En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los
Tribunales doña María Teresa Puente Méndez, en representación de
"Campenón, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de Colmenar
Viejo número 2, don Ángel Badía Salillas, a practicar una anotación
preventiva de demanda y otra de prohibición de disponer, en virtud de
apelación de la recurrente.
Hechos
I
En los autos del juicio de menor cuantía número 795/93, en el que
la entidad mercantil "Campenón, Sociedad Anónima", demandó en
reclamación de cantidad por incumplimiento contractual con resarcimiento
de daños y perjuicios a la Junta de Compensación del Polígono 27 de
Moralzarzal, la Magistrada-Juez de Primera Instancia número 9 de Madrid
dictó un auto, de 11 de enero de 1994, en el que acordó se ordenara
practicar la anotación preventiva de la demanda y otra de prohibición
de disponer sobre una serie de fincas, la 4350 y todas aquellas que se
hayan segregado de la misma o hayan sido fruto de su división, ninguna
de ellas inscrita a nombre de la demandada, pero que son, todas ellas,
fincas resultantes consecuencia del sistema de compensación actuado en
el Polígono 27 de Moralzarzal. Sobre algunas de estas fincas pesa una
afección al pago de los gastos de urbanización, expresada en una cantidad
de dinero consecuencia de la aplicación de una cuota, la correspondiente
a cada finca, a una cifra total de responsabilidad.
II
En cumplimiento de lo establecido en el anterior auto, la
Magistrada-Juez de Primera Instancia número 9 de Madrid ordenó practicar las
citadas anotaciones preventivas de la demanda y de prohibición de
disponer en un mandamiento de 19 de enero de 1994, adicionado el 8 de
febrero de ese mismo año.
III
Presentado dicho mandamiento el 11 de febrero de 1994 en el Registro
de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, el mismo fue calificado
con nota del tenor literal siguiente: "No se ha practicado la anotación
comprendida en el número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, ya
que se trata de una demanda de reclamación de cantidad sin solicitud
de constitución de ningún derecho real sobre las fincas. Defecto éste
insubsanable. En cuanto a la anotación preventiva de la prohibición de disponer,
no es posible practicarla porque, como consecuencia de la compensación
urbanística, todas las fincas resultantes de la división de la finca 4350
de Moralzarzal, están inscritas a favor de personas distintas de la entidad
demandada, aunque las adjudicadas a los propietarios que aportaron las
fincas que formaron la 4350, quedaron sujetas al pago de los gastos de
urbanización por la suma que se les señaló según la cuota de cada una
de estas fincas en la urbanización, sin perjuicio de la liquidación definitiva
que proceda una vez realizada la actividad urbanizadora en el Polígono;
y esta afección ha pasado a todas las fincas resultantes de las adjudicadas
a los propietarios aportantes, que son todas las procedentes de la 4350,
salvo las que se adjudicaron al Ayuntamiento, que no fue aportante, con
diferente carácter, y que son las fincas registrales 4382 a la 4397 y las
de ellas resultantes, no sujetas a los gastos de urbanización. Este defecto,
en cuanto a las fincas adjudicadas a los propietarios y a las resultantes
de ellas, puede subsanarse si se dan estas dos circunstancias: 1. Que
se dirija la demanda, mediante la correspondiente ampliación de la misma,
contra cada uno de los titulares registrales, y 2. Que, en cada una de
esas ampliaciones de demanda, con intervención, o específica citación,
al menos, de cada uno de los nuevos demandados, se acuerda, a su vez,
la prohibición de disponer de su respectiva finca. No se practica anotación
preventiva de suspensión por no haberse solicitado. En cuanto al resto
de las fincas que, como se ha dicho, se adjudicaron al Ayuntamiento, y
las resultantes de ellas, en su caso, no cabe esta subsanación porque no
están sujetas al pago de los gastos de urbanización y, además, en cuanto
a las fincas que están aún inscritas a favor del Ayuntamiento, por la
prohibición que establece el artículo 154.2 de la Ley de Haciendas Locales,
de exigir cauciones a las Entidades locales aparte de la analogía con la
prohibición de embargar que también establece el precepto. Especialmente,
en lo que respecta a las fincas 4386 a 4397, porque, por su destino, son
de dominio público y, por tanto, legalmente inalienables. Contra esta
calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor
Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de
cuatro meses a partir de hoy. Colmenar Viejo, 26 de abril de 1994. El
Registrador. Firmado: Firma ilegible." Vuelto a presentar el mandamiento
fue calificado en idénticos términos, el 6 de junio de 1994.
IV
Doña María Teresa Puente Méndez, Procuradora de los Tribunales,
en representación de "Campenón, Sociedad Anónima", interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación, alegando: 1. o El Registrador
en sus notas de calificación deniega la anotación preventiva de la demanda
invocando que no se ejercita en ella ninguna acción del artículo 42.1. o
en la Ley Hipotecaria, no la constitución de ningún derecho real. El señor
Registrador, con ello, pretere el criterio amplio interpretativo del
artículo 42.1. o de la Ley Hipotecaria, mantenido por la doctrina y la propia
Dirección General de los Registros y del Notariado, especialmente cuando
se ejercitan acciones personales que tengan vocación al derecho real, como
es el caso. Pero, lo que es más grave, es que el Registrador ha entrado
a enjuiciar y a rebatir los fundamentos de una resolución judicial ejecutable,
en contra de lo dispuesto en los artículos 17.2 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial, y 100 del Reglamento Hipotecario, además de las
Resoluciones de 19 de enero de 1877 y 12 de julio de 1909. 2. o En la demanda,
"Campenón, Sociedad Anónima", reclama, como acción principal, el pago
por la Junta de Compensación de las obras de urbanización del Polígono,
que tienen naturaleza de créditos refaccionarios, y que, de conformidad
a lo establecido en los artículos 178 y 126 del Reglamento de Gestión
Urbanística, afectan, con carácter real, las fincas integrantes del Polígono,
gravándolas con preferencia a cualquier otro crédito y a todas las hipotecas
y cargas anteriores, excepto a los créditos a favor del Estado. La existencia
de dicho gravamen genérico figura en la descripción registral de todas
y cada una de las fincas respecto de las cuales ha sido acordada la anotación
preventiva de demanda. 3. o El Registrador deniega la anotación
preventiva de la prohibición de disponer por, entre otros motivos, no ser la
entidad demandada, Junta de Compensación del Polígono 27 de
Moralzarzal, titular registral de las fincas que integran el Polígono. El defecto
se califica de subsanable, si se amplía la demanda contra los titulares
registrales. A este respecto, la Resolución de 12 de enero de 1984 vino
a señalar meridianamente que, una vez inscrita la afección de los terrenos,
establecida en los artículos 129 y 168 del Reglamento de Gestión
Urbanística, concordantes con el 159 de la vigente Ley del Suelo, al cumplimiento
de las obligaciones inherentes al sistema de compensación urbanística,
se cumple con la exigencia del principio de tracto sucesivo recogido en
el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. A este respecto hay que tener en
cuenta el concepto y naturaleza del sistema de compensación, en el que
los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su
costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinan
en el Plan o Programa de Actuación Urbanística, y se constituyen en Junta
de Compensación, actuando dicha Junta como fiduciaria con pleno poder
dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros
de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos
y que, en todo caso, los terrenos quedarían directamente afectados al
cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de anotación en el
Registro de la Propiedad. La Resolución de 12 de enero de 1984 resolvió
denegar la práctica de la anotación preventiva porque no se había extendido
la nota de afección en el Registro de la Propiedad, supuesto claramente
distinto del caso de especie, en el que consta en todas y cada una de
las inscripciones primeras de las fincas integrantes del Polígono 27 de
Moralzarzal, la afección de las mismas a la compensación y a los gastos
de urbanización del Polígono. El supuesto contemplado en esta Resolución
se refiere al momento inicial de la compensación: A fincas que pertenecían
a diversos propietarios y que, tras ser integradas en un polígono de
actuación y constituirse sus propietarios en Junta de Compensación, en las
mismas se debería haber procedido a extender nota marginal de su
integración en el sistema de compensación y afección de las mismas a las
obligaciones inherentes al sistema, conforme a lo prevenido en el
artículo 169 del Reglamento de Gestión Urbanística, lo cual no se hizo. La citada
Resolución concluía señalando que, si se hubiera extendido dicha nota
marginal, se habría dado cumplimiento al principio registral de tracto
sucesivo y, en consecuencia, la anotación de embargo podría haber sido
inscrita en el Registro de la Propiedad. En el caso de especie, estamos
en un momento posterior de la compensación, cuando las fincas respecto
de las cuales se solicita la anotación preventiva de demanda y de
prohibición de disponer son fincas que se han segregado, en base al acuerdo
aprobatorio de adjudicación, de la matriz agrupada para la compensación,
y fincas que, a su vez, se han dividido de las segregadas; pero la doctrina
recogida en la Resolución de 12 de enero de 1984 es plenamente aplicable
al caso de especie objeto del presente recurso gubernativo, en el que figura
anotado en todas y cada una de las inscripciones de las fincas, la integración
de las mismas en el sistema de compensación y la afección de las mismas
a los gastos de urbanización, anotación que salvaguarda el principio
registral de tracto sucesivo. 4. o El Registrador deniega asimismo la anotación
preventiva de prohibición de disponer por otros dos motivos
específicamente referidos a las fincas cuyo titular registral es el Ayuntamiento de
Moralzarzal, por ser unas de dominio público y por ser otras, aunque
patrimoniales, inembargables. El recurso no se dirige contra el extremo
de la calificación referido a los bienes demaniales. Respecto de los
patrimoniales, el Registrador entra nuevamente a rebatir los fundamentos
jurídicos de una resolución judicial ejecutable infringiendo, de nuevo, el
artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. En todo caso, la
embargabilidad o inembargabilidad de los bienes patrimoniales de los
Ayuntamientos es una cuestión debatida. Pero la embargabilidad puede
defenderse en base a los siguientes argumentos: El artículo 132 de la Constitución
no dice nada de los bienes patrimoniales; el artículo 88 de la Ley 7/1985,
reguladora de las Bases de Régimen Local, en su punto 2. o , establece que
los bienes patrimoniales se rigen por las normas de derecho privado,
contraponiéndolo al punto 1. o del mismo artículo, que no habla de
inembargabilidad de dichos bienes; los artículos 3 y 4 de la Ley 39/1988, de 28
de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, se viene a señalar
que los bienes patrimoniales son bienes derivados del tráfico
jurídico-privado del municipio y, por ende, plenamente sujetos a las normas y
procedimientos del derecho civil. Por lo demás, con expresa invocación del
principio de interdicción del enriquecimiento injusto, el Tribunal Supremo
ha señalado que los Ayuntamientos vienen obligados al pago de los gastos
correspondientes al terreno de cesión obligatoria en que se concreta el 10
por 100 de aprovechamiento medio (Sentencia de 28 de enero de 1988).
V
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1. o La demanda no
tiene contenido anotable por falta de trascendencia real. El contenido
anotable de los mandatos judiciales es calificable por el Registrador. En
cuanto a las reclamaciones de cantidad, ha dicho la Dirección (Resoluciones
de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y de 1 de junio de 1989) que
sólo en aquellos casos en los que exista una preferencia legal para su
cobro, como fue, en el caso de esas Resoluciones, la derivada del artículo 9,
apartado 5, de la Ley de Propiedad Horizontal, que pueda hacerse efectiva
sobre un bien inmueble, cabe la anotación preventiva de demanda. Por
eso, sin duda, al Registrador, dentro de la limitación de su facultad
calificadora respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial,
le corresponde apreciar este extremo, que puede considerarse como
obstáculo que surge del Registro (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).
En el caso actual no hay contenido anotable porque la acción ejercitada
es de reclamación de cantidad no garantizada por ninguna afección
registral ni preferencia real. Aunque el artículo 42, número 1, de la Ley
Hipotecaria se interprete con toda amplitud, como hace la Dirección General,
de forma que quepa anotar las demandas en que se ejercite cualquier
acción, aun personal, siempre que pueda llegar a modificar las titularidades
registrales, no cabe anotar una demanda de reclamación de cantidad, a
menos que lo reclamado estuviera incluido en un derecho de garantía
inscrito o en una preferencia legal de carácter real. Aquí no ocurre eso
porque la afección por gastos de urbanización inscrita no cubre el crédito
a que se refiere el recurrente; se trata de garantizar el pago de la cuota
que corresponde a cada finca en el presupuesto de estos gastos y de la
cantidad resultante según esta cuota, que es la cuantía del saldo de la
cuenta de liquidación provisional, según establece el artículo 113.1.d), para
la reparcelación, aplicable por remisión del 174.3, ambos del Reglamento
de Gestión Urbanística, sin perjuicio de la liquidación definitiva que
proceda, una vez efectuada la actividad urbanizadora en este polígono. El
Registro no dice expresamente a favor de quién está inscrita esta afección,
pero es evidente que el titular de la misma ha de ser quien tenga derecho
a exigir el pago de estas cuotas y éste es, según la legislación urbanística
vigente, la Junta de Compensación. Por otro lado, la finca 4350 ha
desaparecido físicamente del Registro, al ser absorbida por su división en las
fincas resultantes de la compensación. No cabe, pues, efectuar operación
alguna sobre esta finca. Ésta se formó por agrupación de todas las aportadas
a la compensación sin que antes se hubiera practicado la nota marginal
prevista en el artículo 169 del Reglamento de Gestión Urbanística, y se
inscribió a favor de la Junta de Compensación, como asiento previo a
la inscripción de las fincas resultantes. Con la misma fecha se inscribieron
las fincas resultantes, ninguna a favor de la Junta, con el procedimiento
que describe, actualmente, el artículo 310.3 de la Ley del Suelo. Sobre
esta finca no existió nunca ningún gravamen. Todas las cargas y gravámenes
recayeron sólo sobre las fincas resultantes. De entre ellas, la afección que
nos ocupa recayó, exclusivamente, sobre las fincas adjudicadas a los
propietarios aportantes, entre los que no estaba el Ayuntamiento de
Moralzarzal. Las razones por las que, según la legislación urbanística, es la
Junta quién puede exigir las cuotas de los gastos de urbanización son
las siguientes: 1. a Es a la Junta, y no a los propietarios, a quien
corresponde el pago de los gastos de urbanización (artículos 175.2 y 176.1 y 2
del Reglamento de Gestión Urbanística), por lo que es a ésta a quien debe
dirigirse el que realizó la actividad originadora del gasto, y no aparece
un precepto que diga que los propietarios respondan de las obligaciones
contraídas por la Junta con el tercero. 2. a En consecuencia, la Junta
exige el pago de estos gastos a cada propietario por el sistema de cuotas
y puede, para el cobro, utilizar la vía de apremio y hasta llegar a la
expropiación de las fincas de los que no pagan [artículo 160.4 LS y 65.a) y 181
del Reglamento de Gestión Urbanística]. 3. a Al ser la Junta la acreedora,
es a ella a quien compete el cancelar la afección al pago de estas cuotas
mediante certificación, expedida por ella misma, de haber sido pagadas,
como establece el artículo 178.2 del Reglamento de Gestión Urbanística.
En consecuencia, si bien el Registro no expresa la titularidad de la misma,
esta afección es a favor de la Junta de Compensación del Polígono 27.
Tampoco la cantidad reclamada está comprendida en ninguna preferencia
legal de carácter real, únicamente existe la que corresponde al crédito
refaccionario. 2. o El que pueda ser refaccionario el crédito reclamado
no hace anotable esta demanda. El crédito reclamado podría ser un crédito
refaccionario, en efecto, pero entonces debería haberse pedido la
constitución de una garantía real para su pago, lo que no se hace. La anotación
de crédito refaccionario, regulada en el artículo 42, número 8, de la Ley
Hipotecaria, no cabe en este caso en que lo que se solicita es una anotación
de demanda que tiene muy distintos efectos que los de la anotación de
crédito refaccionario, ni se cumplen los requisitos que se exigen para esta
clase de anotaciones, como son las circunstancias del contrato
correspondiente, nunca reseñadas. La preferencia que el Código Civil, en el
número 5 del artículo 1.923, atribuye al crédito refaccionario, no hace tampoco
anotable esta demanda, porque esta preferencia no tiene carácter real,
a diferencia de la que establece el artículo 9, apartado 5, de la Ley de
Propiedad Horizontal, ya que no es una carga del inmueble que deba
soportar el adquirente no deudor, sino que existe mientras el bien esté en poder
del que debe. Para tener este carácter real debería estar anotado en el
Registro, lo que aquí no sucede. Por otra parte, la anotación del crédito
refaccionario no se ha solicitado, ni la anotación de la demanda de esta
anotación. 3. o En cuanto a la anotación de la prohibición de disponer,
no se ha observado el principio de tracto sucesivo al no dirigirse el
procedimiento contra los titulares registrales. No puede aceptarse, en modo
alguno, la pretensión del recurrente de que, como la Junta de
Compensación tiene la facultad de disposición sobre las fincas de sus miembros,
se ha observado este principio, cuando la facultad de disposición, de
carácter fiduciario, de la Junta recae sobre las fincas aportadas a la
compensación cuando ésta se está haciendo, pero, de ninguna manera, sobre las
fincas, que una vez aprobada la compensación, han sido adjudicadas a
estos propietarios, llamadas fincas resultantes. Así resulta del
artículo159,1y2,delaLeydelSuelo actual, de donde se deduce: 1. o Que
la Junta no adquiere la propiedad de las fincas, salvo que otra cosa
dispongan los Estatutos; 2. o Que esta facultad se concede a la Junta para
efectuar la compensación. Pero, una vez aprobado el proyecto de
compensación con la consiguiente adjudicación a los aportantes de las nuevas
fincas resultantes, éstos son propietarios plenos de las mismas. Así, el
artículo 177.1 del Reglamento General Urbanístico, hablando ya de la fase
posterior a la aprobación de la compensación, o sea, la de urbanización,
dice que para el pago de estos gastos la Junta podrá disponer de los
terrenos reservados para tal fin en el proyecto de compensación, no, por
tanto, de otros, como son los adjudicados a los
propietariosyalaAdministración actuante. En consecuencia, puesto que, en nuestro caso estamos
en la fase posterior a la aprobación de la compensación, no cabe hablar
de facultades de disposición de la Junta sobre las fincas de sus miembros
adquiridas como resultado de aquélla. No puede aplicarse aquí la
Resolución de 12 de enero de 1984, pues se trataba de la fase anterior a la
aprobación de la compensación y, por lo tanto, se trataba de fincas
aportadas, y no de fincas resultantes. Efectuada la compensación, sobre las
fincas resultantes no adjudicadas a ella, la Junta sólo tiene las facultades
derivadas de la afección por gastos de urbanización. En la fase posterior
a la compensación, la Junta no tiene facultades sobre las nuevas fincas
adjudicadas, pero sigue existiendo para realizar su otra función, que es
la de llevar a cabo la urbanización. Entra en juego, entonces, otra afección,
distinta de la antes vista para la primera fase, que aparece recogida en
el artículo 167.c) de la Ley del Suelo y, con más desarrollo, en el artículo 178
del Reglamento Urbanístico. En definitiva, hay dos afecciones, la de la
primera fase, en este caso, no practicada, que recae sobre las fincas
aportadas, únicas que hay, y que es de carácter general, afectando las fincas
al cumplimiento de las obligaciones del sistema, y la afección de la segunda
fase, que es la que existe aquí, y que es la que recae sobre las fincas
resultantes y tiene una sola finalidad, específica y determinada: Garantizar
el pago de los gastos de urbanización. Sobre las fincas resultantes, pues,
la Junta sólo tiene las facultades derivadas de esta segunda afección. 4. o El
defecto es subsanable porque, si bien las fincas, inscritas a favor de
personas distintas de la Junta, no responden directamente de la cantidad
reclamada, están afectas al pago de los gastos de urbanización, aunque
sea a través de la Junta, por lo que sus propietarios no son del todo
ajenos a la deuda objeto de la demanda, pues, finalmente, con sus cuotas,
han de pagar estos gastos. 5. o La anotación, en cambio, se deniega en
las fincas adjudicadas al Ayuntamiento, estén o no inscritas a su nombre,
porque, a diferencia de las adjudicadas a los propietarios, no están sujetas
al pago de los gastos de urbanización y así se inscribieron en el Registro,
lo que hace el defecto insubsanable. En las que están inscritas a nombre
del Ayuntamiento surge un defecto adicional del artículo 154.2 de la Ley
de Haciendas Locales, que prohíbe exigir cauciones a las Entidades locales,
así como el embargar sus bienes, lo que debe comprender la prohibición
de disponer.
VI
La Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 9
de Madrid informó: 1. o Las medidas cautelares adoptadas en la litis, y
cuya única finalidad es garantizar la efectividad de la sentencia
condenatoria que en su día pudiera recaer contra la demandada, no pueden
afectar y perjudicar los intereses de tercero no llamados a juicio, como
son los actuales titulares registrales de la finca sobre las que recayeron
las dos primeras medidas antes referidas. El artículo 24 de la Constitución
prohíbe la indefensión que, sin duda se originó a esos titulares no
demandados sin posibilidad de audiencia y defensa ante la resolución judicial
que directamente afectaría a la libre disposición de su fincas. 2. o La
condición de terceros de los referidos titulares registrales en relación a
esta litis se determina por el carácter personal de la acción que en ella
se ejercita y que única y exclusivamente se dirige frente a la Junta de
Compensación demandada, teniendo ésta personalidad jurídica propia,
según el artículo 158, número 3, de la Ley del Suelo, y, por tanto, capacidad
plena para contratar y ser titular de relaciones jurídicas, con independencia
de la personalidad de sus miembros y, por supuesto, de la propia de los
sucesivos adquirentes de parcelas de la urbanización que aquella Junta
gestiona. La naturaleza personal de la acción ejercitada no se desvirtúa
por lo dispuesto en el artículo 159 de la Ley del Suelo, que establece
la afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones inherentes
al sistema de compensación, con anotación de la misma en el Registro
de la Propiedad, pues, conforme a este precepto, los terrenos quedan
afectos al sistema, respondiendo frente a la Junta de Compensación de los
costes y gastos derivados de la gestión común por ésta realizada, sin que
ello suponga vinculación directa o "per saltum" respecto de los acreedores
de la Junta frente a los que ha de responder ésta, repercutiendo luego,
la propia Junta, sus gastos y costes sobre los propietarios de parcelas,
que responderán según sus respectivas cuotas, quedando afectas sus
respectivas fincas al cumplimiento de esta obligación frente a la Junta de
Compensación. Obligación que, por otro lado y conforme a lo dispuesto
en el artículo 1.137 del Código Civil, se ha de considerar mancomunada,
según la respectiva cuota de participación de cada propietario, y no de
carácter solidario, al no establecerse la solidaridad en disposición legal
ni contrato alguno.
VII
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid desestimó
el recurso y confirmó la nota del Registrador, fundándose en que la
demanda ha sido dirigida contra la Junta de Compensación del Polígono 27 de
Moralzarzal, cuando en el expediente se ha acreditado que la finca de
que ésta fue titular ha sido dividida entre personas distintas de la entidad
demandada y, en cuanto a las fincas del Ayuntamiento, ni éste ha sido
demandado ni las fincas inscritas a su nombre están afectas al pago de
los gastos de urbanización.
VIII
La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose
en sus alegaciones y añadiendo: Una Junta de Compensación ostenta la
condición de fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas
pertenecientes a sus miembros. El pleno poder dispositivo que, por Ley,
detenta la Junta de Compensación respecto de las fincas integradas en el
Polígono 27 de Moralzarzal, la afección directa, la afección directa de las fincas
a los gastos de urbanización, así como la constancia registral del
sometimiento de ellas al sistema de compensación satisface plenamente el
principio registral de tracto sucesivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1.111 del Código
Civil, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, 157.3. o , 158.3, 159.2, 160.4, 167 de
la Ley del Suelo, las Sentencias del Tribunal Constitucional de 7 de junio
de 1984 y de 20 de marzo de 1997, y las Resoluciones de 12 de enero
de 1984; 27, 30 de junioy7dejulio de 1986, y de5y13defebrero de 1992.
1. En el presente recurso se debate sobre la posibilidad de anotar
una demanda y una prohibición de disponer, admitida la una y decretada
la otra, en juicio de reclamación de cantidad seguido contra determinada
Junta de Compensación, sobre las fincas resultantes de la aprobación
definitiva del proyecto de compensación que aparecen inscritas ya a favor
de personas distintas que no han sido demandadas en el procedimiento.
2. No ha de discutirse ahora si en virtud de la afección real de las
fincas resultantes de la compensación al pago de los gastos inherentes
al sistema de actuación seguido [cfr. arts. 167.c), en relación al 157.3. o ,
de la Ley del Suelo vigente a la sazón] pueden o no los acreedores de
la Junta de Compensación por deudas contraídas en el desempeño de
su cometido obtener la anotación de la demanda y de la prohibición de
disponer acordada sobre las parcelas adjudicadas.
En cualquier caso, es lo cierto que el principio constitucional de
salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr.
artículo 24 de la Constitución Española), y los principios registrales de
legitimación y tracto sucesivo (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria),
suponen que, en el procedimiento correspondiente, los titulares de las
fincas sobre las que se pretenden practicar las anotaciones hayan sido
parte con carácter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos
de la deuda reclamada (adviértase que la Junta de Compensación, que
aparece como deudora, tiene personalidad jurídica propia -cfr.
artículo 158.3 de la Ley del Suelo-), no tendrían legitimación ni trámite adecuado
para hacer valer sus respectivos derechos. Por lo demás, tampoco cabe
invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta
de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella
(cfr. artículo 159.2 de la Ley del Suelo), pues, dicho poder, encaminado
al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesan
en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto
de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la letra b)
del artículo 167 de la Ley del Suelo.
3. Una vez determinada que la existencia de la afección real no
subsana la improcedencia de las anotaciones solicitadas, respecto de la
anotación preventiva de demanda, debe confirmarse la calificación del
Registrador por ser el objeto de la misma una reclamación de cantidad que
no puede entenderse comprendida entre los supuestos del artículo 42.1. o
de la Ley Hipotecaria, por muy extensiva que sea su interpretación.
4. Por último, el Registrador califica el defecto de hallarse las fincas
inscritas a nombre de personas distintas de los demandados como de
naturaleza distinta según que los bienes se encuentren inscritos a nombre
de particulares o del Ayuntamiento.
El recurrente acepta esta distinción cuando se trata de fincas de
dominio público, pero la recurre en cuanto a las fincas patrimoniales y, en
consecuencia, sólo respecto de estas fincas corresponde revisar la
calificación del Registrador.
Dado que el mandamiento ordena practicar anotaciones preventivas
de la demanda y de prohibición de disponer, no tiene sentido discutir
si los bienes patrimoniales de los Ayuntamientos son o no inembargables
o se puede o no exigir cauciones a éstos. La titularidad municipal de
unas determinadas fincas no excluye la posibilidad de que un particular
pueda vencer en juicio y que le sea reconocido algún derecho real sobre
las mismas y, puesto que tales bienes son perfectamente enajenables
siquiera con las precauciones que a tal efecto establece la legislación especial,
tanto la demanda como la prohibición de disponer pueden perfectamente
anotarse para evitar que la enajenación que el Ayuntamiento pueda realizar
de esos bienes a favor de un tercero protegido por la fe pública registral
haga imposible la ejecución de la sentencia favorable que en su día pudiera
obtener el demandante. Para ello será necesario, lógicamente, que el
Ayuntamiento, como titular registral, aparezca como demandado en el
procedimiento donde se acordó la práctica de las respectivas anotaciones, pero
el defecto ha de ser calificado de igual manera que lo ha sido respecto
de otros titulares igualmente no demandados.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el
recurso, confirmando el auto apelado y la nota del Registrador en los
términos que resultan de los fundamentos anteriores.
Madrid, 11 de noviembre de 1998.-El Director general, Luis María
Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
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