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Documento BOE-A-1999-6556

Resolución de 25 de febrero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Torroella de Montgrí, don Leopoldo de Urquía y Gómez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de La Bisbal d'Empordá, doña Raquel Laguillo Menéndez-Tolosa, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación de la señora Registradora.

Publicado en:
«BOE» núm. 66, de 18 de marzo de 1999, páginas 11019 a 11020 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-6556

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Torroella de

Montgrí, don Leopoldo de Urquía y Gómez, contra la negativa de la

Registradora de la Propiedad de La Bisbal d'Empordá, doña Raquel Laguillo

Menéndez-Tolosa, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de

apelación de la señora Registradora.

Hechos

I

El 7 de octubre de 1986, mediante escritura pública otorgada ante

don Leopoldo de Urquía y Gómez, Notario de Torroella de Montgrí, don

Friedrich Wilhelm Wechage, como mandatario verbal de don Kurt Schulte,

vendió a don Hans Paúl Wieczorek, una finca urbana, finca número 7.105,

que había adquirido por herencia de su esposa, doña Christine Scherer,

estableciéndose que dicha escritura sería ratificada por don Kurt Schulte,

acreditando su título de propiedad sobre la finca.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de La

Bisbal d'Empordá, junto con los documentos en que, fallecido el señor

Schulte, sus hijos ratifican la venta, fue calificada con la siguiente nota:

"Denegada la inscripción del precedente documento porque al constar la

finca inscrita a nombre de doña Christina Scherer (casada, según el

Registro, en régimen de separación de bienes), con confesión de privaticidad

de su marido, don Kurt Schulte, falta, por exigencias del principio de

tracto sucesivo regulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, la previa

inscripción de la finca en favor del señor Schulte, que es el transmitente

del título cuya inscripción ahora se solicita, en virtud de herencia de su

esposa, según resulta del propio título calificado. Sin perjuicio de que

dicho título pueda ser otorgado, en la forma prevista por la ley, por las

personas legalmente facultadas para ello. No se toma anotación preventiva

de suspensión por no haber sido solicitada. Esta nota se extiende a solicitud

del Notario autorizante de la escritura y contra la misma cabe el recurso

gubernativo previsto en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y concordantes

de su Reglamento. La Bisbal d'Empordá, a 30 de octubre de 1995. La

Registradora. Firmado: Raquel Laguillo Menéndez-Tolosa".

III

El Notario autorizante de la escritura informó: Que el mandatario verbal

del señor Schulte no es una persona lega en derecho, ya que es Notario

en Alemania. Que durante el tiempo transcurrido hasta su presentación

en el Registro de la Propiedad había fallecido el señor Schulte, resultando

que la ratificación debía ser otorgada por los herederos de doña Christine

Schulte, que fallecida bajo testamento en el que instituía primer heredero

a su esposo y como segundos herederos a sus hijos, y éstos, habiendo

muerto el padre, eran los únicos interesados en la sucesión y herencia

de su madre (como así resulta de los correspondientes certificados

sucesorios, protocolizados y unidos a la escritura). Que el supuesto de este

recurso se refiere a una finca inscrita a favor de doña Christine Schulte,

de la que hoy son únicos herederos sus hijos, que han presentado su

ratificación, doña Eva Schulte en escritura otorgada en Alemania, y don

Detelef Schulte en escritura autorizada por este Notario el 6 de mayo

de 1995. Que la escritura de adjudicación de herencia, habiendo fallecido

el fiduciario, es improcedente, pues los bienes han hecho tránsito a los

fideicomisarios, y es que, además, si se examinan las ratificaciones de

los hijos en dichos documentos, se contienen expresamente las previas

manifestaciones de herencia. Que lo anterior lleva a la conclusión que

no existe el defecto formal para el cumplimiento del tracto sucesivo alegado

en la nota.

IV

La Registradora en defensa de su nota informó: Que la cuestión que

se plantea en este recurso es referente al principio de tracto sucesivo,

que está recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que doña Christine

Schulte, titular de la finca en cuestión, parece que falleció el 6 de abril

de 1986, según resulta de la copia de la escritura otorgada por su hija

doña Eva, ante Notario alemán en Essen, el 23 de marzo de 1995, que

se acompaño en su día a la escritura calificada, debidamente apostillada

y que se calificó junto con documento presentado y de dos fotocopias

legalizadas, una del auto dictado por el Juez local de Essen y otra de

un certificado sucesorio del mismo Juzgado, ambas de 23 de marzo de

1995, que también se acompañaron en su día a la escritura calificada.

Que, sin embargo, tal fallecimiento no se acredita mediante certificado

de defunción, según el artículo 76 del Reglamento Hipotecario. Que los

autos antes citados carecen de "exequátur" y de "apostilla" del Convenio

de La Haya. Que la finca figura inscrita a nombre de la señora Scherer

y el mismo año de su fallecimiento su esposo vende la finca. Que la primera

cuestión que se plantea es si la venta es válida por tener el transmitente

capacidad de disposición con relación a la finca. Dicha capacidad de

disposición según el artículo 348 del Código Civil corresponde al propietario,

que según el Registro es la señora Schereryasufallecimiento corresponde

la propiedad a su heredero. Que se desconocen los pormenores de la

herencia de la titular registral, pero parece claro que existían dos llamamientos

sucesivos: El primero a favor del marido y el segundo a favor de los hijos.

Que la conclusión más probable es que en 1986 el heredero de la titular

registral era su marido, al menos en lo que se refiere a la finca vendida.

Que con ello quedan en evidencia las contradicciones existentes entre

las escrituras de venta y las de ratificación, porque si la finca fue vendida

en 1986 por su entonces propietario, que era dueño por ser heredero

de la titular registral, el bien nunca ha podido hacer tránsito a los segundos

llamados, pues ya no formaban parte de la herencia, y ello en el exclusivo

ámbito del derecho civil. Que, en virtud de lo dispuesto en los artículos

1.450, 1.710, 1.713 y 1.719 del Código Civil, la venta fue válida. Que la

segunda cuestión a determinar es quién debe ratificar la venta. Que cuando

en 1995 se solicita la inscripción de la venta, el heredero

-propietariotransmitente de la finca vendida ha fallecido. Por tanto, en dicho año

los herederos del señor Schulte deben aceptar, como causahabientes suyos,

la herencia de la señora Scherer, exclusivamente en lo que se refiere a

la finca vendida, e inscribirla en el Registro y como tales causahabientes

deben ratificar la venta realizada. Que, a pesar de lo manifestado por

el Notario, no existe aceptación de herencia de la señora Scherer por

parte de sus hijos, en la documentación aportada referente a la ratificación

de los mismos. Que hay que tener en cuenta que en España la transmisión

siempre debe ser causal y la inscripción es declarativa, la adquisición

del derecho se produce en la esfera civil y no basta que heredero del

titular registral preste su consentimiento a la inscripción. Si el titular

registral no es el mismo que el titular civil, ambos deben intervenir en

el negocio, y, como en este caso ambos titulares han fallecido, deben actuar

sus causahabientes, los de ambos, que en este caso serían sus hijos,

acreditando su carácter de tales. Que el negocio tiene una doble vertiente,

la civil y la registral, y que ambas deben producirse en momentos diferentes.

La intervención registral se produce cuando, como herederos del señor

Schulte, manifiestan y aceptan su herencia, con el fin de lograr la

inscripción de la finca a favor del indicado señor, por exigencias del principio

de tracto sucesivo. La intervención civil se da cuando, como herederos

del mismo señor, ratifican la venta realizada por éste a través del

mandatario verbal. Que toda la documentación aportada está dirigida

exclusivamente a lograr la inscripción en favor del comprador, pero

cometiéndose el error de pensar que el derecho civil y registral español es igual

y produce los mismos efectos que el alemán. Que en este caso no es aplicable

el párrafo 5. o del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que contempla el

supuesto de tracto abreviado.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota de la Registradora, fundándose en que siendo patente y manifiesta

la voluntad de los herederos, ausentes los dos causahabientes, no parece

ser exigible mayor documentación a fin de adaptar la realidad registral

a la realidad jurídica civil.

VI

La Registradora apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 999 del Código Civil y 20 de la Ley Hipotecaria;

117, 127 y 209.1 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de 21

de enero de 1993 y 10 de diciembre de 1998.

1. Se cuestiona si es o no inscribible una escritura de compraventa

de una finca que el vendedor adquirió por herencia de su esposa y actual

titular registral. La única objeción expresada en la nota de calificación

registral consiste en la falta de previa inscripción de la adquisición

hereditaria en favor del transmitente.

2. Según la doctrina de este centro directivo (cfr. Resoluciones de

21 de enero de 1993 y 10 de diciembre de 1998, y artículos 20 de la

Ley Hipotecaria y 209.1 del Reglamento Hipotecario), los actos dispositivos

sobre bienes que aparecen registrados en favor del causante pueden

acceder directamente al Registro sin necesidad de previa inscripción de la

adquisición y partición hereditaria siempre que aparezcan otorgados por

quienes acrediten ser los únicos llamados a la herencia y conste su

aceptación expresa o derive ésta, por ley, del propio acto dispositivo cuya

inscripción se solicita, si bien habrá de hacerse constar en la inscripción

las transmisiones realizadas (cfr. artículo 999 del Código Civil y párrafos

quinto, número 2, y último del artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En

el presente caso, no cuestiona la Registradora si concurren o no tales

circunstancias, sino que se limita a invocar en la nota la objeción formal

de inobservancia del principio de tracto sucesivo y, en su escrito de recurso,

la falta de prueba de que quienes han ratificado la venta son los herederos

del vendedor. Por ello, dada la necesaria concreción del recurso

gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la nota

de calificación (artículo 117 del Reglamento Hipotecario), no puede ser

confirmado el defecto incluido en ésta, sin perjuicio de que, conforme

al artículo 127 del Reglamento Hipotecario, pueda la Registradora alegar

nuevos defectos no comprendidos en la anterior calificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado.

Madrid, 25 de febrero de1999. El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

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