Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco Blázquez

Navarro y don Jaime Vidal Minguell, en nombre de "Interleasing, Sociedad

Anónima", contra la negativa de don Antonio Pérez Vega, Registrador de

la Propiedad de Barcelona número 1, a cancelar un arrendamiento

financiero y opción de compra, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 19 de mayo de 1988, mediante escritura autorizada por el Notario

de Barcelona, don Wladimiro Gutiérrez Álvarez, "Interleasing, Sociedad

Anónima", e Industrias Bures otorgaron contrato de arrendamiento

financiero con opción de compra de dos fincas, local comercial en la planta

baja y sótano en la calle Gerona, número 10, y local comercial de la casa

número 153 a 151 de la calle Cerdeña, de Barcelona, propiedad de la

primera sociedad por compra a la segunda citada e inscritas en el Registro

de la Propiedad de dicha ciudad número 1. El arrendamiento financiero

se establece por un importe determinado a satisfacer en 84 cánones

mensuales, señalándose un valor residual a efectos de ejercitar la opción de

compra. Que incumplido el contrato por parte de "Industrias Bures,

Sociedad Anónima", "Interleasing, Sociedad Anónima", promovió la

correspondiente acción de resolución judicial del arrendamiento financiero

("leasing"), que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia número 26 de

Madrid, autos número 280/93, en los que se dictó sentencia estimatoria

de la demanda acordando la resolución del contrato, que adquirió firmeza

al no ser recurrida. En ejecución de dicha sentencia, el Magistrado-Juez

de dicho Juzgado libró mandamiento al Registrador de la Propiedad,

ordenando la cancelación de la inscripción de arrendamiento y opción de

compra constituido respecto a las referidas fincas.

II

Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de

Barcelona número 1, fue calificado con la siguiente nota: "Suspendida

la cancelación ordenada en el precedente mandamiento por el defecto,

que se estima subsanable, consistente en que apareciendo embargados

los derechos correspondientes al titular del arrendamiento financiero cuya

inscripción se ordena cancelar, en virtud de las anotaciones letra I, de

la finca 3.877, folio 49 del tomo 3.011 del archivo, libro 257 de la sección

quinta, y letra A de la finca 2.008, folio 16 del tomo 3.013 del archivo,

libro 248 de la sección sexta, no se acredita haberse practicado la

consignación de las cantidades recibidas por el arrendador por aplicación

analógica del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario. Se ha dado

cumplimiento al artículo 429 de dicho Reglamento. No se ha practicado

anotación preventiva de suspensión por no haber solicitado; quedando

archivado un ejemplar de dicho mandamiento con el número 158. Contra esta

calificación puede interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro

meses ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia

de Cataluña con arreglo a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 111

y siguientes del Reglamento Hipotecario. Barcelona, 22 de marzo de 1995.

El Registrador. Fdo. Antonio Pérez Vega."

III

Don Francisco Blázquez Navarro y don Jaime Vidal Minguell

interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegaron:

I. Que el Registrador incumple el mandamiento judicial. Que al ser firme

la sentencia ha de cumplirse en sus precisos términos, tal como ordena

el mandamiento expedido. Que si se ha resuelto judicialmente el contrato

de arrendamiento, así ha de constar en el Registro de la Propiedad, ya

que su constitución había sido previamente inscrita, lo que es conforme

a las disposiciones de la Ley Hipotecaria y su Reglamento. Que el

Registrador se niega a inscribir no teniendo en cuenta lo dispuesto en los

artículos 79, 2. o , y 82 de la Ley Hipotecaria y 174, párrafo tercero, de su

Reglamento. II. Que desde el punto de vista doctrinal, el recurso consiste

en determinar si el artículo 175.6. o del Reglamento Hipotecario es aplicable

a una operación de "leasing" y, por tanto, procede la consignación a que

se refiere dicho artículo, o no lo es. Que se considera que el artículo 175.6. o

se refiere a la cancelación de inscripciones de venta, pero nunca a

cancelación de inscripciones de arrendamiento financiero o "leasing", puesto

que no supone en sí mismo una venta. III. Que la doctrina científica ha

discutido la verdadera naturaleza jurídica del "leasing" pero coincidiendo

en que o bien es un verdadero arrendamiento o un contrato complejo

cuyo núcleo central viene determinado por la naturaleza arrendataria.

Que se considera que hay que reconducir el "leasing" al contrato de

arrendamiento, si bien es cierto que las operaciones de "leasing" contienen

algunas cláusulas o peculiaridades que aunque no desnaturalizan la relación

arrendaticia, sí le dan un carácter especial, como es la concesión de una

opción de compra en favor del arrendatario a la finalización del contrato,

pero estas peculiaridades son de derecho positivo y no afectan al contrato

de arrendamiento. Además, la opción de compra opera al finalizar el

contrato y puede ser ejercitada o no por el arrendatario. En cambio, la

operación arrendaticia opera siempre y produce los efectos queridos por las

partes. Que la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito

ratifica y refuerza la naturaleza arrendaticia del contrato que ya estaba

recogida en el Real Decreto-ley 15/1997, de 25 de febrero. IV. Que para

el legislador español el "leasing" es un verdadero arrendamiento, y se

encuentra refrendada esta postura en los siguientes textos legales: 1. o El

Decreto-ley 15/1997, primera disposición que regula el arrendamiento

financiero, hoy derogada (artículos 19 y 21); 2. o La vigente Ley 26/1988,

de 20 de julio, sobre Disciplina e Intervención en Entidades de Crédito,

que define las operaciones de arrendamiento financiero en su artículo 7;

definición que concuerda con la que hace del arrendamiento el

artículo 1.543 del Código Civil. Que del concepto legal se refuerza el contenido

arrendaticio del contrato de "leasing", no considerándose esencial la

adquisición por parte del usuario del bien objeto del contrato, a la finalización

del mismo. La disposición adicional de la citada Ley, en sus números

4,5y6,datratamiento jurídico distinto al importe de las cuotas de los

demás conceptos que se engloban en las cantidades abonadas por el

usuario; 3. o Los cánones arrendaticios son deducibles de la base como gasto

en los impuestos de Sociedades y Renta de las Personas Físicas, y el mismo

tratamiento tiene en el Impuesto del Valor Añadido. Que, por otra parte,

el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se satisfará en el momento

del ejercicio de la opción de compra, si llega a producirse y no antes;

4. o Que desde el punto de vista registral, el acceso de los contratos de

"leasing" al Registro de la Propiedad se ha apoyado en dos artículos de

connotación arrendaticia: el artículo 2. o de la Ley Hipotecaria, en su

número 5, y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. V. Que tanto la

jurisprudencia menor como la del Tribunal Supremo coinciden en otorgar al

"leasing" naturaleza arrendaticia, distinguiéndolo de la compraventa. Así

se pueden citar: la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, de 1

de octubre de 1987, entre otras, y las sentencias del Tribunal Supremo

de 10 de abril de 1981, 18 de noviembre de 1983, 26 de junio de 1984

y 28 de mayo de 1990. Que sólo hay una sentencia, la de 28 de marzo

de 1978, que aparentemente defiende la calificación de "leasing" como

compraventa a plazos, pero es una doctrina de carácter procesal y no

de derecho material. VI. Que en virtud de lo expuesto en los apartados

anteriores se considera que el Registrador no puede extender la exigencia

del artículo 175.6. o del Reglamento Hipotecario, al supuesto del

arrendamiento financiero. Que tal afirmación se apoya en lo siguiente: 1. o La

causa del contrato inscrito. Las partes contratantes han reconducido su

voluntad a la celebración de un contrato de "leasing" y a través de sus

cláusulas, las partes manifiestan su voluntad de celebrar un contrato de

arrendamiento financiero. 2. o Que uno de los elementos esenciales del

contrato de arrendamiento es el pago del canon arrendaticio. Que si se

mantuviera la postura registral resultaría que el arrendador que ha cedido

el uso de la cosa, se ve obligado a devolver la contraprestación por dicha

cesión. Tal conclusión, además de injusta, llevaría al absurdo jurídico y

sentaría un precedente antijurídico, y 3. o Que existe un contrasentido en

la actuación del Registrador, ya que, por un lado, practica la inscripción

del arrendamiento financiero, en virtud de lo dispuesto en los

artículos 2.5. o de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento Hipotecario y, por

otro lado, pretende aplicar el mismo supuesto una norma exclusiva de

las inscripciones de venta. Que desde el punto de vista de mecánica registral

no se puede cancelar una inscripción de venta cuando lo que se ha inscrito

es un arrendamiento con opción de compra. Que se olvida que en todo

el proceso, la empresa de "leasing" nunca ha perdido la propiedad de

la finca, tan sólo ha cedido el uso y, por tanto, es estructuralmente imposible

la aplicación del artículo 176.6. o del Reglamento Hipotecario. Que admitir

lo contrario equivaldría a defender la legitimidad del arrendamiento

gratuito durante años en pos de la recuperación de la posesión del inmueble

por parte de su titular, lo que carece de amparo legal.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que en virtud de un

mandamiento expedido por el Juzgado de lo Social número 23 de Barcelona,

derivado de autos 39/91, seguido contra "Industrias Bures, Sociedad

Anónima", se ordena el embargo de los derechos que correspondían al

embargado por el contrato de arrendamiento financiero, practicándose la

correspondiente anotación preventiva. Posteriormente se presenta el

mandamiento cuya calificación origina este recurso. Que en la nota de calificación

no se cuestiona el fallo judicial que no se considera de competencia del

Registrador sino los obstáculos que surgen del Registro para llevar a cabo

la registración de mandamiento cancelatorio, extremo para el que sí es

competente, según resulta del artículo 98 y concordantes de la Ley

Hipotecaria. El obstáculo registral para la práctica de la cancelación ordenada

consiste en el embargo que pesa sobre los derechos del demandado

adquiridos en virtud del contrato de arrendamiento financiero y cuya anotación

de embargo se veía afectada por la cancelación del asiento en que consta

inscrito el contrato referido. Que las razones de la nota de calificación

fueron las siguientes: 1) Que en el Registro aparece una anotación de

embargo de los derechos derivados del contrato de arrendamiento

financiero inscrito; 2) Que en la sentencia firme de la cual deriva el mandamiento

no fueron parte los titulares del embargo, ni en dicha sentencia se contiene

declaración alguna acerca de si el cedente debería devolver no todo o

parte del precio recibido; 3) Que ante la ausencia de normas específicas

relativas al contrato de arrendamiento financiero, deberían aplicarse por

un lado, los preceptos generales aplicables a todos los contratos y también,

por analogía, aquellas normas expresamente previstas para el contrato

con el cual guardará una mayor semejanza sustantiva y funcional. Que

no se puede practicar la cancelación de la inscripción, pues llevaría

aparejada la cancelación de tal anotación de embargo. Esto es una consecuencia

inevitable de la mecánica institucional del Registro, consagrada en

numerosos artículos del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 7 de

diciembre de 1978, 30 de julio de 1990 y 28 de mayo de 1992. Que según

los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria se exige para cancelar una

anotación que preste su consentimiento el interesado o que se ordene

por una ejecutoria. En este caso, no se han dado ninguna de las dos

alternativas. Ahora bien, hay otra posibilidad de cancelar una anotación, como

cualquier otro asiento, fuera de lo dicho anteriormente y es cuando un

asiento está condicionado en su existencia por otro asiento anterior, que

es lo que ocurre en el supuesto contemplado. El embargo grava los derechos

derivados de una inscripción anterior sometida a una condición resolutoria

explícita y ello significa que la resolución y su correspondiente cancelación

arrastraría necesariamente al asiento siguiente que depende de él. Que

así resulta de los artículos 11, 107.7. o y l0. o de la Ley Hipotecaria,

artículo 17.6. o del Reglamento, etc. Que en la calificación se entendía que

era este último precepto el que posibilitaría una cancelación del embargo

que, a su vez, permitiera la cancelación ordenada en el mandamiento,

pero siempre que se cumplieran las previsiones contenidas en dicho

artículo, las que se consideraron aplicables por analogía. Que en lo relativo

a la naturaleza del contrato de arrendamiento financiero, hay que señalar

que carece de una regulación específica sustantiva, se rige por lo estipulado

por las partes que buscan normas de otros contratos típicos en nuestro

derecho. Que es desde el punto de vista de la disciplina del mercado

financiero y fiscal desde donde se dictan normas de carácter administrativo,

tanto para evitar abuso como para señalar los requisitos mínimos

indispensables para gozar de los beneficios de la desgravación fiscal y así la

Ley de 29 de julio de 1988. Que se considera en que el contrato de

arrendamiento financiero es un contrato atípico distinto de la compraventa

y del arrendamiento teniendo elementos de ambos pero con una causa

propia y distinta que le da sustantividad separada. Este criterio es el

de varias sentencias del Tribunal Supremo, destacando la de 28 de mayo

de 1990 citada por el recurrente o la de la Audiencia Provincial de

Barcelona de 30 de enero de 1993. Que se considera en contra de la teoría

mantenida por el recurrente que la opción de compra y, en definitiva,

el aspecto traslativo de la propiedad tiene un peso fundamental y decisivo

en el contrato de arrendamiento financiero. Que también dice el recurrente

que es inadmisible la nota calificadora al exigir la devolución de las

cantidades percibidas por el arrendador, ya que se llegaría al absurdo de

un arrendamiento gratuito, verificándose un enriquecimiento injusto en

el arrendamiento y produciéndose un precedente verdaderamente

antijurídico. Esta afirmación es inadmisible por las siguientes razones: 1. Que

aun en el caso límite de que el arrendatario, en un arrendamiento común

normal, devolviera al arrendador el precio recibido, podría decirse que

hubiera sido un contrato totalmente gratuito. 2. Que se considera que

el contrato de arrendamiento financiero no es un puro contrato de

arrendamiento, ya que con los cánones que se van pagando, se paga algo más

que el uso de la cosa cedida, por lo que se llega a un resultado totalmente

distinto al sostenido por el recurrente: o sea que si se resolviera el contrato

y nada se hubiera estipulado como cláusula penal y no hubiera decisión

judicial al efecto, si el cesionario tuviera que devolver la finca cedida

y el cedente no tuviera que devolver nada de lo percibido, el

enriquecimiento injusto estaría indudablemente por parte del cedente y ello si

que crearía un precedente que podría llamarse antijurídico. 3. Que en

la nota calificadora no se exige que el cedente o arrendador "devuelva"

cantidad alguna al cesionario o arrendatario, sino que consigne dichas

cantidades para que la autoridad judicial correspondiente decida el destino

de las mismas y, en su caso, los titulares de los embargos posteriores

puedan ejercitar sus derechos sobre ellas como sufragados en el bien

embargado. Que se estima justificada la aplicación del artículo 175.6 del

Reglamento Hipotecario al caso que se estudia, partiendo de la base de la

naturaleza jurídica que se ha expuesto del contrato de arrendamiento

financiero, y ante las lagunas legales no hay más remedio que acudir a las

normas generales de los contratos, y entre ellas está el artículo 1.123

del Código Civil, aplicable a los contratos bilaterales y también al que

se contempla; y esto sin perjuicio de lo que válidamente se hubiere pactado

como cláusula penal o como indemnización de daños y perjuicios, y de

lo que hubiera decretado el Juez en la sentencia dictada en el procedimiento

ordinario en la que declare resuelto el contrato, y en este caso, la sentencia

nada declaró sobre el particular. Por ello, ante la ausencia de decisión

judicial al efecto, no parece que haya otra alternativa que aplicar las

consecuencias que se derivan del artículo 1.123 del Código Civil. Que si se

trata de un contrato bilateral y oneroso, que tiene una indudable analogía

con la compraventa, parece justificada la aplicación analógica de las

normas hipotecarias previstas para otro tipo de contrato pero que guarda

analogía con éste y exclusivamente para su aplicación en el campo

hipotecario, es decir, para poder despachar el mandamiento judicial que ordena

una cancelación, o sea que la aplicación del artículo 175.6 del Reglamento

Hipotecario se limita al campo hipotecario, cumplir los requisitos exigidos

por ese precepto para poder llevar a cabo un asiento registral.

V

El ilustrísimo Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia

número 26 de Madrid, informó: Que la cuestión central viene dada por la

pretendida aplicación analógica del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.

Que la aplicación analógica de las normas requiere que éstas no contemplen

un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie

identidad de razón (artículo 4.1 del Código Civil), se exige la existencia

de una laguna legal y la identidad de razón entre el supuesto específico

contemplado en la norma y aquel al que se pretende aplicar. Que se estima

inaplicable el citado precepto, pues en primer lugar, de la sentencia firme

recaída en los autos resulta que no se ha condenado al arrendador a

la devolución de las cantidades percibidas y, en consecuencia, no tiene

obligación alguna de consignarlas; y, en segundo lugar, carece de todo

fundamento la pretensión de consignación de las cantidades percibidas

por el arrendador, dada la distinta naturaleza de una compraventa sujeta

a condición rescisoria o resolutoria y el arrendamiento financiero con

opción de compra.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota del Registrador fundándose en que el contrato de "leasing" es un

contrato de arrendamiento, que incluye una opción de compra final por

el valor residual (Ley de 20 de julio de 1988 y Resoluciones de 12 de

mayo y 21 de junio de 1994); y en que la sentencia firme que declara

resuelto el contrato de arrendamiento financiero y ordena la cancelación

registral, no hay condena a la devolución de cantidades ni, por ende,

consignación; de manera que el Registrador está imponiendo al recurrente

una condición imposible y, por otro lado, la resolución judicial es firme.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: 1. o Que al asiento que se estudia no es aplicable las

Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994, pues se referían a

algo distinto. Que se considera acertado que la propiedad no se transmite

hasta que no se ejercita la opción, y la causa de la compraventa viene

ya predeterminada en el contrato de arrendamiento financiero, por lo

pactado en el mismo y en el cual se debieron tener en cuenta todos los

elementos que intervinieron en él, entre ellos los cánones que se van a

ir satisfaciendo a lo largo del contrato. El problema consiste en si, dada

la estructura del contrato de arrendamiento financiero, si en el caso que

este contrato se resuelva contra la voluntad del arrendatario antes de

poder ejercitar la acción de compra, el arrendatario ha adquirido algo

más que el uso de la cosa hasta ese momento, o sea si los cánones pagados

hasta el momento de ejercitar la opción de compra son la equivalencia

del uso de la cosa solamente o de algo más que ese uso y si esos cánones

se tienen en cuenta precisamente para fijar el precio residual en el momento

de ejercitar la opción. Por tanto, si el arrendatario ha adquirido algo más

que el uso, en principio parece que ese plus hay que devolverlo, salvo

pacto o resolución judicial en contrario, y constando en el Registro

embargados los derechos del arrendamiento financiero parece que debe tomarse

una medida precautoria de salvaguardia de tales derechos, utilizando la

vía procedimental analógicamente más parecida que será el artículo 175.6

del Reglamento Hipotecario. 2. o Que la nota para nada iba en contra de

la sentencia, pues al contrario, en algún modo se apoyaba en ella, porque

dicha nota se limitaba a declarar resuelto el contrato de arrendamiento

financiero, sin decir nada sobre si el arrendador debía devolver algo al

arrendatario o no y, por tanto, parece que había que entender aplicables

aquellas normas genéricas relativas a los contratos bilaterales, onerosos

y sinalagmáticos entre los cuales está el que se estudia, como es el caso

del artículo 1.123 del Código Civil. Que a la vista de este precepto, no

parece que fuera exigencia de imposible cumplimiento la de consignar

esas prestaciones que hipotéticamente hubieran de devolver los

contratantes, si no había una resolución judicial que hubiera dicho otra cosa.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.252 del Código

Civil; 1, 2, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, y 175.6. o del Reglamento

Hipotecario.

1. La cuestión planteada en el presente recurso consiste en decidir

si una sentencia firme de resolución de un contrato de "lease-back" dictada

en juicio declarativo entablado exclusivamente contra el arrendatario

financiero es título adecuado para la cancelación del asiento respectivo

cuando sobre el derecho del arrendatario financiero pesaban determinados

embargos. Estima el Registrador que en tal caso deberá acreditarse la

consignación en establecimiento bancario del importe de los cánones

satisfechos.

2. Si se tiene en cuenta: a) que es principio básico de nuestro sistema

registral, que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están

bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria),

lo que determina que para su cancelación se precise como regla general,

bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución

judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82

de la Ley Hipotecaria); b) que es también regla que los asientos ordenados

por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme; c) que

los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes

(artículo 1.252 del Código Civil); d) que es exigencia constitucional, la de la

protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución

Española); e) que ni siquiera constaba registralmente por vía de anotación

preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la

resolución (cfr. artículo 198 del Reglamento Hipotecario); ha de concluirse

en la imposibilidad de acceder a la cancelación de los asientos posteriores

al del demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la sentencia

dictada contra éste, todo ello sin perjuicio del reflejo registral de dicha

sentencia que desvirtúe la apariencia de titularidad actual del arrendatario

financiero a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales

actos dispositivos que, a pesar de la resolución declarada, pudieran ser

otorgados posteriormente por aquél (cfr.

artículos1y2delaLeyHipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Madrid, 16 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.