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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los
Tribunales doña Joana M. Miguel Fageda, en nombre de don Enrique Ponce
Cuéllar, contra la negativa de don Plácido Prada Álvarez-Buylla,
Registrador de la Propiedad de Barcelona número 2, a inscribir una escritura
de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El 6 de noviembre de 1990, mediante escritura pública otorgada ante
don Gerardo Delgado García, Notario de Barcelona, don Manuel Villanueva
Villanueva y doña Pilar Moya Villagrasa, vendieron a doña Mercedes Moya
Villanueva una finca urbana, piso tercero, puerta primera de la casa sita
en Barcelona, calle Nou Pins, número 48, finca registral número 23.472,
que fue inscrita el 17 de diciembre de 1990 en el Registro de la Propiedad
de Barcelona número 2, causando la inscripción tercera. En autos de juicio
declarativo de menor cuantía número 498/92, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 12 de los de Barcelona, se dictó sentencia
el 5 de mayo de 1992, por la que se declaró resuelto el anterior contrato
de compraventa y se ordenó la cancelación del correspondiente asiento
a favor de la compradora (inscripción tercera). Presentado testimonio de
la sentencia citada en el Registro de la Propiedad de Barcelona número
2, fue inscrito el 21 de septiembre de 1994, practicándose la cancelación
ordenada. El 21 de marzo de 1995, mediante escritura otorgada ante el
Notario de Barcelona, doña Catalina Nadal Reus, la ilustrísima señor
Magistrada-Juez del Juzgado número 28 de dicha ciudad, en nombre y por
rebeldía de doña Mercedes Moya Villanueva, vendía a don Enrique Ponce Cuéllar
la misma finca número 23.472, en ejercicio de derecho de retracto.
II
Presentada la última escritura referida en el Registro de la Propiedad
de Barcelona número 2, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada
la inscripción del presente documento, por cuanto la finca objeto de venta
consta inscrita a favor de los consortes don Manuel Villanueva Villanueva
y doña Pilar Moya Villagrasa, para su sociedad de gananciales, en virtud
de sentencia firme, de fecha 5 de mayo de 1992, dictada por el Juzgado
de Primera Instancia número 12 de Barcelona, en los autos de juicio
declarativo de menor cuantía, número 498/1992, promovidos por los citados
consortes, Villanueva Moya, contra doña Mercedes Moya Villanueva, cuya
sentencia contiene un fallo en el que se declara resuelto el contrato de
compraventa entre las partes, contenido en la escritura otorgada en
Barcelonaa6denoviembre de 1990, ante el Notario don Gerardo Delgado
García, y que se cita en el título de la presente escritura. Artículo 20
de la Ley Hipotecaria: Contra esta nota de calificación podrá interponerse
recurso gubernativo, dentro del plazo de cuatro meses, a partir de la fecha,
ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Barcelona,
15 de junio de 1995. El Registrador. Firma ilegible."
III
La Procuradora de los Tribunales, doña Joana M. Miguel Fageda, en
representación de don Enrique Ponce Cuéllar, interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. o Que cuando se dictó
la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 12 de Barcelona,
los interesados en el acto que refleja la sentencia no podían legalmente
otorgar ninguna escritura, pues estaba pendiente el recurso de apelación,
en el cual estaban afectados, contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia número 28 de Barcelona, con fecha de 5 de mayo
de 1992. Que aquella sentencia adolece de defecto de nulidad. El contrato
es una perfecta simulación ya que no se podía legalmente arbitrar nada
relativo a dicho bien por la sentencia dictada por el Juez número 28,
sujeta a apelación y luego revocada a favor del recurrente por la Audiencia
Territorial. 2. o Que en virtud de lo establecido en el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, los otorgantes de la escritura de 6 de noviembre de 1990,
no pueden considerarse terceros, por cuanto eran los afectados por la
sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 28 de Barcelona,
pendiente de apelación y, la inscripción en el Registro estaba cuestionada
por el pleito de retracto. Que hay que citar los artículos 238 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial y 840 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, reguladores de la apelación. 3. o Que la sentencia del Juzgado de
Primera Instancia número 28 de Barcelona, dictada en materia de retracto
dice que si se trata de una donación, ¿cómo pueden decir los afectados
que se trata de una compraventa? Que se suplica se dicte resolución,
anulando la inscripción en el Registro de la Propiedad de Barcelona número
2, de la inscripción procedente de la sentencia del Juzgado número 12
de dicha ciudad y se acuerde la inscripción de la escritura de 21 de marzo
de 1995, que ejecuta la sentencia dictada por la Audiencia Territorial.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó:
1. o Que el defecto, que consiste en la exigencia de la previa inscripción
a favor de los transmitentes, es una directa aplicación del principio de
tracto sucesivo, recogido en diversos preceptos de la Ley y del Reglamento
y en especial, en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que en este punto
hay que considerar lo que dice la Resolución de 26 de octubre de 1993
y la más antigua de 5 de mayo de 1882. Esta doctrina es confirmada,
entre otras muchas, por las Resoluciones de 7 de mayo de 1913, 9 de
enero de 1946 y 16 de septiembre de 1947. Que la amplitud y generalidad
con que es regulado y aplicado normativa y jurisprudencialmente el
principio de tracto sucesivo, permite en nuestro derecho una triple
consideración: a) En el aspecto subjetivo el principio referido exige una
identidad absoluta entre la persona que otorga o en cuyo nombre sea otorgado
el acto inscribible y la que aparezca como titular en el Registro
(Resoluciones de 19 de mayo de 1963 y 3 de abril de 1877); b) En el aspecto
objetivo, el tracto sucesivo exige que debe estar inscrito el derecho de
la persona que otorga la transmisión o el gravamen, haciendo referencia
a la identidad entre el derecho, tal como consta en el título y el que consta
en la inscripción (Resolución de 20 de marzo de 1911); c) En el aspecto
formal, el tracto sucesivo se entiende que comprende toda clase de asientos
registrales. Que se pueden citar las Resoluciones de 25 de abril de 1878,
23 de mayo de 1890, 30 de julio de 1895, 30 de diciembre de 1905, 17
de marzo de 1919, 18 de noviembre de 1932, 22 de junio de 1965 y 20
y 21 de diciembre de 1966. Que de toda la doctrina jurisprudencial expuesta
y de los hechos expresados, resulta evidente que la escritura otorgada
por la ilustrísima señora Juez del Juzgado número 28 de Barcelona, no
puede ser inscrita por haber sido otorgada en nombre y representación
de persona que ya no era titular en el Registro de derecho alguno porque
el asiento primitivo había sido objeto de cancelación, en fecha 21 de
septiembre de 1994, en virtud de sentencia firme dictada por la ilustrísima
señora Magistrada-Juez del Juzgado número 12 de Barcelona, el 5 de mayo
de 1992, y la cancelación de un asiento registral supone su extinción a
todos los efectos, como resulta del artículo 97 de la Ley Hipotecaria. Este
efecto de las cancelaciones es reconocido por toda la jurisprudencia
registral, de las que son ejemplo las Resoluciones de 27 de diciembre de 1945,
28 de diciembre de 1963 y 22 de diciembre de 1982. Que la aplicación
de esta doctrina en el caso de este recurso supone que al efectuarse la
cancelación de la inscripción tercera, a favor de doña Mercedes Moya
Villanueva, dejó de existir registralmente su derecho y, por tanto, ningún
acto de transmisión otorgado en su nombre podía ya ser inscrito. Que
conforme a lo declarado en las Resoluciones de 25 de noviembre de 1875
y 4 de marzo de 1876, las razones alegadas por el recurrente dirigidas
a demostrar la nulidad del título de adquisición, no pueden ser apreciadas
por el Registrador, porque carece de la competencia para declarar la
nulidad de los contratos autorizados en escritura pública y de las inscripciones
de los mismos hechas en el Registro, todo lo cual es propio y exclusivo
de los Tribunales en el correspondiente juicio; 2. o Que en virtud de lo
establecido en el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, sólo pueden
discutirse dentro del recurso gubernativo aquellas cuestiones que se
relacionen con la calificación registral, y en este recurso, no se cumple tal
exigencia, como resulta del escrito de interposición del recurso, pues en
él se admite la calificación registral y la existencia del defecto observado
y lo que se solicita es la nulidad de la cancelación ordenada por sentencia
firme y practicada registralmente el 21 de septiembre de 1994
(Resoluciones de 27 de marzo y 4 de abril de 1929, 25 de enero de 1936, 19
de diciembre de 1966 y 16 de diciembre de 1985, entre otras más).
3. o Que toda la doctrina anterior encuentra su superior fundamento en
los artículos 24 de la Constitución Española y 1, apartado 3. o ,delaLey
Hipotecaria.
V
El Notario autorizante del documento informó: Que la escritura en
cuestión se otorgó en base a los datos obrantes en el expediente 351/91,
del Juzgado de Primera Instancia número 28 de los de Barcelona y en
el cumplimiento del fallo contenido en la sentencia de la Audiencia
Provincial de dicha ciudad, de fecha 2 de julio de 1994, sin que, por otra
parte, en la nota de calificación registral se atribuya a la misma defectos,
sino que dicha nota se basa en un asiento del Registro practicado en
cumplimiento de otra resolución judicial.
VI
La ilustrísima señora Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia
número 28 de los de Barcelona, informó sobre distintos trámites del
procedimiento en cuya virtud se otorgó la escritura de retracto de 21 de
marzo de 1995.
VII
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, confirmó
la nota del Registrador en virtud de lo establecido en el artículo 20 de
la Ley Hipotecaria.
VIII
La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose
en sus legaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el 117 de su Reglamento.
1. Son hechos a resaltar en el presente recurso: a) El 20 de noviembre
de 1990 se presenta e inscribe en el Registro escritura por la que don
M. V. V. y doña P. M. V., venden una vivienda a favor de su hija doña
M. M. V; b) El 5 de julio de 1994, se presenta testimonio de sentencia
por la que se declara rescindido el contrato anterior por lesión "ultra
dimidium", y se ordena la cancelación de la inscripción de compraventa,
cancelación que es efectivamente practicada, de modo que se restablece
la titularidad registral inicial de don M. V. V. y doña P. M. V.; c) El 4
de abril de 1995 se presenta escritura de compraventa otorgada por el
Juez en rebeldía del demandado, y en ejecución de sentencia dictada en
juicio entablado exclusivamente contra doña M. M. V., por la que se declara
el derecho de retracto arrendaticio sobre la vivienda cuestionada a favor
de un tercero y se condena a la demandada a otorgar la correspondiente
escritura pública; d) El Registrador deniega la inscripción por aparecer
la finca inscrita a favor de los que fueron vendedores; e) El arrendatario
retrayente interpone recurso gubernativo solicitando la anulación de la
inscripción de la sentencia de rescisión por lesión y la inscripción de
su título.
2. No se debate en el presente recurso la posibilidad de obtener la
rescisión de una compraventa por lesión "ultra dimidium", cuando ya se
ha entablado demanda de retracto arrendaticio contra el comprador, ni
sobre las exigencias procesales que en tal caso debieran cumplimentarse,
sino únicamente sobre la inscripción de la escritura por la que se hace
efectivo el derecho de retracto arrendaticio, inscripción que no puede
ya practicarse por exigencia del principio registral del tracto sucesivo,
al figurar la finca inscrita a favor de personas que no han sido demandadas
en el juicio seguido, del que tampoco se tomó en su día la pertinente
anotación preventiva de demanda (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
3. Por los demás, como dice el auto recurrido, el recurso gubernativo
no es procedimiento hábil para solicitar la nulidad de una inscripción,
pues, estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales
(cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), su rectificación precisa bien el
consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada
en el juicio declarativo correspondiente [cfr. artículo 40 d) de la Ley
Hipotecaria].
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto
y confirmar el auto apelado.
Madrid, 6 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid
