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Documento BOE-A-1999-9100

Resolución de 26 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena, don Carlos Marín Calero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cartagena, número 1, don Bartolomé Nieto García, a inscribir una escritura de modificación de opción de compraventa y compraventa por ejercicio de tal opción, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 97, de 23 de abril de 1999, páginas 15175 a 15178 (4 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-9100

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena,

don Carlos Marín Calero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad

de Cartagena, número uno, don Bartolomé Nieto García, a inscribir una

escritura de modificación de opción de compraventa y compraventa por

ejercicio de tal opción, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 26 de marzo de 1993, en escritura autorizada por el Notario de

Cartagena, don Clemente Antuña Plaza, la compañía mercantil "Media Sala

II, Sociedad Anónima", constituyó a favor de don José Antonio Conesa

Fernández un derecho de opción de compra sobre varias fincas y

participaciones de fincas, pactándose que el indicado derecho podría

ejercitarse sobre la totalidad de las fincas o separadamente y, en este último

supuesto, se haría efectiva la opción sobre las viviendas y participaciones

indivisas concretadas a determinadas plazas de garaje que se determinaban

emparejadamente, de manera que se fijaba un precio unitario para cada

vivienda con su correspondiente aparcamiento. En dicha escritura también

se pactaba que, siendo tenedora la parte optante de determinados pagarés

a cargo de la concedente de la opción, para el caso de que al tiempo

del ejercicio de la opción no estuvieren satisfechos, parte del precio de

la compra se haría efectiva mediante la entrega de los pagarés que para

cada caso se indicaban, y si estaban satisfechos, su importe se entregaría

por la optante en metálico.

En escritura de fecha 22 de mayo de 1995, autorizada por el Notario

de Cartagena, don Carlos Marín Calero, la mercantil concedente de la

opción y el optante, modifican el derecho de opción pactado sólo en cuanto

algunas de las fincas a efectos de adaptarlo a la realidad económica actual

de manera que permite el ejercicio aislado de la opción de vivienda o

plaza de aparcamiento separadamente y se fijan las condiciones del precio

para cada una de ellas y a continuación, ejercitan el derecho de opción

respecto de una vivienda (finca registral 15.247) y su correlativa plaza

de aparcamiento (finca registral 15.234), estableciendo que, conforme a

lo pactado, el precio de la venta se hace efectivo mediante la subrogación

en la hipoteca que pesa sobre la finca y la entrega del pagaré que se

indica, advirtiéndose de la necesidad de depositar el pagaré a disposición

de los eventuales derechos de los terceros con derechos anotados con

posterioridad a la opción de compra.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de

Cartagena, número 1, fue calificada con la siguiente nota: "Examinado el

precedente documento en unión de la escritura modificada y de la copia

del poder citado y cumplido el artículo 429 del Reglamento Hipotecario,

se observan los siguientes defectos que impiden la inscripción solicitada:

1. o Respecto de la modificación del derecho de opción, resultando una

décima parte indivisa de la 15.233 concretada al aparcamiento 6, y tres

décimas partes indivisas de la 15.234, concretadas a los aparcamientos

5, 7 y 9, inscritos a favor de tercero, se deniega la inscripción conforme

al artículo 20 de la Ley Hipotecaria, y resultando gravadas las restantes

participaciones objeto del derecho de opción, con diversas anotaciones

de embargo, así como las registrales 15.235, 15.237 y 15.239 y solicitándose

la inscripción de la modificación sin pérdida de rango registral, conforme

al principio de rogación, se deniega la inscripción toda vez que la

modificación no produce efectos retroactivos en perjuicio de terceros (artículo

40 Ley Hipotecaria y doctrina de la Resolución de la Dirección General

de los Registros y del Notariado de 30 de septiembre de 1987). 2. o Respecto

del ejercicio de la opción de compra de la registral 15.247 y una décima

parte indivisa de la 15.234 concretada al aparcamiento número uno con

su correspondiente trastero: a) respecto del indicado trastero, falta de

previa inscripción, toda vez que en la declaración de obra nueva se dijo

destinada esta finca sólo a diez plazas de aparcamiento, y b) en relación

con las dos fincas, falta de claridad, toda vez que comprándose por precio

conjunto, se dice gravada la registral 15.247 con una hipoteca de 4.750.000

pesetas por principal, que fue lo previsto en la escritura de opción de

compra, cuyo precio retiene el comprador, y resulta del Registro gravada

dicha finca con una hipoteca para asegurar 4.950.000 pesetas de principal.

3. o Respecto de la cancelación de cargas posteriores al derecho de opción,

que aun no solicitada expresamente en el título, ha sido interesada por

el presentante, debe acreditarse haber quedado consignado en

establecimiento bancario o Caja oficial (artículo 1.756 Reglamento Hipotecario)

y notificado a los titulares de las indicadas cargas la consignación

(aplicación analógica de los artículos 107.7, 149 y 151 de la Ley Hipotecaria

y 242 y 243 de su Reglamento) no del pagaré indicado, sino de la diferencia

del precio de la venta y de la hipoteca en que se subroga el optante por

no ser oponible a terceros el derecho a compensación pactado

(Resoluciones del Centro Directivo de 7 de diciembre de 1978, 28 de septiembre

de1982y8deabril de 1991). Los defectos advertidos en el número 1

son insubsanables y subsanables los de los números 2 y 3. Contra la

presente podrá interponerse recurso en el plazo de cuatro meses desde su

fecha ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de

Justicia de esta Región conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria

y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Cartagena, 13 de junio

de 1995. El Registrador. Firma ilegible".

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra los defectos primero y tercero de la nota de calificación, y alegó:

A. En relación con el primero de los defectos señalados en la nota de

calificación: 1. o Que no es objeto de recurso la parte que hace referencia

a la existencia de terceros propietarios de algunas de las fincas sobre

las que recae la opción de compra, que ahora se modifica. Que, no obstante,

hay que hacer algunas consideraciones a este respecto. Que la causa

económica que ha motivado la modificación de la opción de compra tiene

su más clara manifestación precisamente en esas fincas cuya propiedad

ha sido transferida a terceros. Que en las escritura en que se transmite

la propiedad a los actuales titulares del dominio, se recoge una renuncia

parcial del titular de la opción de compra; renuncia que no ha podido

ser inscrita por causa de que las porciones vendidas rompían los

emparejamientos previstos en la opción de compra. Que el destino de la

modificación es, entre otros, permitir la inscripción de las renuncias parciales

a la opción de compra. 2. Que por lo que se refiere a la denegación de

la inscripción de la modificación, que contiene el título, con mantenimiento

del rango registral, sí es objeto de recurso. Que se ha de manifestar los

siguiente: a) Que en realidad, la modificación operada en el derecho de

opción no puede considerarse propiamente una rectificación del Registro,

pues ni la inscripción actual es errónea, ni el asiento es inexacto. Que

más bien se trata de una novación del contrato del que nace el derecho

real y, además, una novación no extintiva, según el artículo 1.204 del

Código Civil. Que el artículo 115 de la Ley Hipotecaria regula un caso

de novación de una hipoteca. Que si se conjuga lo dispuesto en el artículo

anterior y 40 de la Ley Hipotecaria, el resultado es dejar a salvo derechos

adquiridos por terceros a título oneroso y de buena fe. Que en este punto

hay que citar la Resolución de 30 de septiembre de 1987. Que la Ley

Hipotecaria en el artículo 118 también regula el supuesto de novación

del artículo 1.203, 2. o del Código Civil, supuesto en el que con toda

seguridad no se produce alteración de rango; y el artículo 123 regula otro

caso de novación (muy semejante al que se estudia) producida con la

sola intervención del acreedor y deudor. Que se considera que el perjuicio

de terceros debe ser probado y, desde luego, al menos alegado. Que en

el título los otorgantes afirman que no hay tal perjuicio; pero incluso en

el caso de que se probara la existencia de perjuicio, sería preciso determinar

la forma de su protección. Que el señor Registrador, al menos en este

caso, piensa que la consecuencia no puede ser otra que la relegación del

rango registral. Que se considera que la sanción no puede ser establecida

entre tanto no se identifique el derecho adquirido y se determine el

perjuicio que pudiera serle causado. Que con los datos actualmente conocidos,

procede la inscripción de la modificación de la opción de compra, en

la forma solicitada en el título, sin pérdida del rango registral que ahora

tiene y dejando a salvo los derechos adquiridos por terceros; B. En relación

con el punto tercero de la nota de calificación. Que se plantea por el

señor Registrador la necesidad, previa a la inscripción, de consignar en

dinero metálico el precio de la compraventa (deducido el importe de la

hipoteca que grava la finca) al ejercitar la opción. Que el pacto sobre

este punto que figura inscrito en el Registro de la Propiedad dice a este

respecto lo siguiente:cuarta. "... cuyo precio será satisfecho por la parte

compradora a la parte vendedora de la siguiente forma: ... 2. o La diferencia

entre el precio fijado como compraventa y los principales de las hipotecas

a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, será satisfecho por

la compradora a la vendedora en el acto de la firma de la escritura de

compraventa, mediante entrega por el optante, en el momento de ejercicio

de la opción, de los pagarés aceptados por la compañía "Media Sala II,

Sociedad Anónima"... pagarés que le fueron entregados por la parte

vendedora y que en la actualidad se encuentran en poder de la

optante-compradora, como consecuencia de diversas relaciones comerciales habidas

entre ambas partes... Si alguno de los pagarés reseñados fuere satisfecho

por la librada aceptante, podrá el optante don José Antonio Conesa

Fernández, ejercitar la opción parcialmente en la forma que se indica en

la cláusula sexta, o bien podrá optar por ejercitarla totalmente abonando

en este caso al propietario el importe de los pagarés pagados". Que la

consignación exigida por el señor Registrador, supondrá o bien duplicar

el pago del precio, o bien no cumplir con lo pactado. Que el mecanismo

de pago pactado es el regulado en el artículo 1.170 del Código Civil. Que

la compensación a que se refiere el señor Registrador se considera que

en realidad es la confusión de derechos que se produce en el caso que

resulte tenedor o endosatario de un efecto una persona previamente

obligada al pago del efecto. Que tal confusión o extinción de derechos no

se produce en este caso; pues precisamente la consignación de los pagarés

en cuestión hará que en caso de resultar adjudicadas a un acreedor, éste

será el tenedor o endosatario, con lo que no se produciría la confusión

de derechos y el crédito cambiario seguiría vivo. Que de lo que en todo

caso no cabe duda es de que los terceros sólo tienen derecho a que se

consigne a su favor, en su caso, el medio de pago pactado en el contrato

y no otro. Que así lo confirme la Resolución de 28 de septiembre de 1982.

Que se considera inadecuada a derecho la calificación registral en este

punto, por lo que bastaría para obtener la inscripción la consignación

de los pagarés, en cuestión cuando así se ha convenido.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1. o Que con relación

al primer defecto de la nota de calificación, deben distinguirse los dos

supuestos en el mismo comprendidos: a) En cuanto a las fincas y

participaciones que en la actualidad están inscritas a favor de tercero, toda

vez que no se interpone recurso contra la denegación de la inscripción

por el defecto advertido, no es objeto de informe; b) Respecto a las restante

fincas, propiedad en la actualidad del constituyente de la opción y gravadas

con diversas anotaciones de embargo, solicitándose la inscripción sin

perdida de rango registral de la opción pactada, deben distinguirse dos

cuestiones: 1. a La inscripción de la modificación con efectos retroactivos

respecto de terceros no es posible. Que así lo declaran el artículo 40 de

la Ley Hipotecaria y la Resolución de 30 de septiembre de 1987. Que

es innecesario discutir si la modificación pactada produce o no perjuicios

a terceros porque si el objeto de la modificación es adaptar la opción

a la realidad económica actual, como dice la propia escritura, a efectos

de que sea interesante económicamente su ejercicio, claramente produce

estos efectos en perjuicio de los anotantes ulteriores a quienes interesará

el decaimiento de la opción con la ventaja de mejorar rango hipotecario

y no el ejercicio de la misma modificada con la ulterior cancelación de

sus respectivos asientos. Que la modificación no podrá tener efecto

retroactivos sin el consentimiento de los titulares intermedios afectados, pues

así lo proclaman los artículos 40, 31, 34, 220, etc. de la Ley Hipotecaria.

Que la alegación del recurrente de que el perjuicio ha de ser probado

o, al menos, alegado y que existe una discrepancia entre el funcionario

calificador y los otorgantes en orden a la existencia o no del dicho perjuicio,

se considera que implica entender equivocadamente lo que los artículos

citados declaran 1) Que el funcionario calificador no opina en caso alguno

sobre la existencia o no de perjuicio, dicha declaración, en todo caso,

competería a la Autoridad Judicial. Que al Registrador sólo compete

calificar conforme a los términos del artículo 18 de la Ley Hipotecaria; 2) Que

registralmente el perjuicio no necesita ser probado ni alegado, y ello es

así en base a la propia naturaleza de la función registral, en base a lo

dicho anteriormente y al principio de prioridad; 2. a Que siendo la

actuación del Registrador a instancia de parte (artículo 6 de la Ley Hipotecaria)

y solicitándose la inscripción de la modificación con efecto retroactivo,

procede denegar el asiento solicitado, sin que sea dable extender otro

distinto. 2. o Que con relación al tercer defecto de la nota de calificación,

como cuestión previa debe determinarse el valor del pacto inscrito según

el cual, ejercitada la opción, el precio de compra se va a satisfacer mediante

la entrega de los pagarés determinados. Que han de distinguirse las

siguientes cuestiones: a) Naturaleza de dicho pacto. Que la consignación del

pagaré no puede hacer la función de la consignacion del precio, requisito exigido

por la jurisprudencia, toda vez que éstos solo producen efectos solutorios

una vez que son realizados (artículo 1.170 del Código Civil). Que el pacto

en cuestión no es más que un pacto de compensación de créditos, de

naturaleza personal y, por tanto, carente de trascendencia real y eficacia

respecto a tercero; b) ¿Por qué se inscribió el pacto? En primer lugar,

para la completa configuración del derecho constituido, y para

diferenciarlo de la mesa opción de garantía, se consignó la totalidad del contenido

negocial, que preveía también el ejercicio caso de haberse satisfecho el

pagaré mediante la correspondiente entrega del precio en metálico, para

dejar constancia registral del carácter no comisorio de la opción pactada.

En segundo lugar, porque por el hecho de que así conste en la inscripción

no le da sin más trascendencia real (Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero

de 1990). C) Que sentado el carácter meramente obligacional del pacto

de compensación, la cuestión inmediata es si la inscripción le da eficacia

respecto de terceros. El principio de legitimación se contrae a los derechos

reales (artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria) y, por ello, no se extiende

al derecho carente de trascendencia real a compensar el precio de venta

con el crédito documentario a cargo del vendedor de que es titular el

optante. Que la inscripción no convierte en real lo que es personal, y

de ahí lo que dicen los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 353.3 del

Reglamento Hipotecario; d) Que debe señalarse, que lo discutido en el

presente recurso no es la eficacia de la opción de compra inscrita, sino

los presupuestos necesarios para la eficacia cancelatoria de su ejercicio,

que se va a producir extrajudicialmente. Que es precisamente la existencia

de anotaciones de embargo posteriores a la opción que han de quedar

canceladas por el ejercicio de ésta, lo que motiva la nota de calificación;

toda vez que al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma directa

a los titulares de derechos posteriores inscritos, al tener que sufrir la

cancelación del asiento sin su concurso, se requiere que puedan contar,

al menos, con el depósito a su disposición del precio del inmueble para

la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando

todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al

margen de todo procedimiento judicial y con falta de garantía que ello

podría implicar para los terceros afectados (Resoluciones de 7 de diciembre

de 1978 y 28 de septiembre de 1982). En este sentido las Resoluciones

de 5, 6 y 7 de febrero de 1990. Que una vez consignado el precio de

la venta, será la autoridad judicial quien determinará la distribución del

mismo entre el optante, como titular del crédito que resulta del pagará

y los titulares de cargas posteriores a la opción; e) Que es necesario volver

a destacar que por razón de la exigencia de que se consigne el precio

de inmueble, no puede hacer tal función la consignación del pagaré, pues

como se ha dicho, éste sólo producirá el efecto solutorio una vez resulte

satisfecho. Que la necesidad de que el optante consigne el precio de la

venta y no el pagaré no implica pagar dos veces el precio del inmueble,

toda vez que ni la opción constituida ni la venta ejercitada puede

conceptualmente con relación a terceros tener conexión alguna con el pagará,

ya que de haberla se trataría de una opción de garantía, que no podría

haber tenido acceso al Registro por razón del pacto comisorio contenido

en la misma, y que no fue lo que efectivamente se pactó, pues se previó

el ejercicio de la opción con independencia del propio pagará, si éste

hubiere sido satisfecho al tiempo de su ejercicio.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia

confirmó la nota del Registrador fundándose en que no puede pretenderse

modificar el contenido de los derechos inscritos en el Registro manteniendo

el rango registral, cuando en el ínterin unos terceros han cedido al mismo,

porque con toda seguridad saldrán perjudicados en sus derechos y que

no puede accederse a la modificación con efectos retroactivos frente a

terceros porque a ello se opone el artículo 40 le la Ley Hipotecaria

y la Resolución de 30 de septiembre de 1987, que afirma los efectos

"ex nunc" de las modificaciones en el derecho de opción, como no puede

ser de otra manera, para conseguir el efecto "ex tunc" sería preciso la

conformidad de estos terceros (artículos 40, 31 y 34 de la Ley Hipotecaria).

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en los

fundamentos alegados en el escrito de interposición del recurso

gubernativo.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 609, 1.162, 1.198 y siguientes, 1.257, 1.259, 1.261

y siguientes del Código Civil; 1, 17, 18, 24, 25, 38, 98 de la Ley Hipotecaria

y 241 del Reglamento Hipotecario.

1. El primero de los defectos de la nota de calificación, es recurrido

únicamente en la medida en que se rechaza la pretensión de que se inscriba

la modificación de un derecho de opción de compra inscrito "sin pérdida

del rango registral que le correspondía", toda vez que sobre los bienes

afectos se han constituido cargas en el tiempo intermedio. Dicho defecto

debe ser confirmado. Por una parte, el denominado "rango registral" de

cualquier título que pretendía su acceso al Registro, sea de carácter

constitutivo o modificativo de un derecho real preexistente, viene dado

exclusivamente por la fecha del asiento de presentación respectivo (cfr. artículos

24 y 25 de la Ley Hipotecaria); y si bien es cierto que en determinadas

hipótesis se admite una denominada "alteración paccionada del rango

hipotecario" (cfr. artículo 241 del Reglamento Hipotecario) no lo es menos

que ello presupone el consentimiento del titular del derecho pospuesto.

Por otra, debe tenerse en cuenta: a) Que la modificación de un derecho

real limitado preexistente, lo mismo que su originaria constitución, se

produce jurídicamente desde el momento en que el negocio constitutivo

o modificativo tiene todos los requisitos legalmente prevenidos para su

eficacia (cfr. artículos 609 y 1.261 y ss. del Código Civil), sin que en ningún

caso puedan los otorgantes convenir que el nacimiento o la modificación

de un derecho preexistente se entienda operada jurídicamente y frente

a todos desde un momento anterior; b) Que nadie puede disponer de

los derechos de otro si no ostenta por ley o por propia voluntad del titular,

su representación (cfr. artículos 1.259 y 1.257 del Código Civil), de manera

que los derechos constituidos sobre los bienes cuestionados en el ínterin

entre la constitución originaria del derecho de opción y su ulterior

modificacion, en modo alguno podrán verse afectados por esta última si no

ha mediado el consentimiento de los titulares respectivos; c) Que el

principio de prioridad registral determina que entre derechos reales que no

sean incompatibles, el que primero acceda al Registro prevalecerá

íntegramente sobre el posteriormente inscrito (cfr. artículo 17 de la Ley

Hipotecaria) en tanto no medie la rectificación del asiento anterior, lo que

precisará el consentimiento del titular respectivo o la oportuna resolución

judicial (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

2. El segundo de los defectos impugnados (el 3. o de la nota de

calificación) se produce a propósito del siguiente supuesto: adquirido por

ejercicio de un derecho de opción, la finca registral número 15.247 (una

vivienda) y una décima parte indivisa de la 15.234 (un local destinado

a garaje), las cuales estaban sujetas a gravámenes posteriores, se pretende

la cancelación de estos mediante la consignación en favor de sus titulares,

de un pagará librado por el concedente a favor del optante al tiempo

de constitución del derecho de opción, por un importe igual a la diferencia

entre el precio fijado conjuntamente para la compra de ambos bienes (que

sólo podían ser adquiridos de esta forma) y el importe de la hipoteca

que se habla constituido sobre la vivienda con anterioridad al derecho

de opción, y en la cual se subroga el comprador asumiendo personalmente

el pago de la obligación garantizada. El Registrador suspende la cancelación

en tanto se consigne a favor de aquellos terceros titulares de las cargas

posteriores a cancelar, el importe de esa diferencia en metálico.

3. Sostiene el recurrente que "los terceros sólo tienen derecho a que

se consigne a su favor el medio de pago pactado en el contrato y no

otro", por lo que habiéndose estipulado en el negocio de constitución del

derecho de opción que el optante "podrá efectuar el pago de la parte

del precio de cada vivienda y garaje correspondiente no representado por

la hipoteca en caso de ejercicio parcial de la opción de compra, mediante

la entrega de determinados pagarés, que para los bienes ahora

cuestionados, será el pagaré 0673.683-3 por importe total de 2.200.000 pesetas...";

bastará ahora con consignar o depositar a favor de los terceros titulares

de cargas sobre el piso y plaza de garaje adquiridos, el citado pagaré.

4. Si bien es cierto que las cláusulas relativas al modo de pago en

caso de ejercicio de la opción, revelan que este derecho se ha constituido

en función exclusiva de garantía de un crédito, lo que conculcaría la

prohibición del pacto comisorio en nuestro derecho, no lo es menos que al

estar inscrito tal derecho, el Registrador ha de partir de su validez presunta

(cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria) en tanto no se declare su ineficacia

en los términos legalmente prevenidos (cfr. artículos 1 y 18 de la Ley

Hipotecaria). Ahora bien, una cosa es el respeto a la validez del derecho

inscrito y otra bien diferente es la pretensión de eficacia "erga omnes"

de cualesquiera cláusulas estipuladas con ocasión de su constitución. Sólo

en la medida en que dichas cláusulas delimiten el contenido del derecho

real inscrito, tendrán aquéllas el alcance inherente a este último, mas

si su carácter fuera puramente personal, bien por su naturaleza, bien por

deducirse así del contenido del pacto, no se alteraría ésta por el hecho

de su inscripción (cfr. artículo 98 de la Ley Hipotecaría) y sólo podrían

desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes la estipularon

(cfr. artículo 1.257 del Código Civil); y esto es lo que ocurre en el caso

debatido con la cláusula por la que se faculta al optante para pagar parte

del precio de la compra mediante la entrega de un pagaré, pues, siendo

éste la representación de un préstamo que el concedente recibió del optante

al tiempo de la constitución del derecho de opción, tal cláusula equivale

a una previsión anticipada del juego de la compensación, que por lo mismo

sólo estaría llamada a operar cuando optante y concedente sean

respectivamente acreedor y deudor de los dos créditos en cuestión, el

representado por el pagaré y el correspondiente al precio de compra si se ejercita

la opción (cfr. artículo 1.196 y ss. del Código Civil). Por otra parte, siendo

titular -y por derechopropio de ese crédito en dinero que representa

el precio de la compra en caso de ejercicio de la opción, quien en ese

momento sea propietario del bien, y siendo titular pasivo de esa deuda

el optante, en modo alguno puede admitirse la eficacia frente a aquél

-si es que pudiera teneralguna de la previsión que le impone recibir

como pago aquel crédito preexistente que su deudor tenía contra el

concedente, pues, ello equivaldría a admitir un pacto en el que se estipulase

que el pago anticipado del precio hecho por el optante a quien llegado

el momento de ejercicio de la opción no resulta ser el titular legítimo

de tal crédito, exime al pagador de tener que reiterar el pago al verdadero

acreedor, correspondiendo a éste reclamar el cobro del precio de quien

lo reciba anticipadamente (cfr. artículo 1.162 del Código Civil), lo que

es incompatible con el esquema del desenvolvimiento de un propio derecho

de opción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto

y confirmar el Auto apelado.

Madrid, 26 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Murcia.

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