En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona,
don José Javier Cuevas Castaño, contra la negativa del Registrador de
la Propiedad de Barcelona, número 22, don Antonio Lucena
Fernández-Reinoso a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de
apelación del recurrente.
Hechos
I
El 1 de agosto de 1995, mediante escritura pública otorgada ante el
Notario de Barcelona, don José Javier Cuevas Castaño, la Caja de Ahorros
de Navarra concedió a "Urqui, Sociedad Anónima" un préstamo hipotecario
de 12.000.000 de pesetas, cuyo importe ha sido abonado en una cuenta
a la vista del que es titular la parte prestataria. En garantía de la devolución
del capital se constituyó hipoteca en favor de la Caja sobre la finca que
se describe, propiedad de los cónyuges don Tomás Gómez Ruiz y doña
María Dolores Espinosa Sánchez. En la referida escritura don José Javier
Urquia Aguirrezabala compareció en nombre y representación de la entidad
dadora como Administrador único de la misma, con facultad expresa "para
tomar dinero a préstamo o crédito...", y además, en nombre y
representación de los cónyuges hipotecantes no deudores, en virtud de poder
conferido a su favor, para que pueda hacer uso de las siguientes facultades:
"Constituir hipoteca, en garantía de cualquier crédito o préstamo que pueda
solicitar y obtener el Apoderado, con los pactos, cláusulas y condiciones
que tenga por conveniente".
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de Barcelona, número 22, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida
la inscripción del precedente documento por los dos defectos subsanables
siguientes: 1) Insuficiencia del poder para otorgar la hipoteca a que
dicho documento se refiere, pues dados los términos en que dicho poder
está redactado ("constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o
préstamo que pueda solicitar y obtener el Apoderado''), no parece que
esté comprendido en el poder la facultad de hipotecar en garantía de
deuda ajena, de conformidad con los artículos 1713, párrafo 32, 1714,
1715, 1719, 1827, 1857, 1259 y 1281 del Código Civil, 139 de la Ley
Hipotecaria, y constante jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo
(Sentencias de 6 de marzo de 1943, 29 de septiembre de 1965, 29 de septiembre
de 1983, entre otras) como de la Dirección General de los Registros y
del Notariado (Resoluciones de 20 de marzo 1899, 23 de febrero 1929,
2 de enero 1943, 15 de diciembre de 1953, 18 de noviembre de 1960,
5 de diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965,
29 de septiembre de 1983, 24 de octubre de 1986 y 18 de octubre de
1989, entre otras), que reiteradamente tienen declarado que la
interpretación de los poderes debe hacerse restrictivamente por los peligros que
pueda representar para el Apoderado, cuya voluntad ha de ser clara al
respecto, y no permitiendo que se amplíe el poder a casos distintos de
los comprendidos en su texto, singularmente cuando se trate de actos
que tiendan a disminuir el patrimonio del poderdante. Y subsidiariamente:
2) Autocontratación con intereses contrapuestos, al constituir la
hipoteca una misma persona que, por una parte, actúa como Apoderado de
los hipotecantes, y, por otra, actúa como Administrador de la Sociedad
Mercantil cuya deuda queda garantizada por la hipoteca, como reconocen
las Resoluciones de la Dirección General de 20 de septiembre de 1989
y 21 de mayo de 1993, así como el Auto del Tribunal Superior de Justicia
de Cataluña de 13 de julio de 1993, que para supuestos idénticos al
contemplado declara el Centro Directivo que en ellos ``una persona con una
sola actuación compromete simultáneamente los intereses de dos
patrimonios cuya representación ostenta, en forma tal que no queda
garantizada la independencia necesaria en los procesos de formación de cada
una de las voluntades negociales emitidas''. Ambos defectos pueden
subsanarse mediante la correspondiente ratificación no sólo de los
poderdantes, sino también de la Junta general de la sociedad cuya deuda trata
de garantizarse con la hipoteca. Por lo que se refiere a la hipoteca, se
deniega la inscripción de las cláusulas 3. a ,5. a ,6. a ,8. a ,9. a , 11. a 1, 2 y
4, 13. a , 14. a y 15. a por tratarse de obligaciones personales, de conformidad
con los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento; y la
12. a , d), por no ser de máximo la hipoteca que se trata de inscribir. Contra
la presente nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo en
el plazo de cuatro meses desde su fecha ante el excelentísimo señor
Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. A petición del
presentante se ha tomado anotación preventiva por defecto subsanable,
por plazo de sesenta días a contar de su fecha en el tomo 2.400, libro 386,
folio 136, finca 19.737, anotación letra A. Barcelona, 16 de enero de
1996.-El Registrador. Firma ilegible".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: A. Respecto a la pretendida
insuficiencia de poder. Que el señor Registrador hace una interpretación
contraria al sentido literal de las palabras empleadas por los poderdantes
que de manera clara facultaron al Apoderado para hipotecar en garantía
de cualquier crédito o préstamo solicitado y obtenido por el Apoderado,
contraviniéndose con tal interpretación el sentido propio de las palabras
a que se refiere el artículo 3 del Código Civil y prescindiendo también
de lo establecido en el artículo 1281 del mismo texto legal. Que es cierto
que la jurisprudencia y la Dirección General reiteradamente tienen
declarado que la interpretación de los poderes debe hacerse restrictivamente
por los peligros que pueda representar para el poderdante. Que se está
de acuerdo con lo que dicen las Resoluciones 23 de enero de 1943, 5 de
diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965, 29 de
septiembre de 1983 y 18 de octubre de 1989; pero se está en desacuerdo
con la aplicación que el señor Registrador hace de las mismas al caso
concreto que se estudia. Que se trata de un supuesto en el cual está
concedida de manera expresa y especial la facultad de constituir hipoteca
(artículos 1710 y 1713, 2. o , del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria),
la cual puede constituirse en garantía de cualquier crédito o préstamo
que pueda solicitar y obtener el Apoderado, que es lo que en uso del
poder vino a hacerse. Que tal interpretación fue la más estricta y de menor
peligrosidad para los poderdantes. Que otra cosa hubiera sido que el
Notario, interpretando que la facultad de hipotecar no se refería a hipoteca
en garantía de deuda ajena sino propia de los poderdantes, hubiese
autorizado un préstamo hipotecario en el que los poderdantes hubieran sido
deudores e hipotecantes, pues en tal caso el Apoderado habría involucrado
su responsabilidad patrimonial universal ex artículo 1911 del Código Civil
y 105 de la Ley Hipotecaria, mientras que en el presente caso la
responsabilidad de los poderdantes-hipotecantes queda limitada al valor de
la finca concreta que se hipoteca, operando la limitación de responsabilidad
del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, como ha declarado el Tribunal
Supremo en sentencia de 6 de octubre de 1995. B. Respecto a la existencia
de autocontratación. Que en este punto hay que remitirse a las ideas que
recoge la Resolución de 20 de septiembre de 1989 y el auto del Tribunal
Superior de Justicia de Cataluña de 21 de mayo de 1993, de las que se
deduce que se da una situación similar a la que subyace en la figura
del autocontrato stricto sensu. Que de cuanto antecede resulta: Que en
el supuesto que se trata los poderdantes consintieron o autorizaron la
posible contraposición de intereses en que podía incurrir el Apoderado
al constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o préstamo por
él obtenido, que subsume, por supuesto, la garantía de deuda ajena. Que
ese consentimiento o autorización de los poderdantes a la eventual
contraposición de intereses hace que el poder reúna los requisitos de ser
expreso, especial y bastante satisfaciendo así las exigencias de los
artículos 1710 y 1713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria. Que no
es necesaria la ratificación de los poderdantes ni, por supuesto, la de
la Junta General de la sociedad prestataria cuyos intereses nunca entraron
en el conflicto ni estuvieron en riesgo, ni fueron perjudicados.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o En
cuanto a la insuficiencia del poder. Que el poder conferido al Apoderado
para constituir la hipoteca a que se refiere la escritura calificada, dados
los términos en que está redactado, no puede comprender la facultad de
hipotecar en garantía de deuda ajena, ni, en el caso concreto autoriza
a contratar, porque no aparece salvada la autocontratación en el referido
poder, ni expresamente se recoge en él la hipoteca por deuda ajena, como
parece exigirlo el Código Civil en los artículos 1713, párrafo 2. o (y no
párrafo 3. o , como por error se hizo constar en la nota recurrida), que
requiere "mandato expreso" y 1857, número 3, que habla de "personas
autorizadas al efecto", así como el artículo 139 de la Ley Hipotecaria que
exige "poder especial y bastante". Que de no ser así, se admitirla que
el mandatario puede traspasar los límites del mandato, lo que prohibe
el artículo 1714 del Código Civil, lo cual cabe dentro de las facultades
calificadoras del artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que en apoyo de tal
interpretación restrictiva del poder, se puede añadir que la hipoteca es
una fianza real y como tal no se presume nunca, debiendo ser expresa
y no pudiendo extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el
artículo 1827 del Código Civil. Que además, según el artículo 1719 de
dicho texto legal, en la ejecución del mandato, el mandatario ha de ajustarse
a las instrucciones del mandante, tal como dice la Resolución de 23 de
enero de 1943. Que entre las instrucciones del mandante no se incluye
la de hipotecar por deuda ajena y, más concretamente, autocontratar al
constituir dicha hipoteca, por no estar expresamente ni recogida en la
referida hipoteca ni salvada la autocontratación en el poder en cuestión,
por lo que se trata de un acto nulo, como prescribe el artículo 1259 del
Código Civil. Que el poder, dada su redacción, sólo autoriza a hipotecar
en garantía de deuda propia de los dueños de la finca hipotecada, pero
no a hipotecar en garantía de deuda ajena, ni menos aún en garantía
de deuda propia del Apoderado cuya posibilidad habría que admitir de
seguir la tesis del Notario recurrente que ve en la hipoteca por deuda
ajena menor peligrosidad para los poderdantes que en la hipoteca por
deuda propia. Que el poder para hipotecar debe recoger expresamente
esta facultad e identificar la obligación que ha de garantizarse,
especificándose además, si se trata de una obligación propia que puede
reconocerse o contraerse, o de garantía de deuda ajena, como dice la Resolución
de 5 de diciembre de 1961. Que todo poder debe ser interpretado
restrictivamente como dicen las Resoluciones de 6 de noviembre de 1962, 29 de
septiembre de 1965, 24 de octubre de 1986 y 18 de octubre de 1989. Que
las anteriores Resoluciones desvirtúan la tesis del recurrente. Que en la
hipótesis de considerarse insuficiente el poder, no entrará en juego el
segundo de los defectos señalados en la nota recurrida; 2. o En lo referente
a la autocontratación con intereses contrapuestos. Que la autocontratación
requiere siempre la existencia de un poder previo. Que este segundo defecto
de la nota recurrida es subsidiaria o alternativo del primero de ellos,
para el caso de que el poder se estime suficiente. Que se califique de
autocontrato o de situación similar a la de autocontrato, lo que realmente
interesa en el caso concreto es si dicha figura jurídica lleva o no aparejada
la existencia de intereses contrapuestos o conflicto de intereses en juego,
con peligro de lesión para una de las partes. Que el único criterio para
la admisión o no de la autocontratación en nuestro Derecho, como tiene
reconocido la jurisprudencia es el de si la misma no posibilite o si la
existencia de intereses contrapuestos con posible lesión para una de las
partes representadas por la misma persona. Que este es el sentido de
la autocontratación en la nota recurrida, pues en el caso objeto del recurso
hay un posible beneficio para la sociedad deudora y un correlativo posible
perjuicio para los dueños de la finca, en cuanto la sociedad deudora puede
ser insolvente o, cuando por cualquier otra causa, no quiera o no pueda
pagar la deuda y como consecuencia de ello, los dueños de la finca verían
afectado su patrimonio con la posible pérdida de la finca hipotecada. El
representante, tanto del dueño de la finca como de la sociedad no puede
actuar con el equilibrio necesario en este caso. Que es, pues, evidente
la existencia de un conflicto de intereses en juego para uno de los
contratantes y ello justifica la suspensión de la escritura calificada, defecto
que se subsanará con la ratificación que al efecto hagan los
poderdantes-dueños de la finca que se hipoteca, y sin necesidad de ratificación
por la Junta de la sociedad que, en ningún caso, puede sufrir perjuicio
alguno.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó
la nota del Registrador fundándose en que es cierto que interpretando
ad pedem literem no parece que el poder excluya la hipoteca por deuda
ajena, pero tratándose de un caso de doble apoderamiento la garantía que
representa la ratificación aparece plenamente justificada, y en el
artículo 1283 del Código Civil.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en
sus alegaciones y añadió: 1. Que el poder no se refiere a la constitución
de hipoteca en garantía de obligaciones preexistentes de los poderdantes
sino a nuevas obligaciones; 2. Que el poder tampoco faculta al Apoderado
para concertar en nombre de los poderdantes nuevas obligaciones
susceptibles de ser garantizadas con la hipoteca, y entenderlo así constituiría
una clara interpretación extensiva del poder, lo que sí conculcará todos
los preceptos y doctrina jurisprudencial sobre interpretación de los
poderes. 3. Que si el poder no sirve para constituir hipoteca en garantía de
obligaciones preexistentes o nuevas de los poderdantes, ni tampoco sirve
para constituir hipoteca en garantía de deuda ajena, se trataría de un
negocio de apoderamiento vacío de contenido. Que el auto del excelentísimo
señor Presidente acoge la interpretación del recurrente, pero no lleva hasta
sus últimas consecuencias su pronunciamiento inicial. Que la exigencia
de más garantías puede ocasionar un perjuicio.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 163, 221-2. o , 299-1. o , 1259, 1459, 1713 y 1727 del
Código Civil, 267 del Código de Comercio y Resoluciones de 23 de enero
de 1943, 1 de julio de 1976, 1 de febrero de 1980, 28 de octubre de 1980, 20
de septiembre de 1989, 29 de abril de 1993 y 21 de mayo de 1993.
1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una
escritura de préstamo hipotecario otorgada, de una parte, por el Apoderado
de la entidad acreedora, C.A.N., y de otra parte, por don J.J.U.A. actuando
en nombre y representación como Administrador único de la prestataria,
compañía mercantil "Urqui, Sociedad Anónima", y además, en nombre y
representación de los cónyuges hipotecantes no deudores, en virtud de
un poder conferido a su favor para que con relación exclusivamente a
la vivienda objeto de la escritura calificada pueda hacer uso de las
siguientes facultades: "... constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o
préstamo que pueda solicitar y obtener el apoderado, con los pactos,
cláusulas y condiciones que tenga por conveniente". El Registrador suspende
la inscripción de dicha escritura por los dos defectos subsanables
siguientes: "1. Insuficiencia del poder para otorgar la hipoteca a que dicho
documento se refiere, pues dados los términos en que dicho poder está redactado
("constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o préstamo que pueda
solicitar y obtener el Apoderado''), no parece que esté comprendido en
el poder la facultad de hipotecar en garantía de deuda ajena, de
conformidad con los artículos 1713, párrafo 3. o , 1714, 1715, 1719, 1827, 1857,
1259 y 1281 del Código Civil, 139 de la Ley Hipotecaria y constante
jurisprudencia..., que reiteradamente tienen declarado que la interpretación
de los poder debe hacerse restrictivamente por los peligros que pueda
representar para el Apoderado cuya voluntad ha de ser clara al respecto,
y no permitiendo que se amplíe el poder a casos distintos de los
comprendidos en su texto, singularmente cuando se trate de actos que tiendan
a disminuir el patrimonio del poderdante. Y subdidiariamente: 2.
Autocontratación con intereses contrapuestos, al constituir la hipoteca una
misma persona que, por una parte, actúa como Apoderado de los
hipotecantes, y, por otra, actúa como Administrador de la sociedad mercantil
cuya deuda queda garantizada por la hipoteca... Ambos defectos pueden
subsanarse mediante la correspondiente ratificación, no sólo de los
poderdantes, sino también de la Junta general de la sociedad cuya deuda trata
de garantizarse con la hipoteca".
2. Siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo, que en la
cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al Apoderado
debe regir el criterio de interpretación estricta, de manera que no puede
en principio extenderse el mandato a casos distintos de los comprendidos
en su texto, y ateniéndose precisamente al texto del poder discutido,
resulta, al contrario de lo señalado por el Registrador, que el mismo faculta
para constituir hipoteca en garantía de deuda ajena -respecto a los
hipotecantes- pero propia del Apoderado, dando lugar, por otra parte, a un
supuesto de autocontratación permitida pues, como afirmó la Resolución
de 1 de enero de 1943, aquella figura es admisible cuando el poderdante
conceda al Apoderado las facultades necesarias con la vista puesta en
el posible conflicto de intereses.
3. Lo que ocurre en el caso debatido es que el deudor no es el propio
Apoderado -supuesto previsto por elpoderdante sino una sociedad
anónima respecto de la cual este último es Administrador único y, de acuerdo
con lo dicho antes sobre el criterio de interpretación estricta de las
facultades conferidas al Apoderado, debe confirmarse la insuficiencia del poder
para el negocio realizado el cual, conforme al artículo 1259 del Código
Civil, será nulo a no ser que lo ratifique la parte a cuyo nombre se ha
otorgado. En este supuesto bastará la ratificación de los cónyuges
hipotecantes ya que sólo respecto de ellos se ha producido la extralimitación
de las facultades concedidas.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso
en cuanto no es necesaria la ratificación de la sociedad deudora y se
confirma el Auto y la nota en lo demás.
Madrid, 1 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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