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Documento BOE-A-1999-5914

Resolución de 19 de febrero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Yolanda Belmonte Cossio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Mariano García Orduna, a inscribir una escritura complementaria de otra de propiedad horizontal, en virtud de apelación de la recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 60, de 11 de marzo de 1999, páginas 9851 a 9852 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-5914

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña Fuencisla Martínez Mínguez, en nombre de doña Yolanda

Belmonte Cossio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de

Madrid número 2, don Mariano García Orduna, a inscribir una escritura

complementaria de otra de propiedad horizontal, en virtud de apelación

de la recurrente.

Hechos

I

El 16 de septiembre de 1998, mediante escritura pública otorgada ante

el Notario de Madrid don Isidoro Lora Tamayo Rodríguez, las hermanas

doña Yolanda y doña Blanca Belmonte Cossio, constituyeron en régimen

de propiedad horizontal la casa sita en la calle de Alfonso XII, número 42,

de dicha ciudad, finca registral número 99 del Registro de la Propiedad

de Madrid número 2, que pertenecía a dichas señoras por mitad y pro

indiviso.

El 7 de marzo de 1991, mediante escritura complementaria de la

anterior, autorizada por el mismo Notario, las citadas señoras exponen que

al determinar las distintas plantas de la casa número 42 de Alfonso XII

debe considerarse incluida al final de su descripción la existencia en la

planta cubierta o azotea de dos cuartos trasteros, señalados como cuarto

trastero ático número uno y cuarto trastero ático número dos, anejos

inseparables respectivamente: El uno al piso o vivienda exterior en planta

primera -finca registral número75.708 y el dos, al piso o vivienda ático

o planta octava -finca registral 75.734-. En el otorgamiento tercero se

dice: "A los efectos oportunos hacen constar que las señoras Belmonte

Cossio son propietarias de la totalidad de los 20 elementos independientes

que componen la referida casa número 42 de la calle Alfonso XII, de Madrid,

por adjudicación que se les hizo en la mencionada escritura complementada

por la presente, por lo que de conformidad con lo dispuesto en la Ley

de Propiedad Horizontal, dando a este acto, si necesario fuere, el carácter

de Junta de propietarios, universal, que aprueba por unanimidad lo

pactado".

II

Presentada la anterior escritura complementaria en el Registro de la

Propiedad de Madrid número 2, fue calificada con la siguiente nota:

"Presentado el precedente documento en el Libro Diario 67, asiento de

presentación 460, se deniega su inscripción por implicar una modificación

o alteración de la propiedad horizontal que afecta a su régimen constitutivo

y apareciendo inscritas algunas de las fincas de aquélla, a nombre de

terceras personas, con posterioridad a la inscripción de la división

horizontal, es necesario el acuerdo por unanimidad de todos los propietarios

afectados, de conformidad con los artículos5y16delaLeydePropiedad

Horizontal. Siendo defecto insubsanable, no cabe tomar anotación

preventiva. Contra la presente nota, cabe interponer recurso gubernativo,

en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, ante el excelentísimo

señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia, y, en su caso, ante

la Dirección General de los Registros y del Notariado. Madrid, 28 de

noviembre de 1995.-El Registrador accidental o interino, Mariano García Orduna".

III

La Procuradora de los Tribunales doña Fuencisla Martínez Mínguez,

en nombre de doña Yolanda Belmonte Cossio, interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación y alegó: A) Que en lo referente a

la nota de calificación: 1. No implicar una modificación o alteración de

la propiedad horizontal que afecte a su régimen constitutivo. Que en la

inscripción del régimen de propiedad horizontal, al describirse la planta

semisótano de la casa, se incluye en la misma la ubicación de ocho cuartos

trasteros que no son elementos comunes de copropiedad, al estar asignados

como anejos inseparables a los diferentes pisos resultantes de la división;

por tanto, se deduce que la omisión registral de los dos cuartos trasteros

situados en la planta cubierta o azotea del edificio, que recoge el documento

cuya inscripción se deniega, como únicos anejos inseparables de los pisos

reseñados en la misma, al modo previsto para el resto de los pisos y

que por error u olvido no se hacen constar inicialmente en las

correspondientes descripciones, no puede elevarse a la categoría y calificarse

como modificación o alteración de la propiedad horizontal, sino como

un complemento de ésta por omisión y subsanación o aclaración de dicho

régimen, cumpliéndose lo preceptuado en el artículo 5 de la Ley de

Propiedad Horizontal. 2. Haberse adoptado fehacientemente acuerdo

unánime de todas las cuotas de copropiedad con anterioridad a la inscripción

de fincas de la propiedad horizontal a favor de terceras personas. Que

con posterioridad a la división horizontal de la finca en cuestión, a nombre

de personas distintas de las señoras Belmonte Cossio, aparece la plaza

de garaje o aparcamiento número 2 y la vivienda en planta séptima. Que

hay que destacar que tales transmisiones (24 de mayo de 1991) son

posteriores al otorgamiento del documento público de fecha 7 de marzo de

1991 y cuya inscripción se deniega. Que se adoptó por acuerdo unánime

por el 100 por 100 de las cuotas de propiedad en aquel momento, a la

vista de las prescripciones de la Ley de Propiedad Horizontal, dándose

cumplimiento al artículo 16 de dicha Ley. B) Que basta lo anterior para

afirmar que no cabe denegar el título no inscrito, por los mismos

fundamentos y "a sensu contrario" a lo señalado en la nota recurrida. C) Que

como fundamento de derecho se cita el artículo 5 en relación con el

artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y las Resoluciones de 26 de

noviembrede1875y2defebrero de 1950. Que en relación con el principio

de fe pública registral hay que tener en cuenta las sentencias del Tribunal

Supremo, entre otras, de 6 de febrero de 1994, 16 de noviembre de 1960

y la de 3 de diciembre de 1987 de la Audiencia Provincial de Cuenca.

Que debe considerarse lo expresado en el artículo 16 de la Ley de Propiedad

Horizontal, en la medida que fue adoptado con carácter subsidiario y

conforme a la Ley el acuerdo unánime del 100 por 100 de las cuotas de

propiedad que figuran en el otorgamiento tercero de la escritura pública

objeto del presente recurso, circunstancia que unida a la situación

posesoria clara y patente de los dos trasteros cuya inscripción se deniega,

la inexactitud subsanable del Registro, la falta de inscripción contradictoria

u oposición de terceros adquirentes, son todas ellas razones que han de

permitir el acceso al Registro de la escritura complementaria, por su

carácter de título no inscrito y estimable, máxime cuando a nadie perjudica,

no existiendo frente al mismo otro inscrito y ser anterior a las inscripciones

de otras fincas a favor de tercero.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que las modificaciones

en el título constitutivo, como lo son las de convertir en elementos que

hasta entonces tenían el carácter de comunes en privativos de una vivienda

determinada para poder afectar a tercero, han de constar inscritas con

anterioridad en el Registro de la Propiedad, si no le afectan y si el acuerdo

de modificación se produjo con anterioridad, pero no tuvo acceso al Registro,

al tercero le es indiferente. Que la modificación del régimen de propiedad

horizontal exige los requisitos de unanimidad de todos los propietarios

afectados, de acuerdo con los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad

Horizontal, pero estos propietarios son todos los que lo eran en el momento

de solicitar la inscripción. Que otra cosa sería imponer a un tercero unas

modificaciones que éste no conocía y que afectan a su derecho de propiedad

sobre los elementos comunes de la casa. En este sentido la jurisprudencia

es unánime.

V

El Notario autorizante del documento informó: Que se está en presencia

de una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal,

a la que hay que aplicar el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Que lo que ocurre es que estos propietarios no pueden ser otros que

aquellos que existan en el momento de la adopción del acuerdo y, en dicho

momento, los únicos propietarios existentes eran las partes comparecientes

o representadas en la escritura objeto de este recurso. Que lo que se trata

de inscribir en el Registro de la Propiedad es una escritura en la que

consta el acuerdo válido unánimemente adoptado por la Junta de

Propietarios y por los propietarios de las propiedades singulares afectadas.

Que debe tenerse en cuenta que los acuerdos de la Junta de Propietarios,

una vez que son firmes, son vinculantes tanto para los propietarios

presentes como futuros. Que se trata de un acto de la Comunidad o Junta

de Propietarios, sin más requisitos que la inscripción de la obra nueva

en el Registro de la Propiedad y sin que el Registrador pueda en su

calificación indagar quiénes componen la Junta para ver si coinciden o no

con los titulares registrales. Que lo alegado por el Registrador de no afectar

a tercero las modificaciones del título constitutivo que no haya tenido

acceso al Registro de la Propiedad, deberá entenderse sustantivamente

en el sentido que si el tercero las desconoce, serán los Tribunales de Justicia

los que deberán decidir, pero no registralmente en el sentido de impedir

la inscripción al no coincidir los titulares registrales con los propietarios

que adoptaron el acuerdo.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador fundándose que una vez producida la inscripción

de las fincas resultantes de la división horizontal llevada a cabo por las

promotoras, la no inclusión entre las fincas resultantes de los cuartos

trasteros convirtió, automáticamente, a éstos en elementos comunes,

aunque de hecho permanecerán como anejos de dos fincas privativas, y la

modificación de su "status" no puede hacerse de otro modo que a través

de un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, de conformidad con

los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

VII

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose

en sus alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396 del Código Civil; 8, 13, 17, 20, 34 y 38 de

la Ley Hipotecaria, y 3, 4, 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir

en el Registro de la Propiedad una escritura otorgada por los que, en

aquella fecha, eran propietarios del inmueble, en la que, tras rectificar

la descripción de un edificio diciendo que se olvidó incluir en ella dos

cuartos trasteros en la planta ático, se adscriben como anejos inseparables

a otros tantos pisos, elementos privativos de la propiedad horizontal ya

constituida.

El Registrador deniega la inscripción de la escritura "por implicar una

modificación o alteración de la propiedad horizontal que afecta a su

régimen constitutivo y, apareciendo algunas de las fincas de aquélla a nombre

de terceras personas con posterioridad a la inscripción de la división

horizontal, es necesario el acuerdo por unanimidad de todos los propietarios

afectados". El recurrente alega que la escritura fue otorgada por todos

los que en aquel momento eran propietarios del inmueble. Ciertamente,

la configuración de unos trasteros olvidados en la escritura inicial de

constitución de la propiedad horizontal como anejos de elementos privativos

implica una modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5 de la Ley

de Propiedad Horizontal) que presupone el acuerdo unánime de todos

los propietarios, pues, al no haber sido aquellos trasteros inicialmente

incluidos entre los elementos privativos, tienen el carácter de elementos

comunes del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal

(cfr. artículos 396 del Código Civil y 3 y siguientes de la Ley de Propiedad

Horizontal). Si a eso se añade que, por exigencias del tracto sucesivo

(cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), la inscribibilidad de dicha

modificación requiere que se haya otorgado por todos los que, en el momento

en que se solicita la inscripción, aparezcan como propietarios de los

distintos elementos privativos, ha de denegarse la inscripción pretendida,

sin que pueda alegarse que la modificación cuestionada fue otorgada por

quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos,

por cuanto, para los titulares actuales, no producen efecto aquellas

modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas

oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38

de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador

y el auto apelado.

Madrid, 19 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

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