Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Ministerio de la Presidencia Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Está Vd. en

Consejo de Estado: Dictámenes

Número de expediente: 1123/1997 (JUSTICIA)

Referencia: 1123/1997
Procedencia: JUSTICIA
Asunto: Anteproyecto de Ley s/ derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
Fecha de aprobación: 22/05/1997

TEXTO DEL DICTAMEN

La Comisión Permanente del Consejo de Estado, en sesión celebrada el día de la fecha, emitió, por mayoría, el siguiente dictamen: "En cumplimiento de la Orden comunicada de V.E., de 24 de febrero de 1997 (registro de entrada 26 de febrero), el Consejo de en Pleno ha examinado, con carácter urgente, el Anteproyecto de Ley sobre Derechos de Aprovechamiento por turno de Bienes Inmuebles. A N T E C E D E N T E S Primero.- Contenido del Anteproyecto. El Anteproyecto remitido a la consideración de este Supremo Órgano Consultivo, fechado el 7 de febrero de 1997, se inicia con una Exposición de Motivos, que empieza por recordar que, bajo el término de "multipropiedad", se ha venido aludiendo a diversas fórmulas por las que se transmite el derecho a disfrutar de un bien inmueble durante un período temporal que, a su vez, está referido a una base temporal anual. Tras hacerse eco de la importancia que tales fórmulas han adquirido en España en el ámbito turístico y de que las fórmulas conocidas en nuestro Ordenamiento Jurídico se desenvolvían en otros ámbitos, la Exposición de Motivos recuerda las iniciativas desarrolladas en el ámbito de la Unión Europea, enfocadas a la protección del consumidor y materializadas finalmente en la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 94/47/CE, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinar el aspecto de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Después de resumir el alcance de esa Directiva, la Exposición de Motivos destaca que su transposición en España plantea tres cuestiones de índole general, a saber: - En primer lugar, la terminología a utilizar para identificar la materia regulada. Tras examinar las diversas fórmulas existentes en el Derecho comparado, la Exposición de Motivos se inclina por la fórmula "derechos de aprovechamiento por turno", por entenderla más genérica y descriptiva y plenamente ajustada a la regulación diseñada. - En segundo lugar, la opción por una única fórmula o por una pluralidad de ellas, optando la Exposición de Motivos por la primera posibilidad, al entender que las restantes fórmulas que existen en la práctica se rigen convencionalmente por ordenamientos extranjeros y no se adaptan a figuras reconocidas en nuestro Derecho. En concreto, la Exposición de Motivos precisa que la fórmula adoptada ha sido configurar un nuevo derecho real limitado. - Por último, el exacto alcance del texto legislativo, concebido en unos términos más amplios que los estrictamente exigidos para recoger la citada Directiva comunitaria europea. Así presentado el alcance del proyecto normativo, la Exposición de Motivos la encuadra dentro del derecho privado civil y mercantil y, en consecuencia, en el artículo 149, número 1, 6ª y 8ª, de la Constitución, insistiendo en que la mayor protección del consumidor a que se dirige no puede hacer olvidar que la proyectada Ley está vinculada con el orden público inmobiliario y contiene la regulación mínima indispensable de la sociedad de servicios, figura esencial para el desenvolvimiento de la materia abordada. Seguidamente, la Exposición de Motivos detalla el contenido del texto preparado, destacando, en primer lugar, que su ámbito de aplicación serán los "departamentos", entendidos como elementos inmobiliarios susceptibles de ser utilizados como alojamiento, así como ciertos arrendamientos de temporada. Los restantes arrendamientos de temporada y los derechos de aprovechamiento por turno que se constituyan sin ajustarse a la proyectada Ley son remitidos, por el contrario, al régimen hotelero, previéndose que se les aplicarán las competencias administrativas existentes al respecto y, en su caso, el régimen de los viajes combinados. Del contenido del articulado del Anteproyecto, la Exposición de Motivos reseña la duración de los aprovechamientos, su inscripción constitutiva en el Registro de la Propiedad, el régimen de la sociedad de servicios, las condiciones de promoción y venta y el régimen de infracciones, vinculado con la legislación protectora de los consumidores y usuarios. Por último, la Exposición de Motivos aborda las disposiciones complementarias, destacando que la disposición adicional trata de garantizar la protección prevista en el Anteproyecto y que el régimen transitorio se dirige a dar publicidad a los regímenes preexistentes, respetando plenamente los derechos ya adquiridos. Por último, la Exposición de Motivos explicita que las normas tributarias contenidas en la disposición final segunda se dirigen a no discriminar a los titulares de los derechos reales de aprovechamiento por turno respecto de los titulares de otras posibles fórmulas de utilización de inmuebles a tiempo parcial, detallando las consiguientes previsiones que el Anteproyecto dedica a los Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, sobre el Patrimonio, sobre el Valor Añadido y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por lo que hace a la parte dispositiva del Anteproyecto, aparece integrada por diecinueve artículos, dos disposiciones adicionales, tres disposiciones transitorias y cinco disposiciones finales. El articulado se estructura de acuerdo con el siguiente detalle: - Capítulo I- Disposiciones generales (artículos 1 a 3). - Capítulo II- Régimen jurídico (artículos 4 a 13), subdividido de acuerdo con el siguiente detalle: - Sección Primera- Constitución (artículos 4 a 7). - Sección Segunda- Condiciones de promoción y venta (artículos 8 a 13). - Capítulo III- Prestación de servicios (artículos 14 a 17). - Capítulo IV- Infracciones (artículos 18 y 19). Las disposiciones adicionales están respectivamente referidas a las organizaciones de consumidores y usuarios y a la imperatividad de la proyectada Ley. Por lo que hace a las tres disposiciones transitorias, abordan la promoción y venta, los regímenes preexistentes y las infracciones. Por último, el objeto de las cinco disposiciones finales es la calificación turística de la actividad, normas tributarias, competencia constitucional, habilitación y entrada en vigor, respectivamente. Segundo.- Contenido del expediente. Además del Anteproyecto y de la Orden de remisión de V.E., el expediente incluye una Memoria justificativa del Ministerio de Justicia, sin fecha, que insiste en la orientación de la Exposición de Motivos y extiende sus términos. Dentro de los aspectos que aborda con mayor detalle, la Memoria destaca la justificación de la iniciativa legislativa que desemboca en el Anteproyecto. En ese sentido, la Memoria se hace eco de que, una vez difundido en España el aprovechamiento temporal de inmuebles por razones turísticas, cobró cuerpo la idea de que no se contaba con un marco legislativo adecuado y de que se estaba ante un sector especialmente problemático. La Memoria sostiene que esas apreciaciones no se corresponden, ni con las posibilidades de nuestro Ordenamiento Jurídico, ni con la realidad del sector, sino que están vinculadas con las agresivas técnicas de venta utilizadas y con el hecho de que los clientes eran, por lo general, personas extranjeras y de escasa formación, desconocedoras, por tanto, no sólo de nuestro idioma, sino, sobre todo, de las bases de nuestro Ordenamiento Jurídico y de las posibilidades que el mismo les brinda. Tales consideraciones llevan a la Memoria a explicar que la proyectada regulación está fundamentalmente vinculada con la protección al consumidor, destacando el paralelismo existente con la tradicional legislación de los arrendamientos de inmuebles. La Memoria dedica igualmente unas amplias consideraciones al engarce constitucional del Anteproyecto, apuntando al respecto que, junto con los títulos ya destacados en la Exposición de Motivos, debe recordarse la importancia económica del sector, ya que España es el segundo país del mundo en número de complejos explotados en la modalidad ahora considerada, lo que le lleva a invocar el artículo 149, número 1, 13ª, de la Constitución y los límites que tal precisión representan a las competencias de las Comunidades Autónomas en materia de consumidores y usuarios. Otro de los aspectos abordados "in extenso" en la Memoria es la opción que el Anteproyecto efectúa a favor de diseñar una única modalidad de derecho de aprovechamiento por turno. La Memoria destaca al respecto que admitir una pluralidad de fórmulas habría conducido inevitablemente a la confusión y a aminorar la protección que se aspira a dar a los consumidores e invoca igualmente que la solución unitaria es la seguida por los Estados de la Unión Europea. Partiendo de esa opción, la Memoria sostiene que el grado de protección que aspira a darse a los adquirentes de los derechos de aprovechamiento recomienda configurar estos últimos como derechos reales limitados y huir de una concepción dominical, dados los problemas prácticos que suscitaría, entre los que reseña la dificultad de funcionamiento de las respectivas Comunidades de Propietarios y los problemas que representaría para el ejercicio de las competencias administrativas de supervisión. Como matiz de esa opción, la Memoria destaca que el Anteproyecto llama a su ámbito a los arrendamientos de temporada de una cierta duración y con un anticipo de renta, apuntando que tal decisión se dirige a permitir regímenes de duración inferior a quince años que, precisamente por ello, no se constituyan bajo la fórmula del derecho real. Por otra parte, y en lo que concierne a la posibilidad de que se constituyan aprovechamientos por turno al margen de las previsiones del Anteproyecto, la Memoria estima que será escasamente utilizada, puesto que la explotación económica de ese tipo de aprovechamientos requiere que sus titulares puedan intercambiarlos por aprovechamientos en otros inmuebles, lo que sólo es factible en la práctica cuando contratan con empresas especialmente solventes y actuantes en el ámbito de la más estricta legalidad. Por último, la Memoria justifica las duraciones mínima y máxima por las que opta el Anteproyecto apuntando que los derechos de aprovechamiento por turno se dirigen a limitar la inversión, vinculándola con la capacidad real de disfrute del adquirente, que no parece que se extienda más allá de los citados 30 años, y añadiendo que ese lapso es el plazo en el que pueden surgir problemas de viabilidad por la tendencia natural de los titulares a no satisfacer las cuotas de mantenimiento cuando estén próximas a agotarse sus posibilidades de disfrute. Tercero.- Audiencia ante este Consejo. Antes de que el expediente tuviese entrada en este Consejo en el estado anteriormente extractado, ...... presentó, el 18 de febrero de 1997 y en su condición de Presidente de la Asociación Nacional de Empresarios de Tiempo Compartido (A.N.E.T.C.), un escrito en el que solicitó que se concediese audiencia a la referida entidad. A propuesta de la Sección 2ª, se accedió a tal solicitud, lo que dio lugar a que, el 13 de marzo de 1997, el Sr. ...... presentase un escrito de alegaciones. El escrito parte de constatar la creciente importancia que lo que califica de "tiempo compartido" tiene dentro de la actividad turística y vacacional que se desarrolla en España. Partiendo de esa constatación, el escrito comenta la diversa configuración jurídica de ese "tiempo compartido" -sobre la base de derechos de carácter real y derechos personales-, sostiene que ese sector de actividad económica no presenta especiales conflictos, resume las conclusiones que alcanzó a propósito de su regulación la denominada Comisión Especial para la determinación, estudio y propuesta de solución de los problemas planteados en la aplicación del Ordenamiento Jurídico Económico - creada por un Acuerdo del Consejo de Ministros de 13 de enero de 1995-, postula que se reconozca la necesaria autonomía de la voluntad y libertad de contratación en la configuración jurídica de los derechos derivados del "tiempo compartido" y formula diversas observaciones concretas al Anteproyecto de Ley. En concreto, el escrito aborda por separado la Exposición de Motivos y Memoria Justificativa del Anteproyecto, los consumidores y usuarios afectados, el objetivo que debe buscar la proyectada regulación, el régimen de la sociedad de servicios y la mejor forma de configurar los derechos de "tiempo compartido", analizando, a propósito de esta última cuestión, las fórmulas de multipropiedad y la autonomía de la voluntad de los intervinientes. Junto al escrito de alegaciones, la representación de A.N.E.T.C. adjuntó los siguientes anexos: - Anexo 1, titulado "Recomendaciones de la industria sobre la futura regulación del tiempo compartido en España", que destaca los derechos de los consumidores a proteger, las diversas configuraciones del objeto de regulación, los principios de la regulación -en los que incluye el período de resolución, el sistema de protección de anticipos y los métodos que aseguran el uso y disfrute continuados-, la información a los adquirentes, los requisitos contractuales obligatorios, los idiomas, la comercialización y ventas, la administración y gestión de los complejos turísticos y las disposiciones transitorias. - Anexo 2, rubricado "Conclusiones de la Comisión del Ordenamiento Jurídico-Económico", en el que, después de hacerse eco de las diversas configuraciones jurídicas del denominado "tiempo-compartido", se postula que su regulación atienda a los siguientes aspectos: - Los inmuebles afectados y su conservación, regulando las sociedades que asuman su mantenimiento y los correspondientes contratos con los titulares del derecho. - El derecho real de multipropiedad como una de las posibles formas jurídicas de ese "tiempo compartido". - La admisión de derechos de "tiempo compartido" de carácter personal. - La venta en España de los derechos de "tiempo compartido". - Los aspectos fiscales. Además de esa enunciación, y haciéndose eco de dos posturas divergentes en cuanto a la regulación a elaborar, la citada Comisión Especial propuso que se crease una Comisión mixta, integrada por representantes de los Ministerios de Justicia y de Economía y Hacienda. - Anexo 3, que recoge una carta que el Sr. ...... remitió, el 13 de enero de 1997, al Director General de Turismo, en la que se contienen un conjunto de apreciaciones similares a las recogidas en el escrito de alegaciones de A.N.E.T.C.. - Anexo 4, que contiene observaciones al articulado del Anteproyecto, empezando por destacar la necesidad de que la futura Ley contemple una pluralidad de sistemas, amplíe el período máximo de duración de los correspondientes regímenes y mejore el tratamiento de la sociedad de servicios y el régimen transitorio. Además de esas apreciaciones generales, el Anexo 4 avanza diversos comentarios a los artículos 1 a 5, 8 y 9, 13 a 17 y a las disposiciones complementarias del Anteproyecto. - Anexo 5, que describe la configuración del derecho de "tiempo compartido" en el sistema de "Club-Trustee". - Anexo 6, que recoge un informe de un letrado externo a la Asociación alegante, de 17 de febrero de 1997, relativo al Anteproyecto y cuya orientación y concretas observaciones abundan en las tesis de la Asociación alegante. C O N S I D E R A C I O N E S A la vista de los anteriores antecedentes, el Consejo de Estado formula las siguientes consideraciones: Primera. El Anteproyecto de Ley sometido a dictamen de este Alto Cuerpo Consultivo responde confesadamente a un doble origen: - De un lado, a recoger en nuestro Ordenamiento Jurídico el contenido de la Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo 94/47/CE, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinar el aspecto de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. El artículo 2 de esa Directiva contiene las definiciones que se insertan habitualmente en los textos normativos europeos y, dentro de ellas, qué debe entenderse por tales "contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido", que son concebidos como los celebrados para un período mínimo de 3 años y por los que, mediante un precio global, se cree o transmita el derecho a utilizar uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable del año, que no podrá ser inferior a una semana. Tal y como anuncian sus considerandos números 2, 3 y 4, ese texto comunitario europeo no tiene por objeto ni armonizar la naturaleza jurídica de esos contratos y de los derechos que constituyen su objeto, ni regular en qué medida pueden celebrarse tales contratos y cuál es su exacto fundamento jurídico. Por el contrario, el considerando número 2 precisa que la aludida Directiva aborda únicamente los aspectos exigidos para proteger adecuadamente a los adquirentes de los derechos en cuestión. Siempre según ese considerando número 2, tales aspectos son la información sobre los que califica de "elementos constitutivos" de esos contratos, las modalidades de transmisión de esa información y los procedimientos y modalidades de resolución de los contratos. Esa exposición preliminar es traducida a términos normativos por el artículo 1 de la Directiva, que vuelve a insistir en que esta última trata únicamente de aproximar las legislaciones estatales en lo relativo a determinados aspectos de los contratos a que se viene haciendo referencia, reiterando que esos aspectos son, en concreto, los anunciados en su considerando número 2. El desarrollo de esos aspectos está básicamente contenido en los artículos 3 a 7 de la Directiva y en su Anexo, que recogen: - La obligación de que el transmitente de derechos de utilización de inmuebles en tiempo compartido facilite a todos los interesados un documento informativo sobre los inmuebles en cuestión, fijando la Directiva cuál ha de ser su contenido mínimo. - La forma, contenido mínimo y lengua en que deberán estar redactados los contratos relativos a los citados derechos. - Los derechos de resolución contractual que asisten a los adquirentes de tales derechos. - La prohibición de exigir pagos por anticipado a esos adquirentes antes de que concluyan los períodos durante los que disponen de los mencionados derechos de resolución. - Las relaciones entre los eventuales contratos de préstamo dirigidos a financiar contratos de adquisición de derechos de utilización de inmuebles en tiempo compartido y estos últimos. Por lo que se refiere a la recepción de esa regulación comunitaria en nuestro Derecho, su artículo 12, número 1, recogía el plazo de los treinta meses siguientes a su publicación en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas (29 de octubre de 1994), que concluía, pues, el pasado día 29 de abril. Recordado así el alcance de esa Directiva comunitaria europea, el Anteproyecto de Ley remitido a este Consejo aborda efectivamente las cuestiones contenidas en tal Directiva, por lo que ha de concluirse que el proyectado texto legal se encamina, en primer lugar, a dar cumplimiento y recoger en nuestro Derecho interno el contenido de la citada Directiva. En relación con esta primera faceta del Anteproyecto, la presente consulta se emite por el Pleno del Consejo de Estado con carácter preceptivo, en aplicación del artículo 21, número 2, de la Ley Orgánica 3/1980, de 22 de abril, del Consejo de Estado, y de la disposición adicional primera de la Ley 8/1994, de 19 de mayo, por la que se regula la Comisión Mixta para la Unión Europea. - De otro, a regular, con carácter general, el régimen de utilización de un mismo inmueble por diversas personas, refiriéndose el derecho de cada una de éstas a un período determinado y preestablecido de tiempo, que se computa sobre una base anual. De acuerdo con esta segunda vertiente, múltiples previsiones del Anteproyecto no responden a la comentada regulación comunitaria europea, ya que, como ya se ha indicado, esta última no se propone armonizar, con carácter general, las regulaciones nacionales en la apuntada materia, sino únicamente algunas de sus previsiones. Por lo tanto, en esta segunda faceta, el Anteproyecto a que se refiere el presente dictamen es una regulación estatal autónoma y desligada de compromiso normativo europeo alguno. Por lo que concierne a ese segundo alcance del Anteproyecto, el Pleno del Consejo de Estado emite este dictamen con carácter meramente potestativo, según deriva del artículo 24, número 1, de la Ley Orgánica 3/1980. Segunda. Pasando a analizar la tramitación que se le ha dado, se observa que el expediente se reduce al texto del Anteproyecto y a una Memoria justificativa (punto segundo de antecedentes). Tan escueto contenido resulta sorprendente si se recuerda el carácter novedoso de la regulación que el Anteproyecto pretende incorporar "ex novo" a nuestro Derecho. Esa novedad parecería exigir, en efecto, un cuidadoso estudio y elaboración de la regulación que se proyecta aprobar, con la consiguiente recopilación de regulaciones comparadas, posiciones doctrinales, informaciones estadísticas y evaluaciones económicas del sector y demás aspectos relevantes. Dentro de esos trabajos preparatorios y atendiendo a la indudable relevancia jurídico-civil y jurídico-mercantil de la materia que el Anteproyecto aborda, hubiera sido especialmente interesante recabar el concurso de la Comisión General de Codificación. A la vista de la literatura científica recaída en torno a la realidad abordada por el Anteproyecto, de los previos proyectos normativos recogidos en esa literatura y de la importancia de ese sector en nuestra actual realidad económica, es previsible que los servicios instructores del expediente hayan efectivamente llevado a cabo esa detenida tarea de estudio y preparación. Sin embargo, los materiales utilizados a lo largo de tal proceso no se han incorporado a las actuaciones remitidas a este Consejo, privando a este último de importantes elementos de juicio para que su dictamen pudiese tener en cuenta y evaluar previamente los distintos aspectos de la materia sometida a su criterio. La omisión de tales antecedentes es especialmente sorprendente en este caso, puesto que, a raíz de la audiencia concedida a A.N.E.T.C. (punto tercero de antecedentes), han quedado reflejados en el expediente -siquiera de forma indirecta- algunos datos sumamente importantes, tales como son: - El hecho de que la materia abordada por el Anteproyecto fue expresamente tratada por una Comisión designada por el Gobierno de la Nación para estudiar y proponer soluciones en relación con el denominado "Ordenamiento Jurídico Económico", de la que nada se dice en el Anteproyecto y Memoria remitidos a este Consejo. Con independencia de los criterios de fondo por ella propugnados, la citada Comisión destacó la necesidad de regular tal materia y propuso que el oportuno régimen se elaborase por una Comisión mixta en la que se integrasen representantes de los Ministerios de Justicia y de Economía y Hacienda. Pues bien, el Anteproyecto y la Memoria sometidos a dictamen de este Consejo tampoco contienen información alguna al respecto, impidiendo conocer si esa fórmula organizativa se siguió y, en tal caso, cuáles fueron los trabajos que alumbró o si, por el contrario, fue desechada y, en tal eventualidad, las razones que llevaron a inclinarse por otro método de trabajo y cuál fue éste y sus resultados. Es especialmente destacable que, pese a que el Anteproyecto aborda expresamente el régimen fiscal de los aprovechamientos inmobiliarios por turno, el expediente no contiene pronunciamiento alguno de la Administración fiscal, lo que priva a la presente consulta de un valioso elemento de juicio a la hora de opinar sobre el mencionado régimen. - Diversas gestiones a través de las que la citada Asociación hizo llegar al Ministerio de Justicia sus puntos de vista, sin que el expediente remitido a este Consejo explicite el juicio que tales argumentos merecieron a los servicios de ese Departamento ministerial. - La aparentemente fácil disponibilidad de abundantes datos estadísticos, económicos y jurídicos sobre la materia a que se refiere el Anteproyecto, lo que contrasta con el ya apuntado escueto contenido del expediente. El resultado final de todo ello es que las actuaciones remitidas a este Consejo no contienen los datos que deben figurar en un expediente dirigido a preparar un texto normativo de la importancia del Anteproyecto. En tales circunstancias, la decisión normalmente procedente hubiera sido devolver el expediente para que se completara con los datos anteriormente apuntados. Si se ha prescindido de tal solución, ha sido solamente por la urgencia que esa regulación tiene a la vista del calendario de transposición de la Directiva europea con la que está parcialmente vinculada. En todo caso, y tal y como tendrá ocasión de destacarse, muchas de las apreciaciones que se efectúan en el presente dictamen están afectadas por esa falta de documentación y carecen de la plenitud de juicio que les sería exigible en otro caso. Para concluir esta consideración de índole procedimental, y a la vista de las carencias anteriormente detectadas, el expediente ahora examinado brinda una buena ocasión para insistir en que el proceso formativo de las leyes y, muy especialmente de las que abordan materias tan importantes como la ahora examinada, exige una adecuada preparación y disciplina, que van desde la elección de los diversos órganos llamados a intervenir en los trabajos a acometer, hasta la definición de los trámites que deben seguirse, pasando por la reunión de todos los materiales necesarios (regulaciones comparadas, datos distintivos -sociológicos, económicos, humanos,...- de la materia en cuestión, estudios acerca de la mejor forma de incardinar la proyectada regulación en nuestro Derecho,...), con la convicción de que los esfuerzos que se dediquen a ese proceso formativo redundarán en el progreso y perfeccionamiento de nuestro Ordenamiento Jurídico. Tercera. El alcance de las actuaciones remitidas a este Supremo Órgano Consultivo determina que el examen de fondo del expediente tenga que centrarse en el texto normativo preparado, abordando, al hilo del mismo, las materias que susciten un mayor interés. Dada la diversidad de esas materias, y siguiendo uno de los criterios metodológicos que este Consejo aplica en casos de esta índole, puede estructurárselas en tres grandes grupos: - Cuestiones conceptuales. - Aspectos de técnica y sistemática jurídicas. - Extremos de corrección y redacción gramaticales. El subsiguiente examen de todas esas materias lleva a formular comentarios y observaciones de muy distinto alcance. Por ello, y cumpliendo lo prevenido en el artículo 130, número 3, del Reglamento Orgánico de este Consejo, aprobado por el Real Decreto 1674/1980, de 18 de julio, se advertirá cuáles de esas observaciones tienen carácter esencial a efectos de que, una vez atendidas en su totalidad, el Proyecto de Ley que se apruebe pueda utilizar la fórmula "de acuerdo con el Consejo de Estado". A) Cuestiones conceptuales. Este primer grupo de aspectos a considerar incluye, en concreto, los siguientes: 1.- El rango de la proyectada disposición. Por lo que se refiere a la parte del Anteproyecto que, en los términos indicados en la primera de estas consideraciones, deriva de la Directiva del Parlamento y del Consejo 94/47/CE, aborda aspectos esenciales dentro de la contratación mercantil, como son las obligaciones informativas que afectan a los oferentes de determinados contratos, la forma, contenido e idioma de esos contratos y algunos aspectos de su resolución y de los contratos de préstamo que estén con ellos vinculados. En consecuencia, el rango legal que el Anteproyecto dedica a esos extremos está plenamente justificado, puesto que no hace más que respetar la tradicional reserva de Ley que nuestro Ordenamiento Jurídico aplica a la legislación y contratación mercantil, de la que se hace eco el artículo 149, número 1, 6ª, de la Constitución. Por otra parte, la comentada procedencia comunitaria europea de esa parte del Anteproyecto no suscita reparo alguno respecto de ese rango, toda vez que, como es sabido, la recepción del Derecho comunitario europeo en los diversos Ordenamientos estatales debe hacerse siguiendo el sistema de fuentes interno de cada uno de ellos. Pasando a considerar el resto del Anteproyecto, se aprecia que el mismo vuelve a incidir y, a la vista de su amplio alcance, todavía con más intensidad, en la legislación y contratación mercantil, así como en la legislación civil, ya que configura un nuevo derecho real sobre bienes inmuebles. Por lo mismo, el juicio favorable anteriormente avanzado a propósito del rango de la primera parte del Anteproyecto es igualmente aplicable a su segunda parte, debiendo recordarse que, en nuestro Derecho, la legislación civil está igualmente reservada a la Ley, tal y como se refleja en el artículo 149, número 1, 8ª, de la Constitución. 2.- La naturaleza mixta del Anteproyecto. En la primera de las consideraciones de esta consulta quedó sentado que el Anteproyecto respondía parcialmente a una normativa comunitaria europea y, en otra parte, a un pronunciamiento autónomo de nuestro legislador. Esa naturaleza mixta no suscita reparo alguno, ya que nada se opone, en efecto, a que, con ocasión de la recepción de una determinada regulación comunitaria europea, el legislador nacional utilice el correspondiente instrumento normativo para abordar, al mismo tiempo y en unidad de acto normativo, la regulación detallada de una materia que no estaba previamente contemplada en su Derecho. 3.- La competencia estatal para aprobar la proyectada regulación. De conformidad con lo que acaba de indicarse a propósito de su rango, el Anteproyecto contiene una amplia, novedosa e importante regulación civil y mercantil, por lo que la competencia al respecto corresponde al Estado, según se desprende del ya citado artículo 149, número 1, 6ª y 8ª, de la Constitución y aparece correctamente reflejado en la disposición final tercera del Anteproyecto, que debe entenderse compatible con las eventuales normas singulares que puedan figurar en los derechos civiles especiales vigentes en el ámbito de determinadas Comunidades Autónomas. La creciente interrelación existente entre las diversas facetas de la realidad social y económica y de sus respectivas disciplinas jurídicas conlleva que, sin perjuicio del alcance básico que se le ha atribuido, el Anteproyecto incida, al mismo tiempo, en otros aspectos, entre los que deben destacarse las regulaciones turística y de protección de los consumidores y usuarios, que son objeto de amplias atribuciones competenciales a favor de las Comunidades Autónomas. Esas atribuciones aparecen adecuadamente salvaguardadas en la ya citada disposición final tercera del Anteproyecto, que precisa que las previsiones que este último dedica a los citados aspectos tienen la consideración de legislación básica, susceptible de ser desarrollada por las Comunidades Autónomas que hayan asumido competencias al respecto. En consecuencia, entiende este Supremo Órgano Consultivo que no existe reproche alguno que oponer a la cobertura competencial de las diversas previsiones del Anteproyecto. 4.- El carácter imperativo de la proyectada regulación y la prohibición de renuncia a los derechos que atribuye a los adquirentes de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles por turnos. Ese carácter imperativo y la consiguiente prohibición de renuncia de derechos están en íntima conexión con la protección a los consumidores que inspira a la Directiva 94/47/CE, de la que, a su vez, trae parcialmente causa el Anteproyecto. No existe, por tanto, reparo alguno que oponerles, si bien, en aras de evitar dudas e incertidumbres en su aplicación práctica, se sugiere que el artículo 2, número 1, del Anteproyecto puntualice que lo que se prohíbe son las renuncias anticipadas. 5.- La opción del Anteproyecto por un único régimen jurídico en la materia y por su configuración en torno a un nuevo derecho real limitado. Al abordar este extremo, ha de volver a recordarse que la Directiva europea 94/47/CE no se dirige a armonizar las legislaciones nacionales en torno al derecho de varias personas de utilizar inmuebles durante períodos determinados y preestablecidos de tiempo computados sobre una base anual, ni prejuzga que ese derecho tenga que tener naturaleza real o personal. Por lo mismo, el Anteproyecto dispone de un amplísimo margen de libre apreciación y decisión sobre cuál es la mejor forma de configurar en nuestro Derecho esos aprovechamientos concurrentes sobre bienes inmuebles. Así encuadrada la cuestión, el Anteproyecto diseña aparentemente un único régimen jurídico, al que deberán responder esos aprovechamientos, y lo configura sobre la base de crear un nuevo derecho real, denominado "derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles". Consecuentemente con tal opción, la proyectada regulación descarta la posibilidad de que las actividades económicas por ella contempladas puedan acogerse a fórmulas y regulaciones jurídico-personales, sometiendo esos otros regímenes a la genérica legislación hotelera. La única excepción a esa nítida distinción de regímenes jurídicos viene representada por determinados contratos de arrendamiento inmobiliario, que, pese a que responden obviamente a una configuración jurídico-personal, quedan, sin embargo, comprendidos dentro del ámbito de aplicación del Anteproyecto y sujetos a sus previsiones (artículo 1, número 6). Dejando a un lado esa excepción, la Memoria y la Exposición de Motivos fundamentan la opción de principio del Anteproyecto a favor de una única fórmula configurada sobre una base jurídico-real en entender que es la que mejor se adapta a nuestro Ordenamiento Jurídico y brinda una más eficaz protección de los adquirentes de esos aprovechamientos inmobiliarios. Planteado así el criterio a que responde el Anteproyecto, interesa destacar que lo que debe ahora considerarse no es un debate conceptual acerca de cuál sea la mejor forma de ordenar los aprovechamientos inmobiliarios por él abordados, sino si la política legislativa en ese sector debe inclinarse por diseñar un único régimen jurídico y, partiendo de que así sea, si ese régimen debe ser el diseñado en el Anteproyecto. La inequívoca respuesta afirmativa que el Anteproyecto da a esa cuestión requiere una fundamentación especialmente cuidada y explicitada, toda vez que: - De un lado, parte del presupuesto de entender que un muy concreto régimen es el único susceptible de aplicarse a una materia huérfana de previa regulación. - De otro, afecta a la libertad de pactos y contratos que está reconocida, con carácter general, en nuestro Ordenamiento Jurídico y que, de conformidad con la posición mayoritariamente acuñada en la actualidad, se extiende a la eventual creación de nuevos derechos reales. Por ello, este Consejo estima que la comentada doble opción de principio del Anteproyecto sólo debería efectivamente prosperar después de comprobarse detenidamente que es la única forma de abordar la materia a que aquél se refiere. Por el contrario, en el caso de que se llegase a la conclusión de que ese sector admite diversas soluciones, y aun en el caso de que se siguiese sosteniendo que la contenida en el actual Anteproyecto es la mejor, este último debería abrirse a una pluralidad de fórmulas, dejando un margen de libre apreciación a sus destinatarios. Encuadrada así la cuestión, saltan a primera vista algunas importantes lagunas dentro del muy parco material incorporado al expediente ahora examinado, cuales son: - En primer lugar, la ausencia de toda información precisa acerca de la materia a que se refiere el Anteproyecto. Prácticamente la única información que brindan al respecto la Exposición de Motivos y Memoria del Anteproyecto es su afirmación de que España ocupa el segundo lugar en el mundo en lo que se refiere a número de complejos inmobiliarios explotados sobre la base de esos aprovechamientos concurrentes. Por lo tanto, pese a la escasa información que brinda el expediente, los aprovechamientos inmobiliarios que tratan ahora de regularse son una muy importante actividad económica, que coadyuva significativamente al desarrollo de un sector especialmente relevante dentro de nuestra economía, como es el turístico. - En segundo lugar, los regímenes actualmente existentes y su importancia relativa. Pese al silencio del expediente al respecto, no cabe pasar por alto las alegaciones efectuadas y la documentación aportada por A.N.E.T.C. (punto tercero de antecedentes), que dan cuenta de que existe una considerable diversidad entre los regímenes de aprovechamientos inmobiliarios concurrentes que actualmente existen en nuestro país y de que una amplia mayoría de los constituidos están configurados sobre la base de derechos personales. Resulta igualmente relevante que una especial Comisión constituida por el Gobierno de la Nación para estudiar los problemas del Ordenamiento Jurídico Económico se haya inclinado por regular esos aprovechamientos reconociendo la doble posibilidad de basarlos en derechos reales o personales y que ese nítido pronunciamiento haya sido desechado por el Anteproyecto sin ofrecer explicación alguna. - En tercer lugar, los eventuales problemas que se hayan planteado y persistan en la actualidad y demás aspectos relevantes. Pese a que apuntan a que los numerosos problemas surgidos son el origen último de la Directiva del Parlamento y del Consejo 94/47/CE, la Memoria y Exposición de Motivos del Anteproyecto no aportan una información concreta al respecto. Se echan especialmente en falta los datos que acrediten que tales eventuales problemas sólo pueden solucionarse diseñando un nuevo régimen jurídico-real. - En cuarto lugar, las razones que han llevado al Anteproyecto a admitir, junto al molde jurídico-real que preconiza, solamente un determinado derecho personal - los citados arrendamientos inmobiliarios- y a excluir todos los restantes. - Finalmente, los problemas y costes de todo tipo generados por la obligación de adaptar los diversos regímenes actualmente existentes al único molde diseñado por el Anteproyecto. Todas esas lagunas determinan que la presente consulta debe formarse sin conocer un muy importante grupo de circunstancias especialmente relevantes. Pues bien, teniendo bien presente esa reserva y atendiendo a la vocación eminentemente turística y vacacional y a la muy relevante proyección del sector hacia no residentes, estima el Consejo de Estado que la regulación "ex novo" de un especial régimen de aprovechamiento de bienes inmuebles por turno debería incluir la doble posibilidad de seguir esquemas jurídico- reales o fórmulas jurídico-personales. Además de en los datos que caracterizan la materia afectada, la anterior apreciación se fundamenta igualmente en que, en materia de tráfico civil y mercantil, nuestro Derecho se inspira en el principio de reconocer a los interesados una amplia autonomía al respecto, que sólo puede limitarse si inexcusables objetivos de interés público así lo requieren. Debe quedar especialmente claro que los regímenes que se diseñasen al respecto tendrían que incluir las oportunas especialidades jurídico-reales, contractuales y societarias para garantizar enérgicamente los intereses de los usuarios de los inmuebles en cuestión. Las observaciones hasta ahora formuladas en este subapartado pueden instrumentarse de muy diferente forma. En todo caso, la reconsideración de la actual orientación del Anteproyecto tiene carácter de observación esencial. No se le oculta a este Consejo que la conclusión anteriormente alcanzada conlleva una muy amplia reconsideración del Anteproyecto que se le ha remitido, lo que, a su vez, provocaría un mayor retraso en el calendario de transposición de la Directiva del Parlamento y del Consejo 94/47/CE. Pese a ello, y tal y como ya se ha indicado en la anterior consideración de la presente consulta, estima este Alto Cuerpo Consultivo que la rigurosa novedad del régimen de que se ocupa el Anteproyecto requiere que se extreme el cuidado en su elaboración y preparación. A la vista de los diferentes esquemas que deberían contemplarse al respecto, ha de prestarse una especial atención a las modificaciones que tendrían que introducirse en varios textos legales de capital importancia. Mención especial merecen, en ese sentido, las modificaciones que, simultáneamente al Anteproyecto o como parte integrante de éste último, habría que incorporar a la Ley y Reglamento Hipotecarios para hacerse eco de las singularidades que tendrá el o los regímenes jurídico-reales aplicables a lo que el Anteproyecto califica de "aprovechamientos de bienes inmuebles por turno". Siendo plenamente consciente del tiempo que exigirán esos trabajos normativos, parece necesario optar por desdoblar los necesarios instrumentos normativos, ciñendo uno primero y más urgente a la transposición de la citada Directiva europea y reservando un segundo y menos apremiante texto legal a regular, de acuerdo con los parámetros normativos anteriormente apuntados, los aprovechamientos inmobiliarios a que se viene haciendo referencia. 6.- La elección del término "derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles". De conformidad con los principios que rigen la transposición de normas comunitarias europeas, los legisladores nacionales disponen de un amplio margen de libre apreciación para elegir la terminología que mejor se ajuste a los Ordenamientos nacionales, siempre y cuando la fórmula elegida no desvirtúe la regulación que deben reflejar ni induzca a confusión al respecto. La concreta terminología utilizada por la Directiva que ahora interesa no es otra que "derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido". Dentro del convencionalismo de la cuestión y del amplio margen de decisión del legislador comunitario, esa terminología no resulta muy afortunada, ya que parece evocar que los titulares de ese derecho comparten un determinado lapso o unidad de tiempo, cuando lo que ocurre es precisamente lo contrario, puesto que su derecho se refiere a períodos temporales diferentes y excluyentes. Así se recoge, con mayor precisión, en las definiciones conceptuales del artículo 2 de la Directiva 94/47/CE, que han tenido ocasión de recordarse en la primera de las consideraciones del presente dictamen. Por lo que hace a la terminología que el Anteproyecto debiera acoger, es cuestión abierta a diversas e igualmente legítimas opiniones. Sin entrar, pues, en ese terreno, entiende este Consejo que la fórmula por la que se inclina el Anteproyecto -"derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles"- responde a un criterio descriptivo que respeta la esencialidad que tiene el elemento temporal dentro de la materia a la que se refiere la proyectada regulación, por lo que no existe objeción alguna que oponerle. Dada su amplitud, esa terminología podría mantenerse en el caso de que la reconsideración del actual Anteproyecto, en los términos postulados en el anterior subapartado, llevase a diseñar diversas fórmulas jurídicas aplicables a los aprovechamientos inmobiliarios ahora comentados. 7.- El ámbito objetivo del régimen de los aprovechamientos por turno. Deben abordarse por separado: - De un lado, las concretas unidades inmobiliarias sobre las que pueden recaer esos derechos de aprovechamiento, que el Anteproyecto define como "departamentos" (apartado II de su Exposición de Motivos y artículos 1, 4, 5, 8, 9 y 14 a 16). Se echa en falta en el expediente alguna explicación razonada de las razones que han llevado a elegir un término que no está acuñado en nuestro Derecho. Esa opción del Anteproyecto resulta especialmente sorprendente cuando se observa que define ese término utilizando un enunciado que sí coincide sustancialmente con la fórmula utilizada en algunos textos legales ya consagrados, como es el caso del Código Civil (artículo 396) y de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (artículo 3). En consecuencia, parece preferible que el Anteproyecto se atenga a los términos recogidos en esos textos legales. - De otro, las unidades inmobiliarias sobre las que puede constituirse un régimen de aprovechamiento por turnos. El artículo 1, número 2, del Anteproyecto considera como tales "un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado" y exige que tales conjuntos consten, al menos, de 10 departamentos. De nuevo, la escasa información que contienen las actuaciones remitidas a este Consejo impiden pronunciarse al respecto, si bien ha de apuntarse que deberán fundamentarse adecuadamente las razones que impiden constituir ese especial régimen de aprovechamientos sobre una unidad inferior a 10 departamentos o sobre unidades que no reúnan las citadas características físicas de ser un edificio, conjunto inmobiliario o sector diferenciado. 8.- Los elementos subjetivos del régimen de aprovechamiento por turno. El Anteproyecto parece utilizar al respecto una diversidad de enfoques para definir las personas y entidades que promueven esos regímenes y transmiten los correspondientes derechos. Así, el Anteproyecto menciona, en ocasiones, únicamente al "propietario" (artículos 5, número 4, segundo párrafo, y 17 y disposición transitoria segunda, número 2), lo que parece expresar que será aquél quien constituya esos regímenes y asuma una posición activa en la comercialización de los derechos reales de él derivados. Por el contrario, otras normas del Anteproyecto (artículo 1, número 5, y disposición adicional primera) parecen diferenciar nítidamente entre el propietario y el promotor o comercializador de los regímenes de aprovechamiento por turno. Sin embargo, la norma fundamental al respecto resulta ser el primer párrafo del artículo 4, número 1, del Anteproyecto, que prevé una unión indisoluble entre el propietario de cada inmueble y el promotor de su régimen de aprovechamiento por turnos. Esa unión indisoluble vuelve a corroborarse en el segundo párrafo del artículo 7 del Anteproyecto, al referirse al "propietario promotor". A la vista de esos artículos 4, número 1, y 7, parece claro que las fórmulas disyuntivas con que, en múltiples ocasiones, el Anteproyecto contrapone "propietario o promotor" (artículos 2, número 3; 5, número 4, tercer párrafo; 6; 7, primer párrafo; 8, números 2 y 3; 9, números 1, 8º, y número 3, tercer y quinto párrafos; 10, números 1 y 3; 14, número 2; y 17, y disposición adicional primera) parten, en realidad, de reputar equivalentes ambas condiciones. Esa opción del Anteproyecto responde, a su vez, a su preferencia por encauzar a través de un especial derecho real limitado los especiales aprovechamientos inmobiliarios de que se ocupa, presuponiendo que tal titularidad restringida será constituida por quien ostenta la plena titularidad sobre el inmueble afectado. No obstante, se trata de una opción excesivamente rígida, puesto que, aun en el caso de que se siguiese la modalidad prevista por el Anteproyecto, debería admitirse que esos especiales derechos reales pudiesen constituirse por quien no fuera el propietario del inmueble en cuestión, pero estuviese provisto de las oportunas facultades al efecto, escindiéndose, por tanto, las figuras de propietario y promotor. Esa misma posibilidad se aplica, con mucho más motivo, a los especiales arrendamientos inmobiliarios que el Anteproyecto incluye dentro de su ámbito de aplicación. Por otra parte, en el caso de que la reconsideración propugnada en el anterior subapartado número 5 de este apartado A) de la presente consideración llevase a admitir que los regímenes de aprovechamiento por turno pudiesen responder a otras fórmulas jurídico-personales, debería inexcusablemente suprimirse esa rígida unión entre el propietario y promotor, puesto que ese tipo de fórmulas se desenvuelven diferenciándose claramente entre la persona o entidad propietaria de los inmuebles y las especiales sociedades que comercializan y gestionan sus aprovechamientos por turnos. Con independencia de lo anterior, y dado que el Anteproyecto se inclina por los comentados derechos reales limitados, debe suprimir sus actuales alusiones a "vendedor" (artículos 10, 11 y 12), sustituyéndolas por la de "transmitente" u otra equivalente. Ha de notarse al respecto que el hecho de que la Directiva 94/47/CE utilice esa misma terminología de "vendedor" (artículo 2) no es un elemento concluyente al respecto, puesto que, como ya se apuntó en el anterior subapartado número 5 del presente apartado A) de esta tercera consideración, lo esencial a la hora de transponer las normas europeas es respetar su sentido y no la terminología que carezca de tal cualidad. 9.- La constitución de los regímenes de aprovechamiento por turno. La primera observación al respecto se refiere al artículo 4, número 2, del Anteproyecto, que previene que los regímenes de aprovechamiento por turno se constituirán "mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad", dicción que, al menos en su literalidad, se aparta del régimen general que prevén el Código Civil y la legislación hipotecaria para constituir derechos y regímenes inmobiliarios, consistente en que esa constitución se realiza en escritura pública que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. No parece que una regulación novedosa que afectará a una determinada modalidad jurídico-real sea la sede adecuada para innovar sustancialmente ese régimen general. Aunque la ausencia de toda explicación al respecto en el expediente impide conocer las razones que han llevado a optar por la fórmula que emplea el Anteproyecto, deben sopesarse cuidadosamente las consecuencias que derivarían de una innovación tan sustancial y, en todo caso, armonizarla adecuadamente con las normas generales que rigen el tráfico inmobiliario. Con independencia de la anterior observación, existen algunos extremos de las escrituras que recogerán esos regímenes de aprovechamientos por turnos que requieren algunos comentarios más particularizados, cuales son: - En primer lugar, la "situación turística" del inmueble (artículo 5, número 1, 6º). En el caso de los restantes regímenes mencionados en esa norma (urbanístico, registral y catastral), ese sustantivo de "situación" está ya acuñado en nuestro Derecho y se corresponde con instrumentos registrales y documentales de diverso tipo. Tal situación no se da, sin embargo, en la regulación turística, por lo que sería preferible sustituir tal expresión por la de "régimen turístico" u otra similar. - En segundo lugar, el contrato con la sociedad de servicios. Mientras que el artículo 5, número 1, 4º, del Anteproyecto prevé que la escritura se refiera a tal contrato, el ulterior apartado número 2 de ese mismo artículo exige que se incorpore a ese instrumento público, discordancia que debe corregirse optando por una sola de esas posibilidades y concediendo preferencia, en concreto, a la más sencilla de que la escritura se refiera al contrato en cuestión. - Finalmente, el contrato que rija la posibilidad de intercambiar períodos de aprovechamiento. Ha de notarse que el artículo 5, número 2, del Anteproyecto prevé que, de haberse celebrado, deberá incorporarse a la escritura por la que se constituya el correspondiente régimen de aprovechamiento. Se trata, pues, de una mención sujeta a la condición de que, en ese momento inicial, el promotor de tal régimen hubiese efectivamente concertado esa posibilidad de intercambiar períodos de aprovechamientos. Por lo mismo, queda abierta, como no podía ser de otra forma, la posibilidad de que, en ese momento constitutivo, no exista esa posibilidad de intercambio y que esta última se concierte con posterioridad. Pensando en esa importante eventualidad para el desenvolvimiento del régimen de aprovechamiento, el Anteproyecto debería insertar alguna norma que obligase a modificar en tal caso la escritura de constitución inicial del régimen, ampliando, por ejemplo, la escueta formulación actual de su artículo 5, número 3. Por otra parte, al aludir el segundo párrafo del mencionado artículo 5 a que los otorgantes de la escritura responderán penalmente de la realidad de los contratos que incorporen a ese instrumento, siéndoles aplicables el artículo 396 del Código Penal (falsificación de documentos privados), puede crearse la apariencia de que tal responsabilidad penal se limita a ese concreto tipo, lo que es claro que no se corresponde, en modo alguno, con la realidad, por lo que resulta necesario suprimir tal alusión. Si se tiene adicionalmente en cuenta que no corresponde a los textos legales pronunciarse acerca de los exactos preceptos del Código Penal que pueden resultar de aplicación a determinadas conductas, se llega a la conclusión de que debe suprimirse esa alusión del segundo párrafo del artículo 5 del Anteproyecto o ceñirla, a lo más, a un recordatorio genérico de las responsabilidades penales en que pueden incurrir los promotores de los regímenes de aprovechamiento de bienes inmuebles por turno. 10.- Las fórmulas aseguradoras y de garantía. El Anteproyecto contiene diversas previsiones al respecto, mereciendo un comentario por separado: - En primer lugar, el aval bancario exigido en el momento de constituirse un régimen de aprovechamiento por turno (artículo 5, número 4). Es claro que ese aval beneficiará, en último término, a los adquirentes de los derechos de aprovechamiento por turnos, en la medida en que se dirige a garantizarles que los inmuebles a que se refieren tales derechos se construirán y serán debidamente equipados. Sin embargo, desde el punto de vista de su arquitectura técnica, el aval estará jurídicamente dirigido a garantizar la financiación exigida para construir la obra y entregar el mobiliario comprometido, de modo que los perceptores de las oportunas cantidades no serán los citados adquirentes, sino las concretas personas y entidades que asuman esa construcción y entrega. Por otra parte, y en lo que concierne a la citada construcción, resulta necesario precisar cuál es el exacto objeto de ese aval. En principio, parece que el mismo se refiere a garantizar la construcción y terminación del edificio en cuestión, salvando el riesgo de que resulte insolvente quien debía financiar los correspondientes trabajos. No obstante, el artículo 5, número 4, del Anteproyecto afirma que el aval garantiza "la terminación de la obra en la fecha fijada", lo que parece evocar que su finalidad es más amplia que la mera conclusión de la obra y se extiende adicionalmente a una determinada fecha. De ser ello realmente así, el aval cubriría la realización de los trabajos y una cláusula penal por retraso. No existe inconveniente en que el legislador extienda hasta esos límites los contornos del aval, si bien debe ser plenamente consciente de la carga financiera que ello comporta. - En segundo lugar, el seguro del promotor en su relación con terceros (primer párrafo del artículo 7). Ese seguro está enunciado en unos términos sumamente amplios, ya que, en su actual redacción, se extiende a todos los daños y perjuicios que se causen a cualesquiera terceros por la actuación de los dependientes del promotor. En consecuencia, se está ante una fórmula aseguradora que no guarda una relación directa con el régimen de aprovechamiento por turno, sino que se configura como un seguro general de responsabilidad civil profesional. Al igual que en el caso del aval que acaba de examinarse, el legislador dispone de un considerable margen de libre apreciación, si bien deberá sopesar adecuadamente la importante carga financiera que comporta el seguro general ahora examinado. - En tercer lugar, el seguro de riesgos derivados de la ocupación de las viviendas (segundo párrafo del artículo 7). Se está, de nuevo, ante un seguro muy amplio, ya que se extiende a los daños causados por los ocupantes de las viviendas, a los incendios y daños generales del inmueble y a sus instalaciones y equipos. Sin perjuicio de reiterar lo que acaba de indicarse a propósito de las fórmulas garantistas previamente examinadas, parecería conveniente sustituir el término "daños generales" por la fórmula "riesgos generales" o equivalente y tratar de precisar qué deba entenderse por tales, ya sea enunciándolos o remitiéndolos a algún clausulado tipo vigente en el sector. Idéntica mayor precisión conceptual ha de aplicarse a propósito de los daños de las instalaciones y equipos del edificio. - En cuarto lugar, el seguro de caución de la sociedad de servicios (artículo 14, número 2). Mientras que es claro que tal seguro puede extenderse a las indemnizaciones de los daños patrimoniales sufridos por los ocupantes de los inmuebles gestionados, no puede, en cambio, cubrir "la prestación efectiva de los servicios", ya que se trata de una prestación de hacer radicalmente extraña al objeto de un seguro de caución, tal y como se deriva de los términos en que lo enuncia el artículo 68 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro. Claro está que el citado seguro de caución podría tener por objeto no la prestación de tales servicios, sino el abono de su coste, pero, incluso así entendido, resultaría una fórmula probablemente poco efectiva. Recuérdese, en ese sentido, que ese seguro se refiere al caso de que la sociedad de servicios incumpla sus cometidos. Pues bien, mientras que es razonable que se le imponga un seguro que, en ese supuesto, indemnice a los usuarios de los daños y perjuicios que tal incumplimiento les cause, no parece muy efectivo, por el contrario, extender ese seguro en un horizonte temporal mucho más amplio, de forma que la sociedad de servicios incumplidora deba también atender, en último término, el coste de las prestaciones que efectuará la entidad que le sustituya. Esa segunda vertiente que pretende darse al citado seguro de caución está ya garantizada, por otra parte, por otras previsiones del Anteproyecto, entre las que destaca, muy significadamente, la obligación de que los promotores de los regímenes de aprovechamiento de bienes inmuebles por turno contraten inmediatamente el mantenimiento de los inmuebles en cuestión cuando la sociedad de servicios a la que lo tenían encomendado incumpla sus obligaciones (artículo 17 del Anteproyecto). En consecuencia, esta segunda hipotética vertiente del citado seguro de caución debe eliminarse. - Por último, las "garantías suficientes" que el usuario del inmueble puede exigir a su propietario (artículo 17). A la vista del beneficiado por tales garantías, el Anteproyecto parece diferenciarlas del seguro de caución a que acaba de hacerse referencia, si bien no contiene indicación alguna acerca de la exacta modalidad de garantías exigibles. En tales circunstancias, esa previsión del Anteproyecto arroja un considerable margen de inseguridad jurídica sobre la posición y posibilidades de actuación de todas las entidades y personas afectadas (usuarios, adquirentes de derechos, promotores,...). Ante la ausencia de toda explicación al respecto en el expediente, y dada la vaguedad de esa fórmula y su importancia práctica en el desenvolvimiento del régimen de aprovechamiento por turno, resulta necesario que el Anteproyecto precise qué tipo de garantías se aplicarán al supuesto previsto por su artículo 17. 11.- El folleto informativo exigido para promover regímenes de aprovechamiento por turno. En este aspecto, el Anteproyecto está íntimamente conectado con la Directiva 94/47/CE, ya que la exigencia de ese documento informativo es uno de los elementos que tal norma europea pretende armonizar. Al servicio de ese objetivo, el artículo 3 y el Anexo de la Directiva detallan el contenido mínimo que tendrá que tener ese folleto, observándose que el artículo 8 del Anteproyecto no se ha limitado a recoger tal previsión, puesto que exige al folleto un contenido más amplio que el aludido mínimo. En concreto, los incisos h), i) y j) del apartado número 2 de ese artículo recogen exigencias que superan el mínimo comunitario. Tratándose de una norma comunitaria de mínimos (artículo 11), no existe inconveniente en que el legislador nacional amplíe esos umbrales mínimos informativos, por lo que ninguna objeción debe oponerse a la orientación del artículo 8 ahora comentado. Con independencia de ese juicio favorable, algunas previsiones concretas de esa norma sí requieren ciertas puntualizaciones, como son: - El inciso f) de su apartado número 2, que utiliza los términos "nombre o razón social", términos que están reservados para personas físicas y Sociedades mercantiles personalistas y que, al aplicarse en este caso a sociedades capitalistas -como son las sociedades de servicios (artículo 14 del Anteproyecto)-, debe sustituirse por el de "denominación" (artículo 2 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre). Parecida observación ha de aplicarse al artículo 9, número 1, 7º y 8º, del Anteproyecto. - El inciso j) de ese mismo apartado, respecto del que debería sopesarse si no es excesivo que el folleto informativo -que tendrá una cierta estabilidad y estará consiguientemente impreso de acuerdo con unos estándares exigentes de calidad y precio- recoja datos sujetos a cambios coyunturales, como son la dirección y números de teléfonos de organismos y profesionales oficiales. En ese sentido, cabría considerar si esa exigencia informativa no podría cumplimentarse a través de medios menos costosos, como anexos y hojas informativas sustituibles. - Los apartados número 2, b), y 4, que parecen exigir que, junto al folleto, se disponga de una nota simple informativa registral, lo que resulta claramente innecesario, bastando con que el folleto recoja la situación registral del inmueble y recuerde la posibilidad de consultar "in extenso" el Registro. 12.- El contrato de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno. El Anteproyecto se ocupa detenidamente de esa figura contractual, mereciendo comentarse por separado: a) La obligada mención a la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento (artículo 9, número 1, 7º). Es éste uno de los contenidos exigidos por la Directiva europea con la que el Anteproyecto está vinculado, resultando excesivamente vaga la alusión que ese inciso del Anteproyecto efectúa a que los contratos deberán expresar "cualesquiera otras condiciones que se crea conveniente". Esa vaguedad quedaría salvada si se sustituyese tal alusión por la fórmula "las restantes condiciones esenciales del contrato que regule esa posibilidad de intercambio" u otra similar. También en relación con ese contrato que rige el intercambio de períodos de aprovechamiento, el artículo ahora comentado alude únicamente al contrato que se haya incorporado a la escritura reguladora, pasando por alto que esa incorporación es una mera posibilidad no obligatoria, tal y como ya se destacó en el subapartado número 8 de este apartado A) de la presente consideración. En consecuencia, parece conveniente matizar la redacción del citado artículo 9, número 1, 7º, del Anteproyecto, contemplando tanto esa posible incorporación inicial del mencionado contrato de intercambio, como su ulterior adición. b) Su designación. De un modo similar a lo que se indicó en el subapartado número 5 de este apartado A) de la presente consideración, la disposición transitoria primera del Anteproyecto no debiera referirse a la "venta" de los derechos de aprovechamiento, sino a su "transmisión" o a algún término equivalente. 13.- El desistimiento y resolución de los contratos de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno. El Anteproyecto regula diversos supuestos en que esos contratos podrán ser objeto de desistimiento y resolución, debiendo diferenciarse al respecto: a) La resolución por impago de las cuotas debidas a la sociedad de servicios que asuma el mantenimiento del inmueble. Este primer supuesto está previsto en el quinto párrafo del artículo 9, número 3, llamando la atención que la regulación de esa resolución, que constituye una materia que exigiría una norma autónoma, se subsuma en el referido artículo 9, número 3, dedicado a una cuestión distinta, cual es el contenido mínimo de los contratos de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Sin perjuicio de volver sobre esta cuestión en el siguiente apartado B) de esta tercera consideración, el referido artículo 9, número 3, exige un previo requerimiento al usuario del inmueble para que pueda decretarse la resolución ahora examinada. No se aclara, con ello, si tal requisito se dirige a conceder al usuario incumplidor una última oportunidad de pago de lo por él debido antes de proceder a la resolución o si se trata, por el contrario, de una notificación de la decisión resolutoria ya adoptada. En el caso de que optase por el primero de tales significados, el Anteproyecto debería expresar cómo se determinará el plazo de que dispondrá el requerido para atender sus obligaciones. Por otra parte, y dentro de las diversas modalidades posibles, el citado artículo 9, número 3, alude a un posible requerimiento "judicial", sin especificar cómo se insertaría esa típica iniciativa de parte dentro de los procedimientos jurisdiccionales y cuál de estos últimos sería aplicable. También en relación con los citados requerimientos, el artículo que se viene comentando ordena dirigirlos al "domicilio registral" del afectado, sin que el Anteproyecto defina tal domicilio, debiendo recordarse, en ese sentido, que muchos de los titulares de aprovechamientos por turno serán personas físicas no sujetas a inscripción registral obligatoria alguna. Parece preferible, por tanto, que el Anteproyecto aludiese al domicilio consignado en el contrato en cuestión o, en todo caso y a la vista de la importancia de los aludidos requerimientos, defina el domicilio al que deberán dirigirse. Para acabar el examen de los requerimientos ceñidos al impago de las cantidades adeudadas a la sociedad de servicios, el artículo 9, número 3, del Anteproyecto no aclara su exacta relación con las facultades que el posterior artículo 16, número 3, reconoce a esa sociedad en el caso de que se dé tal impago. Junto a esos requerimientos, el artículo 9, número 3, del Anteproyecto exige que la resolución ahora examinada vaya acompañada de un depósito o consignación a disposición del titular del derecho resuelto, que deberá constituirse en un establecimiento bancario o caja oficial. A fin de no introducir confusión alguna entre las distintas categorías de entidades previstas en la legislación financiera, convendría que la proyectada regulación hablase genéricamente de "entidades de crédito". Para el supuesto de que quisiese mantenerse la alusión por separado a las entidades típicamente bancarias, habría que acudir a la expresión de "entidades bancarias" para sustituir a la de "establecimientos bancarios". Por otra parte, el Anteproyecto no precisa qué entiende por tal "caja oficial", cuestión que plantea la alternativa entre si está aludiendo a las "Cajas de Ahorros" o está pensando, por el contrario, en la Caja General de Depósitos y entidades equivalentes de las Comunidades Autónomas. En cualquiera de tales posibilidades, la proyectada regulación deberá precisar la concreta acepción por la que opta. Ese depósito o consignación queda referido, como importe básico, a la parte proporcional del precio del derecho de aprovechamiento correspondiente al tiempo que le quedaba de vida hasta su extinción ordinaria. Esa previsión resulta lógica, puesto que, de no producirse tal devolución y con independencia de que la resolución se deba a un incumplimiento del usuario, se produciría un enriquecimiento injusto del promotor, que retendría un importe dinerario que no tendría contraprestación alguna a su cargo. Sin embargo, el Anteproyecto prevé que el depósito o consignación en cuestión se extenderá igualmente al interés legal del dinero correspondiente al tiempo transcurrido desde la celebración del contrato que se resuelva. Esta segunda previsión resulta menos justificada, puesto que, durante el período de tiempo a que se refiere, el titular del derecho ha disfrutado de una contraprestación por la cantidad que entregó, de modo que no parece existir razón alguna para que se le tenga que devolver el rendimiento legal del precio que abonó por tal lapso. Por el contrario, y sobre la base del mismo argumento anteriormente apuntado a propósito del enriquecimiento injusto, el depósito o consignación del referido interés legal sí estaría justificado en relación con la parte proporcional del precio del derecho de aprovechamiento correspondiente al tiempo que le quedaba de vida hasta su extinción ordinaria. Con independencia de la concreta redacción a que den lugar, y en atención a la importancia de la materia a que se refieren, las anteriores observaciones tienen carácter esencial. b) El desistimiento "ad nutum". A diferencia de la anterior resolución, este desistimiento está directamente enraizado en la Directiva europea 94/97/CE, que trata de salvaguardar que, durante el plazo inmediatamente posterior (al menos diez días) al momento en que se haya adquirido un derecho de aprovechamiento por turno, el adquirente tenga esa libre e incondicionada facultad de apartarse del contrato y desligarse de las obligaciones que el mismo le impone (artículo 5, número 1). El Anteproyecto se ocupa básicamente de esta cuestión en su artículo 10, debiendo destacarse al respecto: - De un lado, su construcción técnica. Aunque la citada Directiva emplea el término "resolver" para referirse a esa facultad del adquirente, el plazo básico para su ejercicio revela que, dentro de las categorías propias de nuestro Derecho, es más preciso acudir al concepto de "desistimiento", tal y como el Anteproyecto hace. - De otro, su relación con la forma de los contratos de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno y, en concreto, con el artículo 13 del Anteproyecto. Tal y como se indicó en el anterior subapartado número 12 del presente apartado A) de esta tercera consideración, ese artículo prevé que, durante el plazo de que dispone el adquirente de tales derechos para resolver "ad nutum" el correspondiente contrato, este último no podrá elevarse a escritura pública y deberá estar consiguientemente recogido en documento privado. Ocurre, sin embargo, que, enfrentado a la tarea de concretar la forma de hacer constar ese desistimiento, el segundo párrafo del apartado número 3 del artículo 10 del Anteproyecto prevé que, en el caso de que el contrato constara en escritura pública, el desistimiento deberá instrumentarse mediante un acta notarial, lo que contradice frontalmente el tenor del referido artículo 13. Dado que el criterio de este último resulta acertado, tal contradicción puede solucionarse suprimiendo el citado segundo párrafo del artículo 10, número 3, del Anteproyecto. Con independencia de la concreta fórmula que se elija para corregir tal contradicción, la anterior observación reviste carácter esencial. c) La resolución por falta de las menciones exigidas al contrato. Esta es otra de las cuestiones que la Directiva del Parlamento y del Consejo 94/47/CE pretende armonizar a nivel europeo (artículo 5, número 1). Con independencia de que las menciones que el Anteproyecto exige a esos contratos superan el contenido mínimo que les impone la citada Directiva, la principal diferencia entre esa regulación europea y la que ahora se proyecta introducir en nuestro Derecho es que, mientras que la primera prevé que, en caso de faltar su contenido mínimo, el adquirente podrá resolver el correspondiente contrato dentro del plazo de los tres meses siguientes a su firma, el Anteproyecto no marca límite temporal alguno a esa facultad resolutoria (artículo 10, número 2). Ya ha sido recordado que la Directiva en cuestión es una norma de mínimos (artículo 11), cuyo nivel de protección es susceptible, por tanto, de ser reforzado por el legislador nacional. Sin embargo, conviene observar que el Anteproyecto hace uso de tal posibilidad en un supuesto que se caracteriza: - De un lado, por afectar a una facultad contractual de especial trascendencia, cual es la de resolver unilateralmente un contrato bilateral. - De otro, por abrir esa facultad temporalmente ilimitada en un supuesto susceptible de dar lugar a muy diversas apreciaciones de las partes enfrentadas, como es determinar si concurren o no un detallado y complejo conjunto de previsiones contractuales. El Consejo de Estado estima que el resultado que de ello se deriva no se ajusta al equilibrio de posiciones que debe caracterizar los contratos ahora examinados, por lo que entiende necesario que se limite temporalmente la facultad de resolución enunciada en el aludido artículo 10, número 3, del Anteproyecto. También en relación con esa perspectiva temporal, ha de recordarse que la Directiva europea 94/47/CE establece una clara relación entre el desistimiento antes examinado y la resolución ahora comentada y, consecuentemente, entre el plazo de ejercicio de cada una de esas facultades. En concreto, el último párrafo del artículo 5, número 1, de la Directiva prevé que el desistimiento podrá ejercitarse desde el momento en que el correspondiente contrato esté completo, mientras que la resolución se refiere a los contratos incompletos. En consecuencia, existe una prelación temporal de la resolución respecto del desistimiento, diferenciándose, en concreto, dos supuestos: - De un lado, el caso de que el contrato suscrito no reúna sus menciones obligadas mínimas y que, durante el plazo de resolución de tres meses, no sea completado. En esta primera eventualidad, el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno dispondrá inicialmente de la facultad de resolverlo y, transcurrido el plazo establecido al efecto, de la facultad de desistir del mismo. - De otro, el supuesto de que el contrato suscrito no reúna su contenido mínimo pero sea completado durante el comentado plazo de tres meses. En esta hipótesis, y contado desde el momento en que el contrato sea completado, el adquirente dispondrá de la facultad de desistir. En atención a ese preciso dibujo que la Directiva 94/47/CE contiene a propósito de esas facultades de resolución y libre desistimiento, la reconsideración que debe efectuarse del actual artículo 10, número 2, del Anteproyecto debe extenderse a recoger los supuestos que acaban de sintetizarse. Dentro del margen de libre apreciación de que el Anteproyecto dispone al respecto, la presente observación tiene carácter esencial. 14.- La prohibición de anticipos. Esta es otra de las materias a que se extiende el propósito armonizador de la Directiva europea 94/47/CE (artículo 6) y que recoge el artículo 11 del Anteproyecto. Únicamente ha de señalarse al respecto que, de aceptarse la observación de carácter esencial avanzada en el anterior subapartado, esa prohibición no se extenderá a todo el período de vigencia del contrato, sino que se limitará al período de que dispone el adquirente para ejercer su facultad de desistimiento "ad nutum". 15.- La resolución del contrato con la sociedad de servicios. Esa eventualidad es conceptualmente incompatible con la subrogación de un tercero en el contrato en cuestión, por lo que resulta necesario que el artículo 17 del Anteproyecto sustituya la alusión que contiene al respecto por una mención a "concertar un nuevo contrato" u otra similar. 16.- Las infracciones. A fin de deslindar con la mayor nitidez posible los diversos aspectos que concurren en el artículo 8 del Anteproyecto, resultaría conveniente que su ulterior artículo 19 aludiese, no genéricamente a ese artículo 8, sino, más específicamente, a sus apartados números 2 a 5. Con ello, quedaría gráficamente diferenciado el ámbito punitivo de ese artículo 19, separándolo del que corresponde al artículo 18, centrado en el apartado número 1 del artículo 8 a que se viene haciendo referencia. Por las mismas razones anteriormente invocadas, se echa en falta la precisión ", según las materias a las que afecten," u otra similar inmediatamente después del verbo "calificará" (disposición transitoria tercera del Anteproyecto). 17.- Las facultades de las organizaciones de consumidores y usuarios. Es claro que la proyectada regulación tiene una indudable génesis tuitiva de los consumidores y usuarios, tal y como ya ha sido destacado en previos apartados de la presente consulta. Precisamente por ello, las organizaciones que agrupan a los consumidores y usuarios tienen un importante papel que desempeñar en el seguimiento del régimen que finalmente se introduzca, disponiendo para ello de las amplias facultades y vías de actuación que les reconoce nuestro Ordenamiento Jurídico. Sin embargo, este Consejo estima que las nuevas facultades que les atribuye la disposición adicional primera del Anteproyecto están enunciadas en unos términos excesivamente amplios y deben, por tanto, restringirse para alcanzar un adecuado equilibrio entre los derechos e intereses de las diversas personas y entidades afectadas por la proyectada regulación. 18.- El régimen transitorio. Ese régimen ya ha sido abordado en el subapartado número 5 del presente apartado A) de esta tercera consideración. Sin perjuicio de las observaciones de carácter general que allí se efectuaron, no puede dejar de destacarse que el Anteproyecto exige una transformación "a radice" de los regímenes actualmente existentes, que deberán ajustarse a la concreta modalidad jurídico-real limitada por la que la proyectada regulada se inclina, lo que suscita serias dudas desde el punto de vista del respeto a los derechos adquiridos por los usuarios de esos regímenes existentes. Por lo que hace a las concretas previsiones transitorias del Anteproyecto, deben comentarse: - De un lado, la competencia para otorgar las escrituras de adaptación a nuevo régimen proyectado (disposición transitoria segunda, número 2). A fin de despejar cualquier incertidumbre al respecto, resulta conveniente que ese apartado precise que la competencia del Presidente de la respectiva Comunidad de Propietarios se refiere a la mera ejecución del correspondiente acuerdo de su Junta General y no es, por tanto, una facultad autónoma. - De otro, la duración indefinida de los regímenes preexistentes. Esta es otra de las materias respecto de las que el expediente no ofrece explicación alguna. De acuerdo con la fragmentaria información brindada por A.N.E.T.C. (subapartado 4 del presente apartado A) de esta tercera consideración), esa duración indefinida afectará a regímenes constituidos de muy distintas formas (dominicales, contractuales atípicas, societarias,...), por lo que resulta dudoso que la duración indefinida se corresponda con los postulados lógicos de todos esos regímenes. En consecuencia, convendría reconsiderar la regla general de esa duración indefinida a la luz de la concreta naturaleza de los diversos regímenes actualmente existentes. 19.- El régimen fiscal correspondiente al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ya se apuntó en la segunda de estas consideraciones que la ausencia de todo pronunciamiento de la Administración fiscal era una de las lagunas más destacables dentro de la falta de documentación que caracteriza al expediente ahora examinado. Recordando, una vez más, la provisionalidad que esa circunstancia proyecta sobre el criterio de este Consejo, merece un comentario individualizado la imputación de renta correspondiente a los bienes inmuebles urbanos a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Las alegaciones de A.N.E.T.C. (punto tercero de antecedentes) han destacado que algún Convenio Internacional suscrito por el Reino de España para la prevención de la doble imposición con Estados cuyos nacionales hacen un amplio uso de los regímenes de aprovechamiento por turno -como es el caso del concertado con el Reino Unido, de 21 de octubre de 1975- prevé una exención de esa imputación de rentas a favor de los titulares de aprovechamientos cuya duración conjunta no exceda de cuatro semanas por año. Siendo ello así, la regla general de eximir de esa imputación a los titulares de aprovechamientos por períodos anuales no superiores a dos semanas (apartado dos de la disposición final segunda, número 2, del Anteproyecto) puede quedar desprovista de aplicación respecto de algunos importantes grupos de titulares de derechos de aprovechamiento por turno. Cabe, incluso, que tal previsión resulte ser una norma discriminatoria para quienes representen un sector relevante de los regímenes españoles de aprovechamientos por turno y aporten, consiguientemente, importantes recursos a la economía nacional, pero residan en Estados con los que no se cuente con un Convenio de doble imposición similar al suscrito con el Reino Unido. La falta de información estadística dentro de las actuaciones remitidas impide a este Consejo pronunciarse al respecto con mayor conocimiento de causa. En todo caso, resulta necesario comprobar ese extremo para evitar que la citada previsión fiscal del Anteproyecto pueda provocar resultados no deseados. 20.- Las habilitaciones para modificar el régimen de las sociedades de servicios. Dada la importancia que las cantidades enunciadas en el artículo 14, número 1, (capitales mínimos y números de inmuebles en administración) tienen dentro del régimen que el Anteproyecto dedica de las sociedades de servicios, parece más correcto que la habilitación para actualizarlas se defiera al Gobierno de la Nación y no directamente al Ministro de Justicia. En ese sentido se postula, pues, modificar la disposición final cuarta del Anteproyecto, aplicando al respecto el mismo criterio que inspira otras previsiones similares de nuestro Derecho de sociedades (disposición final primera, 2º y 3º, del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas). B) Aspectos de técnica y sistemática jurídicas. Este segundo gran apartado de cuestiones a considerar incluye, en concreto, las siguientes: 1.- Las remisiones normativas. A fin de despejar cualquier incertidumbre al respecto, el artículo 8, número 4, del Anteproyecto debiera precisar que se remite al apartado número 2 de ese mismo artículo 8. Por otra parte, la disposición final tercera se remite a una inexistente disposición transitoria cuarta, debiendo salvarse tal error. 2.- Las fórmulas y recordatorios de tipo general. El Anteproyecto inserta varias de esas fórmulas, que resultan claramente innecesarias y podrían, por ello, suprimirse en aras de una mayor economía de redacción. Son los casos, por ejemplo, de los enunciados "el adquirente...acciones judiciales que correspondan" (artículo 9, número 3, quinto párrafo "in fine"), "en la forma contenida en la misma" (disposición final segunda, número 1, primer párrafo) y "en particular,...contemplados en el mismo" (disposición final segunda, número 1, segundo párrafo "in fine"). 3.- Artículo 5. Su apartado número 2 se refiere a la modificación del régimen de aprovechamiento de inmuebles por turno y no a su escritura reguladora inicial, por lo que debería ubicarse en una norma o apartado específicamente dedicado a esa cuestión. Por lo que hace al segundo párrafo de su apartado número 4, no tiene por objeto la citada escritura reguladora, sino que enuncia el aval que el promotor debe constituir para garantizar la terminación de la obra y el equipamiento del inmueble, por lo que debiera igualmente trasladarse a una norma o apartado "ad hoc". En esa misma línea de consideraciones, el último párrafo de ese mismo apartado número 4 debiera también independizarse, puesto que tampoco se refiere a la citada escritura reguladora. 4.- Artículo 9, número 1. El último inciso de su subapartado 3º -que se ocupa del inmueble en construcción- debiera independizarse como subapartado autónomo. Tal y como se indicó en el apartado A), número 13, a), de esta tercera consideración, el impago de las cantidades debidas a la sociedad de servicios plantea múltiples cuestiones. Por ello, parecería preferible abordarlas en una norma autónomamente dedicada a esa materia en lugar de subsumirlas, como hace la actual redacción del Anteproyecto, en su artículo 9, que se refiere, en realidad, a otra cuestión (el contrato de adquisición de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles por turno). 5.- La habilitación al Ministro de Justicia. Con independencia de lo que quedó indicado al respecto en el anterior apartado A) de esta tercera consideración, este Consejo ha venido destacando que mientras que las fórmulas legales que aluden a actos concretos (aprobación de una disposición, adopción de una resolución,...) pueden precisar si se adoptan por un cargo que es hombre o mujer (utilizando, en su caso, los términos "Ministra", "Subsecretaria" y restantes aplicables), las enunciaciones de potestades de carácter general deben evitar tal tipo de precisiones coyunturales y optar, por el contrario, por alusiones neutras a los órganos en cuestión. Aplicando esa doctrina general al Anteproyecto, su disposición final cuarta debiera referirse inespecíficamente al titular del Departamento de Justicia, utilizando la fórmula convencionalmente acuñada de "el Ministro de Justicia". 6.- La "vacatio legis". Trayendo igualmente a colación su doctrina ya tradicional, este Consejo entiende que la disposición final quinta del Anteproyecto debiera acudir, cuando menos, al plazo general de "vacatio legis" del artículo 2, número 1, del Código Civil, siendo incluso preferible que, en atención a las novedades que introducirá en nuestro Ordenamiento Jurídico, se prevea un plazo más amplio para que los destinatarios tengan ocasión de conocer adecuadamente la proyectada regulación antes de que entre en vigor. C) Extremos de redacción y corrección gramaticales. Este último grupo de aspectos a comentar incluye los siguientes: 1.- La puntuación. El Anteproyecto coloca comas en medio de varias de sus oraciones, interrumpiendo así, indebidamente, su desarrollo, circunstancia que se observa, por ejemplo, en sus artículos 2, número 3,; 3, número 2; 5, número 4; 8, número 2, c; 9, número 1, primer párrafo; 12 y 15 y en su disposición transitoria segunda.. Por el contrario, se echan en falta las comas que debieran individualizar diversos incisos y expresiones de las correspondientes oraciones gramaticales, omisión que se detecta, por ejemplo, en los artículos 5, número 1, 1º; 8, número 2, f) y g), y 9 y en la disposición transitoria segunda. 2.- El empleo de mayúsculas. Siguiendo los criterios normalmente aplicados al respecto, debería encabezarse en mayúscula el término "Ley" (artículos 1, números 4, 5 y 7; 8, número 2, h), y 9, número 1, 2º; disposición adicional segunda y disposición transitoria segunda, número 1). Por el contrario, sobran las mayúsculas utilizadas en los términos "disposiciones" (disposición transitoria tercera) y "disposición" (disposición final segunda, número 1). 3.- Las concordancias gramaticales. En atención a los sujetos y términos con los que se relacionan, deben introducirse los siguientes ajustes: - El artículo 6 debiera utilizar la fórmula femenina "de la misma". - El primer párrafo del artículo 11 ha de usar en plural el adjetivo "convenientes". - El artículo 14, número 1, tiene que ajustar al plural el sustantivo "casos". 4.- Las conjugaciones. El artículo 2, número 3, debe utilizar el tiempo "impliquen", mientras que el artículo 8, número 2, e), tiene que acudir al tiempo futuro "deberá". Por su parte, el artículo 10, número 1, ha de conjugar el tiempo subjuntivo "fuese" referido a inhábil, mientras que el artículo 15, número 2, 3º, debiera emplear el tiempo "entreguen". 5.- Artículo 5. Dentro de su apartado número 1, 2º, debe salvarse la falta de acentuación del pronombre "aquéllos". Por lo que hace al inciso 6º de ese mismo apartado, la preposición "por" ha de sustituirse por "con". El último párrafo del apartado número 4 de este artículo ganaría en claridad si se reformulase en una línea próxima o similar a la siguiente: "Una vez inscrita la terminación de la obra, el promotor deberá notificarla a las personas y entidades que adquirieron derechos de aprovechamiento por turno sobre el inmueble en cuestión mientras este último se encontraba en construcción. Esa notificación se dirigirá al domicilio que los adquirentes consignaron en su contrato". 6.- Artículo 8. Dentro de su apartado número 2, c), se echa en falta la preposición "de" inmediatamente antes de la alusión a "si la obra está concluida...". En lo que se refiere al inciso d) de ese mismo apartado, debe suprimirse el calificativo "posible". Todavía en relación con ese apartado, inciso e), es igualmente innecesario el calificativo "futuro". Pasando al apartado número 4 de este artículo 8, debiera evitar la próxima reiteración de los términos "expresar" y "expresando". Por otra parte, su redacción ganaría sustituyendo el pronombre "el mismo" por "aquél". 7.- Artículo 10, número 1. Su inciso "sin perjuicio de la responsabilidad penal" debiera trasladarse inmediatamente después de la alusión que contiene a "legislación turística". 8.- Artículo 12. La redacción de su primer párrafo ganaría si se sustituyese la mención a "con el vendedor" por la fórmula "con este último". 9.- Artículo 14, número 1. Sin perjuicio de lo que se ha indicado en el previo subapartado dedicado a las concordancias gramaticales, sería preferible reemplazar la alusión "en ambos casos" por la de "en todo caso". 10.- Artículo 16, número 2. Sería también preferible sustituir su calificativo "estabilizado" por el de "actualizado". 11.- Disposición transitoria tercera. Su redacción ganaría si la reserva "sin perjuicio...hubiera lugar" se colocase al comienzo. Por otra parte, se echa en falta la adecuada separación, con una coma, entre los términos "turística" y "de publicidad". Obviamente, y tal y como ya se indicó al comienzo de esta tercera consideración, no todas las observaciones efectuadas al examinar las principales cuestiones suscitadas por el Anteproyecto tienen la misma consideración y entidad. En concreto, de conformidad con lo establecido en el artículo 130, número 3, del Reglamento Orgánico del Consejo de Estado y a los efectos de que los textos que finalmente se aprueben puedan correctamente utilizar la fórmula "de acuerdo con el Consejo de Estado", será necesario atender, al menos, a las observaciones que se han destacado expresamente con el carácter de esenciales a lo largo del presente dictamen. C O N C L U S I O N En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado en Pleno es de dictamen: 1º.- Que la orientación básica del Anteproyecto debe ser reconsiderada teniendo en cuenta la observación esencial formulada al respecto en el apartado A), número 5, de la tercera consideración de este dictamen y valorando la posibilidad de desdoblar la proyectada regulación en dos textos normativos, de acuerdo con lo que se indica en ese mismo apartado. 2º) Que, con independencia de lo anterior, debe tenerse en cuenta la observación esencial formulada en el apartado A), número 13, de la tercera consideración de la presente consulta y valorarse las restantes." V.E., no obstante, resolverá lo que estime más acertado. Madrid, 22 de mayo de 1997. EL SECRETARIO GENERAL, EL PRESIDENTE, EXCMA. SRA. MINISTRA DE JUSTICIA