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Documento BOE-A-2000-3152

Resolución 4 enero 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la Comunidad de Propietarios Conjunto Montegolf, sita en la urbanización "El Candado" de Málaga, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, número 2, don Cayetano Utrera Ravassa a inscribir la conversión en inscripción de una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación de la recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 40, de 16 de febrero de 2000, páginas 7128 a 7129 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-3152

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña María Cruz Casanovas Monfort, en nombre de la Comunidad

de Propietarios Conjunto Montegolf, sita en la urbanización "El Candado"

de Málaga, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha

ciudad, número 2, don Cayetano Utrera Ravassa a inscribir la conversión

en inscripción de una anotación preventiva de demanda, en virtud de

apelación de la recurrente.

Hechos

I

En procedimiento de cognición número 770/95, seguido en el Juzgado

de Primera Instancia, número 15, de Málaga, a instancia de la comunidad

de Propietarios Conjunto Montegolf, contra don J.J.P. y doña Y.T.D., en

reclamación de 360.000 pesetas por recibos impagados de cuotas de

comunidad correspondientes a la liquidación practicada el 31 de diciembre

de 1994, por un importe de 220.000 pesetas, más las mensualidades de

febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y

noviembre de 1995, y dos recibos por obras girados en abril y julio de

1995, por un importe de 140.000 pesetas, con fecha 9 de enero de 1996,

se practicó anotación preventiva de la demanda sobre la finca registral,

número 2.982-A, propiedad de los demandados, del Registro de la

Propiedad de Málaga, número 2. El 15 de mayo de 1996 se dictó sentencia

declarando que la citada finca debe responder de la cantidad de 360.000

pesetas, correspondientes a gastos de comunidad prevenidos en el artículo

9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, más los intereses legales y costas

judiciales, siendo dicho crédito preferente a cualquier otro que grave la

finca. El 14 de junio de 1996, el Magistrado-Juez del citado Juzgado libró

mandamiento al Registrador de la Propiedad en el que se acordó la

conversión de la anotación preventiva de demanda en inscripción,

acompañando testimonio de la sentencia dictada y haciendo constar que la

anotación preventiva de demanda cuya conversión en inscripción se ha

acordado, no deberá ser afectada por la resolución que se dicte e inscriba

en el Procedimiento Judicial Sumario, número 803/94 que contra la finca

se sigue en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Málaga.

II

Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad,

número 2 de Málaga, fue calificado con la siguiente nota: "No practicada

operación ya que no procede la conversión de la anotación de demanda

que se ordena en el mandamiento que precede: La prioridad del crédito

consta ya en el Registro.-Málaga a 30 de agosto de 1996.-El Registrador,

firma ilegible."

III

La Procuradora de los Tribunales, doña María Cruz Casanovas Monfort,

en nombre de la Comunidad de Propietarios Conjunto Montegolf, interpuso

recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que de alguna

manera tendrá que hacerse constar en el Registro de la Propiedad que

la petición o súplica de la demanda ha adquirido firmeza. Esto ya viene

previsto en el artículo 84 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y si no se

convierte la anotación en inscripción podría ocurrir lo que establece el

artículo 86 de la citada ley. Que como fundamentos de derecho se citan

los artículos 70, 77, 84 y 86 de la Ley Hipotecaria y 196 y 198 del Reglamento

Hipotecario.

IV

El Registrador de la propiedad en defensa de su nota, informó:

1.o A) Que la preferencia que para el cobro de las cuotas impagadas,

correspondientes al último año y la parte vencida de la anualidad corriente,

concede a la Comunidad de Propietarios, el artículo 9.5 de la Ley de

Propiedad Horizontal, queda implícitamente y en forma abstracta, recogida

en el asiento de constitución de dicho régimen. B) Que este crédito

singularmente privilegiado, que se antepone a cualquier otro implica una

afección real sobre el piso o local, cuyas cuotas no fueron satisfechas.

2.o A) Que para evitar un gravamen oculto, las Resoluciones de 9 de

febrero y 18 de mayo de 1987 y 1 de junio de 1984 han sentado la doctrina

que en el momento en que cobra trascendencia registral ese crédito

privilegiado es el de la anotación preventiva de demanda del procedimiento

declarativo correspondiente, en la que se fijan concretamente las

cantidades que gozan de prelación para su cobro a cualquiera otras. B) Que

en una interpretación amplia de la ley, da amparo a esa anotación, el

número 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, que en principio sólo

fue cauce para el ejercicio de las acciones susceptibles de producir una

modificación jurídico real. Pero esa anotación de demanda, como algunas

otras, está publicando erga omnes una afección real sobre un determinado

inmueble, pero en ningún caso está alterando su naturaleza de crédito,

que aunque simplemente privilegiado, no deja de ser una demanda de

reclamación de cantidad. 3.o Que en cuanto a la conversión de inscripción

ordenada en el mandamiento cabría preguntarse "conversión" en qué clase

de "inscripción". A) Que los artículos citados por el recurrente no quieren

decir que sean aplicables a este caso. B) Que el artículo 42 de la Ley

Hipotecaria brinda la posibilidad de que tengan acceso al Registro una

serie de derechos en formación, litigiosos o aquellos otros que por ley

gozan de una afección sobre determinados bienes inmuebles (anotaciones

de legados o de crédito refaccionario). Que para la conversión de cada

una de estas anotaciones, hay que distinguir: a) La de demanda, en la

que se ejercita una acción real, que por sentencia firme se declare en

favor del demandante la misma titularidad que fue objeto de la pretensión

procesal puede convertirse en el derecho real que fue objeto de "litis" ;

b) En aquellas otras que están publicando un derecho de crédito y la

ley les concede una afección sobre determinados bienes inmuebles (crédito

refaccionario o legado de cantidad o pensiones periódicas), el Registro

está publicando esa afección para garantía frente a terceros y sólo se

convierte cuando se den los supuestos de hecho, en un derecho real de

garantía porque expresamente lo autoriza la ley ; c) La anotación de

demanda que está publicando "erga omnes" la afección del piso o local

al crédito singularmente privilegiado, y nada más. Que según la doctrina

hipotecarista más autorizada para que exista conversión en sentido

estricto, es preciso que se trate de un mismo derecho, el cual de registrado

en anotación pasa a serlo en inscripción. Este derecho debe ser de los

que tienen acceso al Registro, la propiedad o los derechos reales

constituidos sobre bienes inmuebles (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Entonces, efectos tiene esa anotación? Sencillamente publicar durante su

vigencia, el crédito singularmente privilegiado y reservar el rango, para

en posterior ejecución de sentencia, hacer posible la efectividad del crédito.

V

El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia,

número 15 de Málaga, informó: 1.o Que la figura de la conversión en

inscripción de una anotación preventiva, es aplicable únicamente a aquellas

que tengan por objeto situaciones jurídicas inscribibles, conforme al

artículo 1 de la Ley Hipotecaria, lo que claramente no ocurre en el presente

caso, que trata de una acción personal de reclamación de cantidad. Que

otra cosa es que la ley garantice ese crédito con una afección real ex

lege, en los términos del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal,

pero ello no afecta a la naturaleza de la situación jurídica registrada.

2.o Que la anotación preventiva de demanda se encuentra dentro de las

denominadas por la doctrina "anotaciones de derecho en litigio o en

formación", siendo su misión advertir a terceros y la finalidad que persigue

y cumple es la de hacer constar registralmente la preferencia a favor del

actor que para el cobro de su crédito le concede el artículo 9.5 de la

Ley de Propiedad Horizontal, y habrá de hacerse efectivo en ejecución

de sentencia. 3.o Que desde el punto de vista del Derecho Positivo, el

Reglamento Hipotecario, en su artículo 197, contempla los distintos

supuestos de conversión con carácter exhaustivo, no haciendo referencia a la

anotación preventiva de demanda en dicho artículo, sino en el siguiente,

en el 198, pero en el que no se contempla la posibilidad de conversión,

sino que dispone que en caso de prosperar la demanda se practiquen

las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en la sentencia. Por ello,

se estima como procedente que en ejecución de sentencia, se inscriba,

en su caso, la adjudicación y se cancele la anotación preventiva de demanda,

conforme al artículo 198 del Reglamento Hipotecario.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó

la nota del Registrador, fundándose en que sólo aquellas anotaciones de

demanda, que de estimarse, conduzcan inmediatamente a una modificación

jurídico real pueden convertirse en inscripciones, conforme a lo establecido

en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, con algunas excepciones

(la del artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria), que sólo admite la inscripción

de situaciones jurídico-reales inmobiliarias, entre las que no cabe incluir

el supuesto contemplado en este recurso, que es tan sólo un derecho de

crédito, preferente, pero un derecho de crédito al fin y al cabo.

VII

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones, y añadió: 1.o Que en cuanto a los efectos de las

anotaciones preventivas de demanda hay que tener en cuenta la Sentencia

del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1985, el artículo 86 de la Ley

Hipotecaria, y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 26

de septiembre de 1996. 2.o Que la demanda no es reclamación de cantidad,

y así se manifiesta en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón

de 20 de mayo de 1996. 3.o Que, como se ha indicado, la demanda no

es una reclamación de cantidad, y lo que se solicita es la declaración

de afección, amparada en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Lo cual lleva a la conclusión que no es sólo un derecho de crédito preferente,

sino que, además, es una afección, y de dicha cantidad no participa ningún

otro derecho de crédito (a excepción de los artículos 194 de la Ley

Hipotecaria y 271 del Reglamento Hipotecario).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 921 y 1.435 de

la Ley de Enjuiciamiento Civil, 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal,

42.1 y 3 de la Ley Hipotecaria y las resoluciones de este centro directivo

de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987 y 1 de junio de 1989.

1. Son hechos relevantes en el presente recurso los siguientes: Un

piso en régimen de Propiedad Horizontal aparece en el Registro gravado

con una hipoteca. Para garantizar deudas de un condómino frente a la

Comunidad comprendidas el artículo 9.5 de la Ley, se demanda en juicio

de cognición a los propietarios del piso, tomándose la oportuna anotación

preventiva de demanda, con posterioridad a la hipoteca expresada.

Condenados los demandados al pago de las cantidades exigidas, y siendo firme

la sentencia, se expide por el Juez mandamiento, en el que se acuerda

la "conversión de la anotación preventiva de demanda... en inscripción

"la cual" no deberá ser afectada por la resolución que se dicte en el

Procedimiento Judicial Sumario X", correspondiente a la hipoteca inscrita

con anterioridad a la anotación de demanda. El Registrador califica el

mandamiento con nota del siguiente tenor: "No practicada operación ya

que no procede la conversión de la anotación de demanda que se ordena

en el mandamiento que precede. La prioridad consta ya en el Registro."

El Auto presidencial desestima el recurso por entender, con el Registrador,

que no procede inscribir un simple derecho de crédito.

2. Para resolver el problema planteado hay que tener en cuenta lo

siguiente: La doctrina de este centro directivo que resulta de las

resoluciones expresadas en el "vistos" tiene su razón de ser en que, tratándose

la afección por las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios

de una preferencia que opera como una carga tácita, incluso en perjuicio

de propietarios posteriores, para evitar que el límite temporal de las

cantidades garantizadas con la afección operara extinguiendo las mismas

durante la tramitación del procedimiento declarativo en que las cantidades

se reclamaren, y, teniendo en cuenta que dicha afección tiene carácter

real, puede anotarse la demanda en que dichas cantidades se exigen, ya

que, mientras tanto, se carece de título para hacer constar la afección

en el Registro, y, en consecuencia, convertir en expresa la carga tácita

existente.

3. Obtenido el título para obtener el reflejo registral, de tal carga,

título que no es otro que la sentencia firme en el juicio declarativo, es

lógico que pueda reflejarse la sentencia en el Registro, convirtiendo en

inscripción la anotación de demanda, pues no cabe olvidar que la esencia

de las anotaciones de demanda es, precisamente, asegurar las resultas

de un pleito.

4. Pero en el mandamiento presentado se ordena, además de la

conversión, que debe practicarse, la preferencia de las cantidades garantizadas

por la anotación de demanda sobre la hipoteca anterior.

5. Por lo que se refiere a este último problema, y, sin perjuicio de

que la posible preferencia del crédito pueda hacerse valer en el

procedimiento que corresponda, lo que no puede pretenderse es la constatación

registral de dicha preferencia, pues iría en perjuicio de un tercero -el

acreedor hipotecario- que no ha sido parte en el procedimiento, por lo

que se daría una situación de indefensión proscrita por el artículo 24

de la Constitución Española.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

en la forma que resulta de los anteriores fundamentos, con revocación

del auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 4 de enero de 2000.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha. Excelentísimo señor Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Andalucía.

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