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Documento BOE-A-2000-2253

Resolución de 20 de diciembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Juan Gomis Payá, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 6, don Juan Carlos Rubiales Moreno, a inscribir una escritura de resolución de otra de permuta, en virtud de apelación del señor Registrador.

Publicado en:
«BOE» núm. 29, de 3 de febrero de 2000, páginas 5069 a 5071 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-2253

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña Florentina Pérez Samper, en nombre de don Juan Gomis

Payá, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante

número 6, don Juan Carlos Rubiales Moreno, a inscribir una escritura de

resolución de otra de permuta, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 24 de abril de 1991, mediante escritura pública otorgada ante

don Antonio Ripoll Jaén, Notario de Alicante, don Juan Gomis Payá cedió,

a título de permuta por obra futura, a la mercantil "Viremar, Sociedad

Limitada", una parcela de terreno en la calle Vicente Payá, sin número,

de Campello, finca registral número 25.075 del Registro de la Propiedad

de Alicante número 6. En la citada escritura se convino que la cesionaria

dispondría de un plazo de veinticuatro meses, a contar desde el día del

otorgamiento de la escritura, para la ejecución y entrega de la obra

estipulada al cedente, y en el supuesto de que transcurrieran treinta meses

sin hacerse la entrega, se produciría la retrocesión de la cesión, con pérdida

de las cantidades entregadas y devolución de la finca al cedente o sus

causahabientes libre de débitos, cargas y gravámenes y con cuantas

edificaciones hubiese en ese momento, garantizándose el cumplimiento de

ello con condición resolutoria que podría ser ejercitada por el cedente

si transcurriese el plazo expresado. El 24 de julio de 1991 se otorgó escritura

de subsanación de la anterior ante el mismo Notario, en el sentido de

que los plazos de veinticuatro y treinta meses establecidos para el

cumplimiento del contrato por la entidad mercantil, se computarán desde el

momento en que la escritura quede inscrita en el Registro de la Propiedad,

que fue el 20 de agosto de 1991.

Ante el incumplimiento de lo expresado en el párrafo anterior por

la cesionaria de la finca, el 30 de octubre de 1995 ante el Notario de

Alicante, don José María Mompo Bisbal, se otorgó escritura de resolución

de otra de permuta, en la cual se dispone lo que se expresa en el fundamento

de Derecho número 1 de esta Resolución.

II

Presentada la última escritura referida en el Registro de la Propiedad

de Alicante número 6, fue calificada con la siguiente nota: No se practica

la inscripción del precedente documento por los siguientes motivos:

1.o En cuanto a la inscripción a favor del señor Gomis Payá de los

componentes descritos, por no ejercitarse la resolución en los términos

pactados en su día, sino que la transmisión de las viviendas y garajes

suponen precisamente el cumplimiento de la obligación en su día asumida,

de conformidad con lo dispuesto en la Resolución de la Dirección General

de 3 de abril de 1990.

2.o En cuanto a la cancelación de las cargas de los componentes

descritos y respecto de los que se solicita la inscripción del punto 1.o:

A) Dado lo dicho en el punto 1.o, por no ser el documento que se

pretende inscribir título hábil para ello, de conformidad con lo dispuesto

en los artículos 82, 83 y 136 de la Ley Hipotecaria y concordantes

reglamentarios.

B) Porque aun cuando se tratara de una propia resolución de la

permuta, no se han cumplido los requisitos de los artículos 59, 175-6 y 180

del Reglamento Hipotecario, sin que conste tampoco haberse declarado

judicialmente el incumplimiento de las obligaciones necesario para la

resolución.

3.o En cuanto al ejercicio de la resolución subsidiaria solicitada

respecto de los demás componentes derivados de la división horizontal de

la finca 25.075, además de lo dicho en los puntos anteriores, por estar

todos ellos inscritos a favor de personas distintas, respecto de los cuales

no ha recaído sentencia judicial firme, ni haberse cumplidos los demás

requisitos señalados en el punto 2.o anterior de forma que les pueda

perjudicar la resolución pactada. Dado el carácter insubsanable de los defectos

señalados, se deniega la inscripción solicitada, de conformidad, además

de con lo dispuesto, con lo establecido en los artículos 9-2, 23, 34, 37, 38

de la Ley Hipotecaria y 17 del Reglamento Hipotecario, 1.124 del Código

Civil y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

de 28 de enero de 1970, 27 y 29 de diciembre de 1973, 29 de diciembre

de 1982, 17 de septiembre de 1985, 17 de septiembre de 1987, 19 de enero

y 2 y 4 de febrero de 1988, 28 de mayo de 1992 y 13 de julio de 1994.

Contra la anterior calificación puede interponerse recurso ante el

excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia

en el plazo y en la forma regulados en los artículos 112 y siguientes del

Reglamento Hipotecario. Alicante, 22 de febrero de 1996. Firma ilegible.

III

La Procuradora de los Tribunales doña Florentina Pérez Samper, en

representación de don Juan Gomis Payá, interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación y alegó:

1.o Que la Resolución de 5 de abril de 1990 no guarda relación alguna

con este supuesto, por cuanto en la misma se deniega la cancelación de

las cargas posteriores por haberse ejercitado la resolución antes de

transcurrir el plazo concedido para la construcción, no habiéndose producido

la resolución en los términos contratados. Que el Registrador no sólo no

procede a cancelar las cargas posteriores, sino que también niega la

inscripción de las fincas a favor del cedente, lo que carece de apoyo legal,

dado el incumplimiento por la mercantil y que ésta presta su

consentimiento a la resolución en la propia escritura.

2.o Que los artículos invocados por el Registrador en cuanto a la

denegación de cancelación de las cargas posteriores, hay que señalar que el

artículo 82 de la Ley Hipotecaria no es aplicable al caso que se estudia,

puesto que la condición resolutoria es una carga anterior a las inscripciones

y anotaciones cuya cancelación se solicita, y lo mismo cabe predicar

respecto al artículo 83 de dicho texto legal. Que en cuanto a lo prevenido

en el artículo 175-6 del Reglamento Hipotecario, se refiere a inscripciones

de venta y no de permuta, y además es notoriamente conocido que la

necesidad de consignar el importe de los plazos que, en su caso, hayan

de ser devueltos al vendedor, es una garantía que se establece en favor

del propio vendedor, con lo que no es de aplicación en este caso, dado

que la mercantil prestó en la escritura de resolución de permuta su

consentimiento a la resolución que en ella se practica y en los términos que

de la misma resulta. Que lo mismo es predicable respecto a lo prevenido

en el artículo 180 del Reglamento Hipotecario.

3.o Que con fundamentos de Derecho se invocan los artículos 11, 23,

37 y 66 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de 5 de abril de 1996.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que

en ejercicio del deber de calificación y amparo del principio de legalidad

recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se planteó la duda sobre

cuál fuera la naturaleza jurídica del negocio bilateral recogido en dicha

escritura. Los contratos han de calificarse por su verdadera naturaleza

y por el propósito práctico que persiguen las partes, y a esa voluntad

de las partes se remite el párrafo 2.o del artículo 1.281 del Código Civil,

para darle preferencia sobre las palabras recogidas en el contrato

(sentencias del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 1982, 9 de octubre de

1980, 9 de noviembre de 1981, 19 de octubre de 1982 y 4 de abril de

1987). Que los rasgos que caracterizan la resolución de un contrato son

que la misma ha de ser total y la obligación de devolución de lo recibido,

es decir, una "restitutio in integrum". Dichos rasgos no sólo vienen

recogidos en los artículos 1.123, 1.124, 1.507, en relación con el 1.518 del

Código Civil, sino también por las sentencias del Tribunal Supremo de

30 de octubre de 1965, 6 de octubre de 1967, 24 de mayo de 1975 y

5 de julio de 1980, entre otras, y varias resoluciones citadas en la nota

de calificación. Que la resolución ha de producirse y ejercitarse a voluntad

de quien tenga facultades para ello, de manera que una parte y otra vuelvan

a sus titularidades originarias, pero de una forma total y no parcial. Que

la calificación ha de hacerse en cumplimiento de la Ley y es ésta la que

predetermina las consecuencias de los negocios jurídicos en caso de

cumplimiento o incumplimiento, pero no la actuación del Registrador como

se pretende en la escritura calificada. Por último, tratándose de resolución,

es esencial en ella la devolución de todo lo percibido, siendo al respecto

fundamental la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1980,

las Resoluciones de 16 y 17 de septiembre de 1987, 19 de enero de 1988

y 19 de enero de 1994, entre otras. Que determinado que el negocio jurídico

llevado a cabo en la escritura calificada no es una propia resolución ha

de precisarse entonces cuál es su naturaleza. Que al amparo de un presunto

ejercicio de una resolución, se pretende dar a un pacto novatorio o

modificativo unos efectos "ex tunc" que son propios de la resolución, cuando

los efectos de este pacto novatorio o modificativo sólo han de producirse

"ex nunc", como reseñan las Resoluciones de 27 y 28 de diciembre de

1973. Que en cuanto al primer punto de la nota de calificación, el recurrente

no ha reparado en la doctrina que sienta la Resolución de 5 de abril

de 1990, que es la de que la resolución ha de ejercitarse en los términos

pactados y registralmente constatados. Que en relación con el segundo

punto de la nota de calificación, subdividido en dos apartados, son

evidentes las razones y artículos alegados para fundamentarlos ; porque si

no se trata de una resolución, sino de un negocio bilateral modificativo,

las consecuencias del mismo han de producirse desde el momento de su

otorgamiento, sin que le sea aplicable la retroacción al momento originario

de la escritura calificada y los terceros no deberían verse afectados por

dicho pacto novatorio al estar todos ellos protegidos, en virtud de la

prioridad y por el principio de fe pública registral, y, por lo tanto, la cancelación

de las inscripciones y anotaciones de las que son titulares habrían de

llevarse a cabo con su consentimiento, y a dichas cancelaciones se refieren

los artículos 82, 83 y 136 de la Ley Hipotecaria y concordantes del

Reglamento. Que el recurrente no estima que la cancelación haya de tener como

requisito previo la devolución de lo recibido. Que si se mantiene que no

hay resolución, no se pueden inscribir los bienes a nombre del señor Gomis

Payá por título de resolución, y en virtud de ésta a su favor por el título

primitivo en virtud del cual era dueño del solar, y no se puede hacer

porque entonces se admitiría como cierto el hecho de la resolución. Que

ello no obsta para que las partes, si lo hubieran decidido, hubieran podido

modificar dicha escritura, consintiendo, conforme a la calificación, que

se trata de un cumplimiento modalizado de la forma de pago y, por tanto,

una entrega del resto de la contraprestación y que la obligación queda,

por tanto, extinguida, solicitando la inscripción de los bienes por tal título

de permuta, al cumplirse la obligación pactada. Que al no haberse hecho

así, no puede inscribirse basándose en un título que, de hacerlo, hubiera

condicionado no ya sólo el resto de la calificación, sino también la actuación

posterior del Registrador, dándose por cumplidos los demás requisitos

exigidos, en lo referente a la cancelación de las cargas solicitadas. Que

en relación a la improcedencia de la devolución de lo recibido, basada

en que no se trata de una venta, sino de una permuta, y que dicha

devolución es establecida en garantía del vendedor y que al no ser Viremar,

la parte vendedora no procede devolución alguna, supone desconocer lo

dispuesto en los artículos 1.123, 1.124, 1.295, 1.507, 1.518 y 1.541 del

Código Civil y la reiterada jurisprudencia de la Dirección General de los

Registros y del Notariado. Que en cuanto al tercer defecto de la nota de

calificación está interrelacionado con los de los dos primeros puntos, al

ser corolario de los mismos.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana revocó la nota del Registrador, fundándose en que en el documento

cuya inscripción se pretende concurren todos los requisitos formales y

materiales para su inscripción y la cancelación de todas las cargas

posteriores a la inscripción de la cláusula resolutoria expresa, y ordenó que

los pisos y locales del edificio construido que aún figuran a nombre del

cesionario del solar, se inscriban a favor del cedente y que se cancelen

las hipotecas y embargos que graven dichos bienes, que sean de fecha

posterior a la inscripción de la cláusula resolutoria expresa inscrita

previamente en el Registro.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones expuestas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6, 609, 1.124, 1.254, 1.255, 1.258, 1.809, 1.937 del

Código Civil ; 1, 40, 82, 83, 107, 136, 220 de la Ley Hipotecaria; 59, 179.6

y 180 del Reglamento Hipotecario.

1. En el supuesto del presente recurso concurren los siguientes

elementos definidores:

a) Se celebra contrato de cesión de un solar -finca registral 25.

075por obra futura, estableciendo en su garantía condición resolutoria

conforme a la cual si en el determinado plazo no se entregaba al cedente

la obra estipulada, se produciría la retrocesión del solar con cuantas

edificaciones hubiere en ese momento, quedando para el cedente

determinadas cantidades que había recibido, además, del cesionario como parte

de su contraprestación.

b) Transcurrido el plazo previsto sin que se entregue la obra pactada,

cedente y cesionario otorgan escritura pública, que denominan de

"resolución de otra de permuta", en cuya parte dispositiva se contiene

literalmente lo siguiente:

"Primero.-Don Juan Gomis Payá, de conformidad con lo previsto en

las escrituras de permuta y subsanación, reseñadas en el apartado

expositivo I que antecede, ejercita la condición resolutoria en cuanto a la finca

general construida sobre el solar de su propiedad -finca registral número

25.075-, y por tanto, en cuanto a todos y cada uno de los componentes

que la integran, por incumplimiento de lo pactado en dichas escrituras ;

si bien, si se cumpliera la condición de que los únicos componentes de

dicha finca que en la actualidad no están vendidos, descritos en el apartado

expositivo V de esta escritura, se inscribieran a favor de don Juan Gomis

Payá en el Registro de la Propiedad, libres de toda carga o gravamen,

como con los mismos (libres de cargas y gravámenes), junto con las sumas

en día recibidas, se entiende resarcido el señor Gomis Payá, éste renuncia

a ejercitar dicha condición resolutoria en cuanto al resto de los

componentes del edificio ya vendidos.

Segundo.-Dado que por esta escritura se ejercita una condición

resolutoria, y que la misma figura inscrita en el Registro de la Propiedad

número 6 de Alicante como primera carga de la finca general, y, por

consiguiente, por razón de su procedencia, entre otras, de las fincas registrales

números 25.802-4, 25.802-6, 25.815, 25.817 y 25.819, descritas en la

exposición de esta escritura, los comparecientes, en el concepto en que

respectivamente intervienen, solicitan del señor Registrador de la Propiedad

la cancelación de todas las cargas posteriores que pesan sobre las fincas

registrales enumeradas en este apartado, y solicita la inscripción de las

mismas a favor de don Juan Gomis Payá, libres de cargas y gravámenes,

con carácter privativo, por tratarse de la resolución de la permuta de

un solar que le pertenecía con dicho carácter. Para el caso de que no

se cumpliera la condición impuesta por el señor Gomis Payá en el anterior

otorgamiento, es decir, para el supuesto de que no se cancelaran por el

señor Registrador las cargas que pesan sobre las fincas descritas en el

apartado expositivo V de esta escritura, el señor Gomis Payá, tal y como

se hace constar en el otorgamiento primero de la presente, ejercita la

condición resolutoria en cuanto a la finca general construida sobre el

solar de su propiedad objeto de la permuta y, por tanto, en cuanto a

todos y cada uno de los componentes que la integran.

Quinto.-(La cesionaria) se da por notificada del contenido de esta

escritura y presta su consentimiento a la resolución que en ella se practica."

2. El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:

No se practica la inscripción del precedente documento por los siguientes

motivos:

1.o En cuanto a la inscripción a favor del señor Gomis Payá de los

componentes descritos, por no ejercitarse la resolución en los términos

pactados en su día, sino que la transmisión de las viviendas y garajes

suponen precisamente el cumplimiento de la obligación en su día asumida,

de conformidad con lo dispuesto en la Resolución de la Dirección General

de 3 de abril de 1990.

2.o En cuanto a la cancelación de las cargas de los componentes

descritos y respecto de los que se solicita la inscripción del punto 1.o:

A) Dado lo dicho en el punto 1.o, por no ser el documento que se

pretende inscribir título hábil para ello de conformidad con lo dispuesto

en los artículos 82, 83 y 136 de la Ley Hipotecaria y concordantes

reglamentarios.

B) Porque aun cuando se tratara de una propia resolución de la

permuta, no se han cumplido los requisitos de los artículos 59, 175-6 y 180

del Reglamento Hipotecario, sin que conste tampoco haberse declarado

judicialmente el incumplimiento de las obligaciones necesario para la

resolución.

3.o En cuanto al ejercicio de la resolución subsidiaria solicitada

respecto de los demás componentes derivados de la división horizontal de

la finca 25.075, además de lo dicho en los puntos anteriores, por estar

todos ellos inscritos a favor de personas distintas, respecto de los cuales

no ha recaído sentencia judicial firme, ni haberse cumplidos los demás

requisitos señalados en el punto 2.o anterior, de forma que les pueda

perjudicar la resolución pactada.

3. El Presidente del Tribunal Superior de Justicia revoca dicha nota

en cuanto se refiere a los pisos y locales del edificio construido que aún

figuran a nombre del cesionario del solar, ordenando que se inscriban

éstos a favor del cedente, y "se cancelen las hipotecas y embargos que

graven dichos bienes, y que sean de fecha posterior a la inscripción de

la cláusula resolutoria expresa inscrita previamente en tal Registro...".

4. Es doctrina reiterada de este centro directivo, que para la

cancelación de los derechos o cargas posteriores recayentes sobre los bienes

adquiridos con condición resolutoria, una vez operada la resolución, es

preciso el previo depósito o consignación de todas las cantidades que el

transmitente de los bienes hubiere recibido en contraprestación (cfr.

artículo 175-6 del Reglamento Hipotecario), y que no puede accederse a

dicha cancelación por consecuencia de una resolución voluntariamente

acordada por transmitente y adquirente, toda vez que:

a) Es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos

extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguardia de

los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que

para su cancelación se precise, como regla general, bien el consentimiento

de titular respectivo, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio

declarativo entablado contra él (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

b) Que es también regla general que los asientos ordenados por la

autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme para su

cancelación (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria).

c) Que los contratos sólo producen efectos jurídicos entre los

otorgantes y sus causahabientes (cfr. artículo 1.258 del Código Civil), estando

excluida la renuncia en perjuicio de terceros (cfr. artículos 6 y 1.937 del

Código Civil y 107 de la Ley Hipotecaria).

d) Que la rectificación de los asientos registrales no produce efectos

sino desde la fecha de la rectificación (cfr. artículo 220 de la Ley

Hipotecaria).

Las anteriores consideraciones determinan que en base a ese acuerdo

de resolución entre cedente y cesionario, no puede accederse a la

cancelación de los gravámenes que puedan recaer sobre cualquiera de los

pisos integrantes del edificio construido sobre el solar cedido a cambio

de obra y de cierta cantidad de dinero (que, por otra parte, no ha sido

depositada en establecimiento destinado al efecto). Ahora bien, nada se

opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de tales cargas, puedan

reinscribirse a favor del cedente los pisos construidos que aún permanecen

a nombre del cesionario, pues la voluntad concorde de uno y otro a la

resolución del inicial contrato de cesión, tiene virtualidad suficiente para

provocar la restitución de las prestaciones originarias en los términos

que ahora se convienen (cfr. artículos 609, 1.124, 1.254, 1.255 y siguientes

y 1.809 y siguientes del Código Civil).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso

interpuesto en cuanto se confirma la no cancelación de las cargas

recayentes sobre los pisos construidos sobre el solar cedido y se desestima

el recurso y confirma el auto apelado en cuanto dispone la inscripción

de a favor del cedente de los pisos que aún figuran inscritos a nombre

del cesionario.

Madrid, 20 de diciembre de 1999.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.

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