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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Riaza don Juan Manuel Lozano Carreras, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sepúlveda, a inscribir una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal y donación, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El día 28 de agosto de 1993, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Riaza don Juan Manuel Lozano Carreras, los cónyuges don Baltasar Orejana Martín y doña Magdalena García Martín donaron una serie de fincas a sus seis hijos, siendo una de las fincas donadas una casa de planta baja sita en la calle de Juego Calve, número 14, en el caso de Torre Val de San Pedro, procediendo previamente, en la misma escritura, a dividirla en propiedad horizontal, a fin de donar los dos pisos de que consta dicha finca a dos de sus hijos. La casa en cuestión la había adquirido don Baltasar Orejana Martín, en estado de casado con doño Magdalena García Martín, en virtud de documento privado de fecha 8 de septiembre de 1958 que está sin inmatricular en el Registro de la Propiedad de Sepúlveda. En la citada escritura, con referencia a la referida finca, se dispone: Primero: Constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal.- Los cónyuges don Baltasar Orejana Martín y doña Magdalena García Martín dividen en régimen de propiedad horizontal el edificio descrito con el número uno en el expositivo III de esta escritura, formando las fincas nuevas e independientes que se describen a continuación: 1. Número uno.-Vivienda, letra A, al frente y a la derecha del edificio de planta baja. Ocupa una superficie construida de 90 metros cuadrados y consta de cocina, cuarto de baño, cuatro habitaciones y garaje. Linda: Frente o entrada, con el patio común de las dos viviendas; derecha, entrando, calle de Juego Calva; izquierda, la vivienda letra B, que se donará a don José Alberto Orejana García, y fondo, casa de José Luis Orejana García y patio común. Cuota de participación: Se le asigna una cuota de participación en los elementos comunes y en el valor total del inmueble, del que forma parte, de 50 enteros por 100. 2. Número dos.-Vivienda, letra B, al fondo del edificio, de planta baja. Ocupa una superficie construida de 90 metros cuadrados y consta de cocina, cuarto de baño, cuatro habitaciones y garaje. Linda: Frente o entrada, patio común de las dos viviendas, y la vivienda, letra A, que se donará a don Juan Jesús Orejana García; derecha, entrando, la vivienda, letra A, que se donará a don Juan Jesús Orejana García y patio de las viviendas de José Luis Orejana García y otros; izquierda, Manuel de la Calle García, y fondo, calle Tres Casas. Cuota de participación: Se le asigna una cuota de participación en los elementos comunes y en el valor total del inmueble, del que forma parte, del 50 enteros por 100. Segundo: Se transcriben los Estatutos por los que regirá la comunidad del inmueble. Tercero: Donación. Los disponentes, pura y simplemente, con el carácter no colacionable el pleno dominio de la vivienda, número 1, letra A, de la disposición primera, a don Juan Senis Orejana García, y el pleno dominio de la vivienda número 2, letra B, de la disposición primera, a don José Alberto Orejana García, que aceptan la donación que se otorga a su favor.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Sepúlveda, fue calificada con la siguiente nota: «Inmatriculadas al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y pendientes de la publicación del edicto las fincas 1 a 6 del expositivo I; 2 a 7 del II, y 2 a 14 y 18 a 20 del III (donadas a distintos titulares), a los folios 86 a 113 del libro 21, de Torre Val de San Pedro, tomo 1.792, fincas 2.631 a 2.658, inscripciones primera, según se indica para cada una en el cajetín puesto al margen de su descripción en la copia de su respectivo donatario. Inscrita la finca 1 del expositivo II (donada a don José Luis) al folio 84 del mismo Libro y tomo, finca 2.629, inscripción segunda. Puesta nota de afección fiscal al margen de cada una de las inscripciones practicadas. Suspendida la inscripción de la finca 1 del expositivo III y de las dos viviendas, letras A y B (procedentes de la división horizontal de aquélla y donadas a don Juan Jesús y don José Alberto), por el defecto subsanable -previamente notificado al Notario autorizante como representante del documento- de falta de previa inscripción en favor de los cónyuges donantes, sin tomarse anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado (artículo 20 de la Ley Hipotecaria, párrafos 1.º y 3.º). Se aclara que no se estima procedente la inmatriculación por la vía de los artículos 205 y 298 Reglamento Hipotecario, por la siguientes causas: a) En cuanto al edificio considerado en su conjunto, por no ser objeto de donación sino únicamente de un acto de constitución en régimen de propiedad horizontal, que no puede calificarse de transmisivo (artículo 199.b de la Ley Hipotecaria). b) En cuanto a cada una de las dos viviendas que integran la propiedad horizontal, por considerarse que no son inmatriculables aisladamente, sino que su acceso al Registro como fincas independientes requiere la previa inscripción del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, en el edificio matriz (artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria). Contra la presente calificación, puede interponerse recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en el plazo de cuatro meses (artículo 113 Reglamento Hipotecario). No se ha solicitado la inmatriculación de la finca número 23 del expositivo III (donada a doña Ana María), que podrá pedirse por la vía del artículo 298.1 Reglamento Hipotecario, a partir del 29 de agosto. No han sido objeto de presentación las fincas número 8 del expositivo II y 15, 16, 17, 21 y 22 del III, todas ellas en término de Santiuste de Pedraza, por no corresponder al distrito de este Registro de la Propiedad, sino al del número 3 de los de Segovia.

Sepúlveda, 23 de mayo de 1994.-El Registrador, Javier Serrano Fernández.»

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que en cuanto al apartado a) de la nota de calificación, no se considera correcto, en virtud de lo establecido en los artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil, que disponen que la propiedad de cada piso lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio y, por ello, a cada piso o local se le atribuye, necesariamente, una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Por tanto, si se donan los dos pisos que forman una propiedad horizontal, se está transmitiendo también el edificio, y los donatarios adquieren, por el título de donación y en proporción a las cuotas que tienen en la propiedad horizontal, la totalidad del mismo, conforme al artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. El edificio, en su conjunto, sí se ha transmitido y se ha transmitido por cuotas en propiedad horizontal. 2. Que en cuanto a la letra b) de la nota de calificación, no existe ningún obstáculo en la escritura que impida su inscripción. La escritura es el título público constitutivo del régimen de propiedad horizontal. Que no es necesaria la previa inscripción en favor de los cónyuges donantes. 3. Que antes de la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se podían inscribir los pisos de una propiedad horizontal, con independencia de que estuviera inscrito el edificio, pero con la reforma llevada a cabo por la Ley de Propiedad Horizontal se pretende que no se inmatriculen pisos separadamente si no está inmatriculado todo el edificio. Que lo que no se pretendió es que hubiera que inmatricular el edificio en favor del constituyente originario de la propiedad horizontal y, por ello, lo que dispone el artículo 8.4.º de la Ley Hipotecaria en el último párrafo. Es decir, que la Ley Hipotecaria contrapone y distingue entre constituyente de la propiedad horizontal y todos los adquirentes del dominio de un edificio en propiedad horizontal. El título constitutivo de la propiedad horizontal, por sí solo, no es inmatriculable, como tampoco es inmatriculable un título de declaración de obra nueva (artículo 7 de la Ley Hipotecaria); pero sí es inmatriculable, junto con la constitución de la propiedad horizontal, la transmisión de todos los pisos de una propiedad horizontal, inmatriculándose el edificio a favor «de los titulares de todos y cada uno de los pisos o locales» en proporción a sus cuotas en la propiedad horizontal. 4. Que el criterio apuntado anteriormente es también el de la doctrina mayoritaria, y 5. Que también es el criterio mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 18 de junio de 1991.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Primero: El objeto de la donación. Que el señor Notario no ha entendido la nota de calificación, pues lo que se dice es que el edificio no es, en sentido técnico, el objeto de la transmisión, que está constituido por cada una de las dos viviendas. La distinción puede parecer sutil, pero es de excepcional importancia. La donación otorgada en la escritura pública presentada, tiene por objeto cada una de las dos viviendas y no el edificio considerado en su conjunto y, por tanto, no es título hábil para la inmatriculación de este último. Segundo: La previa inscripción del inmueble en régimen de propiedad horizontal. Que lo que se ha dicho en la nota de calificación, y se mantiene íntegramente es: 1.º Que para poder inscribir como fincas separadas las dos viviendas, es imprescindible la previa inscripción del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. 2.º Que para la inscripción de este título constitutivo es necesaria, a su vez, la previa inmatriculación del edificio y 3.º Y que la escritura pública calificada, tal como ha sido configurada y otorgada, no es título hábil para esa necesaria inmatriculación del edificio, ya que el único acto de naturaleza traslativa que contiene, no tiene por objeto tal edificio en sí mismo considerado, sino cada una de las dos viviendas que junto con los elementos comunes lo integran.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León confirmó la nota del Registrador, fundándose en los argumentos expuestos por éste en su informe.

VI

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1. Que la Resolución de 18 de junio de 1991 permite inscribir directamente un edificio a nombre de todos los propietarios actuales, aunque esos propietarios no hubieran constituido ellos la propiedad horizontal y el edificio no se transmitiera como un todo unitario, sino por pisos y «el edificio, considerado en su conjunto, no fuera el objeto» de las diferentes transmisiones. 2. Que sí se ha entendido la nota de calificación, pero no se comparte, ya que en la escritura el edificio en su conjunto sí se transmite. Si en el plano sustantivo es obvio que los titulares de todas las viviendas lo son de todo el edificio, y conforme a los artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil, la donación de los pisos que integran la propiedad horizontal suponen la transmisión del edificio en su conjunto, y en proporción a las cuotas en la propiedad horizontal, también debe ser obvio para la Ley Hipotecaria, y 3. Que no parece lógico exigir una nueva declaración de voluntad que aclare, para adaptarse a la interpretación del Registrador en su informe, que se quiere donar todo el edificio en propiedad horizontal, constituida simultáneamente por los donantes. En este punto, cabe citar la Resolución de 12 de junio de 1993.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 7, 8, números 3, 4 y 5, y 205 de la Ley Hipotecaria, la cuestión consiste en decir si conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria es posible, dándose los demás requisitos, la inmatriculación de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en virtud de título público de donación en favor de varias personas a las que se asignan los distintos locales, cuando en el mismo título y, precisamente, para delimitar el derecho que se quiere donar a cada uno, es determinado por los donantes el régimen de propiedad horizontal. La contestación ha de ser positiva, pues el caso es que del título resulta, no que a cada donatario se trasmita sólo la respectiva propiedad separada -la cual ni substantiva ni registralmente tiene vida totalmente independiente del edificio-, sino que a los varios donatarios se les ha transferido el dominio de todo el edificio y que, sobre él, ostentan determinada cotitularidad que, como los demás tipos de cotitularidad, permite abrir un folio al edificio en su conjunto (cfr. artículos 7 y 8, números 3.º y 4.º, de la Ley Hipotecaria) y que es una cotitularidad especial que registralmente se caracteriza porque, a diferencia de los casos ordinarios de copropiedad, permite abrir también folio, independiente pero conexo con el folio relativo a todo el edificio, a cada uno de los pisos o locales objeto de propiedad separada (cfr. artículo 8, número 5.º, de la Ley Hipotecaria). A nada conduce el intento del Registrador de distinguir, en el mismo título, dos momentos constitución del régimen de propiedad horizontal, donación de cada piso o local; sobre no responder esta distinción a lo querido por los donantes (que lo que quieren no es constituir para sí el régimen de propiedad horizontal, sino delimitar los derechos donados), tampoco sería obstáculo para la inmatriculación, ya que ésta habría de practicarse en virtud del título por el que, con el edificio en su conjunto, se transfieren todos los pisos o locales objeto de propiedad separada y del título sería presupuesto complementario -en cuanto precisa los derechos que se donan a cada uno- la escritura de previa constitución del régimen de propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado revocar el auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 23 de junio de 1995.- EL Director general, Julio Burdiel Hernández.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.