En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Ávila, don
Francisco García Sánchez, contra la negativa del Registrador de la
Propiedad de Ávila, don Sergio Regúlez Díaz a inscribir una escritura de
segregación y venta en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El dia 29 de agosto de 1995 se otorga escritura pública ante el Notario
de Ávila don Francisco García Sánchez en la que don Fernando José de
la Cerda Roy, en su nombre y en el de su hermana doña María Dolores
de la Cerda Roy, previa nueva descripción de la finca registral 3.038,
propiedad de ambos, como finca discontinua separada en dos porciones por
tres fincas de propiedad ajena (fruto de anteriores segregaciones de la
misma finca registral), procede a la segregación de una de dichas porciones
de 12 hectáreas 50 áreas y la que vende a don Máximo Fernández Sánchez,
quedando un resto de 3 hectáreas 51 áreas 92 centiáreas. Se incorpora
certificación del excelentísimo Ayuntamiento de Ávila, de 21 de agosto
de 1995, de la que resulta la calificación de la finca como suelo no
urbanizable y se acompaña otra de 11 de septiembre de 1995 sobre la
innecesariedad de licencia municipal para la división del terreno, sin perjuicio
de la legislación aplicable por razón de la materia.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Ávila,
fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción de la
precedente escritura de segregación y venta, de las que dos primeras copias
fueron presentadas a las doce horas del 30 de agosto último y que, previa
su retirada, según el asiento 3041 del diario 76, fueron de nuevo
presentadas el 29 de septiembre siguiente en unión de una certificación del
excelentísimo Ayuntamiento de Ávila, en la que se declara la
innecesariedad de obtención de licencia municipal para la segregación realizada,
dada la clasificación de los terrenos afectados de "suelo no urbanizable"
(destino agrícola) y ª... sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación
aplicable por razón de la materiaº. La denegación se justifica por cuanto que
en la finca matriz -que no es finca discontinua según el Registro-, después
de la segregación realizada, queda un resto de 3 hectáreas 51 áreas 92
centiáreas, inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en 6 hectáreas
para el término municipal de Ávila por Decreto 76/1984, de 16 de agosto,
lo que comporta la nulidad del acto jurídico de segregación y, como
consecuencia, del posterior negocio jurídico de compraventa, a tenor del
artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las
Explotaciones Agrarias, siendo insubsanable el defecto no se practica anotación
de suspensión. Contra la presente calificación cabe recurso gubernativo
ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León,
conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria, 11 y siguientes del
Reglamento Hipotecario y disposición adicional séptima de la Ley Orgánica
del Poder Judicial, en el plazo y por los trámites que resultan de los citados
artículos 11 y siguientes del Reglamento Hipotecario.
Ávila,a2denoviembre de 1995. El Registrador. Firma ilegible".
III
El Notario autorizante de la escritura, don Francisco García Sánchez,
interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación en base a
lo siguiente: 1. Que no se puede alegar que no consta en el Registro el
carácter discontinuo de la finca matriz, ya que de dicho carácter se deja
constancia en la escritura calificada, describiéndose la finca tal y como
realmente se encuentra, incluso incorporándose un plano en que se reflejan
las tres propiedades ajenas que separan las dos partes de que consta.
El carácter discontinuo no puede constar en el Registro sino en virtud
de un título idóneo como es el que el señor Registrador ha calificado,
y no puede exigir que la rectificación de la descripción de una finca, para
concordar el Registro con la realidad extrarregistral, se realice en un
documento previo al efecto, ya que sería un gasto inútil para su propietario,
cuando se puede hacer en un mismo título que contenga otros conceptos,
como es el que nos ocupa. Además, en la propia escritura se solicita la
práctica de los correspondientes asientos, y uno de ellos sería dicha
rectificación. 2. Tampoco cabe alegar que después de la segregación realizada
queda un resto inferior a la unidad mínima de cultivo, ya que dado el
carácter discontinuo de la finca, no es propiamente un acto de segregación,
sino lo que la doctrina hipotecarista y las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 1935 y 8
de febrero de 1936 denominan separación, que, aunque exige las mismas
formalidades que la segregación, no puede confundirse con ella, y por
tanto no puede argumentarse que el acto realizado contravenga el
artículo 24 de la Ley de 4 de julio de 1995, que se refiere a las segregaciones
y divisiones propiamente dichas. Además, aunque la Comunidad de Castilla
y León ha fijado por Decreto la unidad mínima de cultivo en su territorio,
tal Decreto parece referirse, según su Exposición de Motivos, a las "fincas
concentradas", dejando en duda su aplicación respecto a las demás. La
Orden de 27 de mayo de 1958, declarada en vigor por la sentencia del
Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1986, fijaba para el término municipal
de Ávila, en donde no existe concentración parcelaria, la unidad mínima
de cultivo en 3 hectáreas. 3. Que la operación de separación realizada
no rompe la unidad física de la finca, ya rota con anterioridad por las
tres propiedades ajenas que se interponen entre sus dos porciones, ni
la funcional, ya que aunque según certificación del excelentísimo
Ayuntamiento de Ávila se califica de "suelo no urbanizable", agrícolamente es
una finca muerta y con otras expectativas muy distintas. 4. Que ya vigente
la Ley de 4 de julio de 1995 se autorizaron dos escrituras de segregación
de la misma finca, de 3 hectáreas cada una, que se inscribieron en el
Registro, y no se comprende el criterio discriminatorio del señor
Registrador, máxime cuando la escritura que se recurre no contiene un supuesto
de propia segregación, sino de separación. Si el señor Registrador, de
acuerdo con la ley citada, considera nulo el acto contenido en la escritura,
también deben serlo las anteriores segregaciones inscritas, y si la
inscripción no convalida los actos y contratos nulos con arreglo a las leyes
(artículo 33 de la Ley Hipotecaria), habría que considerar que la superficie
de la finca denominada matriz en la escritura no es sólo de 3 hectáreas
51 áreas 92 centiáreas, sino que estaría incrementada con otras 6 hectáreas
más de las dos fincas segregadas que han accedido al Registro.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.
Que no cabe mantener que es inaplicable al caso el artículo 24 de la Ley
de 4 de julio de 1995, ya que si bien es cierto que el concepto de separación
es utilizado por parte de la doctrina hipotecarista (no por la Dirección
General, ni siquiera en las resoluciones que cita el recurrente), al constituir
tal separación una segregación en finca discontinua y carecer de régimen
jurídico propio, habrá de aplicarse, como reconoce el propio Notario, el
de las segregaciones. Además, la finca matriz de la que se parte no es
ni registral ni extrarregistralmente una finca discontinua, ya que de las
descripciones registrales de las tres fincas anteriormente segregadas, que
según el Notario se interponen entre la porción segregada y el resto de
finca que se describen en la escritura, resulta que aquéllas se efectuaron
por el viento sur de la matriz, de modo que las tres porciones segregadas
tienen como lindero norte el resto de la finca matriz, y ésta ofrece como
viento sur el de "la finca segregada". Hay por tanto entre los linderos
norte de las fincas segregadas y el lindero norte de la finca matriz una
franja de terreno que comunica físicamente las dos porciones que se
pretende hacer pasar por independiente, y esta circunstancia evidente en
la realidad extrarregistral podría haber sido apreciada por el Notario
autorizante al tratar de actualizar la descripción de la finca con el fin de
mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica
extrarregistral y registral. 2. Que carece de consistencia el argumento de que el
Decreto de 16 de agosto de 1984, que fija la extensión de las unidades
mínimas de cultivo para Castilla y León, es aplicable sólo a fincas de
reemplazo, basado en una frase aislada de su Exposición de Motivos, y
de ser así, no tendría sentido la fijación que en él se hace de tales unidades
mínimas para términos municipales que como Ávila, no han sido objeto
de concentración. Además, los comentaristas de la Ley 19/1995 comienzan
a ponerse de acuerdo en que para las fincas resultantes de la concentración
parcelaria, la unidad mínima de cultivo vendrá fijada para cada zona en
el Decreto que la declare de utilidad pública; en que para las fincas no
concentradas sitas en Comunidades Autónomas que han fijado en
disposiciones la unidad mínima de cultivo, se estará a lo dispuesto en ellas,
y que sólo para las fincas no concentradas situadas en Comunidades
Autónomas que no hayan concentrado hasta ahora la extensión de la unidad
mínima rige la orden de 27 de mayo de 1958. 3. Que no ha habido
discriminación por haber sido inscritas dos escrituras de segregación de fincas
de 3 hectáreas. Las mutaciones físicas de los inmuebles son actos jurídicos
que pueden tener lugar fuera de los títulos formales que, eso sí, son precisos
para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Como resulta de las
Resoluciones de 19 de octubre de 1955 y 13 de enero de 1995, el artículo
50 del Reglamento Hipotecario ("... se practicarán en el Registro en virtud
de escritura pública") sólo se refiere a la titulación necesaria para que
aquellas mutaciones físicas accedan al Registro, no a las transformaciones
que viven fuera de él. Así, hay que considerar inscribibles las segregaciones
que habiendo tenido lugar fuera de escritura con anterioridad a la Ley
de Modernización de Explotaciones Agrarias, acreditada fehacientemente
esta circunstancia, se titulen formalmente después de su entrada en vigor,
y esto es lo que ha sucedido en las dos segregaciones inscritas, en cuya
calificación se tuvieron en cuenta diversas certificaciones y licencias del
Ayuntamiento de Ávila (de segregación, de edificación... ) de fechas tales
que acreditan fehacientemente que las segregaciones antedichas estaban
efectuadas con anterioridad a dicha Ley; no así en la presente escritura
en que la fehaciencia de la mutación física que contiene no puede
remontarse más allá del 7 de septiembre de 1995, día de presentación en el
Ayuntamiento de la solicitud de licencia, cuando era ya aplicable la sanción
de nulidad del artículo 24 de la ley.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León dictó
Auto confirmando la nota del Registrador y fundándose en los argumentos
contenidos en su informe.
VI
El Notario recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en
sus alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 23 a 25 de la Ley 19/1995 y las Resoluciones de
este Centro Directivo, de 13 de mayo de 1994 y 17 de enero y 16 de
junio de 1995:
1. Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro escritura de segregación y venta de una tierra,
a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento expresiva de no
ser necesaria la licencia, por tratarse de suelo no urbanizable, sin perjuicio
de lo dispuesto en la legislación agraria en relación con la Ley del Suelo.
El Registrador deniega la inscripción de la segregación porque, sin
justificarse que la finca matriz sea discontinua, después de dicha segregación,
queda un resto inferior a la unidad mínima de cultivo. Alega el Notario
que, con anterioridad se inscribieron en el Registro segregaciones de la
finca matriz por virtud de las cuales quedó de la misma un resto
discontinuo, y afirma que, en consecuencia, debe inscribirse la segregación.
2. No cabe duda alguna que, por aplicación de la Ley 19/1995, de
Modernización de Explotaciones Agrarias (artículos 24 y 25), no pueden
segregarse fincas cuya superficie sea inferior a la Unidad Mínima de
Cultivo, o cuando el resto que quede después de practicada dicha segregación
sea también inferior a aquella unidad mínima.
3. Sin prejuzgar -pues tal tema no se haplanteado si el hecho de
que la finca en la realidad esté formada por dos porciones discontinuas
permite soslayar las prohibiciones de división establecidas en la legislación
agraria, es lo cierto que, según las descripciones que aparecen en el Registro
de todas las fincas segregadas, no existe la discontinuidad que en el
documento se afirma, sin que baste con una simple declaración de los
interesados para alterar la descripción de dicha finca, pues dicha alteración
podría afectar no sólo a la realidad física, sino, en su caso, al régimen
jurídico aplicable a la misma;
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,
confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 8 de mayo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
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