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Documento BOE-A-1999-8306

Resolución de 13 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Eugenia Torrijos Torrijos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcorcón número 1, doña María Pilar Albarracín Serra, a cancelar una condición resolutoria, en virtud de apelación de la recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 88, de 13 de abril de 1999, páginas 13709 a 13710 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-8306

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por doña Eugenia Torrijos

Torrijos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcorcón

número 1, doña María Pilar Albarracín Serra, a cancelar una condición

resolutoria, en virtud de apelación de la recurrente.

Hechos

I

El 6 de noviembre de 1978, mediante escritura pública otorgada ante

don Pedro Crespo Crespo, Notario de Valdemoro, como sustituto, y para

el protocolo, de don José Calleja y Olate, Notario de Getafe, "Construcciones

Sánchez-Peña, Sociedad Anónima", vendió a don Anselmo Cantarero

Serrano, casado con doña Eugenia Torrijos Torrijos, la vivienda tercero,

letra B, de la calle Los Alpes, de Alcorcón. En la estipulación A) de la

referida escritura se establece: "La falta de pago de una cualquiera de

las letras aplazadas a su respectivo vencimiento producirá de pleno derecho

la resolución de la venta, volviendo a la sociedad vendedora la vivienda

enajenada, sin devolución, por parte de ésta, de ninguna de las cantidades

recibidas, que quedarán en su beneficio como indemnización de daños

y perjuicios, bastando para inscribirlo de nuevo a su nombre la notificación

que se practique, conforme a los artículos 1.504 del Código Civil y 59

del Reglamento Hipotecario, fijando la parte compradora como su domicilio

de la finca objeto de esta escritura. Los señores comparecientes consienten

la inscripción de esta condición resolutoria en el Registro de la Propiedad,

a efectos del artículo 11 de la Ley Hipotecaria. Caducará de pleno derecho

la presente condición resolutoria y la inscripción de la misma al año del

vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, si del

Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido

renovada la condición o ejercitadas cualquiera de las acciones o derechos

que correspondan a la sociedad vendedora, por razón de este contrato,

siendo suficiente para ello el acta notarial de manifestaciones por la parte

compradora solamente, para lo que el representante de la sociedad

vendedora presta ahora su consentimiento".

II

Presentado el día 12 de enero de 1995, en el Registro de la Propiedad

de Alcorcón, escrito de doña Eugenia Torrijos Torrijos, de fecha 25 de

noviembre de 1994, solicitando la cancelación por haber caducado la

condición resolutoria a que hace referencia la escritura de 6 de noviembre

de 1978 y que grava la finca número 27.934, fue calificada con la siguiente

nota: "Se deniega la cancelación de la condición resolutoria solicitada en

el documento que precede por no ser éste -una simple instancia

privadael medio idóneo para ello, previsto por los contratantes en la escritura

de compraventa de fecha 6 de noviembre de 1978, ante el Notario don

Pedro Crespo Crespo, como sustituto de don José Calleja y Olarte, y

reflejado en el Registro de la Propiedad. En ella se habla de que será suficiente

para la cancelación, sin que en su día tenga que intervenir el vendedor,

ªel acta notarial de manifestaciones por la parte compradora solamenteº,

por lo que ha de ser ese instrumento -el actanotarial el que ha de

utilizar el comprador si quiere obtener la cancelación. Alcorcón, 2 de

febrero de 1995. El Registrador accidental. Firmado: Pablo A. Torres Bollain".

Posteriormente se extendió la siguiente nota complementaria: "Como

complemento de la anterior nota, se hace constar que la anterior calificación

se basa en las Resoluciones de 28 de noviembre de 1978, 30 de mayo

de 1980 y 16 de diciembre de 1974, y artículos 82.2 de la Ley Hipotecaria

y 78 y concordantes del Reglamento Hipotecario. Asimismo, se hace constar

que cabe interponer, contra esta calificación, recurso, en el plazo de cuatro

meses a partir de esta fecha, ante el excelentísimo señor Presidente del

Tribunal Superior de Justicia de Madrid, y después, en su caso, de

apelación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, conforme

a la regulación de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes

de su Reglamento. Alcorcón, 3 de febrero de 1995. La Registradora.

Firmado: María Pilar Albarracín Serra".

III

Doña Eugenia Torrijos Torrijos, interpuso recurso gubernativo contra

las anteriores notas y alegó: "Que es instrumento válido para la extinción

de la condición resolutoria instancia del interesado en cualquiera de los

términos de la Ley de Procedimiento Administrativo, como se establece

en la Resolución de 28 de noviembre de 1978, publicada en el ªBoletín

Oficial del Estadoº, el 19 de enero de 1997. Que en la condición resolutoria

se constituyó por importe de 315.000 pesetas, que serían satisfechas según

consta en la citada escritura de compraventa. Que sería de estimable valor

que la Dirección General tuviera a bien pronunciarse sobre la materia,

ya que permitiría a muchas familias acceder a la cancelación de su

condición resolutoria sin necesidad de encarecer, con trámites inútiles y que

no añaden nada a la seguridad jurídica de las partes, el acta notarial,

pues la cuestión sigue siendo una manifestación interesada ( ªsicº ). Que,

por último, si el Registrador quiere tener la certeza de que es el comprador

realmente el que insta la petición, podría hacerle comparecer a fin de

verificar su identidad".

IV

La Registradora, en defensa de su nota, informó: "Que la recurrente,

para justificar su pretensión, cita la Resolución de 28 de noviembre de

1978, que no se refiere, en modo alguno, al supuesto de hecho que se

contempla en este recurso. Que como fundamentos de Derecho se citan:

1. o El principio general establecido en el párrafo 1. o del artículo 82 de

la Ley Hipotecaria. 2. o Que el párrafo 2. o del anterior precepto contempla

una importante excepción; está regulando la llamada ªcancelación

automáticaº o sin consentimiento del titular registral y en virtud de lo que

resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. 3. o Que como

consecuencia de ello y en virtud de la libertad de pactos en materia de

contratación del artículo 1.255 del Código Civil, el supuesto anterior se

recogió en la escritura de compraventa y, en ella, vendedor y comprador

pactaron el medio idóneo para recoger en su día la cancelación: El acta

notarial de manifestaciones por la parte compradora. 4. o Que, por tanto,

es aplicable lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil. 5. o Que,

al inscribirse en el Registro de la Propiedad el anterior pacto, rige el

párrafo 3. o del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. 6. o Que es regla general

de nuestro Derecho lo establecido en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria

y concordantes de su Reglamento. 7. o Que excepcionalmente se admite,

en ciertos supuestos, el documento privado a efectos del Registro (artículos

14.3, 59.3, 110 y 156 de la Ley Hipotecaria, y 70, 81, 155, 208 y 239 del

Reglamento), sin que entre dichos casos de excepción se encuentre la

instancia privada objeto del recurso. 8. o Que las Resoluciones de 16 de

diciembre de 1974, 28 de noviembre de 1978 y 30 de mayo de 1980

contemplan el acta notarial como instrumento hábil a efectos de cancelación

de condición resolutoria, en los casos en que no es necesaria escritura

pública. 9. o Que no cabe confundir las diferentes funciones que en nuestro

ordenamiento jurídico cumplen los Registradores de la Propiedad y los

Notarios y sus respectivas competencias. 10. Que por Auto de 24 de julio

de 1995, del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, se

desestimó el recurso gubernativo interpuesto por doña María Cruz

Cantanero Torrijos, contra una nota de calificación extendida por este Registro,

denegando la cancelación de una condición resolutoria, cuyo contenido

es idéntico a la ahora recurrida".

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota de la Registradora, fundándose en el artículo 82, párrafo 2. o ,de

la Ley Hipotecaria.

VI

La recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en el acta de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.255 del Código Civil; 2, 18 y 82, párrafo 2. o ,de

la Ley Hipotecaria,y 7 y 174, párrafo 1. o , del Reglamento Hipotecario.

1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia de la

cancelación, en virtud de mera solicitud en documento privado, del asiento

relativo a una condición resolutoria en garantía del precio aplazado de

una compraventa, habida cuenta que en la escritura en la que se estableció

aquella condición se decía textualmente -y así ha quedado reflejado en

el Registroque "caducará de pleno derecho la presente condición

resolutoria y la inscripción de la misma, al año de vencimiento de la última

letra representativa del precio aplazado (lo que se producirá el día 10

de enero de 1984), si del Registro de la Propiedad no resulta que antes

de esa fecha haya sido renovada la condición o ejecutada cualquiera de

las acciones o derechos que correspondan a la sociedad vendedora por

razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta notarial de

manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el representante

de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento".

2. No ha de discutirse ahora cuáles son las razones que determinaron

la particular configuración de la cláusula debatida. Lo cierto es que en

ella no se pacta exclusivamente sobre la cancelabilidad del asiento relativo

a una condición resolutoria para el caso en que, transcurrido un año desde

el vencimiento de la obligación garantizada, no conste en el Registro el

ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución, sino que, al

amparo de la libertad de estipulación reconocida a los particulares, tanto en

el ámbito de los derechos personales (artículo 1.255 del Código Civil) como

de los reales (confróntese artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del

Reglamento Hipotecario), se prevé la caducidad misma -y de pleno

derechode esa "condición" en tal hipótesis, de manera que se da al reflejo registral

en plazo, del ejercicio de dicha acción resolutoria, el carácter de requisito

sustancial para la efectividad de la resolución misma.

3. Estamos pues ante uno de los supuestos de extinción del derecho

inscrito que resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la

inscripción (confróntese artículo 82, párrafo 2. o , de la Ley Hipotecaria),

si bien, en unión de un contenido registral que el Registrador debe tener

en cuenta en su calificación (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria)

y en tales hipótesis el título para la cancelación es precisamente esa

escritura de compraventa con condición resolutoria (confróntese artículo 174,

párrafo 1. o , del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, será suficiente

la instancia presentada si a ella se acompaña la escritura referida, sin

que de la previsión contenida en la cláusula discutida, de que "sería

suficiente el acta notarial de manifestaciones", pueda deducirse su necesidad,

pues, por una parte, el funcionamiento del Registro de la Propiedad está

sustraído al ámbito de la autonomía privada y regido por normas de "ius

cogens" (dada la propia significación y alcance de la institución) y, por

otra, el hecho de que tal acta se haya considerado suficiente por los

otorgantes para la cancelación, ni significa que se hayan excluido las otras

vías que para tal cancelación prevé la legislación hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 13 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

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