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Documento BOE-A-2001-20246

Resolución de 10 de septiembre de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Málaga, don Luis María Carreño Montejo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad número 9, don Juan Fernando Villanueva Cañadas, a inscribir una escritura de compraventa judicial, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 260, de 30 de octubre de 2001, páginas 39615 a 39617 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-20246

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Málaga, don

Luis María Carreño Montejo, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de dicha ciudad número 9, don Juan Fernando Villanueva Cañadas,

a inscribir una escritura de compraventa judicial, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

Mediante sentencia de fecha 18 de enero de 1995, dictada por el Juzgado

de 1.a Instancia número 12 de los de Málaga, que resultó firme, recaída

en los autos de Juicio de menor cuantía número 385/93, estimando la

demanda interpuesta por doña Carmen M. B. y don Joaquín E. M., esposa

e hijo del fallecido don Benito E. V., se condenó a la entidad "A. I., S. A."

a otorgar escritura pública de compraventa sobre la finca registral 25478.

De los hechos de la sentencia resulta que dicha entidad había

concertado contrato privado de compraventa de la aludida finca con don

Benito E. V., esposo y padre de los demandantes, y de los fundamentos

de derecho de la misma resulta que la finca la adquirieron dichos

demandantes por herencia de referido esposo y padre. El fallo de la sentencia

condena a la entidad demandada a otorgar escritura de compraventa

a favor de los demandantes doña Carmen M. B. y de su hijo don

Joaquín E. M.

Por escritura otorgada ante el Notario de Málaga, don Luis María C.

M., el 24 de julio de 1997 el Ilmo. Sr. Magistrado Juez de 1.o Instancia,

número 12 de los de Málaga, actuando de oficio, en el ejercicio de las

funciones de su cargo y en nombre de la sociedad demanada "A. I., S. A.,

procedió a otorgar, en favor de los demandantes Doña Carmen M. B. y

de su hijo Don Joaquín E. M., escritura de compraventa de la finca

registral 25478.

II

Presentada la primera copia de dicha escritura, junto con otra

documentación complementaria, en el Registro de la Propiedad número 9 de

Málaga, fue calificada con la siguiente nota: "Presentado el precedente

documento en unión de cédula de notificación de la sentencia dictada

el 18 de enero de 1995, así como de certificados de defunción de don

Benito E.V., copia de testamento otorgado por el mismo, certificado del

Registro General de Actos de Última Voluntad, certificado de defunción

de don Francisco E.M., y acta de rectificación otorgada de oficio por el

Notario señor Carreño Montejo el 18 de febrero de 1999, a las 10,55 horas

del 22 de febrero de 1999, según el asiento 756 del tomo 24 del Diario

de Operaciones, se deniega la inscripción del mismo por observarse los

siguientes defectos: 1.o No se cumple lo dispuesto en la sentencia que

se ejecuta, pues no se eleva a público el documento privado de compraventa

que en su día suscribieron la entidad A.I., S. A. (AINSA) y don Benito

E.V., sino que se otorga directamente escritura pública de compraventa

a favor de los herederos del comprador, con lo cual se altera el contrato

que se pretende documentar, ya que éstos (doña Carmen M. B., y don

Joaquín E. M.), adquirieron la finca por herencia de su esposo y padre,

respectivamente, y no por una compraventa entre ellos y la mercantil

AINSA que nunca se celebró (artículos 661, 1.257, 1.259, 1.279 y 1.280

del Código Civil y artículo 20 de la Ley Hipotecaria). 2.o Conteniendo

el documento calificado, de forma implícita, un acto de aceptación y

partición de herencia, no se acredita la presentación del mismo a la liquidación

del impuesto en los artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 33 de la Ley

de Impuesto de Sucesiones y Donaciones y 100 de su Reglamento. 3.o No

es el acta autorizada de oficio por el señor Notario documento suficiente

para determinar las participaciones o cuotas que en pleno dominio,

usufructo y nuda propiedad adquieren los compradores, sino que es precisa

escritura pública en la que presten su consentimiento los adquirentes

(artículos 144 y 153 del Reglamento Notarial y 3 de la Ley Hipotecaria).

Estimándose insubsanables los defectos apuntados en primer y tercer lugar,

no procede practicar anotación preventiva de suspensión. Esta nota de

calificación se extiende a petición expresa del presentante conforme al

artículo 429 del Reglamento Hipotecario y contra la misma puede

interponerse recurso ante el Excmo. señor Presidente del Tribunal Superior

de Justicia de Andalucía dentro del plazo de tres meses mediante escrito

presentado en este Registro de conformidad con los artículos 66 de la

Ley Hipotecaria y 113 de su Reglamento. Málaga, 11 de marzo de 1999.

El Registrador". Firma ilegible.

III

El Notario autorizante de dicha escritura D interpuso recurso

gubernativo contra la anterior nota y en un extenso informe alegó: Que, en

cuanto al primer defecto, el Registrador hace una lectura sesgada o errónea

de la sentencia siendo el fallo categórico al establecer que "debo condenar

y condeno a la entidad demandada ... a otorgar escritura de compraventa

sobre la vivienda que se describe... a favor de los actores...". Que en la

tramitación de los autos los actores han tenido que acreditar tanto su

derecho a obtener escritura pública, como la aceptación de sus derechos

hereditarios. Que no se produce alteración del contrato que el causante

había otorgado y en relación con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,

que cita el Registrador, es el que sirve de base para desarrollar toda la

teoría del tracto sucesivo abreviado, pues en el supuesto objeto del recurso

los actores-compradores son los únicos interesados en la sucesión del

causante-contratante. Que en cuanto al segundo defecto no comparte el Notario

el criterio del Registrador ya que la escritura de compraventa no contiene

un acto de aceptación y partición de herencia, no obstante se aportó

escritura de ratificación de acta subsanatoria y declaración tributaria en el

que se declara la prescripción del impuesto. Que como fundamento de

derecho alega la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de

1988, que aclara el sentido que hay que dar a la ejecución de la sentencia,

artículo 100 del Reglamento Hipotecario, Sentencia del Tribunal

Constitucional de 7 de Junio de 1984, Resoluciones de este Centro Directivo

de 13 de febrero de 1992, 28 de noviembre de 1998, artículos 661, 999,

1257, 1.279 y 1.280 del Código Civil, artículo 20 de la Ley Hipotecaria,

y Resoluciones de 3 de julio de 1863, 26 de octubre de 1935, 16 de

septiembre de 1947, 9 de abril de 1917, 20 de septiembre de 1967, y artículo

153 del Reglamento Notarial en materia de subsanaciones.

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo

siguiente: 1. Que no se ha cuestionado el fallo judicial, cosa que esta vedada

por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pues la sentencia es clara

en cuanto condena a la entidad demandada a que otorgue escritura pública

a favor de los actores, en la que se eleve a público el documento privado

en el que el causante compró la vivienda a la entidad demandada. Que

lo que se cuestiona es la forma en que la escritura calificada ha tratado

de ejecutar la sentencia, ya que, en ella se vende directamente la finca

a los herederos del que suscribió el contrato privado de compraventa.

Que en la escritura calificada son dos los compradores y no se determinan

las cuotas que cada comprador adquiere (artículo 54 del Reglamento

Hipotecario) y a pesar del que el Notario otorgó acta de subsanación, resulta

que los compradores no son sólo distintos a los que en su día otorgó

el documento privado, sino que además adquieren derechos sobre la

vivienda a los que para nada se refiere la sentencia. El hecho del fallecimiento

del comprador sólo autoriza a que en la escritura intervengan sus herederos

(artículo 661 del Código Civil), pero no a alterar los términos del contrato,

ya que de lo único de que se trata es de elevarlo a público, pues difícilmente

la esposa e hijo del causante pueden comprar a la entidad vendedora

la misma finca que el causante compró (artículos 1.279, 1.280 del Código

Civil y Auto de 7 de febrero de 1994 del Tribunal Superior de Justicia

de Andalucía y Resoluciones de 9 de mayo de 1988, 15 de noviembre

de 1996 y 25 de marzo de 1997, Sentencias del Tribunal Supremo de 10

de abril de 1978, 3 de octubre de 1988 y 30 de septiembre de 1992. Que

el testamento no es título suficiente para determinar las cuotas que

"compran" los demandantes, salvo que fiera particional. (artículos 667, 1.056,

1.068 del Código Civil y artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 del

Reglamento). Que en cuanto al artículo 20 de la Ley Hipotecaria que alega

el recurrente la escritura no recoge las dos transmisiones (elevación a

público de contrato privado y liquidación de la sociedad de gananciales

y partición de herencia) sin que haya ningún inconveniente de en que

se formalicen bajo una sola escritura (Resoluciones de 16 de septiembre

de 1947 y 20 de septiembre de 1967). Que con relación al segundo defecto

ha sido subsanado con la presentación de los documentos justificativos

de la presentación a liquidación del impuesto de sucesiones. Que con

relación al tercer defecto también ha sido subsanado con la ratificación del

acta de subsanación, otorgada por el propio Notario.

V

El titular del Juzgado número 12 de los de Málaga informó en el sentido

de que procedía la inscripción de la escritura por ser el contenido de

dicho instrumento conforme y congruente con la sentencia dictada, una

vez subsanados los demás defectos formales invocados.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta

y Melilla confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos

contenidos en su informe y en las resoluciones de 15 de noviembre de

1996 y 25 de marzo de 1997.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose, en esencia,

en sus alegaciones, señalando que las resoluciones de 15 de noviembre

de 1996 y 25 de marzo de 1997 no son aplicables al presente caso y que

el auto apelado contradice la reiteradísima doctrina sentada por la

Dirección General en relación con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 2 de la Ley Orgánica

del Poder judicial, 661 y 1.259 del Código Civil, 919, 923 y 924 de la

Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, 18 de la Ley Hipotecaria, 100 de

su reglamento, y las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de

noviembre de 1996 y 25 de marzo de 1997.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, los

siguientes: - Se demanda en juicio ordinario de menor cuantía sobre

elevación a escritura pública de documento privado de compraventa el

otorgamiento de la correspondiente escritura. De los hechos de la sentencia

resulta que la entidad demandada había suscrito documento privado de

compraventa de un piso con el esposo y padre de los demandantes, y

de los fundamentos de derecho de la misma que la finca la adquirieron

dichas demandantes por herencia de referido esposo y padre. El fallo

de la sentencia condena al demandado a otorgar escritura de compraventa

a favor de los actores. Otorgada directamente dicha escritura por el Juez

-en rebeldía del demandado- a favor de los demandantes, se presenta

la misma en el Registro. - El Registrador, aparte de otros defectos que

no se recurren, deniega la inscripción alegando que no se cumple lo

ordenado en la Sentencia, que fue la elevación a público del contrato a favor

del causante. - Alega el Notario recurrente que lo único que ordena la

Sentencia es el otorgamiento del contrato a favor de los actores, por lo

que el otorgamiento de la escritura por el Juez es congruente con el mandato

que la Sentencia supone. - El Presidente del Tribunal Superior desestima

el recurso. El Notario apela el Auto presidencial.

2. Aunque el fallo de la Sentencia habla simplemente del otorgamiento

de la escritura a favor de los demandantes, si se tiene en cuenta el contexto

de toda la Sentencia, ha de interpretarse dicho fallo en el sentido de que

lo que se ordenaba era la elevación a escritura pública del documento

privado de venta a favor del padre y esposo de los demandantes, pues,

aunque lo determinante de la Sentencia sea el fallo, el mismo ha de

interpretarse en congruencia con los hechos y fundamentos de derecho de

los que aquél deriva, siendo claro que de los mismos resulta que la

adquisición por los demandantes no fue directamente del demandado, sino por

título hereditario del que contrató con aquél.

2. Siendo así las cosas, y, como ha dicho este Centro Directivo (cfr.

Resoluciones citadas en el "vistos"), el principio básico de nuestro

ordenamiento jurídico, en cuya virtud nadie puede actuar en nombre de otro

sin estar autorizado por éste o tener por ley su representación legal (cfr.

artículo 1.259 del Código Civil), impide la inscripción del negocio

formalizado en la escritura calificada ; la falta de representación del Juez

que, de oficio y por rebeldía del demandado, actúa en su nombre, debe

apreciarse en este caso. En efecto, ningún obstáculo hubiera existido si

en la escritura calificada, el Juez, actuando en nombre del demandado,

y los herederos del adquirente premuerto, actuando éstos en el lugar de

su causante y en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos

y obligaciones (artículo 661 del Código Civil), se hubieran limitado a

manifestar que dan forma pública al concreto contrato contenido en el

documento privado, ratificando su celebración en la fecha y en los propios

términos consignados en el mismo documento ; lo que ocurre es que, en

la escritura calificada, se documenta un contrato clara y sustancialmente

diferente del recogido en el documento privado al que se trataba de dar

forma pública, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido

del negocio, pues la relación contractual establecida entre la demandada

y el causante de los demandantes es sustituida por una relación directa

entre aquélla y los herederos de éste, que aparecen así como adquirentes

inmediatos, no de su causante, sino del transmitente del causante, con

las consiguientes repercusiones de todo orden, jurídicas (como la alteración

del carácter de la adquisición, y, en consecuencia, el diferente alcance

de la protección registral, al reflejar una adquisición onerosa cuando

debería ser gratuita, la sustracción del bien en cuestión a la eventual

responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto,

etc.), fiscales (en cuanto se eludiría el impuesto sucesorio correspondiente

a la transmisión hereditaria del bien), etc. ; y esa actuación excede

inequívocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez,

que debería limitarse a la ejecución de la sentencia (cfr. artículos 2 de

la Ley Orgánica del Poder Judicial, 919, 923 y 924 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil de 1881), pues, de otro modo, se provocaría una clara

indefensión para el demandado al involucrarlo, sin su consentimiento,

en una relación jurídica distinta de la que él estableciera (cfr. artículo

24 de la Constitución Española), correspondiendo al Registrador, en el

ámbito de su función calificadora, la apreciación de este defecto, conforme

resulta de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento,

al tratarse de un obstáculo que surge del Registro en función de la

incongruencia entre la actuación judicial calificada y el procedimiento seguido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 10 de septiembre de 2001.-La Directora general, Ana

López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

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