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Documento BOE-A-2001-14387

Resolución de 18 de junio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la propiedad número 1 de Oviedo, don Manuel Figueiras Dacal, a inscribir una escritura de subrogación de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 176, de 24 de julio de 2001, páginas 26972 a 26975 (4 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-14387

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde

Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias,

frente a la negativa del Registrador de la propiedad número 1 de Oviedo,

don Manuel Figueiras Dacal, a inscribir una escritura de subrogación de

hipoteca en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Por escritura otorgada el 26 de junio de 1997 ante el Notario de Oviedo

don Teodoro Azaustre Torrecilla, los cónyuges don F. A. M. y doña M.

F. P. subrogaron a la Caja de Ahorros de Asturias, en la extensión y alcance

que resulta del artículo 1211 y concordantes del Código Civil, en un crédito

garantizado con hipoteca del que aquellos eran deudores frente al Banco

Herrero, S. A., al cual se había dado traslado de la oferta vinculante

aceptada por los interesados, y que certificó al séptimo día que aquellos eran

titulares de un crédito hipotecario que presentaba una deuda de 10.641.996

pesetas, desglosada por conceptos de principal, intereses y comisiones,

importe que incrementado en los intereses posteriormente vencidos fue

ingresada por la Caja subrogada en el Banco hasta entonces acreedor

el diez del mismo mes para pago de la subrogación en el préstamo de

conformidad con la Ley 2/94, lo que quedó acreditado con el justificante

de la operación.

Dicho crédito era uno de los sesenta y cuatro créditos en cuenta

corriente que el citado Banco había concedido inicialmente a Luis González

Riestra, S. L., el que es objeto de subrogación hasta el límite de once millones

sesenta mil pesetas, con destino a la promoción y venta de diversas

viviendas, y cuyo régimen de disponibilidad quedó determinado en la

correspondiente escritura en función del grado de ejecución de las obras a

financiar, si bien cumplidos treinta y seis meses desde la fecha del otorgamiento

quedarían los límites de disponibilidad reducidos a las cantidades hasta

entonces realmente dispuestas. Se convino que los créditos concedidos

devengarían un interés inicial fijo durante el primer año del 9 por 100,

sujeto a revisión en los años sucesivos, que se aplicarían sobre las

cantidades dispuestas y demás adeudos que se hicieren en la cuenta conforme

a lo pactado y que se liquidarían mensualmente cargando su importe en

la cuenta del acreditado. El límite de disponibilidad de cada crédito quedó

sujeto a reducción periódica, transcurridos dos años de vigencia del

contrato, en cantidades mensuales, sin perjuicio de facultar al acreditado

para hacer entregas en cualquier momento que reducirían el saldo deudor,

quedando en tal caso reducido el límite de disponibilidad en igual cuantía

a la del ingreso. Quedó garantizado con hipoteca el saldo resultante de

la cuenta hasta el límite de catorce millones cuarenta y seis mil doscientas

pesetas, más dos millones doscientas mil pesetas para costas y gastos.

Por último, para el caso de transmisión de cualquiera de las fincas

hipotecadas, el Banco consintió la asunción por parte del adquirente o

adquirentes, del saldo deudor total que arrojase la correspondiente cuenta

de crédito y que sería siempre igual a la cantidad dispuesta y no amortizada

más los intereses, y en su caso, comisiones que se devengaren -habiéndose

pactado para tal caso una comisión del 1,0 por 100- y demás adeudos

que se hicieren por cualquier concepto en la misma, considerándose

operada la subrogación no novatoria del respectivo crédito con dicho

adquirente o adquirentes, siempre que resultasen cumplidas ciertas condiciones,

y entre ellas, la subrogación del adquirente en la condición de acreditado

asumiendo todas su obligaciones, la retención o descuento del precio

pactado del importe de la obligación en que se subrogara y la asunción de

la obligación personal garantizada con la hipoteca respecto del crédito

garantizado con la finca adquirida, subrogándose, sin novación, en la

condición jurídica de acreditado, y facultando al promotor para ceder al

adquirente las cantidades disponibles por aquél de que no hubiera dispuesto

al vender la vivienda hipotecada.

Finalmente, por escritura otorgada el 10 de marzo de 1997, los cónyuges

don F. A. M. y doña M. F. P. compraron la finca gravada con dicha hipoteca

a la entidad promotora y concesionaria del crédito por un precio del que

"se reserva la parte compradora la cantidad de diez millones cuatrocientas

cuarenta mil pesetas, importe del capital hoy vivo por cuenta de la referida

hipoteca, para hacer con ellas pago del principal del préstamo que grava

esta finca al acreedor hipotecario, subrogándose consecuentemente en las

responsabilidades real y personal derivadas del préstamo e hipoteca". Al

otorgamiento de dicha escritura concurrió la acreedora conviniendo con

los nuevos deudores determinadas modificaciones en cuanto diferencial

aplicable para fijar el tipo de interés aplicable al crédito y señalar un

número de cuenta en el que quedaría reflejado a partir de entonces,

causando todo ello la inscripción 3.a de la finca en cuestión.

II

Presentada copia de la escritura de subrogación en el Registro de la

Propiedad número 1 de los de Oviedo, fue calificada con la siguiente nota:

"No procede practicar la inscripción solicitada, por los siguientes

defectos: 1) La operación de subrogación de la nueva Entidad acreedora no

se ajusta a los términos estrictos de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre

"subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios", puesto que dicha

Ley "especial", lo mismo que el artículo 1.211 del Código Civil que es

su antecedente, se refieren exclusivamente a "préstamos hipotecarios", por

lo que no es aplicable a otros supuestos distintos, como el presente, en

que la hipoteca está constituida en garantía del "saldo" de una cuenta

corriente de crédito", que es una operación financiera diferenciada del

simple préstamo. Así lo reconoció la STS de 27 de junio de 1989. 2) En

el presente caso existe un "contrato de cuenta corriente" pactado entre

el deudor y la Entidad acreedora, con determinación expresa del "límite

del crédito" y el plazo y forma de disponibilidad, garantizándose con la

hipoteca el "saldo" que exista al final del contrato; sin que conste acreditado

expresamente en la escritura que dicha cuenta esté cerrada y congelado

el "saldo" definitivamente garantizado, para lo cual será necesario el

consentimiento de la Entidad acreedora primitiva. En caso contrario será

necesario el consentimiento de dicha Entidad para la "cesión del contrato

de cuenta corriente". 3) En el Registro aparece inscrita una hipoteca

de máximo en la que se engloban en un solo "máximo de responsabilidad",

no sólo las cantidades dispuestas dentro del límite del crédito, sino también

los cargos que en la cuenta se produzcan por los intereses devengados

(ordinarios o de demora), y por las comisiones y otros gastos autorizados;

por lo cual, una vez "cerrada la cuenta de crédito" sería necesario

"modificar" dicha forma "especial" de hipoteca, para transformarla en una

hipoteca "normal" o de tráfico, en garantía de un préstamo, operación

que no está autorizada por la citada Ley especial. 4) En el supuesto

de que pudiera practicarse la "transformación" de la hipoteca, queda sin

determinar la responsabilidad diferenciada por los diversos conceptos

hipotecarios: "principal", máximo por "intereses ordinarios", máximo por

"intereses moratorios" y por "costas y gastos de ejecución", así como el

plazo para la devolución del principal y las cuotas de amortización, según

exigen los artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria y concordantes del

Reglamento, así como las Resoluciones de la Dirección General. Los

defectos alegados son insubsanables, por no ajustarse a los términos estrictos

de la Ley 2/1994, invocada en el Documento calificado, por lo que no

procede practicar Anotación de Suspensión que, por otra parte, no ha

sido solicitada. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso

gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior

de Justicia del Principado de Asturias, en el plazo de cuatro meses desde

su fecha, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 66 de la Ley

Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Oviedo, a 14 de octubre

de 1997. El Registrador. Manuel Figueiras Dacal".

III

Don Jesús María Alcalde Barrio, apoderado de la Caja de Ahorros

de Asturias, interpuso en nombre de la misma recurso gubernativo frente

a la anterior calificación alegando: Que si bien cabe diferenciar un préstamo

de una cuenta corriente, dado que el primero se perfecciona con la entrega

del dinero, la deuda se reduce con las amortizaciones que implican

devolución parcial, implicando la devolución total la cancelación del préstamo,

en tanto que en el segundo no hay entrega sino concesión de disponibilidad

de suerte que se adeudará la cantidad dispuesta que puede reducirse

mediante ingresos en la cuenta al punto de poder llegar a ser el cliente

acreedor del Banco sin que por ello se cancele el crédito, en el caso que

nos ocupa el crédito ofrece las siguientes características: el importe del

crédito fija el máximo de disponibilidad, el interés es variable, se establecen

unos cuadros de amortización para reducir los llamados créditos, y en

el caso de cesión por venta de las viviendas el saldo deudor que arroje

la cuenta será igual a la cantidad dispuesta y no amortizada más los

intereses y comisiones, en su caso. Si hasta ese momento había dudas, a partir

de entonces estamos ante un auténtico préstamo; Que no se puede sostener

que estemos en presencia de un crédito sino de un préstamo con disposición

en varios actos y cuantía variable, por lo que el contrato es lo que es

y no lo que digan las partes; Que la tradicional distinción entre contratos

reales y consensuales quiebra cuando se aplica a los llamados contratos

de préstamo bancario, donde la dinámica ha alumbrado variedades

contractuales en que la entrega queda diferida a un momento posterior o

tan difuminada que puede no llegue a producirse nunca; Que las nuevas

figuras de los préstamos de disponibilidad aplazada, disfrazados bajo el

ropaje de cuentas corrientes de crédito, tienen como finalidad evitar la

aplicación de la Ley 2/1994, lo que supone un fraude de la misma cuya

consecuencia, conforme al artículo 6.4 del Código Civil, ha de ser la

aplicación de la norma defraudada; Que aún en el caso de no admitirse las

anteriores alegaciones habría que plantearse la aplicabilidad de la

Ley 2/1994 a los créditos hipotecarios, vista su finalidad y el hecho de

que no hay dificultad para calificar como préstamos los créditos

hipotecarios en cuenta corriente desde el momento en que se admite la

existencia de préstamos consensuales, en los que se sustituye la entrega por

la puesta a disposición, la calificación del contrato queda al margen de

la autonomía de la voluntad y las dudas interpretativas han de resolverse

en contra de quien haya redactado las cláusulas conforme al artículo 10.2.II

de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, y en este línea se

manifiesta la Resolución de 27 de octubre de 1994; Que frente al argumento

del registrador de que al existir una cuenta corriente cuyo saldo tan sólo

se fijará a su cierre ha de tenerse en cuenta que el Banco ha consentido

la asunción de la deuda que suponga el saldo de la cuenta de crédito

que será siempre igual a la cantidad dispuesta y no amortizada, con lo

que la subrogación viene referida al saldo, no a la cuenta; Frente al de

que se trata de una hipoteca de máximo podría entenderse que no se

admite una hipoteca de ese tipo en garantía de un préstamo, cuando la

hipoteca en garantía de intereses variables es siempre de máximo por

lo que es improcedente exigir una previa conversión de la hipoteca en

otra normal o de tráfico; Y en cuanto al argumento de que es necesario

determinar la responsabilidad diferenciada por los diversos conceptos

garantizados es de señalar que en la escritura de subrogación se conviene

que ésta es en los términos pactados en la escritura de constitución, con

la sola mejora de las condiciones del tipo de interés, por lo que las cuotas

de amortización se mantienen al ser las fijadas en la escritura de

constitución, variando tan sólo el interés, por lo que la diferencia entre el

importe del crédito dispuesto y el saldo de la cuenta que se garantiza

supone la suma garantizada por intereses, siendo de señalar, por último,

la abundante doctrina en el sentido de no ser necesaria la distribución

de la garantía hipotecaria siempre que se respeten los límites máximos

de responsabilidad frente a tercero.

IV

El Registrador informó en defensa de su nota: Que la Ley 2/1994 por

su carácter especial y en cierto modo expropiatoria, exige una

interpretación si no restringida dada la bondad de los fines que persigue, tampoco

extensiva, sino rigurosa y estricta, evitando su aplicación a supuestos no

previstos en ella, a fin de no perjudicar no sólo al primer acreedor, sino

también a terceros que hayan inscrito su derecho en el periodo intermedio

hasta la subrogación que si bien no lo serán en cuanto exista una mejora

de las condiciones del tipo de interés del préstamo a subrogar, si pueden

verse afectados si cambia la clase de hipoteca; Que dicha Ley, tanto en

su Exposición de Motivos como en su articulado se refiere siempre a

préstamos hipotecarios, y permite tan sólo una mejora en las condiciones del

topo de interés, no así cualquier otra modificación de las circunstancias

del préstamo hipotecario, con lo que excluye que como consecuencia de

la subrogación se transforme un préstamo en un contrato de cuenta

corriente o a la inversa; Que pese a los intentos del recurrente de asimilar el

crédito garantizado a un préstamo, estamos en presencia de un crédito

en cuenta corriente, así denominado por las partes y como tal inscrito,

vinculado a una concreta cuenta no susceptible de trasladarse a otra y

mucho menos si es distinta la Entidad acreedora sin que medie una cesión

de contrato; Que las figuras contractuales del préstamo simple y el crédito

en cuenta corriente por más que participen de la misma finalidad son

distintas tal como ha puesto de relieve la Sentencia del Tribunal Supremo

de 27 de junio de 1989, con referencia precisamente a la subrogación

prevista en el artículo 1211 del Código Civil, siendo de tener en cuenta

la doctrina de la Resolución de 23 de diciembre de 1987, posteriormente

reiterada, sobre la diferencia entre la mera reunión contable de diversas

partidas de crédito y la cuenta bancaria como instrumento contable de

una relación contractual, de suerte que, de practicarse la inscripción

pretendida, se habría operado una transformación de la operación inicialmente

convenida, de apertura de crédito en cuenta corriente, en otra de préstamo

simple; Que son distintas las consecuencias registrales de la inscripción

de una hipoteca según sea en garantía de un préstamo, que como operación

cerrada supone la entrega del capital que hay obligación de devolver, o

en garantía de un crédito en cuenta corriente, operación abierta en la

que el prestamista se obliga a mantener la disponibilidad del mismo durante

cierto plazo, disponibilidad de la que el acreditado puede hacer uso o

no y en la cantidad que desee, de suerte que, mientras en la primera

todos los elementos de la obligación garantizada están determinados en

el Registro, en la segunda su determinación ha de hacerse fuera de él;

Siendo distintas una y otra hipoteca, la Ley especial no permite su

modificación si no es con acuerdo de todos los interesados, y sin que la

expedición de la certificación acreditativa del débito, ni en ingreso realizado

para su pago al amparo de la misma Ley puedan considerarse como

prestación del consentimiento del primitivo acreedor para tal fin, en cuanto

supone una novación total y plena de la primitiva por la nueva; En cuanto

al argumento del recurrente de que con esa configuración de los préstamos

bajo la forma de crédito en cuenta corriente se comete fraude a la Ley

especial, es de señalar que existiendo como existían y era habituales antes

de promulgarse la misma, no fueron tomados en cuanta por el legislador,

con lo que tan sólo cabe para ellos el mecanismo ordinario de la cesión

del contrato, conforme a los requisitos de los artículos 1526 y siguientes

del Código Civil, contrato distinto de la subrogación prevista en la

Ley 2/1994, sin que quepa admitir la referencia del mismo recurrente

a la cooperación del Registrador en dicho fraude pues la existencia o

no del mismo escapa a su función calificadora; Y finalmente, que pese

a las imprecisiones contenidas en la escritura de compraventa de la finca,

con sus referencias al "préstamo, capital vivo o subrogación en la obligación

garantizada" que el Registro ha recogido por imperativo de lo dispuesto

en el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario, lo que en realidad existe

no es una subrogación sino una "sumisión" en la misma en los términos

que figuraba inscrita y que claramente constataban que era una hipoteca

en garantía de cuanta corriente.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias resolvió

desestimar el recurso confirmando todos los extremos de la nota recurrida

aceptando en cuanto a ellos los argumentos del Registrador.

VI

El recurrente apeló el Auto que desestimara su recurso y reiteró sus

argumentos en el sentido de que el crédito subrogado no puede

considerarse como un crédito en cuenta corriente sino como un préstamo con

disposición en varios actos; la existencia de fraude a la finalidad de la

Ley 2/1994, la aplicación extensiva de que ésta debe ser objeto; la

innecesidad de consentimiento del primitivo acreedor una vez que lo prestó

para la asunción de la deuda por los compradores en cuanto al saldo

deudor total que arrojase la correspondiente cuenta, limitado a la cantidad

dispuesta y no amortizada; que en todo caso la hipoteca, en cuanto garantiza

unos intereses variables, ya es de por sí una hipoteca de máximo conforme

a la doctrina de este Centro Directivo y, por último, que no existen razones

para diferenciar la responsabilidad hipotecaria por principal e intereses,

dada la autonomía de la voluntad para fijar éstos dentro de los límites

legales, diferenciación por otra parte resultante de comparar el límite de

disponibilidad pactado y el máximo total garantizado con la hipoteca.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 2 y 5 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo; 3, 1.211

y 1.753 y siguientes del Código Civil; 12, 143 y 144 de la Ley Hipotecaria y

las Resoluciones de 16 de junio y 13 de julio de 1999.

1. Es objeto de recurso el auto que confirmó una nota de calificación

por la que se denegaba la inscripción de la subrogación en la titularidad

de un crédito con garantía hipotecaria, realizada al amparo de lo dispuesto

en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por entender que al tratarse aquél

de un crédito en cuenta corriente tal subrogación no estaba sujeta al

régimen establecido en dicha Ley.

2. La citada Ley, con la finalidad declarada en su Exposición de

Motivos de permitir beneficiarse de la bajada de los tipos de interés a los

prestatarios que tenían concertados sus préstamos con anterioridad,

establece un procedimiento de subrogación que dice tiene por objeto simplificar

tramites y abaratar costes en el establecido con carácter general por el

artículo 1.211 del Código Civil, que supone una transmisión del crédito

a iniciativa del deudor impuesta forzosamente a quien hasta entonces

era su titular. Esta contraposición entre la finalidad de la Ley y la

especialidad del régimen que establece lleva a coincidir con el Registrador

en que ha de huirse tanto de una interpretación extensiva, que justificaría

su declarada finalidad, como de la restrictiva a que conduciría su

especialidad, y atenerse a una interpretación estricta de la misma.

3. El ámbito de aplicación de la nueva Ley aparece determinado en

su artículo 1, desde un punto de vista subjetivo para cuando la subrogación

tenga lugar a iniciativa del deudor entre las entidades financieras a que

se refiere la norma, y desde el punto de vista objetivo cuando el crédito

objeto de subrogación sea un "préstamo hipotecario". Esta expresión,

interpretada literalmente, habría de conducir a limitar la aplicación de la Ley

a los préstamos garantizados con hipoteca, entendiendo por tales aquellos

que se adecuen al régimen que para el contrato de préstamo regulan los

artículos 1.753 a 1.757 del Código Civil y 311 y ss. del Código de Comercio,

de naturaleza real en cuanto se perfeccionan con la entrega de la suma

prestada y unilaterales por cuanto de ellos tan sólo surgen obligaciones

para el prestatario.

Frente al préstamo, la apertura de crédito es una operación,

ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que el Banco se obliga,

dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente

-acreditado- y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar

otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación

de éste de reintegrarlas en la fecha pactada, satisfaciendo los intereses

y, en su caso, comisiones convenidas. Se configure la apertura del crédito

de forma simple o se le añada el convenio expreso de instrumentalizarla

en cuenta corriente, no cabe hablar en ella de una relación jurídica

unilateral en la que se contrapongan la posición acreedora de una de las

partes frente a la deudora de la otra, sino que en ella existen derechos

y obligaciones por parte de ambas: el concedente, por cuanto si bien tendrá

derecho a los reintegros, intereses y comisiones que procedan o al saldo

de liquidación en su día, tiene la obligación de mantener la disponibilidad

en los términos convenidos, disponibilidad de que seguirá gozando el

acreditado como un derecho pese a que surjan a su costa las obligaciones

correlativas a los derechos del concedente.

En tales casos, aunque ese crédito esté garantizado con hipoteca, que

en razón del carácter futuro e indeterminado de aquél habrá de ser una

hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, difícilmente cabrá

admitir una subrogación por el procedimiento previsto en la Ley 2/1994

por más que la misma en ocasiones -artículo 5- hable de crédito, sino

una cesión de la posición contractual, el conjunto de derecho y obligaciones,

de cada parte pero con los requisitos que esa cesión exige.

4. Frente a estas figuras, tipificadas por el legislador y los usos

bancarios, las técnicas financieras han alumbrado, al amparo del principio

de autonomía de la voluntad, otras modalidades de contrato de préstamo

que partiendo de cada una de aquellas confluyen en la práctica en

situaciones similares. Y así nos encontramos con préstamos consensuales o

mixtos, en que la cantidad prestada es objeto de entrega ficticia, a través

del recurso de imponer el depósito de la suma prestada en una cuenta

temporalmente indisponible o de disponibilidad condicionada, o

simplemente se aplaza la entrega de la totalidad o parte de la cantidad objeto

de préstamo a un momento o en contemplación a un evento posterior.

En estos casos las posiciones de las partes varían, pues inicialmente puede

existir tan sólo la obligación del prestamista de hacer las entregas a que

se ha comprometido para, posteriormente, surgir obligaciones a cargo de

ambas partes, una vez la entrega se ha realizado parcialmente, y limitarse

a obligaciones tan sólo a cargo del prestatario cuando la entrega ha

culminado. Y junto a ellas, está la modalidad de la apertura de crédito en

que se condiciona la disponibilidad no sólo para ciertos fines y en

porcentajes determinados sobre el total crédito concedido, sino que se fija

un plazo transcurrido el cual desaparece aquella, concretándose el importe

debido en las sumas de que se haya dispuesto hasta entonces que se ha

de devolver a partir de ese momento siguiendo un régimen de amortización

periódico y con devengo de intereses en términos coincidentes con los

préstamos sujetos a amortización por cuotas. La proximidad de ambas

figuras es evidente en cuanto participan de la misma causa negocial y

sus efectos, una vez que se ha recibido el préstamo o ha dispuesto del

crédito, son perfectamente asimilables.

Si en un momento inicial, en tanto la entrega no ha tenido lugar o

está abierta la disponibilidad, existe una relación jurídica compleja, una

vez culmina aquella o se cierra la facultad de disponer se transforma

en una relación idéntica a la del préstamo ordinario, con un acreedor

exento ya de obligaciones que a partir de entonces tan sólo recaen sobre

el deudor. Y si la relación jurídica entre las partes sufre esa transformación,

necesariamente ha de repercutir en la hipoteca que garantiza el crédito,

que de ser una hipoteca de seguridad en garantía de una obligación futura

o condicional y hasta un máximo de responsabilidad, pasará a ser una

hipoteca ordinaria o de tráfico en garantía de una obligación ya existente

y de cuantía determinada, conversión de la hipoteca que puede tener su

reflejo registral conforme a los artículos 143 y 144 de la Ley Hipotecaria.

Llegado ese momento, una interpretación de la Ley 2/1994 que, aunque

sea estricta, ha de hacerse atendiendo fundamentalmente a su espíritu

y finalidad, tal como impone el artículo 3 del Código Civil, ha de llevar

a la conclusión de que cabe su aplicación a esas situaciones que han

devenido perfectamente equiparables a un préstamo hipotecario.

5. Y tal es la situación que se plantea en el presente caso. Inicialmente

el banco abre a un promotor inmobiliario una serie de créditos, destinados

a financiar la construcción de otras tantas viviendas, de los que podrá

ir disponiendo en función del grado de desarrollo de las obras. Uno de

ellos, el que ahora interesa, reflejado en una determinada cuenta, lo es

hasta el límite de once millones sesenta mil pesetas. No obstante, se convino

que llegado el mes treinta y seis desde la fecha del otorgamiento, o antes

si se producía la venta de la finca hipotecada con subrogación del

adquirente, el límite de disponibilidad se reduciría a las cantidades hasta

entonces dispuestas, cuyo importe habría de amortizarse en un plazo no

prorrogable de veinte años, con rebajas mensuales del límite de disponibilidad

conforme a un cuadro que incrementa progresivamente la cuantía de las

reducciones, lo que indirectamente determina el importe de las cuotas

de amortización. Para el caso de transmisión de la finca hipotecada

consintió el Banco, con ciertas condiciones, la asunción por el adquirente

o adquirentes del saldo deudor que arrojase la cuenta de crédito que sería

igual a la cantidad dispuesta y no amortizada y, en su caso, comisiones

y demás adeudos que se hicieran por cualquier concepto en la misma,

a la vez que se reservaba la facultad de ceder por cualquier título a terceras

personas todo o parte del crédito hipotecario con renuncia del deudor

a ser notificado de dicha cesión. Sobre esta base, cuando por escritura

de fecha 10 de marzo de 1997, Luis González Riestra S. L. -el acreditado-,

vende a los cónyuges Álvarez-de la Fuente la finca hipotecada, éstos se

reservan del precio a pagar la suma de diez millones cuatrocientas cuarenta

mil pesetas, "importe del capital en hoy vivo por cuenta de la referida

hipoteca, para con ellos hacer pago del principal del préstamo que grava

esta finca al acreedor hipotecario, subrogándose consecuentemente en las

responsabilidades real y personal derivadas de préstamo e hipoteca",

escritura a cuyo otorgamiento concurrió representado el Banco acreedor para

convenir con los compradores una modificación del diferencial aplicable

al tipo de interés.

En consecuencia, a partir de la fecha de esa subrogación, que tuvo

el oportuno reflejo registral en la inscripción de la compraventa, quedó

fijado el importe de la suma debida por razón del crédito en la citada

cantidad, desapareciendo la posibilidad de cualquier nueva disposición,

y con la obligación de reintegrar aquella en doscientos dieciséis meses

mediante el pago de cantidades sucesivamente crecientes -que

compensadas con la correlativa disminución de las cantidades a abonar por razón

de intereses buscarían la igualdad en las cantidades a abonar

mensualmente por ambos conceptos-, tal como ocurre con cualquier préstamo

ordinario sujeto a amortización a través de cuotas periódicas y con pago,

también periódico, de los intereses devengados. Se produjo por tanto, y

lo refleja el Registro, una conversión de lo que era en su momento un

crédito en cuenta corriente, con obligaciones y derechos recíprocos entre

las partes, en una situación de endeudamiento unilateral por una de las

partes a favor de la otra en razón de unas cantidades entregadas en su

día en concepto de préstamo, sujeta a un determinado y largo periodo

de amortización, con devengo, entre tanto, de los intereses pactados. Negar

en tal situación a la parte deudora la posibilidad de acogerse a las ventajas

que le ofrece la Ley 2/1994 sería tanto como defraudar el espíritu y finalidad

de dicha Ley dando preferencia a los conceptos jurídicos sobre la realidad

que subyace bajo ellos.

6. Plantea el último de los defectos de la nota de calificación recurrida

la necesidad, caso de admitirse la transformación de la obligación

inicialmente garantizada, futura y de cuantía incierta, en una obligación de

presente y por cuantía determinada, de adaptar a la nueva situación la

garantía hipotecaria existente que se extendía, aparte de una cantidad

para costas y gastos, a una determinada suma como saldo de liquidación

de la cuenta. No se distinguía en esa suma máxima garantizada entre

principal e intereses, lógico en principio al estar llamados los últimos

a ser partidas de cargo en la cuenta, pero con la peculiaridad de que

ante el riesgo de que las disposiciones de crédito agotasen el límite

concedido se garantizaba un saldo de liquidación superior a ese límite, dándose

así el contrasentido que ponían de manifiesto las Resoluciones de 16 de

junio y 13 de julio de 1999 cuando, tras admitir que al amparo de la

libre autonomía de la voluntad los intereses de una cuenta corriente de

crédito pudieran configurarse como créditos independientes y como tales

garantizables con la hipoteca separadamente del saldo de liquidación o

bien como partidas a adeudar en la cuenta, cuyo saldo de liquidación

sería el único exigible y garantizable, ya advertían que en este caso aquellos

adeudos serían actos de disposición que tan sólo vinculan al concedente

en la medida que el límite de disponibilidad lo permita, pues tan sólo

hasta ese límite se ha concedido crédito y existe título para reclamar.

Lo cierto es que con independencia de que ya originariamente la

garantía hipotecaria constituida se amoldara o no al crédito que garantizaba,

y que esa falta de sincronía se acentuara al modificarse la obligación

garantizada, la inscripción del derecho está bajo la salvaguarda de los Tribunales

y tan sólo en virtud de resolución de los mismos o con el consentimiento

de los interesados se podrá modificar. Y es aquí donde encontramos que

la Ley 2/1994 al regular la subrogación de la nueva entidad en la titularidad

del crédito que garantiza la hipoteca, en ningún momento contempla la

necesidad de adaptar a las nuevas características del mismo la garantía

hipotecaria existente. Es más, la constancia de la subrogación por nota

marginal y las circunstancias que en la misma se han de hacer constar

(cfr. artículo 5 de la Ley) da a entender lo limitado de su alcance, reflejar

registralmente el cambio de titularidad y la mejora de las condiciones

financieras, nada más, de suerte que ni el hecho de que, como es lo más

frecuente, la cantidad a abonar al anterior acreedor sea inferior a la

inicialmente prestada por razón de amortizaciones ya realizadas ni la

modificación del interés, obliguen a reducir y modificar la garantía hipotecaria

inscrita aun cuando ello pudiera ser considerado como lo más adecuado

técnicamente, por lo que no pueden imponerse a las partes unas exigencias

de las que el legislador les ha dispensado pese a todos los inconvenientes

que de tal solución se puedan derivar para el adecuado desenvolvimiento

futuro del derecho de garantía que puede quedar desarmonizado de la

obligación que garantice.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso revocando el

auto apelado.

Madrid, 18 de junio de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado

de Asturias.

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