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Documento BOE-A-2001-16319

Resolución de 17 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 5, don José María Cadenaba Coya, a inscribir una subrogación de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 200, de 21 de agosto de 2001, páginas 31425 a 31427 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-16319

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde

Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias,

frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 5,

don José María Cadenaba Coya, a inscribir una subrogación de hipoteca

en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Por escritura otorgada el 6 de marzo de 1997 ante el Notario de Oviedo

don Francisco Sapena Davo, como sustituto y para el protocolo de su

compañero de residencia don José Antonio Caicoya Cores, los cónyuges

don P.P.S. y doña O.F.C. subrogaron a la Caja de Ahorros de Asturias,

en la extensión y alcance que resulta del artículo 1.211 y concordantes

del Código Civil, en un crédito garantizado con hipoteca del que aquéllos

eran deudores frente "Herrero, Sociedad de Crédito Hipotecario, Sociedad

Anónima", previo traslado a "Banco Herrero, Sociedad Anónima" de la

oferta vinculante aceptada por los interesados sin que transcurridos siete

días la entidad prestamista hubiera aportado certificación de la deuda

pendiente y habiéndose negado a aceptar el pago de la cantidad

presupuestada como adeudada, que la Caja de Ahorros de Asturias depositó

en poder del Notario autorizante a disposición de la entidad acreedora.

Dicho crédito era uno de los cuarenta y dos en cuenta corriente que

"Herrero, Sociedad de Crédito Hipotecario, Sociedad Anónima" había

concedido inicialmente a "Huerta del Cortijo, Sociedad Anónima", "Riva del

Cortijo, Sociedad Anónima" y "Promociones y Desarrollos Urbanos,

Sociedad Anónima", el que es objeto de subrogación hasta el límite de diecisiete

millones doscientas cincuenta mil pesetas, con destino a la construcción

de diversas fincas, y cuyo régimen de disponibilidad quedó determinado

en la correspondiente escritura, otorgada el 17 de julio de 1995, en función

del grado de ejecución de las obras a financiar, si bien cumplidos treinta

y seis meses desde la fecha del otorgamiento quedarían los límites de

disponibilidad reducidos a las cantidades hasta entonces realmente

dispuestas. Se fijó el plazo de vigencia del crédito en veinticinco años, con

un plazo de carencia de tres años durante el cual no se devolvería capital,

plazo que finalizaría automáticamente cuando se produjera la compraventa

de la finca hipotecada con subrogación de los compradores en el crédito,

momento a partir del cual se iría reduciendo mensualmente el límite de

disponibilidad en porcentajes crecientes sin perjuicio de facultar al

acreditado para hacer entregas en cualquier momento que reduciría el saldo

deudor, quedando en tal caso reducido el límite de disponibilidad en igual

cuantía a la del ingreso. Quedó garantizado con hipoteca el saldo resultante

de la cuenta hasta el límite de veintiún millones seiscientas cuarenta y

ocho mil setecientas cincuenta pesetas más otros tres millones doscientas

cincuenta mil pesetas para costas y gastos. Por último, para el caso de

transmisión de cualquiera de las fincas hipotecadas, la prestamista

consintió la asunción por parte del adquirente o adquirentes del saldo deudor

total que arrojase la correspondiente cuenta de crédito y que sería siempre

igual a la cantidad dispuesta y no amortizada más los intereses y, en

su caso, comisiones que se devengaren y demás adeudos que se hicieren

por cualquier concepto en la misma, considerándose operada la

subrogación no novatoria del respectivo crédito con dicho adquirente o

adquirentes, siempre que resultasen cumplidas ciertas condiciones cuya falta

supondría la subsistencia de la responsabilidad del primitivo deudor sin

producirse subrogación alguna salvo consentimiento por escrito del

acreedor.

Finalmente, por escritura otorgada el 30 de julio de 1996, los

prestatarios iniciales vendieron a los cónyuges O.P.S. y O.F.C. la finca

hipotecada por precio de veinte millones ciento cincuenta mil pesetas, del

que quince millones quinientas mil pesetas, como saldo en aquel momento

del crédito hipotecario garantizado por la misma las retuvo la parte

compradora para pago de dicho crédito que asumió, subrogándose en la

hipoteca y en la condición jurídica de acreditada liberando a la parte vendedora

de toda responsabilidad derivada de dicho crédito.

II

Presentada copia de la escritura de subrogación en el Registro de la

Propiedad número 5 de los de Oviedo, fue calificada con la siguiente nota:

"Se deniega la inscripción porque la operación de subrogación de la

presente escritura no se ajusta a los términos estrictos de la Ley 2/1994,

de 30 de marzo, ya que en el presente caso existe un contrato de cuenta

corriente pactado entre el deudor y la entidad acreedora y la referida

Ley únicamente prevé su aplicación a los préstamos. El defecto se estima

insubsanable por lo que no se toma anotación preventiva de suspensión.

Contra la presente nota de calificación cabe recurso gubernativo en el

plazo de cuatro meses desde su fecha (artículo 66 de la Ley Hipotecaria

y artículo 112 de su Reglamento). Oviedo, 20 de febrero de 1998. El

Registrador". Sigue la firma.

III

Don Jesús María Alcalde Barrio, apoderado de la Caja de Ahorros

de Asturias, interpuso en nombre de la misma recurso gubernativo frente

a la anterior calificación alegando: Que la norma contenida en el

artículo 1.211 del Código Civil, aletargada hasta la promulgación de la Ley 2/1994,

que se autoproclama desarrolladora del mismo, no ve recortado su ámbito

de aplicación pues en modo alguno se establece así expresamente, y dicha

norma permite la subrogación sin consentimiento del acreedor sin

distinción entre la figura del préstamo y la del crédito, haciendo referencia

tan sólo al deudor y la deuda a pagar, y todos sus requisitos, tomar dinero

a préstamo, expresar el fin para el que se hace y constar en la carta

de pago la procedencia de la cantidad pagada se han cumplido, por lo

que se ha producido una novación modificativa por cambio de acreedor

con subsistencia de la obligación; Que si el crédito en cuenta corriente

es aquél en que el banco se obliga a poder a disposición del cliente, hasta

el límite pactado y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o

realizar otras prestaciones, en el que ahora se contempla resulta que hay

un plazo de carencia -absurdo en los créditos en cuenta corriente- durante

los que no se devolverá capital -lo que profundiza en el absurdo pues

en el crédito puede que no llegue a disponerse hasta el límite

concedidocon posibilidades de realizar entregas anticipadas -incoherente en las

cuentas corrientes de crédito- quedando en tal caso reducido el límite

de disponibilidad -circunstancia delirante si se trata de una cuenta

corriente de crédito-, por lo que, sea cual sea el nombre que se le diera, tal

figura crediticia es un préstamo porque la única actividad del deudor

respecto de al crédito fue subrogarse en la deuda por el importe dispuesto

por el promotor y nada más, pues las obligaciones de la entidad acreedora

acabaron ahí, en esa subrogación, pues cualquier entrega hacha por el

deudor reduce el límite del crédito sin devenir disponible en el futuro.

Para el deudor, en definitiva, siempre fue un préstamo ya que sólo pudo

subrogarse en las cantidades dispuestas por el promotor, que fueron

inferiores al límite de disponibilidad; Que si la finalidad de la Ley 2/1994

era beneficiar a los deudores de la bajada de tipos de interés no cabe

interpretarla restrictivamente y ha de hacerse extensiva a los créditos

hipotecarios.

IV

El Registrador informó en defensa de su nota: Que la Ley 2/1994 por

su carácter especial y en cierto modo expropiatoria, exige una

interpretación si no restringida dada la bondad de los fines que persigue, tampoco

extensiva, sino rigurosa y estricta, evitando su aplicación a supuestos no

previstos en ella, a fin de no perjudicar no sólo al primer acreedor, sino

también a terceros que hayan inscrito su derecho en el periodo intermedio

hasta la subrogación que si bien no lo serán en cuanto exista una mejora

de las condiciones del tipo de interés del préstamo a subrogar, si pueden

verse afectados si cambia la clase de hipoteca; Que dicha Ley, tanto en

su Exposición de Motivos como en su articulado se refiere siempre a

préstamos hipotecarios, y permite tan sólo una mejora en las condiciones del

topo de interés, no así cualquier otra modificación de las circunstancias

del préstamo hipotecario, con lo que excluye que como consecuencia de

la subrogación se transforme un préstamo en un contrato de cuenta

corriente o a la inversa; Que pese a los intentos del recurrente de asimilar el

crédito garantizado a un préstamo, estamos en presencia de un crédito

en cuenta corriente, así denominado por las partes y como tal inscrito,

vinculado a una concreta cuenta no susceptible de trasladarse a otra y

mucho menos si es distinta la entidad acreedora sin que medie una cesión

de contrato; Que las figuras contractuales del préstamo simple y el crédito

en cuenta corriente por más que participen de la misma finalidad son

distintas tal como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo

de 27 de junio de 1989, con referencia precisamente a la subrogación

prevista en el artículo 1.211 del Código Civil, siendo de tener en cuenta

la doctrina de la Resolución de 23 de diciembre de 1987, posteriormente

reiterada, sobre la diferencia entre la mera reunión contable de diversas

partidas de crédito y la cuenta bancaria como instrumento contable de

una relación contractual, de suerte que, de practicarse la inscripción

pretendida, se habría operado una transformación de la operación inicialmente

convenida, de apertura de crédito en cuenta corriente, en otra de préstamo

simple; Que son distintas las consecuencias registrales de la inscripción

de una hipoteca según sea en garantía de un préstamo, que como operación

cerrada supone la entrega del capital que hay obligación de devolver, o

en garantía de un crédito en cuenta corriente, operación abierta en la

que el prestamista se obliga a mantener la disponibilidad del mismo durante

cierto plazo, disponibilidad de la que el acreditado puede hacer uso o

no y en la cantidad que desee, de suerte que, mientras en la primera

todos los elementos de la obligación garantizada están determinados en

el Registro, en la segunda su determinación ha de hacerse fuera de él;

Siendo distintas una y otra hipoteca, la Ley especial no permite su

modificación si no es con acuerdo de todos los interesados, y sin que la

expedición de la certificación acreditativa del débito, ni en ingreso realizado

para su pago al amparo de la misma Ley puedan considerarse como

prestación del consentimiento del primitivo acreedor para tal fin, en cuanto

supone una novación total y plena de la primitiva por la nueva; En cuanto

al argumento del recurrente de que con esa configuración de los préstamos

bajo la forma de crédito en cuenta corriente se comete fraude a la Ley

especial, es de señalar que existiendo como existían y era habituales antes

de promulgarse la misma, no fueron tomados en cuanta por el legislador,

con lo que tan sólo cabe para ellos el mecanismo ordinario de la cesión

del contrato, conforme a los requisitos de los artículos 1.526 y siguientes

del Código Civil, contrato distinto de la subrogación prevista en la Ley

2/1994, sin que quepa admitir la referencia del mismo recurrente a la

cooperación del Registrador en dicho fraude pues la existencia o no del

mismo escapa a su función calificadora; Y finalmente, que pese a las

imprecisiones contenidas en la escritura de compraventa de la finca, con sus

referencias al "préstamo, capital vivo o subrogación en la obligación

garantizada" que el Registro ha recogido por imperativo de lo dispuesto en

el artículo 51.6del Reglamento Hipotecario, lo que en realidad existe

no es una subrogación sino una "sumisión" en la misma en los términos

que figuraba inscrita y que claramente constataban que era una hipoteca

en garantía de cuanta corriente.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias resolvió

desestimar el recurso confirmando todos los extremos de la nota recurrida

aceptando en cuanto a ellos los argumentos del Registrador.

VI

El recurrente apeló el Auto que desestimara su recurso y reiteró sus

argumentos en el sentido de que el crédito subrogado no puede

considerarse como un crédito en cuenta corriente sino como un préstamo con

disposición en varios actos; la existencia de fraude a la finalidad de la

Ley 2/1994, la aplicación extensiva de que ésta debe ser objeto; la

innecesidad de consentimiento del primitivo acreedor una vez que lo prestó

para la asunción de la deuda por los compradores en cuanto al saldo

deudor total que arrojase la correspondiente cuenta, limitado a la cantidad

dispuesta y no amortizada; que en todo caso la hipoteca, en cuanto garantiza

unos intereses variables, ya es de por sí una hipoteca de máximo conforme

a la doctrina de este Centro Directivo y, por último, que no existen razones

para diferenciar la responsabilidad hipotecaria por principal e intereses,

dada la autonomía de la voluntad para fijar éstos dentro de los límites

legales, diferenciación por otra parte resultante de comparar el límite de

disponibilidad pactado y el máximo total garantizado con la hipoteca.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 1, 2 y 5 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, y los

artículos 3, 1.211 y 1.753 y siguientes del Código Civil; 12, 143 y 144

de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 16 de junio y 13 de julio

de 1999 y 18 de junio de 2001.

1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de hacer uso del

derecho regulado en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogar a una

nueva entidad financiera en la titularidad de los préstamos hipotecarios,

en el caso de crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria.

2. El supuesto de hecho planteado es inicialmente análogo al que

abordara la Resolución de 18 de junio del corriente año. Se decía en ella

que la finalidad declarada en la Exposición de Motivos de aquella Ley,

el permitir beneficiarse de la bajada de los tipos de interés a los prestatarios

que tenían concertados sus préstamos con anterioridad, unida a su carácter

excepcional en cuanto impone al titular de un crédito su transmisión

forzosa, han de conducir a una interpretación estricta que huya tanto del

criterio extensivo a que conduciría su finalidad, como del restrictivo que

aconsejaría su especialidad. Y en esa línea entendió que, dentro del

concepto "préstamo hipotecario" contenido en el artículo 1.o de la citada Ley,

cabía no sólo aquellos que se adecuasen al régimen del contrato de préstamo

regulado en los artículos 1.753 a 1.757 del Código Civil y 311 y siguientes

del Código de Comercio, sino todos aquellos otros que partiendo de otra

configuración, fuesen contratos consensuales de préstamo futuro, incluso

aperturas de crédito que desembocasen posteriormente en una situación

asimilable al préstamo como relación jurídica unilateral, de suerte que

si la interpretación del régimen legal de subrogación en los préstamos

hipotecarios ha de hacerse atendiendo fundamentalmente a su espíritu

y finalidad, tal como impone el artículo 3 del Código Civil, hay que llegar

a la conclusión de que cabe su aplicación a esas situaciones que han

devenido perfectamente equiparables a un préstamo hipotecario.

3. Ahora bien, el caso ahora planteado difiere del entonces resuelto.

En ambos el banco abría a un promotor inmobiliario una serie de créditos,

destinados a financiar la construcción de otras tantas viviendas, de los

que aquél podría ir disponiendo en función del grado de desarrollo de

las obras, e igualmente en ambos se convino que llegado el mes treinta

y seis desde la fecha del otorgamiento, o antes si se producía la venta

de la finca hipotecada con subrogación del adquirente, el límite de

disponibilidad se reduciría a las cantidades hasta entonces dispuestas, cuyo

importe habría de amortizarse en un plazo no prorrogable de veinte años,

con rebajas mensuales del límite de disponibilidad conforme a un cuadro

que incrementa progresivamente la cuantía de las reducciones, lo que

indirectamente determina el importe de las cuotas de amortización. Pero

mientras que en el primero a la hora de formalizar la venta de la finca hipotecada

con fijación de la suma debida y asunción de la deuda por los compradores

intervenía el acreedor, de suerte que consentía tanto la concreción de

la deuda como su asunción, y todo ello tenía el correspondiente reflejo

registral con el alcance que resulta de los artículos 143 y 144 de la Ley

Hipotecaria, en el ahora planteado la concreción y asunción de deuda

se han convenido sin intervención del acreedor.

Al no resultar por tanto de los asientos del Registro que se haya

producido aquella conversión del crédito en cuenta corriente, como relación

jurídica compleja con obligaciones por ambas partes, en una relación

jurídica unilateral de deuda por el saldo que arrojase la correspondiente cuenta

al finalizar el periodo de disponibilidad, pues pactado que tal evento tendría

lugar bien por la asunción de la deuda existente al tiempo de la transmisión

de la finca en las condiciones pactadas, bien a los treinta y seis meses

desde la formalización del contrato, falta la constancia de que la asunción

de deuda ha tenido lugar en aquellos términos y el plazo previsto no

había transcurrido cuando se pretende la subrogación cuya inscripción

se ha rechazado, ha de confirmarse la resolución apelada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, confirmando

el auto apelado.

Madrid, 17 de julio de 2001.-La Directora general de los Registros

y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado

de Asturias.

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