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Documento BOE-A-2000-3888

Resolución de 2 de febrero de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Patronato de la Fundación Benéfica Particular "Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Encina", Fundación Fustesgueras de Ponferrada, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 1, don José Antonio Ferreño Villar, a inscribir el exceso de cabida de determinadas fincas, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 49, de 26 de febrero de 2000, páginas 8528 a 8529 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-3888

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Carlos Aparicio Álvarez, en nombre del Patronato de la

Fundación Benéfica Particular "Residencia de Ancianos Nuestra Señora de

la Encina", Fundación Fustesgueras de Ponferrada, contra la negativa del

Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 1, don José Antonio

Ferreño Villar, a inscribir el exceso de cabida de determinadas fincas,

en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 26 de junio de 1996, mediante escritura pública autorizada por el

Notario de Ponferrada, don Manuel Remuñan López, se aclara el Inventario

General de Bienes de la herencia dejada en su día por don Miguel Eugenio

Fustegueras Álvarez, a favor del Patronato de la Fundación Benéfica

Particular "Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Encina", en lo

referente a las fincas: a) casa en la calle de la Estafeta, números 7 y 9, en

Ponferrada, número 12 del inventario, registral número 4.606 duplicado.

b) Tierra en el Bodegón, término de Campo del Ayuntamiento de

Ponferrada, número 163 del inventario, registral 6.591. Se hace constar que

dichas fincas tienen errores de descripción y superficie y se describen

en la citada escritura nuevamente, según el catastro, ocupando la finca

a) una superficie de 473 metros cuadrados, y la finca b) una superficie

de 40.983 metros cuadrados, siendo la superficie inscrita de la finca a)

de 182 metros cuadrados y de la finca b) de 28.183 metros cuadrados.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Ponferrada, número 1, fue calificada con la siguiente nota de calificación:

"Suspendida la inscripción del precedente documento, en cuanto a los

excesos de cabida que en él se contemplan ; con relación a la finca a),

de 291 metros cuadrados ; y con relación a la finca b), de 28.180 metros

cuadrados, o en su caso, de 39.808 metros cuadrados, según la medición

topográfica, por dudar el Funcionario Calificador sobre la posible

existencia de terceros colindantes que pudieran resultar perjudicados.

Ponferrada, a 19 de julio de 1996.-El Registrador, número 1.-Firma ilegible".

Vuelta a presentar la citada escritura fue objeto de la siguiente nota:

"Presentado nuevamente el precedente documento, el Funcionario Calificador,

reitera su posición anterior de no practicar el asiento solicitado, aclarando

además, en vista de la instancia suscrita el 16 de agosto de 1996, por

don Adolfo Velasco Arias en representación del Patronato de la Fundación

Benéfica Particular "Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Encina",

Fundación Festegueras de Ponferrada, que el artículo 205 de la Ley

Hipotecaria y su complementario 298 del Reglamento Hipotecario, se refieren

a los títulos traslativos y no declarativos de dominio ; y como señala la

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16

de diciembre de 1983, teniendo en cuenta el desarrollo urbanístico y el

incremento de las urbanizaciones privadas, se impone interpretar

restrictivamente el artículo 298.5.o D) del Reglamento Hipotecario (para aquellos

excesos que no excedan de la quinta parte de la cabida inscrita, que en

supuesto contemplado en el precedente documento, la supera

estrepitosamente), dado lo establecido en el artículo 3.o del Código Civil. En

consecuencia, no es inscribible la escritura en la que por voluntad unilateral

del dueño de la finca, se pretenda inscribir un exceso de cabida. Ponferrada,

a 2 de septiembre de 1996. El Registrador. Firma ilegible".

III

El Procurador de los Tribunales, don Carlos Aparicio Álvarez, en

nombre del Patronato de la Fundación Benéfica Particular "Residencia de

Ancianos Nuestra Señora de la Encina", Fundación Fustegueras de Ponferrada,

interpuso recurso gubernativo contra las anteriores calificaciones y alegó:

1. Que la escritura pública presentada para su inscripción registral es

complementaria de la escritura o documento público que motivó la

inscripción de toda la herencia dejada por don Miguel Eugenio Fustegueras

Álvarez, a nombre del Patronato y tiene por objeto simplemente la

rectificación de la superficie de dos fincas y su corrección y ajuste con la

que consta en las certificaciones del Catastro que se incorpora al referido

documento. Que dicha escritura está comprendida entre los títulos

relacionados en los artículos 14 y 16 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento

Hipotecario. Que, por tanto, se ha subsanado el error habido en la

descripción inicial y se ha acomodado a la certificación del Catastro de urbana

y rústica de la provincia de León. 2. Que en este supuesto se trata de

la inscripción registral al amparo del artículo 298.5.B) del Reglamento

Hipotecario, de los excesos de cabida existentes en las dos fincas que

motivan la escritura de rectificación, la cual al ser otorgada por las mismas

personas y los mismos registros que el título originario que subsana o

rectifica, es indudable que es inscribible lo mismo que lo fue el título

inicialmente presentado, ya que no es ninguna declaración unilateral. Que

el criterio de la doctrina es que dicha escritura es perfectamente inscribible

y así se expresó en la instancia de la segunda presentación de la misma.

Que sobre el particular hay que citar las Resoluciones de 12 de febrero

de 1981 y 25 de marzo de 1985. Que en definitiva, la estricta aplicación

del artículo 298.5.B) del Reglamento Hipotecario, en aplicación a la doctrina

consagrada por la Dirección General de los Registros y del Notariado,

y siguiendo la tesis de los hipotecaristas, el exceso de cabida de las fincas

registrales es inscribible en el Registro de la Propiedad, por medio de

una simple acta de manifestación, incluso por una instancia acompañada

de la oportuna certificación del Catastro Topográfico Parcelario, como

se ha hecho en este caso.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de sus notas, informó: Que

en virtud de la escritura de 26 de junio de 1996, único documento que

se presentó en el Registro, se pretende la inmatriculación del exceso de

cabida de dos fincas: La registral número 4.606, situada en zona claramente

urbana y la registral número 6.591, sita en una zona de expansión. Que

se trata de un título exclusivamente declarativo de rectificación de

superficie y linderos. Que los excesos de cabida son: La primera finca registral

número 4.606, de 291 metros cuadrados, con relación a una superficie

inscrita de 182 metros cuadrados ; y en el de la segunda finca registral,

número 6.591, de 28.183 metros cuadrados, o en el caso de la medición

topográfica, de 39.808 metros cuadrados, en relación con una superficie

inscrita de 12.800 metros cuadrados. Que la Resolución de 16 de diciembre

de 1983, se acopla perfectamente a los supuestos que se contemplan en

la segunda nota de calificación, y como se desprende de lo expuesto, los

casos que se estudian exceden ampliamente al exceso de la quinta parte

de la superficie inscrita. Que, por otra parte, de las certificaciones

catastrales aportadas, no resulta claramente que se trate de las mismas fincas ;

existiendo duda acerca de la identidad de las mismas, (artículo 298.5.o,

último párrafo del Reglamento Hipotecario).

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León

confirmó las notas del Registrador, fundándose en lo alegado por éste en

las notas de calificación y en su informe.

VI

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones, y añadió: Que como sostiene la Resolución de 25 de

marzo de 1985, la única objeción que puede oponer el señor Registrador

al calificar es que dude de la identidad de la finca cuya superficie se

pretende modificar, duda que no consta en ninguna de las dos notas.

Que los supuestos A), B) y C) del artículo 298.5.o del Reglamento

Hipotecario, son todos ellos especiales, distintos e independientes, sin

interferencia de ninguna clase de unos en los otros.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y Resolución del 19 de

noviembre de 1998.

1. Se debate en el presente recurso sobre la registración en dos fincas

de 182 metros cuadrados y 12.800 metros cuadrados de superficie, sendos

excesos de cabida de 291 metros cuadrados y 28.183 metros cuadrados,

respectivamente, y ello, basado en certificaciones catastrales de las

referidas fincas y en un informe de medición y deslinde efectuado por un

licenciado en ciencias geológicas.

2. Si se tiene en cuenta: a) Que la registración de un exceso de cabida

"stricto sensu" sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo

dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo

que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad

física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es,

que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que

debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos

originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de noviembre de 1988.

b) Que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que

según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el

intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que

englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional,

y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa

inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la

finca registral preexistente. c) Que por la registración de exceso de cabida

es preciso que no exista dudas sobre la identidad de la finca, y esta duda

es más que justificada cuando la certificación catastral describe las fincas

en términos muy poco coincidentes con los registrales (es más, mientras

que en el Registro se describe una de las fincas en cuestión como sita

en calle Estafeta, número 7, en el certificado catastral de la otra finca

que se pretende idéntica a aquélla, se engloba los números 7 y 9 de dicha

calle) ; d) La desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se

pretende reflejar, ha de concluirse en la imposibilidad de acceder ahora

a la registración de la cabida pretendida al margen de los medios previstos

al efecto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto.

Madrid, 2 de febrero de 2000.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León.

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