En el recurso gubernativo interpuesto por don José Prados García,
contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granada número 1,
don Manuel Moreno Torres Sevilla, a inscribir una escritura de
compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
Don Manuel Beltrán Pareja falleció el 29 de agosto de 1926, habiendo
otorgado testamento ante el Notario don Felipe Campos de Reyes el 24
de noviembre de 1925, en el que, entre otras, se contienen las siguientes
cláusulas: "Cuarta.-Ante todo lega a su nieta, doña María Seco y Beltrán,
en usufructo, como lo que se le deja en las cláusulas siguientes, las casas
números 70 y 72 de la calle Elvira de esta ciudad; una, a su elección,
para que la habite, si así fuera su deseo, y la otra, para que pague las
contribuciones de los demás bienes que han de dejársele.
Quinta.-El resto de los bienes se dividirá en los tres tercios que marca
la ley. El tercio de libre disposición, una vez hechas las deducciones legales,
se hará dos partes: Una para su hija, doña Josefa, en usufructo; si tuviera
hijos, será para éstos ya en pleno dominio. Si doña Josefa muriese sin
descendencia dicha mitad del tercio de libre disposición será también
en usufructo para la nieta, doña María Seco y Beltrán, pasando a su muerte,
ya en pleno dominio, a sus hijos y descendientes. La otra mitad, del dicho
tercio, de libre disposición, será un usufructo para la misma doña María
Seco Beltrán y en nuda propiedad para los hijos que tuviera esta
propietaria.
Sexta.-El tercio de mejora se adjudicará y dividirá en los mismos
términos y a las mismas personas que queda dicho en cuanto al de libre
disposición, siendo las mismas los usufructuarios y los nudos propietarios
que quedan allí establecidos; entendiéndose por tanto reproducido respecto
al tercio de mejora cuanto se establece respecto al de libre disposición".
Con fecha 26 de febrero de 1927 doña Elisa Zarza Liñán, viuda del
señor Beltrán Pareja, sus hijas doña Josefa y doña Elisa, esta última
representada, y su nieta doña María Seco otorgaron escritura de operaciones
particionales, adjudicación de herencia y protocolización de cuaderno
particional ante el Notario citado anteriormente, y al formarse la hijuela de
esta última se dice: "Y para su reintegro se adjudican a esta interesada
en el indicado concepto de usufructo y con las condiciones impuestas
por su abuelo los siguientes: [...] ``Nota.-Los bienes que en esta hijuela
se adjudican a doña María Seco Beltrán los usufructuará esta interesada
durante los días de su vida, y por su muerte pasarán en pleno dominio
a sus descendientes legítimos, según dispone el causante en las cláusulas
cuarta, quinta y sexta de su final disposición testamentaria''".
El 20 de noviembre de 1985, mediante escritura otorgada ante el Notario
de Madrid don Antonio Escartín Ipiéns, doña María Seco Beltrán y sus
hijos, don José Luis y don Antonio Jiménez Seco, vendieron cuatro fincas,
de las que es usufructuaria la primera, a don José Prados García. En
la cual, en el exponendo I se transcriben las cláusulas cuarta, quinta y
sexta del testamento de don Manuel Beltrán Pareja. En el exponendo II,
doña María Seco Beltrán manifiesta que es viuda y que tiene dos hijos
(los otros comparecientes en la escritura). En el exponendo III, la misma
señora dice textualmente: "Que la conservación del patrimonio dejado en
usufructo a doña María Seco Beltrán hace necesario disponer de
determinados bienes, hoy improductivos, y que su precio contra prestación
se reinvierta en las mismas condiciones que los bienes enajenados, a cuyo
fin y según lo prevenido en los artículos 801 a 804 del Código Civil, en
relación al artículo 186, último párrafo, de dicho Código, doña María Seco
Beltrán como administradora de la herencia condicional, con el
consentimiento de los herederos condicionales sus dos únicos hijos, don Antonio
y don José Luis Jiménez Seco, han solicitado del Juzgado competente
la autorización judicial necesaria para su enajenación. Razones de urgencia
aconsejan a las partes, advertidos por mí, el Notario, y relevándome de
toda responsabilidad, a proceder a la venta sujeta a la condición suspensiva
de que en el plazo de un año se conceda la autorización judicial solicitada
y para llevar a cabo lo acordado". En la estipulación tercera de la referida
escritura se dice: "Tercero. Condición suspensiva.-Esta venta queda
sujeta a la condición suspensiva de que se proceda a la autorización judicial
exigida por la Ley para esta enajenación en el plazo de un año. Desde
este otorgamiento... Si transcurrido el plazo de un año desde esta escritura
no se hubiere acreditado en el Registro el cumplimiento de la condición
en la forma determinada en el párrafo anterior, quedará resuelta e ineficaz
la presente compraventa, bastando para hacer constar en el Registro este
hecho presentar instancia o acta notarial en que manifestado el hecho
se acredite la puesta a disposición de la parte compradora del precio
de compraventa".
II
Presentada la anterior escritura, junto con otra complementaria y de
prórroga otorgada tan sólo por el comprador, en el Registro de la Propiedad
de Granada número 1, fue calificada con la siguiente nota: "Presentando
el precedente documento a las doce horas quince minutos del día 22 de
marzo último, según el asiento 1.630, al folio 174, del diario 13, se
suspenden las inscripciones solicitadas por los defectos siguientes: 1. o La
estipulación tercera de esta escritura, así como en la posterior de prórroga,
sujetan la eficacia de la compraventa al cumplimiento de la condición
suspensiva, de obtenerse la pertinente autorización judicial para la venta.
Lo que se justifica. 2. o No se acredita la notificación obligatoria a la
arrendataria, de la casa objeto de venta, señalada bajo la letra a) del
exponendo. 3. o En la escritura ªcomplementaria y de prórrogaº sólo comparece
el comprador, sin acreditarse la ratificación de los vendedores. 4. o En
el supuesto de que se estimara ser suficiente el acta de notoriedad, que
se recoge en la última escritura citada, tampoco se acompaña tal acta.
Todos estos defectos tienen la consideración de subsanables. Granada,
9 de abril de 1990. El Registrador". Firma ilegible. La escritura fue
presentada nuevamente en el citado Registro de la Propiedad el 6 de mayo
de 1996, acompañada del certificado de defunción de doña María Seco
Beltrán (acontecida el día 15 de junio de 1994) y de un escrito del
comprador dirigido al Registrador solicitando la inscripción por estimar que
estando los bienes vendidos sujetos a sustitución fideicomisaria, habiendo
fallecido la fiduciaria y siendo los otros vendedores los fideicomisarios,
es posible la inscripción de la compraventa de los bienes inmuebles a
favor del compareciente. La escritura fue objeto de la siguiente nota:
"Suspendida la inscripción del precedente documento de compra, de fecha
20 de noviembre de 1985, autorizado por el Notario de Madrid don José
Antonio Escartín Ipiéns, número 4.212/85 de protocolo, para su nueva
calificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del
Reglamento Hipotecario, por el comprador don José Prados García, en unión
de una instancia suscrita por el mismo en Granada el día 6 de mayo
de 1996, por la que se solicita el despacho del mismo. Dicha escritura
ha tenido acceso al Registro el día 6 de mayo de 1996, bajo el asiento
número 1.445 del diario 21 de este Registro. Antes de entrar a examinar
los defectos que hacen imposible su inscripción, conviene destacar que
la calificación ha de hacerse con respecto al contenido de la escritura
en la fecha de su otorgamiento, sin que los hechos posteriores puedan
tener trascendencia con respecto a dicho título. De los defectos señalados
en la precedente nota de calificación de 9 de abril de 1990 sólo se subsana
el relativo al punto segundo, en relación a la notificación a la arrendataria
de la finca inventariada con la letra a). En cuanto al resto del contenido
de la nota, se mantiene la misma, con las siguientes puntualizaciones:
En cuanto al punto primero, conviene aclarar que la compra se hace sujeta
a una condición suspensiva, de la que no se ha acreditado su cumplimiento.
Y en su instancia el presente parece confundir lo que es la inscripción
afectada por una condición, conforme al artículo 23 de la Ley Hipotecaria,
de la disposición de los bienes adquiridos por ªherencia condicionalº que
al no acreditarse su cumplimiento impiden la transmisión de un derecho
que aún no se ha perfeccionado. En cuanto a los puntos tercero y cuarto
se mantienen íntegramente ya que no se acompaña la escritura que cita
en la precedente nota de calificación, como ªComplementaria y de
prórrogaº, documento imprescindible para proceder a la nueva calificación, sin
acompañarse tampoco el Acta a que se refiere el artículo 83.3. o del
Reglamento Hipotecario. Se insiste que todo esto es con referencia a la fecha
de la escritura que se pretende inscribir. Si las circunstancias han variado
como consecuencia del fallecimiento de la vendedora -doña María Seco
Beltrán-, quien actuó como ªadministradora de la herencia condicional...º,
según se expresa en el título, cuyo fallecimiento ocurrió el día 15 de julio
de 1994 -por tanto nueve años después del otorgamiento de la escritura-,
y siendo sus hijos titulares plenos del dominio de las fincas que se
transmiten, lo que habría es que reflejarlo documentalmente, mediante la
actualización de las expresadas circunstancias, para que pueda procederse a
la inscripción, todo ello teniendo en cuenta que estaría pendiente una
adjudicación de la nuda propiedad de las fincas a favor de los hijos, una
posterior extinción del usufructo y subsiguiente consolidación con el pleno
dominio, reflejado documentalmente y justificando el cumplimiento de las
obligaciones fiscales. En resumen: En cuanto al título nuevamente
presentado, se mantienen íntegramente los tres defectos antes mencionados.
Parece imprescindible el otorgamiento de un nuevo título subsanatorio
y complementario del anterior, en el que se determine claramente las
circunstancias relativas al precio de la venta, depósito y destino final del
mismo. Granada, 10 de mayo de 1996. El Registrador. Firma ilegible".
III
Don José Prados García interpuso recurso gubernativo contra la
anterior calificación y alegó: "1. Que el Registrador, al mantener en la
calificación que se impugna en los puntos números 3. o y4. o de la anterior
calificación, infringe el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones
de 23 de noviembre de 1988, 18 de junio de 1989, 28 de marzo de 1904,
13 de julio de 1905, 26 de julio de 1907y1dejunio de 1993. 2. Que
cuando el Registrador deniega la inscripción de la escritura de fecha 20
de noviembre de 1985, por nota de 9 de abril de 1990, por sujetarse la
eficacia de la compraventa a una condición suspensiva, infringió lo
dispuesto en el artículo 9.2. o de la Ley Hipotecaria, y en las Resoluciones
de 30 de abril de 1878, 22 de enero de 1989 y 13 de junio de 1935.
3. Que en la nota de calificación se infringen los artículos 781 y siguientes
del Código Civil, por cuanto califica como herencia condicional lo que
es tan sólo una sustitución fideicomisaria, y el artículo 799 del mismo
texto legal, por cuanto la condición suspensiva no impide al heredero
o legatario adquirir sus respectivos derechos y transmitirlos aun antes
de que se verifique su cumplimiento, conforme lo tienen reconocido las
Resoluciones de 20 de junio de 1956 y la sentencia del Tribunal Supremo
de 6 de diciembre de 1957. Que según la doctrina del Tribunal Supremo,
en sentencias de 27 de abril de 1888, 22 de marzo de 1890, 24 de junio
de1896y9demarzo de 1899, y la Resolución de 5 de enero de 1902,
las instituciones de heredero a día cierto o que, indudablemente, ha de
venir, aunque se ignore cuándo, como el fallecimiento de una persona,
no son verdaderas instituciones condicionales ni se rigen por el precepto
del artículo 799, y crean derechos transmisibles a los herederos de los
instituidos desde el fallecimiento de los testadores. Que también hay que
citar las sentencias de 4 de abril de 1905, 29 de noviembre de 1911, 4
de marzo de 1952, 20 de octubre de 1954, 6 de diciembre de 1957, 26
de enero de 1959 y 22 de diciembre de 1961, entre otras, que se refieren
a distintos supuestos. Que siguiendo la reiterada doctrina jurisprudencial,
se considera que el artículo 799 se refiere a la institución de heredero
a día cierto, y que, cuando se trate de verdaderas condiciones suspensivas,
debe ser aplicable el artículo 759. Que el Tribunal Supremo ha proclamado
reiterada y explícitamente la intransmisibilidad de los derechos del
heredero o legatario condicional. 4. Que aun suponiendo que se trate de una
herencia condicional, por remisión del artículo 791 del Código Civil se
regirá por las reglas establecidas para las obligaciones condicionales
(artículos 1.113 a 1.124 del propio Código). Esta tesis es admitida por la
Resolución de 29 de enero de 1988".
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota de calificación,
informó: Que la condición suspensiva es consecuencia del carácter de
herencia condicional expresado en el título calificado. Que la calificación
se basa en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes del
Reglamento, y en la Resolución de 1 de junio de 1993, entre otras. Que el juego
de la condición suspensiva impuesta en el título resulta del artículo 1.114
del Código Civil, puntualizado en esta escritura a ejercitarse en el plazo
de un año desde la fecha del otorgamiento, que ha transcurrido con exceso,
y además de lo establecido en los artículos 801 a 804 y 186 del Código
Civil, en relación con la herencia condicional. Que se mantiene la
calificación, basada esencialmente en que la eficacia de dicha escritura queda
supeditada al cumplimiento de la condición pactada por los contratantes,
y que fue calificada como defecto subsanable, pues podía haberse obtenido
la autorización judicial base de la misma. Que no existe posibilidad, con
arreglo a la legalidad vigente, de la práctica de las inscripciones solicitadas.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó
la nota del Registrador, considerando la falta de autorización judicial
defecto insubsanable, y en lo demás fundándose en los argumentos expuestos
por éste en su informe.
VI
El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus
alegaciones, y añadió: 1. Que en el cuaderno particional, elevado a escritura
pública en 26 de febrero de 1927, se omite toda referencia a la
determinación y adjudicación de la nuda propiedad y se infringe la ley de
sucesión que es el testamento del señor Beltrán, y así también en cuanto
a lo establecido en la "nota" y cuando se habla de herencia condicional.
Que el testador no designa a unos nudos propietarios "postmortem
usufructuari", sino que designa a unos nudos propietarios que son los hijos
que doña María Seco tuviere al momento de fallecer el testador. Que,
según reiterada jurisprudencia, la condición ha de ser claramente
establecida y no se presume. 2. Que si no hay herencia condicional no puede
existir como "conditio iuris" la autorización judicial para la venta de bienes
inmuebles. 3. Que no son de aplicación la Resolución de 1 de abril de
1993, y las sentencias de 9 de diciembre de 1953, 30 de marzo de 1987
y 9 de mayo de 1994. 4. Que si no existe herencia condicional, ni existe
la "conditio iuris" de la previa autorización judicial para la venta de los
bienes, se ha de entender que en la estipulación tercera de la escritura
de compraventa, que se trata de inscribir, se pacta una auténtica condición
suspensiva del contrato de compraventa. Que tal condición es nula de
pleno derecho (artículos 1.266 y 6 del Código Civil). 5. Que el defecto
debe ser calificado de subsanable, mediante la inscripción, primero, de
la titularidad de la nuda propiedad y, segundamente, de la inscripción
de la consolidación del dominio por el fallecimiento de la usufructuaria.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.116 y 1.255 del Código Civil; 18 y 23 de la Ley
Hipotecaria, y 51.6. o y 56 del Reglamento Hipotecario,
1. En el supuesto del presente recurso concurren los siguientes
elementos definidores:
a) El 20 de noviembre de 1985 doña María S. B. y dos hijos suyos
venden cuatro fincas bajo condición suspensiva de que "se proceda a la
autorización judicial exigida por la Ley para esta enajenación en el plazo
de un año, desde este otorgamiento... si transcurrido el plazo de un año
desde esta escritura no se hubiere acreditado en el Registro el cumplimiento
de la condición quedará resuelta e ineficaz la presente compraventa...".
b) Los bienes vendidos le habían sido adjudicados en usufructo a
doña María en las operaciones particionales de la herencia de su abuelo,
expresándose en la correspondiente escritura que "a su fallecimiento
pasarían los bienes, en pleno dominio de sus descendientes legítimos, según
dispone el causante en sus cláusulas 4. a ,5. a y6. a de su testamento"; en
estas estipulaciones, y en la parte que ahora interesa, se dispone que
"el resto de sus bienes se dividirá en los tres tercios que marca la Ley...
la mitad del tercio de libre disposición -y también del demejora será
un usufructo para doña María S. B., y en nuda propiedad para los hijos
que tuviere esta usufructuaria".
c) Dichos bienes aparecen inscritos en usufructo a favor de doña
María "en pago de su legado de la mitad del tercio de libre disposición
y de la mejora de la otra mitad del tercio destinado a tal fin, y por
fallecimiento de dicha usufructuaria pasarán los bienes adjudicados a la
persona, en la forma y con las condiciones y limitaciones determinadas por
el causante de las cláusulas testamentarias transcritas".
d) En la escritura que motiva el presente recurso se establece en
su exponendo III que "siendo necesario disponer de determinados bienes,
hoy improductivos, que integran el patrimonio dejado en usufructo a doña
María, de conformidad con lo promovido en los artículos 801 a 804 del
Código Civil, en relación con el 186, párrafo último, de dicho Código,
doña María como administradora condicional, con el consentimiento de
los herederos condicionales, sus dos únicos hijos (también otorgantes),
ha solicitado del Juzgado competente la autorización judicial necesaria
para su enajenación", y "que por razones de urgencia proceden a la venta
sujeta a la condición referida".
e) Dicha escritura fue calificada el 9 de abril de 1990, suspendiéndose
su despacho, entre otros defectos que ahora no interesan, por los tres
siguientes:
1. o La estipulación tercera de esta escritura, así como en la posterior
de prórroga, sujetan la eficacia de la compraventa al cumplimiento de
la condición suspensiva de obtenerse la pertinente autorización judicial
para la venta. Lo que no se justifica.
3. o En la escritura "complementaria y de prórroga" sólo comparece
el comprador, sin acreditarse la ratificación de los vendedores.
4. o En el supuesto de que se estimara ser suficiente el acta de
notoriedad, que se recoge en la última escritura citada, tampoco es acompañada
tal acta.
El 6 de mayo de 1996 se presenta nuevamente a inscripción dicha
escritura acompañada del certificado de defunción de doña María
(acontecida el 15 de julio de 1994), y de escrito del comprador solicitando
la inscripción por estimar que estando los bienes vendidos sujetos a
sustitución fideicomisaria, habiendo fallecido la fiduciaria, y siendo los otros
vendedores los fideicomisarios, es perfectamente posible inscribir ya la
venta. Tras esta nueva presentación recae calificación del siguiente tenor:
"Antes de entrar a examinar los defectos que hacen imposible su
inscripción, conviene destacar que la calificación ha de hacerse con respecto
al contenido de la escritura en fecha de su otorgamiento, sin que los hechos
posteriores puedan tener trascendencia con respecto a dicho título".
De los hechos señalados en la presente nota de calificación, de fecha 9
de abril de 1990, sólo se subsana el relativo al punto segundo, en relación
a la notificación a la arrendataria de la finca inventariada con la letra a).
En cuanto al resto del contenido de la nota se mantiene la misma,
con las siguientes puntualizaciones: En cuanto al punto primero, conviene
aclarar que la compra se hace sujeta a una condición suspensiva, de la
que no se ha acreditado su cumplimiento. Y en su instancia el presentante
parece confundir lo que es la inscripción afectada por una condición,
conforme al artículo 23 de la Ley Hipotecaria, de la disposición de los
bienes adquiridos por "herencia condicional", que al no acreditarse su
cumplimiento impiden la transmisión de un derecho que aún no se ha
perfeccionado.
En cuanto a los puntos tercero y cuarto se mantienen íntegramente,
ya que no se acompaña la escritura que cita en la precedente nota de
calificación, como "Complementaria y de prórroga", documento
imprescindible para proceder a la nueva calificación, sin acompañarse tampoco
el acta a que se refiere el artículo 83.3. o del Reglamento Hipotecario. Se
insiste en que todo esto es con referencia a la fecha de la escritura que
se pretende inscribir. Si las circunstancias han variado como consecuencia
del fallecimiento de la vendedora -doña María, quien actuó como
"Administradora de la herencia condicional...", según se expresa en el título,
cuyo fallecimiento ocurrió el 15 de julio de 1994 -por tanto, nueve años
después del otorgamiento de laescritura y siendo sus hijos titulares
plenos del dominio de las fincas que se transmiten, lo que habría es que
reflejarlo documentalmente, mediante la actualización de las expresadas
circunstancias, para que pueda procederse a la inscripción, todo ello
teniendo en cuenta que estaría pendiente una adjudicación de la nuda propiedad
de las fincas a favor de los hijos, una posterior extinción del usufructo
y subsiguiente consolidación con el pleno dominio, reflejado
documentalmente y justificando el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
f) En el escrito de apelación, el recurrente funda la petición de
inscripción en que los dos hijos de doña María, otorgantes del documento
calificado, habían adquirido la nuda propiedad de los bienes vendidos
desde el momento mismo del fallecimiento del abuelo de doña María, sin
que hubiera existido en ningún momento sustitución fideicomisaria.
2. Con relación al primero de los defectos de la nota impugnada,
y sin prejuzgar por ahora sobre la inexactitud del presupuesto que
determinó la específica configuración del negocio calificado (la consideración
de que los bienes vendidos integraban una herencia deferida
condicionalmente, siendo doña María su administradora) ha de señalarse que,
si bien es cierto que los negocios sujetos a condición suspensiva pueden
ser inscritos durante la pendencia de la condición (confróntese artículos
23 de la Ley Hipotecaria, y 51.6. o y 56 del Reglamento Hipotecario), de
modo que habría de revocarse el defecto, tal como ha sido formulado,
no lo es menos que cualquiera que haya sido la intención de los contratantes
-que en todo caso debe moverse dentro de los cauces reconocidos a la
autonomía de la voluntad, tal como se infiere de los artículos 1.116 y
1.255 del Código Civil-, la obtención de la autorización judicial que se
consideraba necesaria no puede ser reputada como verdadera condición
del negocio calificado -ni, por ende, procedería la aplicación de las normas
relativas al negocio condicional, en especial, el artículo 23 de la Ley
Hipotecaria que posibilita su inscripción registral-, pues no se trataría de una
circunstancia voluntariamente añadida por los otorgantes al negocio a
fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que vendría establecido
directamente por la propia Ley para la validez misma de dicho negocio,
y cuyo cumplimiento, por tanto, sería presupuesto imprescindible para
su acceso registral (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y en
esta consideración se debe confirmar el defecto recurrido.
3. Por lo demás, las circunstancias de que la inscripción se inste
cuando ya ha fallecido doña María, que los únicos hijos que deja esta
señora sean los que concurren al otorgamiento de la escritura calificada,
y que de las cláusulas testamentarias reflejadas parezca deducirse la
existencia de un llamamiento incondicionado e inmediato -desde la muerte
deltestador a la nuda propiedad de la mitad de los bienes cuestionados
en favor de los hijos que en ese momento tiene doña María Seco Beltrán,
no permiten acceder a la inscripción de aquéllos en favor del ahora
recurrente, y es que sin necesidad de decidir en este momento si esas
disposiciones testamentarias establecen una sustitución fideicomisaria
condicional en favor de los hijos que deja al morir doña María, o un
llamamiento inmediato a la nuda propiedad en favor de los hijos, que doña
María tiene al tiempo de fallecer el disponente, ocurre que: a) Como
se invoca en el defecto 4. o , no se ha acreditado que los hijos otorgantes
de la escritura calificada sean los únicos que tiene doña María al fallecer
aquél, ni tampoco que sean los únicos que deje dicha Señora. b) El propio
Registrador claramente afirma en su nota que no se pronuncia sobre la
inscripción en función de esas nuevas circunstancias invocadas, dado que
"no se ha reflejado documentalmente la titularidad comunical plena que
correspondía a los dos hijos que otorgaron esta escritura". c) En la venta
calificada, y en congruencia con la consideración que los otorgantes tenían
en ese momento sobre la situación jurídica de los bienes vendidos (que
hacía preciso, desde esta posición, acotar temporalmente la situación de
pendencia del negocio a realizar y anticipar la hipótesis de
incumplimiento), se pactó expresamente que quedaría "resuelta e ineficaz" si en el plazo
de un año, desde su otorgamiento, "no se había acreditado en el Registro
la obtención de la autorización judicial" (plazo cuya prórroga no consta,
como se señala en el tercer defecto, sin que el recurrente acredite lo
contrario) y esta previsión no puede ser desconocida por el Registrador, aun
cuando estimase que resultaba innecesaria tal autorización por ser los
vendedores, en ese momento, titulares incondicionales del pleno dominio
de los bienes vendidos; las repercusiones jurídicas de ese eventual error
en que pudieran haber incurrido los otorgantes sobre el alcance de sus
derechos no pueden determinarse en un procedimiento como el registral
encaminado a decidir sobre la procedencia de la inscripción de un negocio,
en virtud, exclusivamente, del documento calificado y del contenido del
Registro (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
el auto apelado en los términos de los anteriores considerandos.
Madrid, 20 de noviembre de 1998.-El Director general, Luis María
Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
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