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Documento BOE-A-2000-2252

Resolución de 18 de diciembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Banco Hispano Americano, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 5, don César García Arango y Díaz Saavedra, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 29, de 3 de febrero de 2000, páginas 5067 a 5069 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-2252

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales don Luis Álvarez Fernández, en nombre del "Banco Hispano

Americano, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de Oviedo, número 5, don César García Arango y Díaz Saavedra,

a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

El 9 de abril de 1996, mediante escritura otorgada ante el Notario

de A Coruña don José Miguel Sánchez Andrade Fernández, el Banco

His

pano Americano concedió un préstamo de 6.000.000 de pesetas a don

Ricardo Tormo Massignani, en su propio nombre y, además, en nombre

y representación de su esposa, la cual, en garantía de su devolución,

constituyó hipoteca sobre una finca de su propiedad. En la citada escritura

se establece en lo referente a los intereses lo que se expresa en el

fundamento de Derecho número 1.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de

Oviedo número 5, fue calificada con la siguiente nota: "Inscrito el precedente

título, en cuanto a la hipoteca constituida, con excepción de las cláusulas

sin trascendencia real, y de las que establecen el vencimiento anticipado

del plazo, por obligaciones accesorias y distintas del préstamo concertado,

de conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 del Reglamento

Hipotecario; en el tomo 2.885 del archivo, libro 2.103 de la sección 1.a de

este Registro, folio 62, inscripción 3.a, de la finca registral 6.776. Se deniega

la inclusión en la garantía hipotecaria por costas y gastos, de otros distintos

de los legalmente tasados. Así como se deniega parcialmente la inscripción

de la garantía hipotecaria por intereses moratorios, en cuanto excede de

1.500.000 pesetas. Oviedo, 18 de mayo de 1996. El Registrador. Fdo. César

García Arango".

III

El Procurador de los Tribunales don Luis Álvarez Fernández, en nombre

del "Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima", interpuso

recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que, conforme

al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, en ningún caso podrán reclamarse

frente a terceros intereses de más de cinco anualidades. Ahora bien, dentro

de este máximo la Ley posibilita libertad de pacto, la cual puede ejercitarse

dentro del máximo de cinco años, que, en conjunción con el tipo de interés

previamente establecido, determinará el máximo de responsabilidad por

interés, ajustado a las exigencias del principio de especialidad

(artículo 12 de la Ley Hipotecaria), fijando simplemente una cantidad máxima

(artículo 220 del Reglamento Hipotecario), según Resoluciones de 19 de

enero y 13 de marzo de 1996. Que el señor Registrador, según puede

deducirse, calculó el límite de cinco años al 7,5 por 100, tipo de interés

pactado para el primer año: 6.000.000 de pesetas x 7,5 x 5 = 2.250.000.

Si a esta cantidad se deducen 750.000, destinados a cubrir la

responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios, queda la cantidad de

1.500.000 pesetas, importe al que el señor Registrador ha limitado la

responsabilidad de tres años de intereses moratorios. Que en dicho cálculo

no se ha tenido en cuenta que el préstamo se concertó a tipo de interés

variable, admitido por el artículo 131, 3.o-4, de la Ley Hipotecaria. Que

varias Resoluciones, entre ellas la de 26 de diciembre de 1990, exigen

que dichos intereses variables puedan ser determinados en su día por

un factor objetivo y que se señale límite máximo de la responsabilidad

hipotecaria. Que dichas condiciones se dan en este supuesto, dado que,

a partir del primer año, en el que se fijó un interés del 7,5 por 100 anual,

el interés a aplicar para el resto de la vida del préstamo se determinará

mediante la adición de un margen constante de dos puntos al valor que

representa el tipo de interés de referencia, que será el tipo interbancario

a un año (MIBOR a un año). Que, asimismo, se fija en el 12,5 por 100

el máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses. Que, por todo

ello, resulta incomprensible y contradictorio que sólo se tenga en cuenta

el interés pactado para el primer período anual para el cálculo de la

responsabilidad hipotecaria.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó:

1. Que el recurso se interpone contra una nota de despacho y no

de calificación.

2. Que el recurso se formula exclusivamente contra la denegación

parcial de la inscripción de la garantía hipotecaria por intereses moratorios

en cuanto excede de 1.500.000 pesetas.

3. Que las reglas establecidas en los artículos 114 de la Ley Hipotecaria

y 220 del Reglamento Hipotecario, al ser aplicadas al caso concreto pueden

originar problemas, cuando el Registrador realiza el oportuno cálculo para

comprobar si se respeta el límite legal. Que el realizado coincide con el

que expresa el recurrente en su escrito; siendo tal forma de calcular la

procedente según resulta de las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de

1987. Que aunque las instituciones de crédito hayan recibido tal forma

de computar, en favor de las citadas Resoluciones hay que aducir:

1.o La histórica protección a los terceros.

2.o El aforismo "donde la ley no distingue, nosotros no debemos

distinguir". Los artículos citados establecen un tope genérico y no distinguen

entre ambos intereses.

3.o El firme designio legal de favorecer el crédito territorial y evitar

la amortización inmobiliaria que resultaría de la excesiva acumulación

de responsabilidad hipotecaria en gran parte meramente potencial y

eventual, que imposibilitaría en la práctica la contratación de segundas

hipotecas.

4.o La posibilidad de que se abriría al fraude de la Ley, mediante

manipulaciones con los intereses moratorios, de tipo sensiblemente más

alto que los ordinarios. Esta doctrina ha sido confirmada con la Resolución

de 22 de julio de 1996. Que así pues, el cálculo es correcto y la denegación

parcial de intereses moratorios está plenamente justificada por la doctrina

de la Dirección General. Que la forma de calcular no varía porque el interés

del préstamo sea variable, que está plenamente justificado por el principio

de determinación registral. Que, en efecto, en el momento de constituirse

e inscribirse la hipoteca, sólo existe un único tipo de interés conocido,

el inicial, que, además, se pacta expresamente que se mantenga invariable

durante cierto tiempo (en este caso un año). Los futuros tipos variables

pueden no llegar a tener aplicación práctica, si no se dan los presupuestos

previstos para la variación o si el prestatario los rechaza y opta por la

amortización anticipada. Que unido todo ello a que por su propia

variabilidad esencial no pueden servir para el cómputo de un período

quinquenal, lo más razonable y congruente es pensar que para el cómputo

de ese máximo legal sólo pueden tenerse en cuenta esas cinco anualidades

de interés al tipo inicial, único real existente y conocido, frente a las

futuribles variables en alza y también a la baja, que por desconocidos

no sirven para cuantificar el derecho real que se califica e inscribe. Que

así se deduce también del artículo 219-3.o del Reglamento Hipotecario.

Que adoptar la solución contraria supondría establecer en la práctica una

injustificada diferencia de trato entre los préstamos a interés fijo y variable,

los primeros sometidos y los segundos exentos del límite del artículo 114,

salvo en cuanto a "anualidades", límite que poco significa en la práctica

si se desconecta su cálculo de un tipo de interés real.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de

Asturias confirmó la nota del Registrador, fundándose en las alegaciones

contenidas en el informe de éste.

VI

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones, y añadió:

1.o Que en la hipoteca objeto del recurso no sólo se respeta el límite

del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, sino que incluso no se alcanza,

dado una se pacto que la garantía se extendería, en cuanto a intereses,

a un año de intereses remuneratorios y a tres años de intereses moratorios,

es decir, a un total de cuatro años de intereses.

2.o Que existe un error en el cálculo hecho por el Registrador y

confirmado por el auto, ya que se efectúa basándose única y exclusivamente

en el tipo de interés inicialmente pactado como tipo de interés

remuneratorio para el primer año de vigencia del préstamo, sin tener en cuenta

que en el préstamo en cuestión se convino un interés variable a partir

del primer año, así como intereses moratorios, para el caso de

incumplimiento por parte del deudor.

3.o Que la totalidad de las normas y resoluciones invocadas por el

señor Registrador no son aplicables a este supuesto y que la Resolución

de 23 de octubre de 1987 confirma el criterio mantenido por la parte

recurrente al establecer que los intereses que la hipoteca garantiza no

son otros que los intereses variables que procedan según el contrato de

préstamo.

4.o Que el artículo 219-3 no es de aplicación a este caso.

5.o Que hay que citar las Resoluciones de 16 de febrero y 16 de marzo

de 1990 y 19 de enero de 1996.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 2, 12 y 114 de la Ley Hipotecaria, 1.255 del Código

Civil, Resoluciones de 26 y 29 de octubre de 1984, 20, 23 y 26 octubre

de 1987, 26 diciembre de 1990 y 13 de marzo de 1996.

1. En el presente recurso de debate sobre la inscripción de

determinada cláusula de una escritura de constitución de hipoteca en garantía

de un préstamo que, en lo que aquí interesa, tiene las siguientes

características:

El importe del préstamo es de 6.000.000 de pesetas.

Devengará un interés nominal fijo del 7,5 por 100 durante el primer

año. A partir del primer año, el interés será variable, revisándose en los

sucesivos períodos de interés, cuya duración será de un año para cada

período.

En su caso, el tipo de interés de demora será el que resulte de añadir

cinco puntos al tipo de interés remuneratorio vigente al producirse la

demora.

Respecto a los intereses, la hipoteca se constituye en garantía de la

restitución de:

a) Un año de intereses remuneratorios, calculados conforme a las

cláusulas sobre intereses ordinarios y tipo de interés variable, si bien,

a los únicos y exclusivos efectos de determinar un máximo de

responsabilidad hipotecaria por intereses, éstos sólo quedarán garantizados

hipotecariamente hasta un máximo de 12,5 por 100 anual, que asciende a

750.000 pesetas.

b) Tres años de intereses moratorios, calculados conforme a lo

convenido en la cláusula intereses de demora, si bien, a los únicos y exclusivos

efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por

intereses de demora, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta

un máximo de 12,5 por 100 anual, que asciende a 2.250.000 pesetas.

El Registrador denegó "parcialmente la inscripción de la garantía

hipotecaria por intereses moratorios, en cuanto excede de 1.500.000 pesetas"

(que son tres años al 7,5 por 100).

2. El defecto no puede ser confirmado; admitida por este Centro

Directivo, la cobertura hipotecaria de los intereses aun cuando estén sujetos

a cláusula de revisión, no hay ninguna razón para entender que la cobertura

hipotecaria de los moratorios no puede exceder de la cantidad que resulte

de aplicar al capital del préstamo durante tres años, el tipo de interés

remuneratorio inicial; a tales efectos, el tipo a tener en cuenta es el máximo

pactado al definir la respectiva cobertura hipotecaria, toda vez que los

intereses efectivamente impagados que pretendan acogerse a dicha

garantía pueden corresponder a períodos distintos del inicial, en los que puede

regir aquel tipo máximo pactado para la cobertura de intereses moratorios

-o uno superior incluso-.

Por lo demás, la doctrina de este centro directivo de la computación

conjunta de los intereses ordinarios y moratorios tampoco es argumento

para rechazar la inscripción ahora pretendida, pues, con esa doctrina no

se quiere afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden

devengar simultáneamente intereses ordinarios e intereses de demora, más

respetando esta exigencia, ningún obstáculo hay para reclamar todos los

intereses, tanto remuneratorios como moratorios devengados y cubiertos

por las respectivas definiciones -dentro de los máximo legales- de la

garantía hipotecaria, aun cuando se reclamen intereses remuneratorios

de los cinco últimos años e intereses moratorios del mismo período, si

así procediera por ser distintas y de vencimientos diferentes las cantidades

que devengaron unos y otros.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revoca el

auto apelado.

Madrid, 18 de diciembre de 1999.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias.

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