En el recurso gubernativo interpuesto, a efectos doctrinales, por el
Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa
de doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de
Aranjuez, a inscribir una escritura de segregación de fincas, en virtud
de apelación del recurrente.
Hechos
I
El 16 de febrero de 1994, mediante escritura pública autorizada por
el Notario de Aranjuez, don Manuel de Torres y Francos, el
Alcalde-Presidente del ilustrísimo Ayuntamiento de la citada ciudad, autorizado por
acuerdo de la Comisión de Gobierno, en sesión celebrada el 6 de febrero
de 1990, según certificado que se adjunta del Secretario general, segregar
de una finca calificada de suelo urbano, de la que se han efectuado diversas
segregaciones, una parcela.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de Aranjuez, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida la inscripción
del precedente documento por observarse en el mismo los siguientes
defectos subsanables: 1) No se acompaña carta de pago que acredite la
Liquidación del Impuesto (art. 51.13 del Reglamento Hipotecario). 2) La
descripción de la finca matriz de la que ahora se segrega es necesariamente
incorrecta, por cuanto mantiene a la fecha del documento que se califica,
los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener
en cuenta que, con posterioridad, se ha procedido ya a la segregación
de dos parcelas. 3) No se procede a la descripción del resto de la finca
matriz, que queda tras la segregación que ahora se pretende (arts. 47
y 50 del Reglamento Hipotecario).
Contra esta calificación, se puede interponer recurso gubernativo ante
el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y en apelación ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado, de conformidad con lo dispuesto
por los artículos 12 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Aranjuez, 10
de junio de 1994. La Registradora. Fdo.: María Victoria Tenajas López."
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo
a efectos meramente doctrinales, contra los defectos segundo y tercero
de la anterior calificación, y alegó: 1. Que el primero de los defectos
señalados en la nota ha quedado subsanado mediante la presentación de la
correspondiente carta de pago. 2. Que, por tanto, en cuanto a los defectos
segundo y tercero de la nota de calificación hay que señalar: A) En relación
con la descripción de la finca matriz: a) Que conforme a lo que dice la
Resolución de 2 de enero de 1928, la exigencia legal de expresar la
descripción y cabida total de la finca matriz tiene por finalidad evitar que
de un inmueble inscrito se puedan segregar indefinidamente parcelas de
cabida ficticia. En el presente supuesto es suficiente la descripción de
la suerte o porción que sufre la disgregación, sin que la descripción genérica
de la totalidad de la finca matriz, como unidad registral, produzca
problemas de confusión o de identificación; b) Que puede darse el caso de
que las segregaciones se hayan realizado ante diferentes Notarios,
desconociendo recíprocamente dichas segregaciones, por lo que la superficie
de la finca matriz, según los títulos, puede ser distinta; c) Que incluso
las diversas segregaciones pueden no haber tenido aún acceso al Registro
de la Propiedad por cualquier causa, por lo que la superficie, según el
título, en la realidad puede ser distinta de la reflejada en el Registro;
d) Que aunque en el momento de autorizarse el título, exista aún superficie
para la segregación, puede llegar la escritura al Registro después de quedar
la superficie inscrita insuficiente para la segregación realizada; y e) Que
en el título calificado se contiene la descripción del Registro, con la
superficie originaria, si bien se indica que "se han efectuado diversas
segregaciones". Que en la certificación unida a la matriz, se descubre las
segregaciones realizadas anteriormente y que coinciden con las reflejadas al
margen de la inscripción de la finca matriz. B) En relación con la
descripción del resto se significa: a) Lo que dicen las Resoluciones de 8 de
mayo de 1978 y 23 de octubre de 1965; b) Que con la calificación unida
a la matriz se describe el resto separadamente; en la que se señala la
nueva cabida, cumpliéndose íntegramente lo dispuesto en el Reglamento
Hipotecario; y c) Que los documentos unidos a la matriz, forman parte
de la escritura pública, y la Registradora debía haber calificado en su
integridad el documento, por lo que debía haberse dado cuenta que sí
se describía el resto.
IV
La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que
en cuanto a lo formulado por el Notario recurrente en lo referente al
defecto segundo de la nota de calificación, hay que citar los artículos 21
de la Ley Hipotecaria, y 170-1. o , 171 y 173 del Reglamento Notarial. Que
dichos preceptos se han incumplido en la escritura recurrida. Que al señor
Notario no le resultaba desconocida la existencia de segregaciones
anteriores que modificaban la superficie y los linderos de la finca matriz, ya
que fueron hechas bajo su fe. Que, además, el principio de especialidad
o determinación registral, exige la expresión de la descripción del inmueble
sobre el que se realizan las operaciones registrales. Que la Resolución
de 2 de enero de 1928, no es aplicable al caso que en este recurso se
contempla. Que a lo expuesto por el señor Notario, en lo referente al
tercer defecto de la nota de calificación, cabe citar los artículos 30 de
la Ley Hipotecaria; 47-1. o y 50-1. o del Reglamento Hipotecario. Que en
relación de estos artículos con la escritura calificada hay que considerar:
1. o Que en ningún momento la escritura describe el resto de la parcela
una vez realizada la segregación; 2. o Que los dos artículos citados del
Reglamento Hipotecario exigen, aparte de la determinación del lindero,
por el que se ha efectuado la segregación, "la modificación en la extensión"
que se produce en la matriz como consecuencia de la segregación. Que
en la escritura calificada no se indicaba el lindero, pero es que, además,
la certificación del Ayuntamiento, a la que se remite el recurrente,
demuestra claramente que tampoco es correcta la extensión que dice queda de
la finca matriz tras las segregaciones. 3. o Que los artículos 47 y 50 del
Reglamento Hipotecario, admiten la falta de descripción del resto en toda
su extensión "cuando no fuere posible la descripción de dicho resto". Que
en este caso no existe ninguna razón que impida esa descripción completa.
Que las Resoluciones de 8 de mayo de 1978 y 23 de octubre de 1965,
invocadas por el señor Notario, son anteriores a la reforma del Reglamento
Hipotecario de noviembre de 1982. Que el Notario recurrente insiste en
el valor de la certificación del Ayuntamiento, pero a este respecto cabe
alegar: A) Que si la certificación se equipara a la escritura, bastaría con
remitirse a la certificación o considerar título suficiente para la segregación
la certificación administrativa como ocurre con la Ley de Patrimonio del
Estado. Que el Reglamento Hipotecario obliga a que la descripción del
resto conste en escritura pública; B) Que median cuatro años entre la
certificación y la escritura calificada; C) Que según el recurrente, la
certificación describe el resto de la finca matriz tras las segregaciones y se
indica la nueva cabida, pero omite que la certificación no indica el lindero
o linderos por el que se ha efectuado la segregación y que la cabida que
se expresa en la misma es incorrecta; D) Que el valor de la certificación
que queda unida a la escritura, tras la legitimación de las firmas, es para
hacer constar las facultades del señor Alcalde, interviniente en la misma
y para nada más. Que cabe citar la Resolución de 31 de diciembre de 1924
y el artículo 256 del Reglamento Notarial.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó
la nota de la Registradora, fundándose en las alegaciones de aquélla.
VI
El Notario recurrente, apeló, a efectos doctrinales el auto presidencial,
manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición
del recurso.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 9 de la Ley Hipotecaria, y 47, 50 y 51 del Reglamento
Hipotecario, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 14 de junio
de 1963, 23 de octubre de 1965, 22 de marzo de 1973, 26 de septiembre
de 1979 y 21 de noviembre de 1994.
1. El primero de los defectos recurridos opuesto a la inscripción de
la escritura de segregación, consiste en que la descripción de la finca
matriz es incorrecta, por mantener a la fecha del documento calificado
los mismos linderos y la misma superficie que en el año 1990, sin tener
en cuenta que con posterioridad se ha procedido ya a la segregación de
dos parcelas.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de
especialidad exige que la finca, por ser elemento básico sobre el que se centran
todos los derechos inscribibles, sea descrita con arreglo a las prescripciones
legales, a fin de que pueda ser identificada con toda precisión, y por ello
los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, establecen
que las inscripciones se practicarán expresando la situación, linderos,
medida superficial y demás circunstancias que contribuyan a la
identificación del inmueble.
Ahora bien, en el presente caso la finca matriz sobre la que se opera
es el resto resultante de otras segregaciones anteriores, y en tales supuestos
se atenúa el rigor de los citados preceptos, bastando con cumplir respecto
de aquélla los requisitos mínimos establecidos por los artículos 47 y 50
del Reglamento Hipotecario para los casos de imposibilidad de descripción
completa del resto de la finca matriz objeto de segregación, es decir,
expresando la modificación en la extensión y el lindero o linderos por donde
se haya efectuado la segregación. En el presente caso, la descripción
aportada de la finca matriz se complementa con la afirmación de que sobre
la misma "se ha efectuado diversas segregaciones", lo cual resulta suficiente
ya que aun cuando no se especifica la cabida afectada por tales
segregaciones ni los linderos por los que se han efectuado las mismas, no queda
indeterminada la superficie ni los límites de tal finca, ya que resultan
del propio Registro -según se desprende de la certificación aportada en
trámite de recurso en virtud de providencia para mejor proveer-, en el
que consta haberse practicado sobre la misma finca dos segregaciones
previas, con sus respectivos datos de cabidas y linderos. Todo lo cual
conduce a la revocación del citado defecto.
2. El segundo de los defectos de la nota que se recurre, rechaza la
inscripción de la escritura por estimar que la misma no contiene la
descripción del resto de la finca matriz que queda tras la segregación que
ahora se pretende.
Es igualmente doctrina de este Centro Directivo que al practicarse
una segregación de un inmueble, los artículos 47 y 50 del Reglamento
Hipotecario imponen la necesidad, no sólo de una descripción completa
de la porción segregada que va a constituir una nueva finca independiente,
sino también del resto que resulte sobre la finca matriz "cuando fuere
posible", a fin de concordar la nueva situación resultante con los asientos
registrales; pero como en ocasiones, especialmente en supuestos de
múltiples segregaciones operadas de forma sucesiva sobre una misma finca,
no es posible una descripción completa del resto, los propios artículos 47
y 50 prescriben que, en tales casos, en lugar de describir la porción restante,
se haga constar solamente la modificación en la extensión y el lindero
o linderos por donde se haya efectuado la segregación.
En el presente caso, aparecen suficientemente determinadas tales
circunstancias, ya que el requisito de la modificación en la extensión va
implícito en la propia operación de segregación efectuada, al implicar ésta
una disminución de la cabida de la finca matriz en la medida exacta de
la extensión superficial de la parcela segregada, es decir, en una superficie
de 2.288 metros cuadrados, y en cuanto al lindero o linderos por el que
se efectúa la segregación, los mismos resultan por la vía de la expresión
de la colindancia de la finca matriz, o de partes previamente segregadas
de ella y que constan inscritas en el Registro de la Propiedad, por alguno
de los vientos de la segregada, máxime al haberse incorporado a la escritura
una certificación de acuerdos municipales, a fin de complementar la
legitimación bajo la que interviene el Alcalde del Ayuntamiento propietario
de la finca matriz y de acreditar el otorgamiento de la oportuna licencia
administrativa, en la que se describe, junto con otras dos distintas
-precisamente las dos fincas que segregadas de la misma matriz, constan ya
inscritas en el Registro-, la parcela ahora segregada y el resto resultante
del conjunto de las segregaciones a que se refiere, y ello con todos los
requisitos de situación, cabida y linderos impuestos por la legislación
hipotecaria. Todo lo cual conduce igualmente a la revocación de este segundo
defecto.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,
revocando la nota de calificación y el Auto presidencial.
Madrid, 25 de enero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
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