Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

El 27 de diciembre de 2013, las Cortes Generales aprobaron la Ley 26/2013, de cajas de ahorros y fundaciones bancarias, que recogía una modificación del régimen contable que ha de aplicar la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SA, (en adelante, Sareb). Mediante una disposición transitoria por la que se introducía el apartado 10 de la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, se establecieron una serie de especificidades contables que debería aplicar la Sareb, y se preveía que esta sociedad no estaba sujeta a la obligación de informar en la memoria prevista en el artículo 537 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Las especificidades contables se concretaron en lo siguiente:

a) El registro contable inicial de los activos transferidos a la Sareb se hará de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional octava de la ley, atendiendo a su valor de transmisión.

b) Para determinar los valores actualizados de los activos, el Banco de España desarrollará los criterios en que se sustentará la metodología que ha de emplear la Sareb para estimar el valor de los activos, la cual será acorde con la empleada para la determinación de los precios de transferencia a la Sareb. Las valoraciones posteriores deberán calcularse contemplando las especificidades de la Sareb, teniendo en cuenta la evolución de los precios de mercado y de acuerdo con los horizontes temporales previstos en el plan de negocio.

c) Las correcciones valorativas que resulten necesarias por aplicación de la letra b) anterior se calcularán por unidades de activos. A tal efecto, se considerará como unidad de activos cada categoría de activos individualmente descritos en el artículo 48.1 del Real Decreto 1559/2012.

d) Los ingresos generados como consecuencia del proceso de gestión y liquidación ordenada de todos los activos transferidos se entenderán obtenidos de la actividad ordinaria de la empresa y, como tales, se recogerán en la cuenta de pérdidas y ganancias de la entidad, formando parte de su «Importe neto de la cifra de negocios».

Adicionalmente se incluyó una habilitación para que el Banco de España desarrollase mediante circular las especificidades anteriores, y en particular los criterios para que la Sareb desarrolle la metodología a la que se refiere la anterior letra b).

La circular que se presenta responde a la habilitación citada y tiene su razón de ser en la necesidad de asegurar la coherencia entre las especificidades contables y los objetivos generales de la Sareb como sociedad gestora de activos.

En relación con la primera de las especificidades contables, la circular ha tenido en cuenta, como punto de partida, el hecho de que los activos fueron adquiridos por la Sareb como un todo y por un precio único, y que, de acuerdo con la anterior letra a), no se contabilizaron por el valor razonable de cada uno de ellos, sino por su valor de transmisión, que se estimó como un porcentaje sobre el valor del activo en los libros de las entidades cedentes, sin considerar las coberturas que pudieran tener constituidas en ese momento. Por ello, en el reconocimiento contable inicial de cada uno de los activos adquiridos por la Sareb pudo haber diferencias respecto de su valor razonable en igual fecha, aun cuando no las hubiera para el conjunto de todos ellos. Este hecho supondría que, respecto de su valor razonable, en el registro contable inicial practicado por la Sareb unos activos estarían infravalorados por el mismo importe por el que otros estarían sobrevalorados.

En relación con los precios de transferencia mencionados en la letra b), se han tomado como referencia los artículos 13 al 15 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, que reguló la forma de determinar el valor de transmisión de los activos a la Sareb. Dichos criterios se han adaptado para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes temporales del plan de negocio de la Sareb.

Como consecuencia de la primera de las especificidades contables, surge la recogida en la letra c): la valoración posterior de los activos mediante un sistema de «unidades de activos», a pesar de no tratarse de elementos fungibles. Esta especificidad plantea un sistema contable singular, que permite la compensación de minusvalías con plusvalías de activos dentro de la misma «unidad de activos».

Los criterios anteriores se han concretado en el concepto valor hipotecario, definido en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Como excepción, la circular permite el uso de procedimientos estadísticos muestrales o mecanismos automáticos de valoración para determinadas viviendas terminadas, incluidos anejos, y locales comerciales, realizados siempre por sociedades de tasación. En todo caso, a fin de que la Sareb pueda mejorar la valoración estimada de los activos de acuerdo con los criterios anteriores, el valor se podrá desviar hasta un 15 % según su propio juicio profesional, y más del 15 % si ello pudiera evidenciarse mediante transacciones de mercado recientes. Por último, la Sareb podrá utilizar su mejor estimación al valorar activos que no se sometan a procedimientos estadísticos o mecanismos automáticos de valoración, siempre que no sobrepasen el umbral de un millón de euros.

En consecuencia, en uso de las facultades que tiene concedidas, el Consejo de Gobierno del Banco de España, a propuesta de la Comisión Ejecutiva y de acuerdo con el Consejo de Estado, ha aprobado la presente circular, que contiene las siguientes normas:

Norma primera. Objeto y ámbito de aplicación.

La presente circular constituye el desarrollo de la habilitación otorgada al Banco de España en el apartado 10 de la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. De acuerdo con la indicada disposición, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SA (en adelante, Sareb), deberá cumplir las obligaciones generales de formulación de cuentas anuales en los términos previstos en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, salvo lo dispuesto en el artículo 537, con las especificidades necesarias -previstas en la Ley 9/2012- para asegurar la coherencia de los principios contables que le sean de aplicación con el mandato y los objetivos generales de la sociedad establecidos por la legislación que le resulte aplicable.

En todo lo no regulado específicamente en la presente circular, que desarrolla las especificidades contables previstas en la Ley 9/2012, serán de aplicación el Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, y sus disposiciones de desarrollo.

Norma segunda. Unidades de activos.

1. A los efectos de esta circular, se considerará como «unidad de activos» cada una de las cinco categorías descritas en el apartado 1 del artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

2. Los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas permanecerán en la «unidad de activos» en la que inicialmente –esto es, en la fecha de traspaso– fueron registrados los activos financieros de cuyo origen procedan.

Norma tercera. Correcciones valorativas por deterioro de valor de los activos tras su reconocimiento inicial.

1. Al cierre de cada ejercicio, o cada vez que la entidad deba proporcionar información pública sobre su situación financiera referida a otra fecha, la Sareb evaluará la necesidad de efectuar correcciones valorativas por deterioro de valor de cada una de las «unidades de activos». Para ello, deberá analizar, con la mejor información disponible, si el valor en libros de la «unidad de activos» (incluido, en su caso, el devengo de intereses para los activos financieros representativos de deuda y deducido el deterioro de valor acumulado previamente reconocido) resulta superior al valor estimado de la «unidad de activos» en su conjunto conforme a la metodología desarrollada por la Sareb según los criterios establecidos en la norma cuarta de esta circular. En tal caso, la Sareb reconocerá el deterioro de valor con cargo a la cuenta de pérdidas y ganancias del período en que se evidencie. El deterioro de valor acumulado se reflejará en el balance asociado a cada «unidad de activos» en su conjunto.

2. El deterioro de valor de cada «unidad de activos» podrá revertirse cuando se evidencie que se ha recuperado el valor de los activos de la «unidad de activos», conforme a la metodología desarrollada por la Sareb, con el límite del valor que tendría la «unidad de activos» de no haber registrado ningún deterioro.

3. En cada «unidad de activos», el importe de las minusvalías en los activos deteriorados podrá compensarse con plusvalías de los activos no deteriorados incluidos en la misma «unidad de activos», estimadas de acuerdo con los criterios de la norma cuarta de esta circular.

4. Con independencia de la forma jurídica utilizada, el valor por el que deben ser reconocidos los activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas será el valor en libros de los activos financieros aplicados en la fecha de adjudicación o recepción de los activos.

Los gastos procesales, registrales e impuestos liquidados podrán adicionarse al valor inicial, siempre que con ello no se supere el valor estimado de acuerdo con lo previsto en el apartado 4 de la norma cuarta.

5. La permanencia de un activo en su «unidad de activos» correspondiente estará sujeta al cumplimiento de los requisitos contenidos en la letra a) del apartado 1 del artículo 36 del Código de Comercio y, por ello, a que existan suficientes elementos objetivos que confirmen la probabilidad respecto de que la recuperación del valor del activo registrado no sea remota.

6. La baja de balance de los activos se realizará por su valor contable, sin considerar las correcciones valorativas por deterioro de valor estimadas por «unidades de activos» como consecuencia de la aplicación de lo previsto en la norma cuarta.

Norma cuarta. Criterios relevantes para el desarrollo de la metodología de valoración por la Sareb.

1. La Sareb desarrollará la metodología para estimar las correcciones valorativas por deterioro de valor según los criterios establecidos en esta circular.

2. La metodología de valoración deberá ser aprobada y periódicamente revisada por su consejo de administración, y será acorde con los criterios aprobados en el capítulo III del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, para fijar su valor de transferencia, con objeto de asegurar su coherencia con la evolución de los precios de mercado en el momento de la estimación y con los horizontes temporales previstos en el plan de negocios de la Sareb.

3. Los detalles de la metodología, así como sus cambios, deberán estar suficientemente documentados.

4. Activos inmobiliarios.

a) La metodología desarrollada por la Sareb para estimar el valor de los activos inmobiliarios tendrá en consideración los siguientes criterios:

i. Considerará las características específicas que un comprador debidamente informado utilizaría para decidir su adquisición, tales como su localización geográfica, la disponibilidad de infraestructuras, su situación legal, las condiciones para su venta o explotación, la oferta y demanda de activos similares, su uso más probable, así como aspectos relacionados con la planificación urbanística, evolución demográfica y los precios de los suministros. A efectos de tener en cuenta la situación legal del activo y las consideraciones de planificación urbanística, la Sareb deberá utilizar, en la valoración de los terrenos, los niveles urbanísticos definidos en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

ii. Considerará la capacidad de generar flujos de efectivo del activo según el uso más probable que pretenda la Sareb y que sea financieramente sostenible de acuerdo con su plan de negocio. El uso más probable se estimará según la situación legal y las condiciones de mercado del activo, sin que necesariamente tenga que coincidir con su calificación urbanística en el momento de la valoración. Se considerará financieramente sostenible la estimación del valor de un activo inmobiliario cuando sea capaz de generar flujos de efectivo que produzcan una rentabilidad adecuada a la inversión realizada por la Sareb.

iii. En las inversiones inmobiliarias mantenidas por la Sareb en régimen de obtención de rentas, el valor se estimará a partir del descuento de flujos de efectivo futuros, considerando el nivel de ocupación correspondiente a la fecha de estimación, la probabilidad de ocupación futura del inmueble y las rentas de mercado actuales.

b) Salvo lo previsto en la letra d) siguiente, la metodología que deberá desarrollar la Sareb para los activos inmobiliarios estimará el valor de los activos a partir de su valor hipotecario, conforme a los criterios previstos para la finalidad indicada en la letra a) del artículo 2 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, con los ajustes que sean necesarios para reflejar la evolución de los precios de mercado y los horizontes temporales del plan de negocio. Cualquier valoración que resulte en un 15 % por encima del valor hipotecario o del valor obtenido mediante procedimientos estadísticos muestrales o por modelos automáticos de valoración, de acuerdo con lo previsto en la letra d) siguiente, deberá evidenciarse con más de una transacción de mercado sobre activos similares.

c) El valor hipotecario se calculará individualmente, según informes de valoración (tasaciones completas) de expertos independientes con experiencia demostrable en la zona y en el tipo de activos. Como mínimo, cada tres años serán preceptivos la revisión del valor hipotecario y el cambio de experto independiente, siendo necesaria una valoración con mayor frecuencia cuando las circunstancias de mercado evidencien un posible deterioro no reflejado en la valoración. A excepción de la primera revisión y valoración de la cartera de activos traspasados (en adelante, primera valoración), la valoración de los activos será realizada por sociedades de tasación inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España, conforme a los criterios previstos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En la valoración de los terrenos, se utilizará exclusivamente el método residual dinámico establecido en el artículo 36 de la citada orden.

d) En el cálculo del valor de viviendas terminadas y anejos a ellas, tales como garajes o trasteros, la Sareb podrá optar por realizar tasaciones individuales completas, procedimientos estadísticos muestrales o por utilizar modelos automáticos de valoración. También podrán utilizarse los procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos de valoración para determinar el valor de locales comerciales, pero exclusivamente para los situados en poblaciones en las que exista un mercado representativo de inmuebles comparables, en el sentido de que puedan encontrarse, prácticamente en cualquier momento, operadores dispuestos a negociar una compraventa o alquiler. Además, deberán tomar en consideración que la superficie de los inmuebles cuyos precios observados de mercado sean utilizados en la valoración sean similares a los locales objeto de valoración, y se tenga en cuenta la distribución de la superficie de los inmuebles (relación fachada/fondo). Cuando la valoración se estime mediante procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos de valoración, esta se realizará de forma anual, si bien no será preceptivo el cambio de experto independiente cada tres años.

No obstante, si no se cumplieran los requisitos previstos a continuación para el uso de modelos automáticos de valoración o procedimientos estadísticos muestrales, se realizarán tasaciones individuales completas.

En el caso de uso de procedimientos estadísticos muestrales, la Sareb deberá encargar la valoración a sociedades de tasación inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España. Para ello, la muestra contendrá un número suficientemente representativo de la tipología y ámbito geográfico en el que estén localizados los inmuebles que se hayan de valorar, para asegurar que la extrapolación tiene un nivel de fiabilidad suficiente.

En el supuesto de utilización de modelos automáticos de valoración, la Sareb deberá encargar la valoración a sociedades de tasación inscritas en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España. Para ello, la Sareb contará con un procedimiento, aprobado por su órgano de administración, que recoja las circunstancias en que podrán utilizarse modelos automáticos de valoración, los requisitos mínimos de calidad exigibles a los modelos y los controles establecidos para asegurar el cumplimiento de estos requisitos.

En todo caso, la Sareb deberá disponer en sus bases de datos de toda la información relevante, y con una fiabilidad acreditada, de los inmuebles que se han de valorar. Asimismo, deberá asegurarse de que la sociedad de tasación que realice la valoración disponga de modelos metodológicamente sólidos y cuente con una base de datos de inmuebles con la calidad y profundidad suficientes para la aplicación de dichos modelos.

La información que la Sareb aporte a las sociedades de tasación deberá ser revisada previamente por el departamento o función de auditoría interna, a fin de verificar la integridad de las bases de datos, examinando a tal efecto muestras suficientes de estos. El departamento que realice las funciones de auditoría interna deberá emitir un informe en el que consten el trabajo que han efectuado y sus conclusiones sobre la calidad de los datos aportados a las sociedades de tasación.

Cuando las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios de los activos pueden estar experimentando disminuciones significativas, deberá reducirse el margen de error, para incrementar la fiabilidad de las estimaciones.

Cuando se utilicen procedimientos estadísticos muestrales o modelos automáticos de valoración, la Sareb tendrá en consideración las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística sobre evolución del precio de la vivienda nueva y de la usada o de segunda mano.

Como excepción a lo previsto en los párrafos anteriores, para los activos inmobiliarios de naturaleza distinta a los descritos en el primer párrafo de la letra d) y con valor contable agregado por lote inferior a un millón de euros, la Sareb podrá utilizar su mejor estimación para determinar su valor actualizado, al menos, de forma anual. En cualquier caso, la indicada estimación deberá respetar lo dispuesto en los apartados 1 a 3 anteriores. A efectos de aplicar esta dispensa, la Sareb agregará el valor de los activos que vayan a ser vendidos como un lote para determinar si se sobrepasa el umbral de referencia, con independencia de que cuenten con identificación registral individualizada. En este sentido, los terrenos pertenecientes a una misma unidad de actuación o desarrollo urbanístico se valorarán como un lote.

5. Activos financieros representativos de deuda, incluidos los emitidos por fondos de activos bancarios.

a) El valor de los activos financieros representativos de deuda adquiridos por la Sareb se estimará individualmente según la capacidad de pago de los deudores principales obligados al pago, considerando, en su caso, la posible existencia de fiadores o avalistas con capacidad de pago demostrada. No obstante lo anterior, en el supuesto de varios activos financieros representativos de deuda frente a un mismo titular, la Sareb podrá realizar un análisis conjunto en la medida en que cuenten con garantías reales. En el supuesto de no disponer de garantías reales, la Sareb deberá proceder conforme a lo dispuesto en la letra b) siguiente.

Cuando se estime que la recuperación de los importes debidos se realizará mediante la ejecución de las garantías, y estas representen un derecho real de primer rango sobre activos inmobiliarios, o de inferior rango si se cumplen los requisitos de la letra b) siguiente, el activo financiero se valorará tomando en consideración el valor de las garantías, siguiendo los criterios establecidos en el apartado 4 de la presente norma para los activos inmobiliarios. A efectos de estimar el importe recuperable, la Sareb deducirá del valor de la garantía, estimado con los criterios de esta circular, los gastos necesarios para ejecutar la garantía, los gastos de mantenimiento y los costes de comercialización hasta la venta posterior del activo inmobiliario. La Sareb podrá ajustar las estimaciones sobre los gastos de ejecución, mantenimiento y costes de comercialización con la información más actualizada de que disponga.

Respecto a la aplicación de los criterios previstos en el apartado 4 de la presente norma para estimar el valor de la garantía, en aquellos supuestos en los que se efectúe una tasación individual completa y no resulte posible la visita al interior del inmueble, bastará el cumplimiento de los restantes requisitos exigidos por la Orden ECO/805/2003, si bien se añadirá en el informe correspondiente un condicionante que resalte tal circunstancia.

b) El valor de los activos financieros representativos de deuda que no cuenten con garantías reales de primer rango sobre activos inmobiliarios se estimará individualmente según la capacidad de pago del deudor principal, contrastable documentalmente y evidenciada sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales sin demoras o retrasos significativos en los pagos, o de forma colectiva siempre que de este modo se refleje adecuadamente la pérdida esperada de esta cartera. Los activos financieros sin garantía real sobre activos inmobiliarios que presenten retrasos en las obligaciones contractuales del deudor –y, en su caso, la de los fiadores– superiores a 18 meses desde la fecha de transmisión de los activos a la Sareb, o de la fecha del primer impago si es posterior a esta fecha, se considerarán, salvo evidencia en contrario, con valor nulo. El mismo criterio se aplicará al valor residual de los activos con garantía real distinta del primer rango, tras deducir toda la responsabilidad asegurada con las de mejor rango, incluidos los intereses de demora. A estos efectos, y exclusivamente cuando la Sareb sea el único acreedor de mejor rango, podrá utilizarse el valor actualizado de la deuda cuando este sea inferior a la responsabilidad hipotecaria y el valor de la garantía pudiera cubrir tanto los créditos de mejor rango como los de inferior rango, ya sea de forma total o parcial.

c) Los activos financieros representativos de deuda emitidos o incurridos por fondos de activos bancarios se valorarán -al menos, anualmente- con la presentación de las cuentas anuales. En la estimación del deterioro de valor se tendrán en cuenta la evolución del patrimonio neto y las perspectivas de recuperación del valor del activo financiero registrado.

d) En la valoración de activos financieros representativos de deuda que cuenten con garantías reales distintas a inmuebles, tales como pignoración de valores representativos de deuda o de capital, la Sareb considerará su valor de mercado en la fecha de valoración si es un instrumento negociado en un mercado activo o, en caso contrario, utilizará técnicas de valoración generalmente aceptadas. En la valoración de instrumentos de capital, deberán seguirse los criterios establecidos en el apartado 6 siguiente.

6. Instrumentos de patrimonio emitidos por sociedades e instrumentos de patrimonio propio emitidos por fondos de activos bancarios.

a) Negociados en mercados activos. El valor de los instrumentos de patrimonio adquiridos por la Sareb será, cuando se negocien en un mercado activo, su valor de mercado en la fecha de valoración.

b) No negociados en mercados activos.

i. La Sareb estimará el valor de los instrumentos de patrimonio no negociados en un mercado activo según la información pública disponible en la fecha de valoración.

ii. En el caso de sociedades que hayan presentado solicitud de concurso voluntario o que hayan sido declaradas en concurso por auto judicial, el valor de sus instrumentos de patrimonio se reputará nulo.

iii. Para el resto de sociedades, el valor de los instrumentos de patrimonio será, como máximo, el valor de la parte alícuota del patrimonio neto contable de la sociedad a la que dichos instrumentos representan, salvo que el valor total del activo exceda de 10 millones de euros y su parte alícuota fuera superior a 3 millones de euros, en cuyo caso deberá realizarse una valoración específica a cargo de un experto independiente.

iv. Los instrumentos de patrimonio propio emitidos por fondos de activos bancarios se valorarán -al menos, de forma anual- con la presentación de las cuentas anuales. El valor en libros de estos instrumentos no podrá superar la parte alícuota del patrimonio neto que les corresponda.

Disposición transitoria primera.

A los efectos de lo dispuesto en la norma de valoración vigésima segunda del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, la Sareb considerará el efecto de aplicar los criterios de esta circular como un cambio de criterio contable e informará de su impacto en las primeras cuentas anuales formuladas tras su aprobación. La Sareb estimará el efecto del cambio de criterio contable, considerando su aplicación de forma retroactiva y teniendo en cuenta la aplicación gradual prevista en la disposición transitoria segunda de esta circular.

No obstante lo anterior, en el supuesto de que resultase impracticable la aplicación del tratamiento como cambio de criterio, se podrán aplicar los criterios contenidos en esta circular como un cambio de estimación, siendo objeto de información en la memoria de las primeras cuentas anuales en que resulte de aplicación esta circular.

Disposición transitoria segunda.

La Sareb deberá haber realizado una valoración bajo los criterios de la norma cuarta de esta circular de, al menos, el 50 % de los activos adquiridos que permanezcan en balance a 31 de diciembre de 2015, que sean suficientemente representativos de las diferentes tipologías y localizaciones, y de la totalidad de los activos en balance a 31 de diciembre de 2016.

Respecto de los activos cuya valoración no se haya completado conforme a los criterios de la norma cuarta de esta circular, los administradores de la Sareb deberán utilizar su mejor juicio profesional. Para ello, podrán apoyarse en la primera valoración, en la evolución del entorno macroeconómico desde la fecha de transferencia y, en su caso, en la información obtenida de las valoraciones posteriores practicadas conforme a la norma cuarta. En todo caso, los administradores deberán evaluar de modo específico el eventual deterioro de exposiciones frente a deudores donde, de acuerdo con la información disponible, pueda estimarse que la posición acreedora de la Sareb sea particularmente débil.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente circular entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

Madrid, 30 de septiembre de 2015.–El Gobernador del Banco de España, Luis María Linde de Castro.