En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Getxo don
Fernando Ruiz de Castañeda y Díaz, contra la negativa de don Galo
Rodríguez Tejada, Registrador de la Propiedad de Bilbao, número 11, a inscribir
una escritura de declaración de obra nueva y donación, en virtud de
apelación del recurrente.
Hechos
I
El 27 de enero de 1995, mediante escritura pública autorizada por
don Fernando Ruiz de Castañeda y Díaz, Notario de Getxo, don Enrique
de Somocueto Alday y su esposa declararon que sobre parte de un terreno
de su propiedad -sito en el barrio de la Campa, de la anteiglesia de
Urduliz-, habían construido hacía más de cuatro años una vivienda unifamiliar,
y donaron a su hija la nuda propiedad de dicha finca (terreno y vivienda
unifamiliares).
Con la misma fecha, el citado Notario a instancia de dichos señores,
autorizó acta de notoriedad en la que declaraba notorio el hecho de que
la casa unifamiliar que la motivaba tenía una antigüedad superior a los
veinticinco años.
II
Presentada la anterior escritura, junto con el Acta de Notoriedad, en
el Registro de la Propiedad de Bilbao número 11, fue calificada con la
siguiente nota: "Se suspende la inscripción del precedente documento,
dado que para hacer constar la obra nueva que en el mismo se contiene
debe acreditarse la previa obtención de la correspondiente licencia o la
declaración municipal de su innecesariedad; no siendo suficiente justificar
su antigüedad o el acta de notoriedad, que se acompaña, acerca de su
existencia y que nada aporta, ya que esta edificación puede no ser acorde
con el planeamiento. Siendo el único medio de control de la actividad
urbanística y de acreditar su conformidad o disconformidad al
ordenamiento urbanístico la sujeción a la licencia de todo acto de uso del suelo.
Este defecto es de carácter subsanable. No se toma anotación preventiva
por defecto subsanable, por no haberlo solicitado el presentante. Bilbao,
14 de noviembre de 1995.-El Registrador.-Firma ilegible."
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: Que la legislación aplicable y la
prescripción o subsistencia de las posibles infracciones urbanísticas se
determinan por la antigüedad de la edificación. Que el Registrador no
cita las fuentes legales que le sirven de fundamento, aunque parece ser
que se ha basado en la legislación vigente en la materia. Que, por ello,
como cuestión previa habrá que resolver si la nueva regulación contenida
en el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana de 26 de junio de 1992, es aplicable a las edificaciones construidas
antes de la entrada en vigor de la misma, pero cuya obra nueva se declara
en escrituras públicas autorizadas con posterioridad. Es decir, si es
aplicable el artículo 37 del texto refundido a la obra nueva declarada en la
escritura calificada. Que conforme a la Resolución de 4 de febrero de
1992, hay que señalar que tratándose de obras concluidas bajo la vigencia
de la legislación anterior no es el artículo 37 del citado texto refundido
el que resulta aplicable, sino la disposición transitoria quinta. Que de
acuerdo con dicha disposición, bastará con justificar: a) Que la edificación
ha sido realizada de conformidad con la legislación urbanística entonces
aplicable; b) que, en cualquier caso, ya no son procedentes medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística. El extremo a) puede
justificarse en la forma que quiere imponer la nota recurrida, y del extremo
b) requiere la acreditación de que la edificación ha sido terminada hace
más de cuatro años, siempre que no conste en el Registro de la Propiedad
la incoación del expediente de disciplina urbanística. Que en el supuesto
que se contempla resulta acreditado suficientemente lo dicho con
anterioridad. Que para acceder la obra nueva que se documenta al Registro
de la Propiedad habrá que acudir a la disposición transitoria quinta del
texto refundido de 26 de junio de 1992, de la que se desprende, según
lo declarado en la Resolución de 3 de noviembre de 1995, que podrá acceder
al Registro de la Propiedad por el solo hecho de tener la antigüedad indicada
y sin necesidad de justificar su conformidad con el ordenamiento
urbanístico ni la obtención de licencia de ninguna especie. Que lo anterior
lo avalan las Resoluciones de 9 de febrero y 28 de abril de 1992, 17 de
junio de 1993, 9 de febrero de 1994y3denoviembre de 1995.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: Que
la nota se basa en la legislación vigente en la materia. Que hay que partir
del artículo 242 de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, que enumera
los actos que están sujetos a licencia municipal para acceder al Registro
de la Propiedad, entre los que se encuentran las obras de nueva planta.
Que la exigencia por los Registradores de la justificación de haber obtenido
la correspondiente licencia para inscribir está prevista en los artículos
37.2 de la Ley del Suelo de 1992 (complementado por el artículo 208
de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento), para edificaciones y el artículo
259.3 de la nueva Ley, en el caso de división de terrenos. Que la declaración
municipal de su innecesariedad que menciona este artículo, no debe ceñirse
a los casos de división, sino que ha de exigirse en los demás actos que
en circunstancias normales precisan de licencias urbanísticas como
instrumento de control adicional, introducido por la nueva Ley del Suelo.
Que quien determina si un acto está sujeto a licencia o no es la
Administración, tal como se deduce en los artículos 1, 2, 4, 243 y 260 de la
Ley del Suelo. Que, por tanto, dado que los Registradores y los Notarios
carecen de medios efectivos de control de la adecuación de las operaciones
que realmente ser realizan sobre el suelo a la normativa urbanística, es
lógico que se traslade esta función de fiscalización a la Administración,
quien deberá emitir, en todo caso de uso del suelo, la correspondiente
licencia o la declaración de la innecesariedad de la misma, que es la única
manera de acreditar que no hay obstáculo urbanístico alguno para que
tenga acceso al Registro de la Propiedad una edificación y que disfrute
de la presunción de legalidad que le otorga.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco confirmó
la nota del Registrador.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniendo las
alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso y añadió
la doctrina contenida en la Resolución de 3 de noviembre de 1993, que
reitera lo declarado en otras ya mencionadas.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 33 y 41 y la disposición transitoria quinta del texto
refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobados por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y las
Resoluciones de este centro directivo de 4 de febrero, 28 de abril y 14 de
diciembre de 1992, 17 de junio de 1993, 9 de febrero de 1994y3de
noviembre de 1995.
1. El único problema que se plantea en el presente recurso radica
en dilucidar si, durante la vigencia del texto refundido de la Ley del Suelo
de 1992, respecto de las edificaciones anteriores a la entrada en vigor
de la Ley 8/1990, es preciso, para inscribir una declaración de obra nueva,
la licencia municipal, o basta con acreditar que la edificación se realizó
antes de dicha Ley y que ya no procede actuar para el restablecimiento
de la legalidad urbanística.
2. Como dice la Resolución de 4 de febrero de 1992, tratándose de
obras realizadas durante la vigencia de la legislación anterior a 1990,
resulta aplicable la disposición transitoria novena -después quinta-, por la
que tales edificaciones pueden inscribirse, sin necesidad de acreditar su
conformidad con el Ordenamiento Urbanístico, si se demuestra la
realización de las mismas antes de la vigencia de la legislación expresada
y que ha transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para el
restablecimiento de la legalidad urbanística sin que conste en el Registro
la iniciación de expediente de infracción urbanística.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en la forma
que resulta de los anteriores fundamentos de derecho, con revocación
del auto apelado y la calificación del Registrador.
Madrid, 1 de diciembre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco.
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