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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los
Tribunales don Ángel Joaquinet Ibarz, en nombre de don Josep Revoltós
Recarens, en representación de la comunidad de propietarios "El Mirador",
de la calle S'Antiga, sin número, de Begur, contra la negativa del Registrador
de la Propiedad de Palafrugell don Carlos Llorente Birba a practicar una
anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del señor
Registrador.
Hechos
I
En autos de juicio de cognición número 495/1993, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia número 3 de La Bisbal, en reclamación de
cuotas comunitarias impagadas a instancia de la comunidad de
propietarios "El Mirador", de la calle S'Antiga, sin número, de Begur, contra
la entidad mercantil "Nostra Llar Tres, Sociedad Limitada", titular registral
de la vivienda dúplex, bloque 4 de la parcela 1-A, se hizo constar en la
demanda que la totalidad de la cantidad reclamada correspondía a la deuda
generada durante los años 1992 y 1993, por lo que quedaba amparada
por lo prevenido en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal
y se solicitó en la misma el embargo preventivo de la finca deudora y
la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad
correspondiente.
El embargo preventivo fue denegado por auto de 3 de diciembre de
1993, y fue admitida la anotación preventiva de la demanda por providencia
de la misma fecha, librándose el correspondiente mandamiento al
Registrador el 9 de junio de 1994, y el 14 de julio de 1994 se libró un mandamiento
adicional, aclarando diversos extremos. Calificados dichos documentos por
el Registrador con diversos defectos, en los que se considera que hay
una confusión sobre la medida a adoptar. En virtud de lo anterior por
la ilustrísima señora Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2
de La Bisbal se dictó providencia con fecha 8 de mayo de 1995, aclarando
que la anotación preventiva procedente es la demanda en garantía de
las responsabilidades que se reclama, con fundamento en el artículo 9.5. o de
la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto la finca en cuestión está afecta
con carácter preferente a las cuotas devengadas el último año y la parte
vendida de la anualidad corriente a computar desde la fecha de la
presentación de la demanda.
II
Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de
Palafrugell, fue calificado con la siguiente nota: "Denegada la anotación
preventiva de demanda que se ordena en el precedente mandamiento,
acompañado de otro adicional al anterior expedido por el propio Juzgado
de Primera Instancia número 3 de La Bisbal, por aparecer la finca inscrita
a favor de "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", entidad distinta
de la demandada, en virtud de adjudicación por remate en autos de
procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria 295/1993
seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de La Bisbal y
promovidos por "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", contra
"Inmobiliaria Nostra Llar, Tres, Sociedad Limitada", y conforme a lo dispuesto
en los artículos 20.2. o de la Ley Hipotecaria y 140, regla 1. a , de su
Reglamento. Contra la presente calificación cabe interponer recurso gubernativo
ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia
de Cataluña, en los términos de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria
y 112 y siguientes de su Reglamento.-Palafrugell, 21 de julio de 1993.-El
Registrador.-Firma ilegible".
III
El Procurador de los Tribunales don Ángel Joaquinet Ibarz, en nombre
de don José Revoltós Recarens, en representación de la comunidad de
propietarios "El Mirador", de la calle S'Antiga, sin número, de Begur,
interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: I. Que
se trata de una deuda de carácter real y preferente que se desprende
de lo prevenido en el segundo párrafo del artículo 9.5 de la citada Ley
de Propiedad Horizontal. II. Que la disposición referida ha sido
interpretada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en las
Resoluciones de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987. Que en el caso que
se estudia, a diferencia de los contemplados en las citadas Resoluciones,
desde el inicio se ha solicitado y concedido la anotación de demanda en
el correspondiente Registro, por lo que la comunidad actora hizo todo
lo que estaba a su alcance, no siéndole imputable la tardanza en que
el Juzgado pueda haber incurrido en librar los oportunos mandamientos.
III. Que la calificación de los Registradores viene determinada en los
artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que
presentado mandamiento judicial ordenando la práctica de anotación
preventiva de demanda respecto de la finca registral 8.770, de Begur, se denegó
la misma en base al llamado "Principio de tracto sucesivo", regulado por
el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que al aparecer la finca inscrita
a favor del "Banco Popular Español, Sociedad Anónima", conforme se
explica en la nota de calificación, el referido mandamiento no es suficiente,
aunque la deuda por cuotas a favor de la comunidad de propietarios "El
Mirador" pueda tener carácter real y preferente y aunque no se refiera
a la anualidad corriente a la del año anterior en el momento de la
presentación, sino a 1992 y 1993,conforme a los artículos 9.5 y 20 de la Ley
de Propiedad Horizontal. Que en la indicada demanda no se ha cumplido
el requisito de que la misma se dirija contra el titular anterior y deudor,
sino que además debe dirigirse contra el titular registral actual ; máxime
cuando ya al presentar el mandamiento por primera vez, con fecha 30
de junio de 1994, ya constaba por nota marginal de la inscripción séptima
de hipoteca, haber expedido certificación de la regla 4. a del artículo 131
de la Ley Hipotecaria, que daría lugar a la adjudicación en subasta y
por tanto, conforme al artículo 132 de la Ley Hipotecaria, el procedimiento
judicial sumario únicamente se puede suspender por las causas que
textualmente se regulan en sus cuatro números, debiendo incluso haber
planteado la cuestión dentro del propio judicial sumario, según el número
2.
V
El ilustrísimo señor Juez del Juzgado de Primera Instancia de La Bisbal
informó de que al respecto hay que señalar que de acuerdo con lo previsto
en el artículo 9.5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, al pago de
los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad
corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario
actual y el título de su adquisición, por lo que queda patente que la causa
aducida en la nota del Registro de la Propiedad de Palafrugell ahora
recurrida, no puede ser admitida.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó
la nota del Registrador fundándose en el artículo 9.5. a , párrafo segundo,
de la Ley de Propiedad Horizontal.
VII
El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en las
alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 24 de la Constitución Española, los artículos 9 y
20 de la Ley de Propiedad Horizontal, 20, 38 y 42 de la Ley Hipotecaria
y 140 y 175 de su Reglamento y las Resoluciones de este centro directivo
de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987y1dejunio de 1989,
1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar
si, respecto de los créditos de una comunidad en propiedad horizontal
comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley, puede tomarse anotación de
la demanda dirigida contra el anterior propietario, cuando el piso esté
inscrito a nombre de un tercero.
2. Como ha dicho esta Dirección General el gravamen que sobre cada
elemento privativo establece el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad
Horizontal supone procesalmente la posibilidad del ejercicio de dos
pretensiones: Una personal de obtención de una sentencia condenatoria del pago,
y otra real por la que se pretenda el reconocimiento y reflejo registral
de la afección real ya existente por disposición legal, y para que esta
última pueda hacerse constar en el Registro por medio de la
correspondiente anotación preventiva, es inexcusable que la demanda se dirija contra
el titular registral actual, pues, de no ser así, se haría caer sobre éste
la afección, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga,
produciéndose indefensión y contraviniendo, en consecuencia, el artículo 24
de la Constitución, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio
de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
3. Sentado lo anterior, es inútil entrar en el tema de si las cantidades
reclamadas están dentro de la anualidad corriente y la última vencida,
pues ello habrá de discutirse en el procedimiento en que sea parte el
actual propietario.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,
confirmando la calificación del Registrador, con revocación del auto
presidencial.
Madrid, 3 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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