En el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Luis Iragaray
Huarte, en nombre y representación de la compañía "Tambarria Sociedad
Limitada", contra la negativa de don Pedro Fernández Boado, Registrador de
la Propiedad de Zaragoza número 2, a inscribir una escritura de concesión
de opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 8 de noviembre de 1993, ante el Notario de Zaragoza don Manuel
García Granero Fernández, la compañía mercantil "Otobox, Sociedad
Anónima", representada por su Consejero-Delegado don Gabriel Beltrán
Picapeo, concedió opción de compra a favor de la también compañía mercantil
"Inversiones Tambarria, Sociedad Limitada", representada por su
Administrador don Juan Luis Iragaray Huarte, sobre tres fincas, estipulándose
lo siguiente: "El precio de esta opción es el de un millón de pesetas, que
el representante de la sociedad cedente confiesa haber recibido antes de
este acto, por lo que formaliza a la sociedad cesionaria amplia carta de
pago. Se fija como precio total de la venta de las tres fincas sobre las
que se concede la opción, y que han quedado descritas anteriormente,
para el supuesto de que la compañía mercantil "Inversiones Tambarria,
Sociedad Limitada" hiciera uso de este derecho de opción dentro del plazo
fijado, el que se derive de la asunción del crédito actualmente vigente
con el "Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima". En el apartado
de cargas de las citadas fincas, se expresa que se hallan gravadas con
una hipoteca a favor de la aquella entidad financiera, para responder
de un préstamo de 492.000.000 de pesetas la primera, 768.000.000 de
pesetas la segunda, y 19.200.000 pesetas la tercera.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de
Zaragoza número 2, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción
del precedente documento de opción de compra al no determinarse de
manera cierta el precio estipulado para la adquisición de la finca, de
conformidad con el artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario y artículo 1.445
del Código Civil. Defecto insubsanable. Contra esta calificación cabe
interponer recurso gubernativo ante el Excelentísimo Señor Presidente del
Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en el plazo de cuatro meses a contar
desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley
Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio
de acudir a los Tribunales de Justicia para que declaren la validez e
inscribibilidad del presente documento, a tenor de lo previsto en el primero
de los preceptos citados. Zaragoza a 16 de febrero de 1994. Firmado.:
Pedro Fernández Boado".
III
Don Juan Luis Iragaray Huarte, en nombre y representación de la
compañia "Tambarria Sociedad Limitada" interpuso recurso gubernativo contra
la anterior calificación, ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal
Superior de Justicia de Aragón, alegando que el precio estipulado para
la adquisición de las parcelas, en el caso de ejercitarse la opción, sí puede
determinarse de manera cierta, aunque lo sea en un momento posterior
al propio otorgamiento de la escritura en la que se otorgó la opción de
compra, ya que el artículo 1.445 del Código Civil no obliga en ningún
modo a que el precio se determine cuantitativamente en el momento mismo
de la celebración del contrato, sino que permite que lo sea en un momento
posterior (vid. artículos 1.447, 1.448 y 1.273 del Código Civil). Lo
importante es que no haya necesidad de un nuevo acuerdo para ello o que
la fijación no dependa del arbitrio de una de las partes. La expresión
"la asunción del crédito actualmente vigente con el ``Banco Español de
Crédito, Sociedad Anónima''", expresión ciertamente no demasiado
afortunada -sigue diciendo elrecurrente puesta en relación con el apartado
de "cargas" permite que simplemente preguntando al Banco Español de
Crédito, un tercero en los términos del artículo 1.447 del Código Civil,
se fije cuál era por todos los conceptos su crédito hipotecario frente a
"Otobox, Sociedad Anónima" el día 8 de noviembre de 1993, para que
el precio quede claramente fijado.
IV
El Registrador de la Propiedad número 2 de Zaragoza, emitió el informe
prevenido en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario, señalando que
al contrato de opción de compra le falta el requisito de eficacia que es
la determinación del precio cierto de adquisición de las fincas; que no
cumple la exigencia del artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario, ni puede,
por tanto, hacerse constar el precio en la inscripción, impidiendo la
extensión del asiento; y que este dato o circunstancia debe resultar en todo
caso del título presentado para la inscripción. Desde la vertiente registral
el principio de especialidad exige dar a conocer la extensión del derecho
que se inscribe y uno de los elementos básicos del derecho de opción
es el precio, que debe resultar cierto del mismo título o de un título
complementario presentado con él. Los artículos 10 de la Ley Hipotecaria
y 14.2 del Reglamento Hipotecario no dejan ningún margen a la posible
determinación posterior del precio que, por tanto habrá de ser cierto en
el momento de la inscripción misma. Además el precio ha de derivarse
de la asunción del crédito, lo que exigirá una manifestación de voluntad,
expresa o tácita por parte de quien asuma el crédito, es decir, del titular
del derecho de opción. El problema hubiera podido solventarse si al
contrato de opción de compra se hubiera incorporado como anexo la
certificación bancaria acreditativa de la posición deudora de "Otobox,
Sociedad Anónima".
V
El excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia
de Aragón por Auto de fecha 22 de julio de 1994 estimó el recurso y
revocó la nota de calificación registral por entender suficientemente
cumplido el requisito de fijación del precio estipulado para la adquisición
de la finca, exigido por el artículo 14.2 del Reglamento Hipotecario.
VI
El Registrador apeló el Auto presidencial, manteniéndose en sus
alegaciones contenidas en su informe.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.261-2. o , 1.271 y siguiente, 1.445, 1.447 a 1.450
del Código Civil, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir
un denominado derecho de opción de compra sobre tres fincas, habida
cuenta de la concurrencia de las siguientes circunstancias: a) según el
exponendo I de la escritura calificada, las fincas en cuestión se hallan
"hipotecadas en favor del Banco Español de Crédito para responder, la
número uno de un préstamo de 492.800.000 pesetas; la número dos de
768.000.000 de pesetas; y la número tres de 19.200.000 pesetas, según
escritura de 5 de septiembre de 1996; b) en el exponendo III se señala
que "la hipoteca de que responden las tres fincas, que garantiza el préstamo
concedido, se encuentra en situación de precontencioso, al no haberse
abonado las cantidades pactadas en los plazos convenidos"; c) en la
estipulación 4. a se dice "se fija como precio total de la venta de las tres
fincas sobre las que se concede la opción, para el supuesto en que la
(concesionaria) hiciese uso de este derecho de opción dentro del plazo
fijado (cuatro años), el que se derive de la asunción del crédito actualmente
vigente con el Banco Español de Crédito"; d) El Registrador deniega la
inscripción "por no determinarse de manera cierta el precio estipulado
para la adquisición de la finca".
2. Es principio básico de nuestro sistema registral el de la adecuada
delimitación de los derechos que pretenden su acceso al Registro de la
Propiedad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento
Hipotecario), lo que tratándose del derecho de opción de compra supone
la determinación de los elementos integrantes del negocio de compraventa
que habría de perfeccionarse en caso de su ejercicio, entre los cuales
ha de figurar indudablemente el precio previsto (cfr. artículos 1261.2. o ,
1271 y siguientes, 1445 y 1447 a 1450 del Código Civil).
En el caso debatido, no puede estimarse que la contraprestación
prevista para el caso de ejercicio del derecho de adquisición establecido reúna
el requisito de certeza. Por una parte, no resulta de modo inequívoco
que el crédito a que se refiere la estipulación cuarta de la escritura
calificada sea precisamente el garantizado con la hipoteca que recae sobre
las fincas en cuestión (no se expresa siquiera, quién es el titular pasivo
de ese crédito), y aun admitiendo esa correspondencia, queda
indeterminado si la asunción es sólo del principal adeudado o incluye, además,
todos aquellos desembolsos adicionales que incumban al deudor en virtud
de la respectiva relación obligatoria (intereses moratorios, costas
devengadas, etc); por otra, porque como la llamada asunción del crédito no
se producirá sino en el momento del ejercicio del derecho de opción, será
en este momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso
económico que la opción comporta, importe que además dependerá
decisivamente de la conducta del propio concedente (el importe de la
contraprestación variará según lo que éste haya pagado en el período de
pendencia de la opción).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
y revocar el Auto apelado.
Madrid, 6 de octubre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid