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Documento BOE-A-2001-20255

Resolución de 24 de septiembre de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la comunidad de propietarios de la calle Arturo Soria, número 180 de Madrid, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 33, don Miguel González Laguna, a inscribir la rectificación de los Estatutos de una comunidad de propietarios, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 260, de 30 de octubre de 2001, páginas 39627 a 39628 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-20255

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Antonio de Palma Villalón, en nombre de la comunidad de

propietarios de la calle Arturo Soria, número 180 de Madrid, contra la

negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 33, don

Miguel González Laguna, a inscribir la rectificación de los estatutos de

una comunidad de propietarios, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Con fecha 5 de marzo de 1999, el Presidente de la comunidad de

propietarios de la calla Arturo Soria, número 180 de Madrid, dirigió escrito

al Registrador de la Propiedad de Madrid número 33, en la que expone

que con fecha 28 de septiembre de 1983, se aprobaron los Estatutos de

la citada comunidad de propietarios, señalándose en el último párrafo

del artículo 5 de los mismos que "Queda prohibido a los copropietarios

modificar el destino de la vivienda. En ningún caso podrán dedicarse las

viviendas a colegios, hospedería, clínica, ni ejercer en ellas ninguna clase

de industria, comercio, actividad profesional, religiosa o asociativa". Dichos

Estatutos se elevaron a público el 21 de marzo de 1991, mediante acta

de protocolización otorgada ante el Notario de Madrid, don Carlos Gómez

Álvarez. Con fecha 31 de julio del mismo año, el Presidente de la comunidad

ratificó la protocolización de los Estatutos referidos ante el Notario citado

haciendo constar al margen del acta correspondiente: "El apartado último

del artículo 5 será lo que marquen las Ordenanzas Municipales". El acta

se presentó el 18 de septiembre de 1991 en el Registro de la Propiedad

número 33 de Madrid. Que en la nota simple emitida por el anterior

Registro, el Registrador ha omitido la redacción dada al último párrafo del

artículo 5 de los Estatutos, inscribiendo solamente el párrafo: "En cuanto

al destino de los pisos, será lo que marquen las Ordenanzas Municipales".

Que, por tanto, se solicita del Registro subsane lo inscrito y proceda a

inscribir de conformidad a los acuerdos adoptados en la Junta

extraordinaria de la comunidad de propietarios de 28 de septiembre de 1983,

quedando redactado el artículo 5, último párrafo de los Estatutos de la

siguiente forma: "Queda prohibido a los copropietarios modificar el destino

de la vivienda. En ningún caso podrán dedicarse las viviendas a colegios,

hospedería, clínica o ejercer en ellos ninguna clase de industria, comercio,

actividad profesional, religiosa o asociativa. El apartado último del

artículo 5 será lo que marque las Ordenanzas Municipales".

II

Presentada la anterior solicitud en el Registro de la Propiedad de

Madrid, número 33 fue calificada con la siguiente nota: "Previa calificación

del documento que precede en el Registro de la Propiedad número treinta

y tres de Madrid, se deniega la rectificación solicitada por estar los asientos

bajo la salvaguardia de los Tribunales, siendo necesario para cualquier

modificación de estatutos inscritos, acuerdo unánime de los propietarios

actuales de las fincas, conforme al artículo 17 de la vigente Ley de Propiedad

Horizontal, modificada el 6 de abril de 1999. Contra la precedente nota

cabe interponer recurso gubernativo en el plazo de tres meses, por los

trámites previstos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria, y concordantes

del Reglamento, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de

Madrid. Madrid, 21 de abril de 1999. El Registrador. Firma ilegible".

III

El Procurador de los Tribunales, don Antonio de Palma Villalón, en

representación de la comunidad de propietarios de la calle Arturo Soria

número 180 de Madrid, interpuso recurso gubernativo contra la citada

calificación y alegó: 1. Que en la inscripción realizada por el Registrador

de la Propiedad se produce una omisión, inscribiéndose solamente el

párrafo: "En cuanto al destino de los pisos será lo que marquen las Ordenanzas

Municipales", tratándose de un error u omisión en la transcripción de

los estatutos aprobados por unanimidad. Que por parte del Registrador

se han producido diversos errores, ya que por una parte omite y elimina

el último párrafo del artículo 5 de los Estatutos de la comunidad, añadiendo

otro párrafo que tergiversa lo acordado, sin dar posibilidad, al menos

a la comunidad a proceder a subsanar una posible contradicción; y por

otro lado, remite a un acuerdo unánime de los vecinos para modificar

los estatutos, cuando en realidad, el acuerdo ya fue unánime cuando se

acordó y no procede realizar rectificación alguna, sino subsanar lo que

el Registrador inscribió mal. Que los fundamentos de derecho aplicables

son aquéllos respecto a la libre voluntad de las partes y al acuerdo unánime

entre los copropietarios de una comunidad que en el Código Civil y en

la Ley de Propiedad Horizontal se especifican claramente.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó:

1. Que el Registrador antes titular de la oficina, calificó los documentos

y extendió el asiento en el sentido de que la rectificación aludida sustituía

al párrafo inicialmente aprobado, por lo que al practicarse el asiento de

conformidad a lo que resultaba de la titulación aportada no había que

denegar ni aclarar nada. 2. Que los recurrentes pretenden que la

rectificación no sustituía al párrafo del artículo 5, sino que añadía un nuevo

párrafo, dejando incólume el preexistente, lo cual no resulta del acta de

ratificación en sus términos literales. Que como fundamentos de derechos

hay que señalar: a) Que al no existir ningún error en la práctica del

asiento, es claro que no es posible aplicar los preceptos que para la

rectificación de asientos previenen los artículos 214 a 220 de la Ley Hipotecaria

y 314 a 331 del Reglamento Hipotecario. Que si ahora quiere añadirse

el párrafo que fue sustituido, se requiere un nuevo acuerdo de la comunidad

de propietarios, son sujeción a los trámites previstos en la vigente Ley

de Propiedad Horizontal. b) Que caso de estimarse que se cometió error

en la redacción del asiento, dicho error sería de los descritos en el

artículo 216 de la Ley Hipotecaria, y tales errores de concepto se rectificarán

conforme a lo establecido en los artículos 217 y 218 de la Ley Hipotecaria.

Que dado que existen interesados posteriores, cuales son los adquirentes

de algunos pisos, quienes pueden verse perjudicados por una modificación

que no constaba inscrita cuando ellos adquirieron, es claro que para la

rectificación del error de concepto se exigiría su consentimiento y, en

caso de no obtenerse el mismo y estar de acuerdo también el Registrador,

la cuestión debe dirimirse en juicio ordinario tal como dispone el último

párrafo del artículo 218 de la Ley Hipotecaria. Que, en resumen, se

considera que no es posible practicar asiento alguno de rectificación por no

existir error en la calificación y despacho del entonces titular del Registro

y en caso de estimarse error, sería un error de concepto que exigiría

el consentimiento de todos los interesados y el Registrador pues, en caso

contrario, el tema no puede solucionarse en recurso gubernativo sino en

juicio ordinario.

V

El Notario sucesor en el protocolo del difunto Notario don Carlos Gómez

Alvarez, informó que para una mejor interpretación de la cuestión debatida

en el recurso, debería cotejarse el original de los acuerdos adoptados por

la comunidad de propietarios y comprobar la "objeción planteada por los

comuneros".

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en su informe.

VII

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 392 y siguientes del Código Civil, 20, 32, 216 y

siguientes de la Ley Hipotecaria, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

y la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2001.

1. En el caso objeto de este recurso concurren las siguientes

circunstancias: a) Mediante acta de 21 de marzo de 1991 se protocolizaron los

estatutos de la comunidad de propietarios de la finca número 180, de

la calle Arturo Soria de Madrid, cuyo artículo 5 en su último párrafo

disponía: "Queda prohibido a los copropietarios modificar el destino de

la vivienda. En ningún caso podrán dedicarse las viviendas a colegios,

hospedería, clínica, ni ejercer en ellas ninguna clase de industria, comercio,

actividad profesional, religiosa o asociativa". b) Dicha acta se presentó

en el Registro en unión de una escritura de ratificación otorgada por el

Presidente de la comunidad en la que literalmente se decía que "aprobada

la protocolización de los estatutos de la comunidad... haciendo constar

a los efectos oportunos, que la reunión de la Junta de 28 de septiembre

de 1983, que aprobó los Estatutos de la comunidad, asistieron todos los

copropietarios, que aprobaron unánimemente tales Estatutos, con la única

objeción planteada por los comuneros de que en cuanto al artículo 5 de

los mismos, último párrafo, se estaría a lo marcado por las Ordenanzas

Municipales, lo cual se hizo al margen del acta correspondiente con la

siguiente redacción que transcribo del libro de actas: "El apartado último

del artículo 5 será lo que marquen las Ordenanzas Municipales". c) A

la vista de ambos documentos el Registrador inscribió el controvertido

último párrafo del artículo 5 de los Estatutos en los siguientes términos:

"En cuanto al destino de los pisos, será lo que marquen las Ordenanzas

Municipales". d) Mediante instancia firmada el cinco de marzo de 1999

por quien antes fue Presidente de la comunidad de propietarios, se solicita

del Registrador que rectifique el asiento practicado por entender que hubo

error en la transcripción de los estatutos, manifestando que el acuerdo

adoptado en la Junta de 28 de septiembre de 1983 fue el siguiente: "Queda

prohibido a los copropietarios modificar el destino de la vivienda. En

ningún caso podrán dedicarse las viviendas a colegios, hospedería, clínica

ni ejercer en ellos ninguna clase de industria, comercio, actividad

profesional, religiosa o asociativa. El apartado último del artículo 5 será lo

que marquen las Ordenanzas Municipales. e) El Registrador "deniega la

rectificación solicitada por estar los asientos bajo la salvaguardia de los

Tribunales, siendo necesario para cualquier modificación de estatutos

inscritos, acuerdo unánime de los propietarios actuales de las fincas, conforme

al artículo 17 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, modificada el 6

de abril de 1999".

2. Estando transmitidas algunas de las viviendas del edificio y, por

tanto, constituida la comunidad de propietarios por personas distintas

de las que en su día aprobaron los estatutos de la misma, la rectificación

de la inscripción solicitada requiere inexcusablemente el consentimiento

unánime de todos los propietarios afectados, por cuanto significa una

restricción al derecho que les corresponde sobre su vivienda que no constaba

inscrita, al menos para algunos de ellos, en el momento de su adquisición.

Por otra parte, como afirma el Registrador, caso de estimarse que en

su día se cometió un error en la redacción del asiento, debe igualmente

confirmarse la nota denegatoria porque dicho error debería calificarse

conforme al artículo 216 Ley Hipotecaria como error de concepto, para

cuya rectificación el artículo 217 Ley Hipotecaria exige el acuerdo unánime

de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que

lo ordene.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la

nota del Registrador.

Madrid, 24 de septiembre de 2001.-La Directora general, Ana

López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid

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