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Documento BOE-A-1999-7086

Resolución de 3 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Josep Revoltós Recarens, en representación de la comunidad de propietarios «El Mirador», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Palafrugell don Carlos Llorente Birba a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del señor Registrador.

Publicado en:
«BOE» núm. 73, de 26 de marzo de 1999, páginas 12056 a 12057 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-7086

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales don Ángel Joaquinet Ibarz, en nombre de don Josep Revoltós

Recarens, en representación de la comunidad de propietarios "El Mirador",

de la calle S'Antiga, sin número, de Begur, contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Palafrugell don Carlos Llorente Birba a practicar una

anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del señor

Registrador.

Hechos

I

En autos de juicio de cognición número 495/1993, seguidos ante el

Juzgado de Primera Instancia número 3 de La Bisbal, en reclamación de

cuotas comunitarias impagadas a instancia de la comunidad de

propietarios "El Mirador", de la calle S'Antiga, sin número, de Begur, contra

la entidad mercantil "Nostra Llar Tres, Sociedad Limitada", titular registral

de la vivienda dúplex, bloque 4 de la parcela 1-A, se hizo constar en la

demanda que la totalidad de la cantidad reclamada correspondía a la deuda

generada durante los años 1992 y 1993, por lo que quedaba amparada

por lo prevenido en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal

y se solicitó en la misma el embargo preventivo de la finca deudora y

la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad

correspondiente.

El embargo preventivo fue denegado por auto de 3 de diciembre de

1993, y fue admitida la anotación preventiva de la demanda por providencia

de la misma fecha, librándose el correspondiente mandamiento al

Registrador el 9 de junio de 1994, y el 14 de julio de 1994 se libró un mandamiento

adicional, aclarando diversos extremos. Calificados dichos documentos por

el Registrador con diversos defectos, en los que se considera que hay

una confusión sobre la medida a adoptar. En virtud de lo anterior por

la ilustrísima señora Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2

de La Bisbal se dictó providencia con fecha 8 de mayo de 1995, aclarando

que la anotación preventiva procedente es la demanda en garantía de

las responsabilidades que se reclama, con fundamento en el artículo 9.5. o de

la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto la finca en cuestión está afecta

con carácter preferente a las cuotas devengadas el último año y la parte

vendida de la anualidad corriente a computar desde la fecha de la

presentación de la demanda.

II

Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de

Palafrugell, fue calificado con la siguiente nota: "Denegada la anotación

preventiva de demanda que se ordena en el precedente mandamiento,

acompañado de otro adicional al anterior expedido por el propio Juzgado

de Primera Instancia número 3 de La Bisbal, por aparecer la finca inscrita

a favor de "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", entidad distinta

de la demandada, en virtud de adjudicación por remate en autos de

procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria 295/1993

seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de La Bisbal y

promovidos por "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", contra

"Inmobiliaria Nostra Llar, Tres, Sociedad Limitada", y conforme a lo dispuesto

en los artículos 20.2. o de la Ley Hipotecaria y 140, regla 1. a , de su

Reglamento. Contra la presente calificación cabe interponer recurso gubernativo

ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia

de Cataluña, en los términos de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria

y 112 y siguientes de su Reglamento.-Palafrugell, 21 de julio de 1993.-El

Registrador.-Firma ilegible".

III

El Procurador de los Tribunales don Ángel Joaquinet Ibarz, en nombre

de don José Revoltós Recarens, en representación de la comunidad de

propietarios "El Mirador", de la calle S'Antiga, sin número, de Begur,

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: I. Que

se trata de una deuda de carácter real y preferente que se desprende

de lo prevenido en el segundo párrafo del artículo 9.5 de la citada Ley

de Propiedad Horizontal. II. Que la disposición referida ha sido

interpretada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en las

Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987. Que en el caso que

se estudia, a diferencia de los contemplados en las citadas Resoluciones,

desde el inicio se ha solicitado y concedido la anotación de demanda en

el correspondiente Registro, por lo que la comunidad actora hizo todo

lo que estaba a su alcance, no siéndole imputable la tardanza en que

el Juzgado pueda haber incurrido en librar los oportunos mandamientos.

III. Que la calificación de los Registradores viene determinada en los

artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

presentado mandamiento judicial ordenando la práctica de anotación

preventiva de demanda respecto de la finca registral 8.770, de Begur, se denegó

la misma en base al llamado "Principio de tracto sucesivo", regulado por

el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que al aparecer la finca inscrita

a favor del "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", conforme se

explica en la nota de calificación, el referido mandamiento no es suficiente,

aunque la deuda por cuotas a favor de la comunidad de propietarios "El

Mirador" pueda tener carácter real y preferente y aunque no se refiera

a la anualidad corriente a la del año anterior en el momento de la

presentación, sino a 1992 y 1993,conforme a los artículos 9.5 y 20 de la Ley

de Propiedad Horizontal. Que en la indicada demanda no se ha cumplido

el requisito de que la misma se dirija contra el titular anterior y deudor,

sino que además debe dirigirse contra el titular registral actual ; máxime

cuando ya al presentar el mandamiento por primera vez, con fecha 30

de junio de 1994, ya constaba por nota marginal de la inscripción séptima

de hipoteca, haber expedido certificación de la regla 4. a del artículo 131

de la Ley Hipotecaria, que daría lugar a la adjudicación en subasta y

por tanto, conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria, el procedimiento

judicial sumario únicamente se puede suspender por las causas que

textualmente se regulan en sus cuatro números, debiendo incluso haber

planteado la cuestión dentro del propio judicial sumario, según el número

2.

V

El ilustrísimo señor Juez del Juzgado de Primera Instancia de La Bisbal

informó de que al respecto hay que señalar que de acuerdo con lo previsto

en el artículo 9.5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, al pago de

los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad

corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario

actual y el título de su adquisición, por lo que queda patente que la causa

aducida en la nota del Registro de la Propiedad de Palafrugell ahora

recurrida, no puede ser admitida.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota del Registrador fundándose en el artículo 9.5. a , párrafo segundo,

de la Ley de Propiedad Horizontal.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en las

alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 24 de la Constitución Española, los artículos 9 y

20 de la Ley de Propiedad Horizontal, 20, 38 y 42 de la Ley Hipotecaria

y 140 y 175 de su Reglamento y las Resoluciones de este centro directivo

de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987y1dejunio de 1989,

1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar

si, respecto de los créditos de una comunidad en propiedad horizontal

comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley, puede tomarse anotación de

la demanda dirigida contra el anterior propietario, cuando el piso esté

inscrito a nombre de un tercero.

2. Como ha dicho esta Dirección General el gravamen que sobre cada

elemento privativo establece el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad

Horizontal supone procesalmente la posibilidad del ejercicio de dos

pretensiones: Una personal de obtención de una sentencia condenatoria del pago,

y otra real por la que se pretenda el reconocimiento y reflejo registral

de la afección real ya existente por disposición legal, y para que esta

última pueda hacerse constar en el Registro por medio de la

correspondiente anotación preventiva, es inexcusable que la demanda se dirija contra

el titular registral actual, pues, de no ser así, se haría caer sobre éste

la afección, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga,

produciéndose indefensión y contraviniendo, en consecuencia, el artículo 24

de la Constitución, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio

de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

3. Sentado lo anterior, es inútil entrar en el tema de si las cantidades

reclamadas están dentro de la anualidad corriente y la última vencida,

pues ello habrá de discutirse en el procedimiento en que sea parte el

actual propietario.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

confirmando la calificación del Registrador, con revocación del auto

presidencial.

Madrid, 3 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

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