En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don
Gerardo Muñoz de Dios, contra la negativa del Registrador de la Propiedad
de Santoña, don Emilio Durán de la Colina, a inscribir una escritura de
declaración de obra nueva, en virtud de apelación del señor Registrador.
Hechos
I
El 24 de diciembre de 1993, mediante escritura pública otorgada ante
don Gerardo Muñoz de Dios, Notario de Madrid, los esposos doña María
Teresa Blanco Gandarillas y don Enrique Fernández Laguilhoat Rodero
y doña Begoña y don Enrique Fernández Laguilhoat Blanco declaran "que
sobre la finca propiedad de los esposos citados descrita en la misma,
y por cuartas e iguales partes indivisas, a expensas de sociedad legal de
gananciales los dos primeros, y los tres últimos con dinero de privativa
pertenencia, han construido la obra nueva que se describe en el expositivo
segundo, quedando por tanto dueños del conjunto, por cuartas e iguales
partes proindiviso". Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad
de Santoña el 26 de septiembre de 1994, fue denegada la inscripción por
no estar inscrita la finca a nombre de los otorgantes.
Posteriormente, con fecha 15 de noviembre de 1994, sin intervención
de los otorgantes, el mismo Notario autoriza acta en la que se expresa
lo recogido en el fundamento de Derecho 1.2. o
II
Presentados los documentos antes citados en el Registro de la Propiedad
de Santoña fueron calificados con la siguiente nota: "Acompañada del acta
de subsanación otorgada por el mismo Notario el día 15 de los corrientes,
se presentó nuevamente esta escritura en el Registro, suspendiéndose la
inscripción de la obra nueva que en ella se declara por observarse el
defecto subsanable siguiente: No se ha aportado a este Registro de la
Propiedad, para su previa inscripción, la escritura de constitución de
comunidad a que se hace referencia en la subsanatoria. Santoña, a 28 de
noviembre de 1994. El Registrador. Firma ilegible".
III
El Notario autorizante de los documentos interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación y alegó: "I. Que la constitución de la
comunidad está incluida en la escritura calificada al decir "quedando,
por tanto, dueños del conjunto, por cuartas e iguales partes proindiviso".
II. Que se cita analógicamente lo dispuesto en el artículo 45, párrafo 2. o ,
del Reglamento Hipotecario, consecuencia de la reforma de 1982, el cual
tiene como antecedente la Resolución de 16 de mayo de 1979. III. Que
el artículo 392 y siguientes del Código Civil no exigen ninguna forma
especial para crear la comunidad. Que únicamente se requiere que una cosa
o derecho pertenezca proindiviso a varias personas, lo cual ocurre en
el documento cuya inscripción se deniega, pues en la misma escritura
que se califica se crea la comunidad y no se conoce norma que obligue
a que se constituya en escritura independiente, ya que la comunidad no
tiene personalidad jurídica. IV. Que es aplicable a este caso la doctrina
contenida en la Resolución de 5 de octubre de 1994".
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: "1. o Que
del acta de subsanación parece deducirse la existencia de una comunidad
entre los comparecientes en el otorgamiento de la escritura de declaración
de obra nueva, pues así lo afirma el Notario autorizante al decir "...
constituyeron una comunidad...". Que la cuestión a plantear es la validez de
dicha afirmación, pues no parece que el artículo 153 del vigente Reglamento
Notarial abra la posibilidad de que el Notario supla las manifestaciones
de voluntad de los comparecientes en el documento subsanado. 2. o Que
en la nota de calificación, no se deniega la inscripción de declaración
de obra nueva, ya que del acta de subsanación parece deducirse la
existencia de una comunidad constituida previamente, lo que ocurre es que
se ignora todo acerca de la misma: Qué se aporta por los otorgantes, cuándo
nace, en qué momento las aportaciones dinerarias se convierten en una
cuota indivisa sobre el conjunto resultante de la declaración de obra nueva
y en virtud de qué título se produce esta conversión y cuáles son las
responsabilidades de los aportantes. 3. o Que la Resolución de 16 de mayo
de 1979 dice que ha de establecerse la proindivisión en proporción ideal
al valor de las fincas agrupadas. En ninguno de los documentos aportados
al Registro se fija un criterio para determinar la cuantía de cada aportación.
4. o Que no se observa relación del caso que se estudia con la Resolución
de 5 de octubre de 1994. 5. o Que conforme a lo establecido en los
artículos 358 y 359 del Código Civil, es menester una clara y precisa declaración
para desvirtuar la presunción legal; es decir, un título que convierta el
derecho de crédito de los aportantes del dinero en un derecho real, que
en este caso será una cuota indivisa de la propiedad resultante de la
declaración de obra nueva. En nuestro Derecho no hay transferencias
abstractas, sino que para lograr una transmisión de dominio será necesario
un título y un modo. Que, como resumen, cabe decir que no es posible
introducir en los libros registrales unas titularidades dominicales en favor
de determinadas personas, sin que se acredite el título en cuya virtud
acceden al Registro.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria revocó
la nota del Registrador fundándose en que la constitución de la comunidad
resulta de la propia escritura de obra nueva y del acta de subsanación,
pues para que exista la comunidad no es preciso que se constituya en
escritura diferente a la declaración de obra nueva.
VI
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus
manifestaciones, y añadió: a) Que conforme a lo que dice el Notario en el
primero de sus fundamentos del recurso gubernativo, está constituyendo
la comunidad al final, sobre el resultado de la declaración de obra nueva,
no cuando sería preciso, es decir, al tiempo de realizar las aportaciones
para construir la obra. b) Que en el acta de subsanación, no se están
rectificando errores cometidos en la escritura subsanada, sino que se está
supliendo la voluntad de las partes al manifestar el Notario que
constituyeron una comunidad, lo que no fue dicho por los otorgantes en el
momento de hacer la escritura. c) Que no resulta de la escritura el título
material por el que se produzca la transmisión a los comparecientes no
propietarios del terreno, lo que impide al Registrador dar cumplimiento
a lo dispuesto en el artículo 9.6 de la Ley Hipotecaria y concordante 5.11
del Reglamento Hipotecario. d) Que se está conforme con la no necesidad
de una escritura especial para la constitución de la comunidad.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 358, 359, 361, 392, 609, 1.255, 1.261 y 1.274 del
Código Civil; 1, 2.1. o ,3,9y20delaLeyHipotecaria; 51 del Reglamento
Hipotecario; 153 y 197 del Reglamento Notarial; y las Resoluciones de 20
y 21 de febrero de 1969, 16 de mayo de 1979, 10 de marzo y 14 de abril
de 1989, 11 de junio de 1993, 23 de marzoy5deoctubre de 1994, y
28demayoy6denoviembre de 1996.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurren las
siguientes circunstancias:
1. o Se otorga una escritura mediante la cual los dos propietarios de
determinada finca y otras tres personas declaran que, sobre dicha finca,
"por cuartas e iguales partes indivisas, a expensas de su sociedad legal
de gananciales los dos primeros, y los tres últimos con dinero de privativa
pertenencia, han construido la obra nueva que se describe en el expositivo
segundo, quedando por tanto dueños del conjunto, por cuartas e iguales
partes proindiviso".
El Registrador denegó la inscripción por no estar la finca inscrita a
favor de los otorgantes.
2. o Posteriormente, sin intervención de los otorgantes, el Notario
autoriza un acta en la que expresa que "de conformidad con lo preceptuado
en el vigente Reglamento Notarial subsana la escritura referida", "en el
sentido de hacer constar que el conjunto resultante de la obra nueva
declarada en dicho instrumento público, queda propiedad por cuartas e iguales
partes indivisas de los otorgantes, toda vez que los titulares del terreno,
junto con el resto de los otorgantes de la escritura, constituyeron una
comunidad para la construcción de la edificación", a la que dichos titulares
aportaron el solar y los otros otorgantes, "por iguales partes, realizaron
la construcción a sus expensas, por lo que en pago de sus respectivas
aportaciones a la comunidad formada para la construcción, quedan
titulares por cuartas e iguales partes del conjunto resultante".
Presentada de nuevo la escritura de declaración de obra nueva,
acompañada del acta de subsanación, el Registrador suspende su inscripción
por no aportarse, para su previa inscripción, la escritura de constitución
de comunidad a que se hace referencia en dicha acta.
2. Sin necesidad de prejuzgar ahora si los elementos constitutivos
del negocio de aportación verificado están o no perfectamente definidos
en todos sus aspectos (cuya exacta determinación es imprescindible para
acceder a la inscripción de cualquier acto traslativo, conforme al principio
de especialidad -vid. artículos 1, 2.1. o y 9 de la Ley Hipotecaria y 51
del Reglamento Hipotecario-), lo cierto es que aquéllos habrán de constar
en el vehículo documental idóneo, es decir la escritura pública otorgada
por los interesados (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria), en la que éstos
expresen su consentimiento, y no puede considerarse suplido por un acta
mediante la cual se pretende llevar a cabo, sin su intervención, una
subsanación que carece de la debida apoyatura documental y excede del ámbito
propio de los juicios del Notario o de los hechos por él presenciados
(cfr. artículo 153 del Reglamento Notarial).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el
auto apelado, confirmando la nota de calificación.
Madrid, 16 de enero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
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