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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los
Tribunales doña Fuencisla Martínez Mínguez, en nombre de doña Yolanda
Belmonte Cossio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de
Madrid número 2, don Mariano García Orduna, a inscribir una escritura
complementaria de otra de propiedad horizontal, en virtud de apelación
de la recurrente.
Hechos
I
El 16 de septiembre de 1998, mediante escritura pública otorgada ante
el Notario de Madrid don Isidoro Lora Tamayo Rodríguez, las hermanas
doña Yolanda y doña Blanca Belmonte Cossio, constituyeron en régimen
de propiedad horizontal la casa sita en la calle de Alfonso XII, número 42,
de dicha ciudad, finca registral número 99 del Registro de la Propiedad
de Madrid número 2, que pertenecía a dichas señoras por mitad y pro
indiviso.
El 7 de marzo de 1991, mediante escritura complementaria de la
anterior, autorizada por el mismo Notario, las citadas señoras exponen que
al determinar las distintas plantas de la casa número 42 de Alfonso XII
debe considerarse incluida al final de su descripción la existencia en la
planta cubierta o azotea de dos cuartos trasteros, señalados como cuarto
trastero ático número uno y cuarto trastero ático número dos, anejos
inseparables respectivamente: El uno al piso o vivienda exterior en planta
primera -finca registral número75.708 y el dos, al piso o vivienda ático
o planta octava -finca registral 75.734-. En el otorgamiento tercero se
dice: "A los efectos oportunos hacen constar que las señoras Belmonte
Cossio son propietarias de la totalidad de los 20 elementos independientes
que componen la referida casa número 42 de la calle Alfonso XII, de Madrid,
por adjudicación que se les hizo en la mencionada escritura complementada
por la presente, por lo que de conformidad con lo dispuesto en la Ley
de Propiedad Horizontal, dando a este acto, si necesario fuere, el carácter
de Junta de propietarios, universal, que aprueba por unanimidad lo
pactado".
II
Presentada la anterior escritura complementaria en el Registro de la
Propiedad de Madrid número 2, fue calificada con la siguiente nota:
"Presentado el precedente documento en el Libro Diario 67, asiento de
presentación 460, se deniega su inscripción por implicar una modificación
o alteración de la propiedad horizontal que afecta a su régimen constitutivo
y apareciendo inscritas algunas de las fincas de aquélla, a nombre de
terceras personas, con posterioridad a la inscripción de la división
horizontal, es necesario el acuerdo por unanimidad de todos los propietarios
afectados, de conformidad con los artículos5y16delaLeydePropiedad
Horizontal. Siendo defecto insubsanable, no cabe tomar anotación
preventiva. Contra la presente nota, cabe interponer recurso gubernativo,
en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, ante el excelentísimo
señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia, y, en su caso, ante
la Dirección General de los Registros y del Notariado. Madrid, 28 de
noviembre de 1995.-El Registrador accidental o interino, Mariano García Orduna".
III
La Procuradora de los Tribunales doña Fuencisla Martínez Mínguez,
en nombre de doña Yolanda Belmonte Cossio, interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación y alegó: A) Que en lo referente a
la nota de calificación: 1. No implicar una modificación o alteración de
la propiedad horizontal que afecte a su régimen constitutivo. Que en la
inscripción del régimen de propiedad horizontal, al describirse la planta
semisótano de la casa, se incluye en la misma la ubicación de ocho cuartos
trasteros que no son elementos comunes de copropiedad, al estar asignados
como anejos inseparables a los diferentes pisos resultantes de la división;
por tanto, se deduce que la omisión registral de los dos cuartos trasteros
situados en la planta cubierta o azotea del edificio, que recoge el documento
cuya inscripción se deniega, como únicos anejos inseparables de los pisos
reseñados en la misma, al modo previsto para el resto de los pisos y
que por error u olvido no se hacen constar inicialmente en las
correspondientes descripciones, no puede elevarse a la categoría y calificarse
como modificación o alteración de la propiedad horizontal, sino como
un complemento de ésta por omisión y subsanación o aclaración de dicho
régimen, cumpliéndose lo preceptuado en el artículo 5 de la Ley de
Propiedad Horizontal. 2. Haberse adoptado fehacientemente acuerdo
unánime de todas las cuotas de copropiedad con anterioridad a la inscripción
de fincas de la propiedad horizontal a favor de terceras personas. Que
con posterioridad a la división horizontal de la finca en cuestión, a nombre
de personas distintas de las señoras Belmonte Cossio, aparece la plaza
de garaje o aparcamiento número 2 y la vivienda en planta séptima. Que
hay que destacar que tales transmisiones (24 de mayo de 1991) son
posteriores al otorgamiento del documento público de fecha 7 de marzo de
1991 y cuya inscripción se deniega. Que se adoptó por acuerdo unánime
por el 100 por 100 de las cuotas de propiedad en aquel momento, a la
vista de las prescripciones de la Ley de Propiedad Horizontal, dándose
cumplimiento al artículo 16 de dicha Ley. B) Que basta lo anterior para
afirmar que no cabe denegar el título no inscrito, por los mismos
fundamentos y "a sensu contrario" a lo señalado en la nota recurrida. C) Que
como fundamento de derecho se cita el artículo 5 en relación con el
artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y las Resoluciones de 26 de
noviembrede1875y2defebrero de 1950. Que en relación con el principio
de fe pública registral hay que tener en cuenta las sentencias del Tribunal
Supremo, entre otras, de 6 de febrero de 1994, 16 de noviembre de 1960
y la de 3 de diciembre de 1987 de la Audiencia Provincial de Cuenca.
Que debe considerarse lo expresado en el artículo 16 de la Ley de Propiedad
Horizontal, en la medida que fue adoptado con carácter subsidiario y
conforme a la Ley el acuerdo unánime del 100 por 100 de las cuotas de
propiedad que figuran en el otorgamiento tercero de la escritura pública
objeto del presente recurso, circunstancia que unida a la situación
posesoria clara y patente de los dos trasteros cuya inscripción se deniega,
la inexactitud subsanable del Registro, la falta de inscripción contradictoria
u oposición de terceros adquirentes, son todas ellas razones que han de
permitir el acceso al Registro de la escritura complementaria, por su
carácter de título no inscrito y estimable, máxime cuando a nadie perjudica,
no existiendo frente al mismo otro inscrito y ser anterior a las inscripciones
de otras fincas a favor de tercero.
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que las modificaciones
en el título constitutivo, como lo son las de convertir en elementos que
hasta entonces tenían el carácter de comunes en privativos de una vivienda
determinada para poder afectar a tercero, han de constar inscritas con
anterioridad en el Registro de la Propiedad, si no le afectan y si el acuerdo
de modificación se produjo con anterioridad, pero no tuvo acceso al Registro,
al tercero le es indiferente. Que la modificación del régimen de propiedad
horizontal exige los requisitos de unanimidad de todos los propietarios
afectados, de acuerdo con los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad
Horizontal, pero estos propietarios son todos los que lo eran en el momento
de solicitar la inscripción. Que otra cosa sería imponer a un tercero unas
modificaciones que éste no conocía y que afectan a su derecho de propiedad
sobre los elementos comunes de la casa. En este sentido la jurisprudencia
es unánime.
V
El Notario autorizante del documento informó: Que se está en presencia
de una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal,
a la que hay que aplicar el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Que lo que ocurre es que estos propietarios no pueden ser otros que
aquellos que existan en el momento de la adopción del acuerdo y, en dicho
momento, los únicos propietarios existentes eran las partes comparecientes
o representadas en la escritura objeto de este recurso. Que lo que se trata
de inscribir en el Registro de la Propiedad es una escritura en la que
consta el acuerdo válido unánimemente adoptado por la Junta de
Propietarios y por los propietarios de las propiedades singulares afectadas.
Que debe tenerse en cuenta que los acuerdos de la Junta de Propietarios,
una vez que son firmes, son vinculantes tanto para los propietarios
presentes como futuros. Que se trata de un acto de la Comunidad o Junta
de Propietarios, sin más requisitos que la inscripción de la obra nueva
en el Registro de la Propiedad y sin que el Registrador pueda en su
calificación indagar quiénes componen la Junta para ver si coinciden o no
con los titulares registrales. Que lo alegado por el Registrador de no afectar
a tercero las modificaciones del título constitutivo que no haya tenido
acceso al Registro de la Propiedad, deberá entenderse sustantivamente
en el sentido que si el tercero las desconoce, serán los Tribunales de Justicia
los que deberán decidir, pero no registralmente en el sentido de impedir
la inscripción al no coincidir los titulares registrales con los propietarios
que adoptaron el acuerdo.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó
la nota del Registrador fundándose que una vez producida la inscripción
de las fincas resultantes de la división horizontal llevada a cabo por las
promotoras, la no inclusión entre las fincas resultantes de los cuartos
trasteros convirtió, automáticamente, a éstos en elementos comunes,
aunque de hecho permanecerán como anejos de dos fincas privativas, y la
modificación de su "status" no puede hacerse de otro modo que a través
de un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, de conformidad con
los artículos 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
VII
La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose
en sus alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 8, 13, 17, 20, 34 y 38 de
la Ley Hipotecaria, y 3, 4, 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir
en el Registro de la Propiedad una escritura otorgada por los que, en
aquella fecha, eran propietarios del inmueble, en la que, tras rectificar
la descripción de un edificio diciendo que se olvidó incluir en ella dos
cuartos trasteros en la planta ático, se adscriben como anejos inseparables
a otros tantos pisos, elementos privativos de la propiedad horizontal ya
constituida.
El Registrador deniega la inscripción de la escritura "por implicar una
modificación o alteración de la propiedad horizontal que afecta a su
régimen constitutivo y, apareciendo algunas de las fincas de aquélla a nombre
de terceras personas con posterioridad a la inscripción de la división
horizontal, es necesario el acuerdo por unanimidad de todos los propietarios
afectados". El recurrente alega que la escritura fue otorgada por todos
los que en aquel momento eran propietarios del inmueble. Ciertamente,
la configuración de unos trasteros olvidados en la escritura inicial de
constitución de la propiedad horizontal como anejos de elementos privativos
implica una modificación del título constitutivo (cfr. artículo 5 de la Ley
de Propiedad Horizontal) que presupone el acuerdo unánime de todos
los propietarios, pues, al no haber sido aquellos trasteros inicialmente
incluidos entre los elementos privativos, tienen el carácter de elementos
comunes del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal
(cfr. artículos 396 del Código Civil y 3 y siguientes de la Ley de Propiedad
Horizontal). Si a eso se añade que, por exigencias del tracto sucesivo
(cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), la inscribibilidad de dicha
modificación requiere que se haya otorgado por todos los que, en el momento
en que se solicita la inscripción, aparezcan como propietarios de los
distintos elementos privativos, ha de denegarse la inscripción pretendida,
sin que pueda alegarse que la modificación cuestionada fue otorgada por
quienes en su día ostentaban la propiedad de esos elementos privativos,
por cuanto, para los titulares actuales, no producen efecto aquellas
modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38
de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador
y el auto apelado.
Madrid, 19 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
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