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En el recurso gubernativo interpuesto por don Ángel Pariente Soto y otros, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Pinto, don Francisco Javier Die Lamana, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio, en virtud de apelación de los recurrentes.

Hechos

I

En expediente de dominio número 237/97 para reanudación del tracto sucesivo, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Aranjuez, a instancia de don J.M.S. y otros, fue dictado auto con fecha de 1 de diciembre de 1978 en el que se declaró justificado el dominio alegado por los promoventes sobre la finca registral número 1461 del Registro de la Propiedad de Pinto, ordenándose la cancelación de las inscripciones contradictorias.

II

Presentado testimonio del auto citado anteriormente, fue calificado con la siguiente nota: «Presentado de nuevo el título a que se refiere el asiento 1247 del diario 28 de este Registro, junto con diversos certificados de nacimiento, defunción y últimas voluntades de los promoventes del expediente de dominio y algún otro familiar, se suspende de nuevo la inscripción del referido título por el mismo defecto a que se refiere la precedente nota de calificación de 1 de marzo de 1999 consistente en: «la falta de interrupción del tracto sucesivo registral ya que consta en el mismo que los promoventes y el Sr. S. V. son los únicos herederos del último titular registral. Según doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado la falta de formalización e inscripción de una sola herencia no supone interrupción de tracto a efectos de expediente de dominio de reanudación». Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo mediante escrito dirigido al Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, presentado en este Registro en el plazo de tres meses a partir de hoy, conforme al artículo 113 del vigente Reglamento Hipotecario. Pinto, 20 de mayo de 1999. El Registrador. Firma ilegible».

III

Don Ángel Pariente Soto y otros, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: Que el expediente de dominio se promueve con todos los requisitos legales y garantías recogidas en el artículo 201 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Hipotecaria y concretamente su artículo 6. Que la única razón por la que el Registrador niega la inscripción del, testimonio del auto judicial que declara justificado el dominio a efectos de que sirva de título para la reanudación del tracto sucesivo, es que no se trata de un supuesto de interrupción del tracto ya que consta que los promoventes y el Sr. S. V. son los únicos herederos del titular. Que en este caso se está ante unos titulares actuales que traen causa del titular registral a través de una cadena de transmisiones en las que no fueron parte; por tanto, los titulares reales no tienen causa directa del titular registral y se demuestra que hay un tracto sucesivo que restaurar a efectos de la adquisición del dominio. Que no cabe excluir el expediente de reanudación en aquellos casos como este en que el titular real trae causa del titular registral a través de una cadena de transmisiones; por tanto, no resulta procedente imponer al titular o titulares actuales que promuevan la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos intermedios, en lo que no fueran parte, conforme establece el artículo 285, apartado III, del Reglamento Hipotecario. Que en este caso, el titular registral en origen ha fallecido dejando varios herederos, algunos de los cuales han fallecido también dejando otros herederos por lo que se justifica la suficiencia del expediente para hacer posible la reanudación del tracto, sino se quiere perpetuar la discordancia registral al exigir para rectificarla una cadena desproporcionada de formalismos. Que se está ante una situación de interrupción de tracto sucesivo, puesto que los que promueven el expediente no traen causa directa del titular registral, conforme establecen los artículos 40, 198 y 200 de la Ley Hipotecaria. Que se trata de inscribir un expediente que goza de firmeza judicial desde el año 1978, sin que se pueda argumentar por el Registrador la falta de interrupción de tracto que evidentemente se da a lo largo de estos años y sin que se pueda exigir a la parte recurrente probar lo que en su día quedó suficientemente acreditado, ya que por otra parte, se podría pensar en una extralimitación de las funciones del Registrador.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que se mantiene íntegramente la calificación recurrida por lo siguiente: a) La no interrupción del tracto sucesivo registral. Que del resultando del Auto consta que los promoventes y el Sr. S.V., si bien carecían de título escrito de dominio son los únicos «herederos del último titular registral de la finca» quien era abuelo de todos ellos, y en el mismo sentido se dice en dicho Resultando que «la posesión de a finca por los promoventes en concepto de dueños se remonta a la fecha de fallecimiento de aquel (el abuelo) o más propiamente a la fecha del óbito de su esposa. Que si los promoventes del expediente de domino habían adquirido sus derechos en concepto de herederos directos del titular registral, no hay en sentido estricto interrupción del tracto sucesivo registral, pues bastaría formalizar, por cualquiera de las vías legalmente establecidas, e inscribir el título correspondiente a dicha herencia, ya que la última inscripción de dominio es a favor de don A.S.P., pero a título oneroso y con carácter presuntivamente ganancial, como en supuestos análogos ha establecido reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 30 de mayo de 1988, 21 de junio de 1991, 7 de julio de 1997 y 13 de abril de 1999). Que como destaca esa doctrina el cauce del expediente de dominio es excepcional, según se deduce del artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria y sólo debe aplicarse cuando no sea posible obtener el tracto mediante la inscripción de títulos intermedios, b) Que se alega la existencia de una cadena de transmisiones hereditarias no inscritas entre el titular registral y los promoventes del expediente y se deduce, según los recurrentes, de los diversos certificados del Registro Civil aportados con el testimonio del Auto en el Asiento de presentación citado y con el escrito del recurso. Que ni la Ley Hipotecaria (artículo 201) ni los preceptos del Reglamento prevén que el Registrador pueda tener en cuenta en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo registral ningún documento complementario del título inscribible que es el testimonio del Auto (artículo 201 de la Ley Hipotecaria y 283 del Reglamento Hipotecario) con la única salvedad del artículo 276 del Reglamento Hipotecario sobre certificación catastral actualizada, c) Que de la calificación sólo puede deducirse que dice: que del título inscribible, que es el testimonio del Auto, no resulta la existencia de interrupción del tracto sucesivo registral, y esa interrupción es requisito básico del expediente de dominio de reanudación, según la doctrina de la Dirección General, antes citada; c) Que el requisito básico de la interrupción del tracto sucesivo registral puede y debe ser calificado por el Registrador, según el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, ya que es un obstáculo que surge del Registro.

V

La Ilma. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia, número uno de Aranjuez informó sobre los trámites del Expediente de Dominio número 237/97.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en la doctrina contenida en la Resolución de 30 de mayo de 1988, 21 de junio de 1991, 7 de julio de 1997 y artículos 276 y 100 del Reglamento Hipotecario.

VII

Los recurrentes apelaron el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo, y añadieron la cita de la Resolución de 22 de mayo de 1993 y que se vulneran los derechos de los recurrentes y por extensión los artículos 3, 40 apartado a), 118, 198, 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria y 202 del Reglamento Hipotecario.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 999, 1279 y 1280 del Código Civil, 3, 20, 40, 82, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 100 y 209.1 de su Reglamento y las Resoluciones de este Centro Directivo de 30 de mayo de 1988, 21 de junio y 5 de julio de 1991, 21 de enero de 1993, 22 de mayo de 1995, 1 de junio de 1996, 10 de diciembre de 1998, 25 de febrero y 13 de abril de 1999 y 18 de marzo de 2000.

1. El único problema que plantea el presente recurso es el de determinar si en virtud de Auto recaido en expediente de dominio para la reanudación del tracto puede inscribirse un inmueble a favor de personas que son herederas del titular registral.

2. Como ha declarado reiteradamente este centro directivo, el Auto recaido en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de ona finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón:

a) Porque, contra la regla básica de nuestro sistema, que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr, arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias.

b) Porque, contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr, art. 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios.

c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr, arts. 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se hace posible la inscripción en virtud de un Auto que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal Auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr arts. 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y 201 reglas 3.ª y 4.ª de la Ley Hipotecaria).

Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidos, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en aquellos supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquéllos, como por ejemplo, la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral, o para la elusión de obligaciones fiscales).

Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación de tracto y en estecial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis, y resulte así del Auto calificado, puede accederse a la inscripción. Ahora bien, llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando, como ocurre ahora, los promotores del expeciente son herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, es obvio el reconocimiento en la legislación hipotecaria la inscripción directa a favor de los herederos del titular registral. En consecuencia, en tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evadir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría la documentación pública de la herencia, sensiblemente más barata y rápida que el expediente seguido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 27 de julio de 2001.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.