hipotecaria y 59, 174.1, 175.6.º del Reglamento Hipotecario.

4. No obstante lo anterior, no puede desconocerse: 1.º Que para el desenvolvimiento de la resolución contemplada en el artículo 1.504 del Código Civil, no basta que conste la mera voluntad en tal sentido del vendedor -como ocurre en hipótesis próximas, como la del ejercicio del retracto convencional, o del derecho de opción de compra, etc.-, sino que es preciso, en todo caso, que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución, que no resultan del Registro. 2.º Que es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no pudiendo ser rectificados, como norma general, sino con el consentimiento de su titular o con la subsidiaria resolución judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria); lo que determina que para la cancelación de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de él traigan causa, será preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resolución y, especialmente, el impago de la obligación garantizada (vid artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56, 175.6.º, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario), siendo evidente a este respecto (dado el limitado alcance de la confesión -vid artículo 1.232 del Código Civil- y la eficacia relativa de la cosa juzgada -vid artículo 1.252 del Código Civil-) que la admisión de tales presupuestos solamente por el titular de uno de los asientos cuya cancelación se pretende -el cual puede haberse extinguido ya por uno posterior de transferencia- es insuficiente para fundar la cancelación respecto de todos los demás asientos afectados.

5. En lo relativo a la acreditación del impago, uno de los presupuestos determinantes de la resolución, no basta con aducir que el artículo 1.214 del Código Civil, juntamente con la existencia de la oportuna consignación registral del pago, permite tener por no realizado el pago a los efectos de acceder a la inscripción de la resolución en perjuicio de titulares de asientos posteriores al de la venta en cuestión que ni han consentido la resolución ni han sido llamados al procedimiento en que así se declara, pues lo que se pretende no es obtener el cumplimiento de esa obligación de pago preexistente, sino el reconocimiento registral de una mutación jurídico-real que se opera en base a tal incumplimiento, y a este respecto es postulado general de nuestro ordenamiento registral la exigencia de demostración fehaciente de la mutación jurídico-real cuya inscripción se pretende -artículo 3 de la Ley Hipotecaria-, postulado cuyo rigor se acentúa en el caso debatido, tanto por tratarse de la cancelación de asientos registrales, como por la propia naturaleza de la resolución que se produce al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, pues el pleno reconocimiento de su eficacia presupone, según reiterada jurisprudencia, la conformidad de los interesados o la subsidiaria declaración judicial.

6. Las anteriores consideraciones obligan a concluir que al tiempo de entablarse la demanda de resolución contra el comprador habrá de citarse a los titulares de los asientos posteriores que traigan causa de éste, a fin de que puedan hacer valer la eventual no concurrencia de alguno de los presupuestos del efecto resolutorio (el pago en tiempo oportuno, por ejemplo); y que, igualmente, se tome la oportuna anotación preventiva de dicha demanda, que cumplirá idéntico papel notificador respecto de los titulares de asientos ulteriores. De este modo, se compatibiliza el pleno alcance real de la condición resolutoria explícita debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad (vid. artículos 1.124 y 1.506 del Código Civil y 37 de la Ley Hipotecaria) con los principios básicos de tutela jurisdiccional de los propios derechos (artículo 24 de la Constutición Española), la salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), y se posibilita el alcance cancelatorio de la sentencia estimatoria que en su día se dicte respecto de todos los asientos posteriores al reflejo registral de dicha condición resolutoria.

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso de apelación interpuesto revocando el auto apelado y confirmando la nota del Registrador.

Madrid, 19 de noviembre de 1996.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia.