En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Gibraleón,
don Juan Mota Salvador, contra la negativa de don Miguel Díaz Navarro,
Registrador de la Propiedad de Huelva, número 1, a inscribir una escritura
de donación, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El día 23 de junio de 1992, mediante escritura pública autorizada por
don Juan Mota Salvador, Notario de Gibraleón, don Manuel Gómez Torrado
y su esposa donaron a sus hijos don Antonio y don Juan, la nuda propiedad
de una casa en San Bartolomé de la Torre, calle Las Colonias, número
28, reservándose el usufructo vitalicio, y solicitando la inmatriculación
de la nuda propiedad transmitida en el Registro de la Propiedad
correspondiente, conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de Huelva, número 1, fue calificada con la siguiente nota: "No se practica
la inscripción solicitada en el presente documento por no venir justificada
en el mismo que la vivienda cuya inmatriculación se pretende, cumple
lo dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana, o en su caso, estar a lo dispuesto en
la disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990.-Huelva, a 22 de noviembre
de 1993. El Registrador, Miguel Díaz Navarro".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación y alegó: Que el Real Decreto Legislativo
1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, fue publicado en el
"Boletín Oficial del Estado", el día 30 de junio, por lo que en este caso
que la escritura fue autorizada el 23 de junio de 1992, el precepto aplicable
sería el artículo 25 de la Ley 8/1990, de 23 de julio. Que ambos, el 37
actual y el 25 de la ley dicen lo mismo, y, al parecer, el señor Registrador,
ante la falta de inmatriculación, exige el cumplimiento de dichos preceptos.
Esta interpretación no puede mantenerse: 1. Que la Ley 8/1990 y el
posterior Real Decreto Legislativo 1/1992 imponen unos requisitos para
autorizar e inscribir las escrituras de declaración de obra nueva, terminada
o en construcción. Que en la escritura de declaración de obra nueva la
comparecencia de los otorgantes ante el Notario persigue la constancia
pública de un hecho. No es título inmatriculador porque le falta la condición
de acto dispositivo. Se trata de una declaración de hechos y no de derechos
y no hay lugar a la aparición de terceros protegidos por el artículo 34
de la Ley Hipotecaria. Que, por otra parte, la capacidad para otorgar una
escritura de declaración de obra nueva, es distinta a la necesaria para
un acto dispositivo. Que no hay afinidad entre dos actos jurídicos
completamente distintos: Uno, la declaración de obra nueva que es simplemente
acto jurídico de constatación pública de una realidad física, y otro, el
acto dispositivo que conlleva una donación, aun en finca no inmatriculada,
que se dirige a acreditar frente a todos una titularidad todavía no registral,
pero que por el trámite del 205 de la Ley Hipotecaria, accede al Registro
una vez cumplidas las garantías que para ello establece la Ley. Que
conforme al artículo 3.1 del Código Civil, jurisprudencia y doctrina mayoritaria
no cabe interpretar extensivamente esas normas que son restrictivas del
derecho a otorgar e inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura
de declaración de obra nueva. 2. Que conforme a la disposición transitoria
sexta de la Ley mencionada, según la Resolución de 4 de febrero de 1992,
una vez que se acredite que a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, preexistía
la edificación y que han transcurrido más de cuatro años desde que se
terminó, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la escritura de
declaración de obra nueva. En la escritura objeto del presente recurso
se consigna que la casa fue comprada por los donantes en el año 1958,
mediante documento privado en fecha fehaciente, por lo que se cumplen
esas exigencias. 3. Que, por último, hay que señalar que el excesivo celo
del señor Registrador se verá satisfecho una vez remita al Ayuntamiento
el correspondiente edicto, conforme el artículo 298 del Reglamento
Hipotecario. Que no cabe interpretar las normas basándose en el posible fraude
de las mismas.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: I. Que no parece justo
aplicar las normas contenidas en la Ley 8/1990 de julio de 1990 y texto
refundido de junio de 1992, únicamente a los supuestos que en ellas
estrictamente se mencionan, porque en la legislación hipotecaria se reconocen
otros instrumentos jurídicos para inscribir obras nuevas, en los artículos
208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento. II. Que el documento
privado de fecha fehaciente, en cuya virtud la parte donante adquirió
la casa cuya inmatriculación se pretende en el año 1958, no se ha tenido
a la vista para contrastar en él la fecha de su fehaciencia y sí la descripción
de la casa en aquél contenida, corresponde a la descrita en el documento
del recurso.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó
la nota del Registrador, fundándose en que la escritura pública otorgada
el día 23 de junio de 1992, se infiere que la finca existía antes de la
entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, y ni la declaración
de obra nueva ni la donación estaba sometida a lo dispuesto en el artículo
37 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus
alegaciones, y añadió: Que el documento privado de compra no ha sido
incorporado a la escritura y, por tanto, el Registrador al no tenerlo a la vista
no pudo constatar si la descripción que de la casa se hacía en el mismo,
correspondía con la que de la misma se hace en la escritura. Que la duda
sobre la identificación de la vivienda se incrementa en la certificación
catastral que se acompaña, al no ser coincidente en cuanto a la descripción
que de la misma se hace. Que, en definitiva, o existe una indubitada
identificación en la descripción de la casa, o ha de cumplirse lo establecido
en la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del
Notariado en las Resoluciones de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio
de 1993.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento,
25 y disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990 sobre Reforma del
Régimen Urbanístico y Valoraciones de Suelo, y las Resoluciones de 18
de junio de 1991, 4 de febrero de 1992, 17 de junio de 1993y4demarzo
de 1996.
1. En el caso objeto de este recurso se pretende la inmatriculación
de la nuda propiedad de una casa sita en la calle Las Colonias, 28, de
San Bartolomé de la Torre, que tiene una superficie total de 95 metros
46 decímetros cuadrados. Para ello se presenta en el Registro una escritura
de donación otorgada el 23 de junio de 1992, donde se dice que aquélla
pertenece a los donantes por compra en documento privado liquidado
del impuesto correspondiente el 8 de julio de 1958. A la escritura no
se acompaña dicho documento privado y sí un certificado expedido el
26 de noviembre de 1992 por el Arquitecto Jefe del Servicio de Catastro
y Valoración Urbana, del que resulta que a nombre del donante aparece
catastrada una casa en aquella localidad, calle Las Colonias, 28, con una
superficie de suelo de 125 metros cuadrados, y una superficie construida
de 101 metros cuadrados, y cuyos linderos, salvo el de la derecha, no
coinciden con los que se describen en el título. El Registrador no practica
la inscripción solicitada en este documento "por no venir justificado en
el mismo que la vivienda cuya inmatriculación se pretende, cumple lo
dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana, o en su caso, estar a la disposición
transitoria sexta de la Ley 8/1990".
2. Teniendo en cuenta que el artículo 25 de la Ley del Suelo, a la
sazón vigente, es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las
edificaciones, y que uno de los modos por los que la obra nueva puede
acceder al Registro es por su descripción en los títulos referentes al
inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario),
no hay duda que la aplicación al supuesto debatido del citado artículo
25 de la Ley del Suelo, sin perjuicio, claro está, de la aplicabilidad de
la más específica previsión contenida en la disposición transitoria sexta
de la Ley 8/1990, según la cual, como tiene declarado esta Dirección
General, las obras concluidas bajo la vigencia de la legislación anterior se
incorporaban al patrimonio del dueño del suelo a medida que se realizaban,
por el juego automático del instituto civil de la accesión, aunque no se
hubieran realizado de conformidad con la ordenación urbanística entonces
aplicable, de modo que para su inscripción, una vez que se acredite
suficientemente que a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, preexistía la
edificación en los términos con que se describe en la escritura calificada,
debe bastar con justificar alternativamente: a) Que la edificación ha sido
realizada de conformidad con la legislación urbanística entonces aplicable;
b) Que, en cualquier caso, ya no son procedentes medidas de
establecimiento de la legalidad urbanística.
En este caso, sin embargo, no puede entenderse acreditada la
preexistencia de la edificación a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, en los
términos con que se describe en la escritura, por cuanto: a) Como se
ha señalado, no se acompaña el documento privado relacionado en el
título calificado, y b) La certificación catastral, expedida el 26 de noviembre
de 1992, por una parte, no contiene ninguna indicación respecto a la
antigüedad de la edificación y, por otra, la descripción de la finca que en
ella se hace mantiene notables diferencias con la de la escritura, tanto
en lo referente a los linderos como a la superficie, con lo que su identidad
no queda justificada.
Igualmente, tampoco se ha justificado la legalidad urbanística de la
edificación mediante ninguna de las alternativas señaladas anteriormente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Madrid, 22 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado
Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid