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Documento BOE-A-2000-3153

Resolución de 5 de enero de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el Notario de A Coruña, don José Manuel Lois Puente, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 1, don Germán Gallego del Campo, a inscribir un acta de exhibición de documentos, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 40, de 16 de febrero de 2000, páginas 7129 a 7131 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-3153

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de A Coruña,

don José Manuel Lois Puente, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de dicha ciudad, número 1, don Germán Gallego del Campo,

a inscribir un acta de exhibición de documentos, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

El 11 de febrero de 1984, mediante escritura pública otorgada ante

el Notario de A Coruña, don Alfredo Arturo Lorenzo Otero, la mercantil

"Cantón Grande Coruñés, Sociedad Anónima", vende a don Jesús Rodríguez

Pumar y su esposa, que compran el piso cuarto, letra B, del edificio

"Granada", de la calle Cantón Grande, números 13, 14, 15, de dicha ciudad.

En la mencionada escritura se aplaza parte del precio incorporándose

a veinte letras de cambio, de vencimiento semestral y en función de garantía

se establece una condición resolutoria expresa y se pacta que el pago

podrá acreditarse por la posesión por los compradores de cada una de

las letras reseñadas.

Posteriormente, el 28 de agosto de 1996, don Jesús Rodríguez Pumar,

otorga ante el Notario de A Coruña, don José Manuel Lois Puente, acta

mediante la cual exhibe las letras de cambio reseñadas, a excepción de

una de ellas, con vencimiento del 15 de diciembre de 1984, por haberla

extraviado y manifestando haberla satisfecho en su día ; y, por tanto, se

estima acreditado el cumplimiento de la condición y procede la cancelación

de la condición resolutoria, por aplicación del artículo 1.110 del Código

Civil.

II

Presentada la citada acta en el Registro de la Propiedad de A Coruña,

número 1 con la siguiente nota: Devuelto el precedente documento a este

Registro, con fecha de hoy. Resultando de la propia acta que no se hallan

en poder del deudor la totalidad de las letras de cambio, se deniega la

cancelación total solicitada: 1. Por no justificarse la extinción del derecho

inscrito conforme a lo exigido en los artículos 82 y 79 de la Ley Hipotecaria

y 173 y 174 de su Reglamento. 2. Por no aparecer -a los efectos del

artículo 23 de la Ley Hipotecaria- debidamente justificado el hecho del

pago total. (R.D.G.R.N. de 30 de mayo de 1996. Fundamento 2). 3. Por

no concurrir ninguno de los supuestos cancelatorios del artículo 156 de

la Ley Hipotecaria, al que se remite la Resolución del centro directivo

de 30 de mayo de 1980 ; ni tampoco las especiales circunstancias que

sirvieron de soporte fáctico a la Resolución de 2 de septiembre de 1992.

A Coruña, 5 de noviembre de 1996. El Registrador.-Firmado: Germán

Gallego del Campo.

III

El Notario autorizante interpuso recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegó: Que en el acta se citó expresamente el artículo 1.110.2

del Código Civil, que puesto en relación con el artículo 82 de la Ley

Hipotecaria, adquiere un sentido muy especial, ya que de él si resulta que

el derecho garantizado queda extinguido por declaración de la ley. Que,

en este caso, el comprador ha perdido la segunda de las letras enumeradas

en la escritura, y el artículo 1.110.2 del Código Civil le brinda la previsión

legal acertada. Que no hay que olvidar la reiterada jurisprudencia del

Tribunal Supremo. Que si el impago de la segunda letra hubiera

determinado la resolución, tendría que haberse reproducido el requerimiento

resolutorio del artículo 1.504 del Código Civil y, a continuación, una

negativa a aceptar el pago de las restantes cambiales, pues no podría al mismo

tiempo el vendedor resolver y mantener el contrato. Al aceptar el pago

está evidenciándose el cumplimiento del contrato. Que no cabe, sin

conculcar la equidad y el principio procesal de igualdad de trato, exigir a

una parte una exquinta diligencia y exonerar a la otra parte de tal diligencia

para conservar un presunto derecho resolutorio que ya sólo es apariencia.

Que según los artículos 88 de la Ley de Cambiarias y del Cheque y 1.966.3

del Código Civil, la letra extraviada en este caso vencía el 15 de diciembre

de 1984 y el plazo que documentaba estaba prescrito. Que el Registrador

cita la Resolución de 30 de mayo de 1980, pero hay que considerar lo

que dice en el cuarto fundamento de derecho y en su virtud, en este

caso existe un pronunciamiento legal expreso determinando la extinción,

como un conjunto de actos del acreedor que evidencian el pago. Por ello,

la subsistencia de la carga es meramente formal, contraria a la realidad

y debe ser cancelada para lograr la debida concordancia. Que el Registro

debe reflejar la realidad y no puede quedarse al margen de la misma,

por lo cual hay que facilitar la cancelación de todas aquellas cargas

aparentes que ya no tienen vigencia real y el mecanismo previsto por el artículo

1.110.2 del Código Civil, es perfectamente válido para ello.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: I. Que

por vía del pacto resolutorio expreso, es perfectamente lícito atribuir

carácter esencial o de incumplimiento resolutorio al impago de cualquiera de

los plazos, aun de escasa trascendencia cuantitativa, dado el principio

de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil ; pero,

en cualquier caso ésta es una cuestión que sólo puede valorarse en vía

jurisdiccional. En el caso que se contempla, figura en el Registro una

condición resolutoria que se hace efectiva por impago de una sola de las

cambiales, y el Registrador debe atenerse a ello, en virtud del artículo

1 de la Ley Hipotecaria. Que, por último, la causa de cancelación prevista

en el artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria exige claramente la extinción

completa del derecho inscrito. II. Que la doctrina de la Dirección General

de los Registros y del Notariado, ha mantenido un criterio inequívoco

en las Resoluciones de 30 de mayo de 1980, 21 de julio de 1986, 3 y

4 de diciembre y 30 de mayo de 1996, apartándose del criterio mantenido

solamente en la Resolución de 2 de septiembre de 1992. III. Que la alusión

al excesivo rigorismo del criterio calificador que revela un cierto

distanciamiento de la realidad y las necesidades sociales, lleva a dos posiciones:

a) Que el Registrador se atiene únicamente a aquello que las partes

pactaron y convinieron libremente y los contratos deben cumplirse, no sólo

porque así lo dispone el artículo 1.091 del Código Civil, sino también

en virtud del principio "Pacta sunt servanda" ; b) Que el comprador puede

acudir al procedimiento normal y ordinario de obtener la cancelación

(artículo 82 de la Ley Hipotecaria) ; IV. Que en contra de lo alegado por

el Notario recurrente se expone lo siguiente: a) Que el caso debatido

no puede situarse en sede del artículo 1.110 del Código Civil, como sostiene

el Tribunal Supremo en Sentencia de 21 de julio de 1993, y el artículo

1.110 no sólo puede ser aplicado cuando no haya norma específica

contractual, y en este supuesto si existen normas reguladoras de la condición

resolutoria. Que con arreglo a dichas normas y por haberse pactado la

resolución por impago de una sola de las cambiales, el incumplimiento

desde el mismo momento que acaece, produce un efecto resolutorio "in

pendentem", dependiente únicamente del "si volet" del vendedor,

manifestado a través de notificación judicial o notarial ; y por eso, tal

incumplimiento no puede ser sanado "ex" artículo 1.110 del Código Civil y produce

un efecto irreversible para el deudor por cuanto la determinación u opción

resolutoria queda exclusivamente al arbitrio del vendedor. Así pues, ante

la falta de exhibición de una de las cambiales, el Registrador ha de admitir

la posibilidad de su impago, del cual se pueden deducir tres hipótesis

que impiden la cancelación solicitada: 1. Que el vendedor haya ejercitado

la acción resolutoria llegando a obtener una sentencia firme confirmatoria ;

2. Que el vendedor haya notificado la opción resolutoria, con lo que la

resolución se ha producido ya de un modo fatal y automático, sin que

necesariamente, como el caso anterior, haya tenido que reflejarse en el

Registro dada la voluntariedad de la inscripción, y, en este caso, además,

la necesidad de cumplir los requisitos impuestos por el artículo 59 del

Reglamento Hipotecario y la Resolución de 29 de diciembre de 1982. En

ambos supuestos es irrelevante el pago de las letras posteriores, porque

pudo efectuarse a favor de terceros tenedores. En este punto se citan

las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1982 y 2 de

mayo de 1984. 3. Que producido el impago, falte todavía el "si volet"

del vendedor, que éste no haya solicitado todavía su decisión resolutoria.

Que producido el impago de letras intermedias, el hecho de que todas

las posteriores hayan sido atendidas no enerva la facultad resolutoria

del transmitente, que todavía la conserva, por razón del incumplimiento

("ex" artículo 1.504 del Código Civil y normas reguladoras de la condición

resolutoria), así lo confirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de

julio de 1911. Que, por todo ello, el Registrador en el momento de extender

la nota de calificación, ha de considerar como posible que la resolución

se haya producido o puede todavía producirse y, por tanto, no puede

acceder a la cancelación solicitada. b) Que el artículo 1.110 del Código

Civil no puede interpretarse como pretende el recurrente: 1. Es lícito

sostener que el citado artículo utiliza la palabra recibo en el sentido de

soporte documental que implica una confesión extrajudicial del acreedor,

y en el caso debatido no existe ningún recibo-documento, lo que haría

inaplicable el precepto. 2. Que aun interpretando que el artículo 1.110

se refiere a los efectos del pago o acto resolutorio, lo que no puede

concluirse es que establece una extinción "ex lege" de la obligación de pago

de las prestaciones anteriores, sino una mera presunción "iuris tantum",

que puede destruirse mediante una prueba en contrario, porque en otro

caso supondría un auténtico despojo de los derechos del acreedor y una

interpretación exorbitante del principio "favor debitoris". Pues bien, si

se trata de una mera presunción, la cuestión queda remitida a un proceso

en el que necesariamente debe intervenir el acreedor y donde el Juez

valore las pruebas en presencia ; ya que el Registrador carece de facultades

y medios para ello y no puede manejar presunciones a efectos de cancelar

asientos tabulares. 3. Que, además, para que el artículo 1.110.2 pueda

tener aplicación, es necesario que concurran las siguientes circunstancias:

1. Que el recibo del último plazo se haya hecho efectivo en favor del

acreedor ; y 2. Que el acreedor no hubiera hecho reserva alguna,

circunstancia de imposible comprobación por el órgano calificador. IV. Que en

cuanto a la alegación del recurrente referente a la prescripción de las

acciones, cabe decir: 1. Que los artículos 79 y 82 de la Ley Hipotecaria,

se refieren como supuestos cancelatorios a la extinción del derecho , pero

no a la prescripción de acciones ; 2. Que la prescripción dicha no puede

ser valorada por el Registrador, sino que debe hacerse valer en juicio

y ser aplicada de oficio. Así lo confirma la Resolución de 30 de mayo

de 1996 ; 3. Que para que la prescripción de acciones pueda estimarse,

no basta el mero transcurso del plazo legalmente previsto, porque la

prescripción puede interrumpirse, y el hecho de que haya habido interrupción

o no, es de imposible apreciación por el Registrador ; 4. Que en el caso

presente, la acción no pudo haber prescrito. No hay que confundir el plazo

de prescripción de la acción cambiaria o de la acción dirigida al cobro

de prestaciones fraccionadas, con la acción resolutoria de un contrato

de compraventa de inmueble en el que se ha pactado una condición

explícita ; acción ésta última para la que rige el plazo ordinario de prescripción

de quince años del artículo 1.964 del Código Civil (Sentencia del Tribunal

Supremo de 20 de octubre de 1977). V. Que no se desconoce la existencia

de un sector doctrinal que considera posible, con notoria invasión de la

función jurisdiccional, acreditar el pago mediante acta de notoriedad. Por

ello "ad cantelam" hay que señalar lo siguiente: 1. Que tanto en el

instrumento notarial como en el recurso, el acta se califica como acta de

exhibición de documentos (artículo 207 del Reglamento Notarial), y no

como acta de notoriedad (artículo 209 del Reglamento Notarial). 2. Que

en ningún caso dicha acta puede tener el valor y la significación de un

acta de notoriedad, porque ni hay requerimiento al efecto, ni la tramitación

se ajusta a las prescripciones reglamentarias, ni hay declaración notarial

de notoriedad.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia confirmó

la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en su informe

y en las Resoluciones de 30 de mayo de 1992 y 30 de mayo de 1996.

VI

El Notario recurrente apeló en auto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones, y añadió: Que el informe del Registrador indica que la

causa de cancelación del artículo 79.2 de la Ley Hipotecaria exige la

extinción completa del derecho inscrito ; es decir debe acreditarse la extinción

de la facultad resolutoria. Que justificado que el vendedor no puede resolver

y recuperar la propiedad, debe seguirse la cancelación, pues lo contrario

implicaría mantener el Registro de la Propiedad en una clara discordancia

con la realidad extrarregistral. Que conforme a los argumentos mantenidos

por el Registrador y la Sentencias del Tribunal Supremo alegadas no pueden

admitirse y en cuanto a las sentencias hay que señalar lo que dice la

doctrina de que la cita del Supremo no puede hacerse sino teniendo en

cuenta las concretas circunstancias de hecho del caso debatido, sin

extrapolarlo a otras enteramente distintas. Que no se ignora que en torno al

artículo 1.110.2 del Código Civil hay tres corrientes de pensamiento: a)

Como medio extintivo de las obligaciones, si se entiende el artículo 1.110.2

en el sentido propio de sus palabras. Si es un medio extintivo, al no contener

las letras ninguna salvedad de ningún tipo en cuanto a los pagos anteriores,

habrá que entender producido el pago por una manifestación legal y, en

consecuencia, la cancelación "ex" artículos 79.2 y 82. 2 de la Ley Hipotecaria

se impone ; b) Como una presunción "iuris et de iure" de pago, siendo

el efecto mismo anterior, y c) Como una presunción "iuris tantum" de

pago. Que el tenor del artículo 1.250 del Código Civil sienta una regla

general de oponibilidad. Que en la materia objeto de este recurso juega

en el orden registral una presunción. La tenencia de las cambiales basta

para acreditar el pago ; pero la tenencia de las letras es, otra vez y

simplemente, una presunción legal del pago de las mismas. Así lo dice

tajantemente el inciso final del primer párrafo del artículo 45 de la Ley de

Cambiaria y del Cheque.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.110 y 1.973 del Código Civil, 23, 79, 82 y 156

de la Ley Hipotecaria, 88 y 89 de la Ley de Cambiaria y del Cheque y

las Resoluciones de esta Dirección General de 21 de julio y 3 y 4 de

diciembre de 1986, 16 de septiembre de 1987, 2 de septiembre de 1992 y 30

de mayo de 1996.

1. Los hechos a tener en cuenta en el presente recurso son los

siguientes: a) En escritura de venta de un piso, que se inscribe, se aplaza parte

del precio, garantizándose dicho aplazamiento con condición resolutoria

e incorporándose a letras de cambio, pactándose que serviría para cancelar

la condición la posesión por los compradores de las letras cuyo número

se reseñaba ; b) Mediante acta, se exhiben al Notario por los compradores

todas las letras excepto una de ellas, afirmando los compradores haberla

extraviado, con lo que el Notario, por aplicación del artículo 1.110 párrafo

2 del Código Civil, estima cumplida la condición concluyendo que procede

la cancelación de la condición resolutoria ; c) El Registrador deniega la

cancelación por los argumentos que se señalan en los hechos ; El Presidente

del Tribunal Superior desestima el recurso.

2. Como ha dicho este centro directivo (cfr. Resoluciones de 21 de

julio y 3 de diciembre de 1986), las exigencias de concordancia entre el

Registro y la realidad extrajudicial, así como las de documentación

auténtica del hecho o acto inscribible para su reflejo registral, conducen a la

necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente

la completa extinción del derecho inscrito (cfr. artículos 82 y 40 de la

Ley Hipotecaria). Ahora bien, es precisamente la falta de justificación del

hecho extintivo lo que impide en el presente supuesto la cancelación

pretendida pues, la no presentación de una de las cambiales, impide tener

por acreditado su pago y, por tanto, el pago total de la obligación subyacente

(artículos 1.156 del Código Civil y 120 de la Ley Hipotecaria), que es la

garantizada con la condición resolutoria, sin que sean atendibles las

alegaciones formuladas por el recurrente y fundada en el artículo 1.110 del

Código Civil que, al decir que el recibo del último plazo de su débito

cuando el acreedor no hiciera reservas, extinguirá la obligación en cuanto

a las anteriores, entiende el recurrente que es aplicable al presente

supuesto y que, a su juicio, hasta ahora le había pasado inadvertido a este Centro

Directivo, y en la prescripción cambiaria respecto a la letra que se dice

extraviada.

3. El primero de dichos argumentos no puede prosperar, pues no

son lo mismo los diferentes plazos de una obligación que las diferentes

letras emitidas en representación de aquéllos, porque el artículo 1.110

presupone la existencia de un único acreedor, y las letras pueden

pertenecer a sujetos distintos, y, en cuanto a la prescripción, porque se trata

de una situación de hecho que, como ha declarado reiteradamente este

centro directivo, no puede ser apreciada por el Registrador.

4. Todo ello no quiere decir que el extravío de una letra deba impedir

en todo caso la cancelación de la condición, pues, establecida ésta no

en garantía de la obligación cambiaria, sino de la obligación causal

subyacente -la del pago del precio aplazado-, la carta de pago y consentimiento

cancelatorio del vendedor permiten alcanzar este efecto, sin perjuicio de

que pueda, en ocasiones, acudir a otros medios supletorios para conseguir

la repetida cancelación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 5 de enero de 2000.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

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