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Documento BOE-A-1999-7283

Resolución de 26 de febrero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera (Unicaja), contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Marbella número 2 don Pedro Luis Martínez Casto, a inscribir una escritura de ratificación de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 76, de 30 de marzo de 1999, páginas 12298 a 12300 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-7283

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Diego Rivero

Calderón, en nombre de Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda,

Cádiz, Almería, Málaga y Antequera (Unicaja), contra la negativa del

Registrador de la Propiedad de Marbella número 2 don Pedro Luis Martínez

Casto, a inscribir una escritura de ratificación de compraventa, en virtud

de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 22 de diciembre de 1984, el Monte de Piedad y Caja de Ahorros

de Ronda (en la actualidad Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda,

Cádiz, Almería, Málaga y Antequera) (Unicaja), vendió en documento

privado a doña María Delgado Fernández, quien adquirió en estado de viuda,

una vivienda de la urbanización "Santa Marta" de la ciudad de Marbella.

El 23 de noviembre de 1993, no conservando ninguno de los intervinientes

el documento privado de compraventa antes referido, Unicaja y la misma

compradora ratificaron la venta, también en documento privado. Con fecha

2 de marzo de 1994, ante el Notario de Ronda, don Vicente Piñeiro Valverde,

se otorga escritura de ratificación de contrato de compraventa, por la

que se ratifica plenamente el contrato privado de 23 de noviembre de

1993 y, por consiguiente el contrato privado de 23 de septiembre de 1984.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Marbella número 2, fue calificada con la siguiente nota. "Denegada

la inscripción del precedente documento por no incorporar el documento

privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo, por lo que la mera

ratificación de un documento privado impide su inscripción (artículo 3

de la Ley Hipotecaria). Defecto insubsanable. Contra dicha calificación

podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses a

contar de su fecha de conformidad con lo prevenido en los artículos 112

y siguientes del Reglamento Hipotecario. Marbella a 18 de julio de 1994.

El Registrador, firmado, Pedro Luis Martínez Casto".

III

El Letrado don Diego Rivero Calderón, en representación de Unicaja

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó:

1. Que el contrato privado formalizado el 22 de septiembre de 1984 ya

no existe, por lo que es imposible incorporar a la escritura pública un

documento, desaparecido o inexistente. 2. Que según lo estipulado en la

escritura pública, se dan los requisitos esenciales que en nuestro derecho

se determinan para la validez de los contratos en los artículos 1.254, 1.258

y 1.261 del Código Civil, así como los específicos que los artículos 1.445

y 1.450 del mismo cuerpo legal establecen para el contrato de compraventa,

así como los artículos 1.278 a 1.280 que se refieren a la libertad de forma

de los contratos. 3. Que lo que se ratifica no es un documento, sino un

contrato-acuerdo de voluntades, formalizado con anterioridad. Que desde

la fecha en que se perfeccionó el contrato de compraventa, la compradora

ha estado en la pacífica posesión de la vivienda adquirida. 4. Que fue

denegada la inscripción posiblemente por no matizar la diferencia entre

el concepto material y el concepto formal del título. 5. Que como

fundamento de derecho se señalan: A) Que son de aplicación todos los

artículos del Código Civil referidos a los contratos y los especiales sobre la

compraventa, que se han citado con anterioridad. B) El artículo 609 del

Código Civil. Que hay que citar la sentencia del Tribunal Superior de

3 de octubre de 1956. Que según la doctrina, en nuestro derecho ligado

al derecho romano exige un doble elemento para la transmisión de la

propiedad: a) un fundamento o causa jurídica de la adquisición: Título,

b) la transferencia de la posesión de la cosa o tradición que en nuestro

Código está reducida a formalidades tan sumarias que hacen de ella, en

ocasiones, una pura ficción. C) Que lo que está fuera de dudas tanto en

la doctrina civil como hipotecaria, es que la inscripción no tiene un valor

absoluto, sino relativo en cuanto a terceros; de forma que la inscripción

no sustituye a la tradición, sino que tiene órbita de aplicación distinta.

Que la inscripción, salvo en materia de hipotecas, es meramente

declarativa. D) Que lo que propiamente se inscribe en el Registro de la Propiedad

es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real inmobiliaria

y no el título formal o documental, ni siquiera el derecho real inmobiliario

correspondiente. Que así lo considera la doctrina, diciendo que el título,

en su sentido formal o documentario, no constituye sino el medio para

el acceso de los títulos materiales inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Que lo único que establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria ha sido

cumplido en este caso al intervenir el fedatario público para autorizar

la ratificación del contrato de compraventa.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

existe falta de legitimación en el recurrente, pues según el artículo 112

del Reglamento Hipotecario el transferente podrá interponer recurso

gubernativo cuando "tenga interés conocido". Que este interés tiene que constar

o deducirse claramente del mismo título; o sea, en todos aquellos casos

en los que si bien el principal interesado es el adquirente, el transmitente

también tiene interés en inscribir el título, por cuanto a él puede afectarle

o repercutirle desde luego o en el futuro. Que en este supuesto es el Notario

autorizante el único calificado para la interposición del recurso, de

conformidad con lo previsto en el artículo 112.3. o del Reglamento Hipotecario.

Que la diferencia que hay entre los artículos 6 de la Ley Hipotecaria y

112 del Reglamento Hipotecario ha sido puesta de relieve en la Resolución

de 25 de octubre de 1973. Que, por otra parte, de la documentación aportada

no se desprende que el apoderado haya acreditado de forma auténtica

la representación que le habilita para interponer el recurso, presentando

un problema de ausencia de poder que impide entrar a conocer el fondo

del asunto (artículo 119 del Reglamento Hipotecario), como tiene declarado

la Resolución de 26 de enero de 1988. Que, por tanto, procede el examen

previo de la excepción alegada de conformidad con las disposiciones antes

alegadas.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Andalucía desestimó la falta

de legitimación en el recurrente y ordenó al señor Registrador que en

el plazo de quince días emita dictamen sobre las cuestiones que han

motivado en el recurso.

VI

El Registrador de la Propiedad, conforme a lo ordenado en el anterior

Auto del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, informó: 1. Que se

reiteran los argumentos respecto a la falta de legitimación del recurrente.

2. Que la nota de calificación tiene su base y apoyo en el concepto del

título inscribible que recogen los artículos 2 y 42 de la Ley Hipotecaria

y 7, 8 y 14 y demás concordantes de su Reglamento. Que según tales

preceptos lo que propiamente se inscribe o registra en el Registro de la

Propiedad es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real

inmobiliaria y no el título formal o documental. Que en este sentido nuestro

Registro es de títulos en sentido material, y, por ello, lo que se inscribe

es el negocio de disposición que opera la mutación jurídico-real, si bien

en el Registro se hace también constar el negocio obligacional que le sirve

de causa, el título documental que lo contiene y el dominio o derecho

real que produce por exigencia de los artículos 9 de la Ley y 51 del

Reglamento Hipotecario. Que el artículo 33 del Reglamento Hipotecario dice

lo que se entenderá por título a los efectos de la inscripción, o sea, que

el documento presentado acredite por si solo el título material inscribible,

y a la misma conclusión lleva el artículo 7 del Reglamento Hipotecario.

Que, de acuerdo con lo anterior, resulta que el documento que se califica

no reúne las características propias de "título inscribible", ya que el mismo

no contiene voluntad traslativa característica del negocio de disposición,

sino que tan sólo recoge una declaración de que tal voluntad existió en

su día sin probarlo, sin que tampoco de dicha escritura resulte que se

haya producido la entrega o tradición necesaria para la transmisión de

la propiedad, sin que pueda jugar en este caso la tradición instrumental.

Que la única posibilidad de que el acto traslativo a que se refiere el título

presentado tenga acceso al Registro, es mediante la "elevación a público

del documento privado" que lo contiene, siempre que tenga fecha fehaciente

anterior por concurrir cualquiera de las causas del artículo 1.272 del Código

Civil. Que en definitiva el supuesto analizado implica un verdadero caso

de inexactitud registral que debe rectificarse de conformidad con lo

prevenido en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, de tal manera que si la

inexactitud se produce por no haber tenido acceso al Registro alguna

relación jurídica inmobiliaria, como ocurre en este caso con la venta

instrumentada en documento privado, la rectificación tendrá lugar por resolución

judicial, porque habiendo desaparecido el documento privado, el único

cauce posible sería acudir al correspondiente juicio declarativo ordinario,

única vía jurídica para probar la existencia de un derecho.

VII

El Presidente del Tribunal Superior de Andalucía confirmó la nota

del Registrador, fundándose en lo que se expresa en el fundamento de

Derecho número 2.

VIII

El Letrado recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en

las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.216, 1.217, 1.218, 1.224 y 1.280 del Código Civil;

2 y 3 de la Ley Hipotecaria; 1 de la Ley del Notariado; 7 y 33 del Reglamento

Hipotecario; 1, 144 y 145 del Reglamento Notarial; y la sentencia del

Tribunal Supremo de 17 de julio de 1984.

1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una

escritura calificada de ratificación de contrato de compraventa en la que,

después de expresar que por documento privado de 22 de septiembre de

1984 determinada entidad de crédito vendió a la señora compareciente

la finca urbana que se describe y que, por no conservar ninguna de las

partes el documento privado referido, el 23 de noviembre de 1993 ambas

partes ratificaron la venta mediante otro documento privado, se hace

constar que ratifican plenamente el contrato privado referido y, por

consiguiente, la compra que el día 22 de septiembre de 1984 tienen hecha

de la finca descrita. En dicha escritura se consignan todos los elementos

propios del negocio de compraventa documentado y las circunstancias

necesarias para su inscripción, así como que la parte compradora "adquiere

por documento público la finca descrita".

2. El Registrador deniega la inscripción de la escritura "por no

incorporar el documento privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo,

por lo que la mera ratificación de un documento privado impide su

inscripción (artículo 3 de la Ley Hipotecaria)".

En el Auto apelado se considera que, al tratarse de una simple

ratificación de un contrato de compraventa que se dice otorgada en documento

privado, al no contener voluntad traslativa característica del negocio de

disposición, y recoger tan sólo una declaración de que aquélla existió en

su día, sin probar tal extremo, ni haberse producido la tradición, el

documento que se califica no reúne las características propias del título

inscribible.

3. El defecto expresado en la nota no puede ser confirmado. Sin

prejuzgar ahora si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las

partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para

ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada

prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren

de él -artículo 1.224 del Código Civil-), puede ser o no consideradas

como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la

Propiedad (confróntese artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su

Reglamento), es lo cierto que la escritura ahora calificada, en tanto en cuanto

tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar

el negocio documentado en su integridad y expresar, mediante la pertinente

ratificación, el consentimiento contractual de quienes aparecen con la

plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para

realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada

la autenticidad de dicho consentimiento (confróntese artículos 1.218 del

Código Civil, 1 de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial),

por lo que ha de producir los efectos propios de toda escritura pública

y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1. o y 2. o de

la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento),

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

Auto apelado y la nota de calificación del Registrador.

Madrid, 26 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

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