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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña Ana María Ruiz de Velasco y del Valle, en nombre de la

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, contra la negativa de don

Francisco Borruel Otin, Registrador de la Propiedad de dicha ciudad

número 27, a inscribir un testimonio de auto de adjudicación, en virtud de

apelación del señor Registrador.

Hechos

I

En el procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley

Hipotecaria número 2431/1991, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia

número 31 de los de Madrid, contra "Sociedad Usa Universities School

Americ", se dictó auto de fecha 14 de diciembre de 1993, por el cual,

mediante venta en pública subasta, se adjudicó a la Caja de Ahorros y

Monte de Piedad de Madrid una finca inscrita en el Registro de la Propiedad

de Madrid número 27, con el número 16.544.

II

Presentado testimonio del auto referido en el Registro de la Propiedad

de Madrid número 27 fue denegada su inscripción por el señor Registrador,

alegando que se debe adicionar por el Juzgado la cantidad reclamada por

todos los conceptos, el reconocimiento de pago hecho al deudor o tercer

poseedor, en su caso, y las formas de publicidad de la subasta, número

de las mismas y fecha de su celebración. Solicitado por la recurrente al

Juzgado de Primera Instancia número 31 de Madrid mandamiento de

adición subsanatorio de los defectos notificados, el Magistrado-Juez dictó

providencia con fecha 16 de marzo de 1994, declarando no haber lugar a

lo solicitado, fundándose en el artículo 100 de Reglamento Hipotecario

y la Resolución de 21 de octubre de 1993, considerando innecesario hacer

constar los datos que se solicitan, por cuanto en el propio auto se

especifican que se cumplieron todos los trámites y requisitos exigidos por

la Ley Hipotecaria y que, por otro lado, la comprobación que puede efectuar

el señor Registrador sobre la existencia o no del sobrante se debe centrar

con referencia a los asientos registrales, sin que sea necesario que se

haya practicado la tasación de costas y liquidación de intereses definitivos

para otorgar el título de propiedad.

III

Vuelto a presentar el anterior testimonio del auto referido de

adjudicación junto con el mandamiento de 16 de marzo de 1994 en el Registro

de la Propiedad citado, fueron calificados en el siguiente tenor literal:

"Presentado el precedente documento en este Registro el día 10 de mayo

pasado, bajo el asiento 2.442 del diario 8. o ; notificada calificación

desfavorable, con fecha 23 del mismo mes de mayo, retirado por el presentante

el día 24 siguiente y devuelto a esta oficina el día 26 de mayo de 1994,

solicitando la nota de calificación, la extiendo en los siguientes términos:

Suspendida la inscripción del precedente testimonio, expedido por el

Juzgado de Primera Instancia número 31 de los de Madrid, en los autos de

procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria,

seguidos ante dicho Juzgado bajo el número 2431/1991, por adolecer de

los siguientes defectos que se califican como subsanables: No constar en

el auto testimoniado los siguientes particulares del procedimiento: a) La

cantidad exacta que por todos conceptos sea objeto de reclamación

(artículo 131 de la Ley Hipotecaria, regla 2. a , apartado II), o sea, la cantidad

total adeudada y reclamada a la fecha de interposición de la demanda,

por principal, intereses y prestaciones accesorias, con separación de lo

adeudado por cada uno de esos tres conceptos, puesto que cada uno de

ellos está garantizado respecto de terceros, hasta una cantidad máxima

por la finca hipotecada, sin perjuicio del posible aumento de dicha cantidad

reclamada a la finalización del procedimiento, por razón de intereses y

prestaciones accesorias que resulte de la liquidación fincal practicada en

los autos. b) El requerimiento de pago a la entidad deudora e hipotecante

en el domicilio pactado a estos efectos al constituirse la hipoteca, así

como el resultado negativo de tal requerimiento (artículo 131, regla 3. a ,

de la Ley Hipotecaria). c) Las fechas acordadas para la celebración de

la subasta y las fechas de publicación de los correspondientes edictos

en el ªBoletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Madridº y en el ªBoletín

Oficial del Estadoº (artículo 131, regla 7. a , de la Ley Hipotecaria). d) La

notificación de las fechas acordadas para la celebración de las subastas

al deudor (artículo 131.7. o , último párrafo, de la Ley Hipotecaria). e) La

fecha en que se celebró la subasta en que se remató la finca y, en su

caso, las fechas en que se celebraron las anteriores subastas y la

circunstancia de haber quedado desiertas por falta de licitadores. f) No acreditar

la representación invocada por Caja adjudicataria en la instancia de fecha

19 de diciembre de 1993, que acompaña, declarando que la finca está

libre de arrendatarios. Todas estas circunstancias deben consignarse en

la inscripción de la finca a favor del rematante o adjudicatario, así como

en el asiento de cancelación de cargas posteriores tienen que resultar

del título que se inscribe, conforme al artículo 21 de la Ley Hipotecaria,

y están sujetos a comprobación o calificación por el Registrador, al

establecerse por la Ley para garantía de los derechos, tanto de ejecutado como

de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca que

se ejecuta, como así lo tiene declarado la Dirección General de los Registros

y del Notariado en diversas resoluciones, y especialmente en la de fecha

28 de enero de 1987, no siendo suficiente la fórmula genérica utilizada

en el hecho segundo del auto. La subsanación deberá tener lugar por el

propio Juzgado, excepto la circunstancia reseñada bajo la letra f), que

lo será por la propia entidad adjudicataria. Contra la presente calificación,

y sin perjuicio de cualquiera otra acción que pudiera asistir a los

interesados, cabe recurrir gubernativamente ante el excelentísimo señor

Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de cuatro

meses, en la forma determinada en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria

y 112 y siguientes del Reglamento para su aplicación.-Madrid, 2 de junio

de 1994.-El Registrador.-Firma ilegible."

IV

La Procuradora de los Tribunales doña Ana María Ruiz de Velasco

y del Valle, en representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad

de Madrid, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación,

y alegó: Que dicho auto se presentó en el Registro de la Propiedad de

Madrid número 27 para su inscripción, denegándose la misma por el señor

Registrador, alegando que se debe adicionar por el Juzgado la cantidad

reclamada por todos los conceptos, el requerimiento de pago hecho al

deudor o tercer poseedor, en su caso, y las formas de publicidad de la

subasta, número de las mismas y fecha de su celebración. Con fecha 2

de marzo de 1994, la Caja de Ahorros representada presentó un escrito

en el Juzgado solicitando la adición de dichos extremos. El 16 de marzo

de 1994, el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 31

de los de Madrid dicta providencia en la que declara no haber lugar a

lo solicitado, fundamentándose en el artículo 100 del Reglamento

Hipotecario y la Resolución de 21 de octubre de 1993. Que presentado

nuevamente el auto de adjudicación en el citado Registro, fue calificado por

el señor Registrador con nota de 2 de junio de 1994. Que nuevamente,

con fecha 20 de junio de 1994, se presentó escrito ante el Juzgado

solicitando la corrección del auto dictado, en base a la citada calificación,

y el 30 de septiembre de 1994 el Juzgado dictó providencia del siguiente

tenor literal: "Por recibido el anterior escrito de 20 de junio de 1994,

únase a los autos de su razón junto con mandamientos y testimonios del

auto de adjudicación y conforme solicita no ha lugar, toda vez que el

título emitido reúne todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria".

Que como fundamento de derecho se señala que se entiende que la facultad

de calificación del Registrador es plena, de acuerdo con el artículo 18

de la Ley Hipotecaria, pero no es así si se trata de un documento judicial,

conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario. En este sentido se

pueden citar las Resoluciones de 23 de febrero de 1906 y la reciente de

28 de octubre de 1993, entre otras.

V

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

la doctrina hipotecaria considera, en lo referente al principio de legalidad,

que en un sistema como el español, en que los asientos se presumen exactos,

resulta lógica la existencia de un trámite depurador de la titulación

presentada a registración, pues de lo contrario, los asientos sólo servirían

para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos

conflictos. Que la legislación actual regula el principio de legalidad en el

artículo 18 de la Ley Hipotecaria, refiriéndose el artículo 100 del Reglamento

Hipotecario a los documentos judiciales, y, según este último precepto,

no serán objeto de calificación: 1. Las decisiones jurisdiccionales. 2. El

orden interno del procedimiento. Que la doctrina considera que, en cuanto

a los obstáculos que resultan del Registro, la calificación es absoluta y

tiene la misma dimensión que para los documentos notariales. Que el

caso debatido debe enmarcarse dentro de las garantías que los propietarios

y titulares de derechos reales tiene en los procedimientos de ejecución

(artículo 24 de la Constitución Española y normas hipotecarias que

desarrollan el principio constitucional recogido en dicho artículo). Que el punto

controvertido nace de si en la expresión genérica "a las personas con

derecho a ello", referido a las notificaciones y manifestado por la autoridad

judicial que entiende el procedimiento, es objeto o puede serlo de

calificación registral, como reconocen las Resoluciones de 17 de julio de 1935,

23 de abril de 1966, 24 de agosto de 1981, 13 de abril de 1982, 16 de

julio y 19 de noviembre de 1987, 29 de abril de 1988, 30 de junio y 7

de julio de 1989. Que la Resolución de 28 de octubre de 1993, citada

por el recurrente, nada tiene que ver con lo que aquí se estudia. Que

en cuanto al apartado a) de la nota de calificación, hay que señalar lo

que dice el artículo 120 de la Ley Hipotecaria, cuando no hay tercero

que pueda resultar perjudicado, pero cuando, después de constituida la

hipoteca, aparece un tercero de la finca o de un derecho real sobre la

misma, entra en juego el artículo 114, en concordancia con el 146 de

la Ley Hipotecaria, y todo ello sin perjuicio de que el acreedor haga uso

de los derechos que le conceden los artículos 121 y 147 de la misma Ley.

Que el apartado f) debe confirmarse totalmente, pues no se acreditó en

el momento de presentar el título en el Registro la representación invocada

en la instancia por la que se declara que la finca está libre de arrendatarios.

VI

El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia

número 31 de los de Madrid informó: Que la calificación registral de los

documentos judiciales viene establecida en el artículo 100 del Reglamento

Hipotecario. Que no se está de acuerdo con el criterio del Registrador,

pues no existe necesidad de concertar la cantidad exacta que por todos

los conceptos sea objeto de reclamación en cuanto la Ley no exige que

se señale en el auto de adjudicación tales aspectos, limitándose a lo que

establece la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y que sólo

compete a los Tribunales de Justicia el control y vigilancia de las normas

de procedimiento, sin que pueda el Registrador interferirse en las mismas.

VII

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid revocó la

nota del Registrador en cuanto a los defectos b) al e) y confirmándola

en cuanto al resto; fundándose en que el auto no expresa la cantidad

o cantidades objeto de reclamación, pues dicha cantidad resulta de

inexcusable constancia a efectos registrales, pues sin ella no puede saberse,

por el propio auto, lo exigido por la regla 17 del artículo 131 de la Ley

Hipotecaria, por faltar uno de los términos de la comparación; y que en

cuanto a los defectos b) al e) se refieren a extremos inexigibles por el

Registro para lo que debe ser suficiente la afirmación del auto (Resoluciones

de5y30dejulio de 1993).

VIII

El Registrador apeló el auto presidencia, en cuanto a los defectos b)

al e) de la nota, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el

requerimiento de pago a la entidad deudora e hipotecante viene exigido en

el número 3 de la regla 2. a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Que

el lugar del requerimiento ha de ser el domicilio que conste en la inscripción

de la hipoteca y no otro domicilio y ha de ser personal; y en cuanto al

requerimiento judicial, hay que estar a lo que dice la regla 4. a de citado

artículo. Que en cuanto a la importancia de tal requerimiento de pago

en el procedimiento judicial sumario, notarial o judicial, ha de tenerse

e cuenta varias sentencias que han resaltado su importancia: Sentencias

de 9 de abril de 1980y7dediciembre de 1987. Que, por otra parte,

el requerimiento de pago al hipotecante está exigido por los principios

que surgen al poner en relación los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.

Que la subasta es la fase central del procedimiento judicial sumario,

constituyendo la esencia del mismo, al ser la fase de realización del valor

de la finca hipotecada en que consiste, en definitiva, la acción real propia

del derecho real de hipoteca. Esta fase interesa al derecho hipotecario

a efectos del derecho real de hipoteca y de su eficacia. Que es sabido

que la hipoteca no es sólo derecho real de garantía, sino también de

realización del valor, cuya esencia consiste en que el acreedor pueda resarcirse

del crédito hipotecario que ostenta, no quedándose con la finca, sino

instando la venta de ella en pública subasta, quedando el sobrante a

disposición de acreedores y titulares posteriores, no recibiendo nadie más

de lo que le corresponde, y ello por el sistema de subasta pública judicial,

que es esencial porque están en juego multiplicidad de derechos. Que

para la celebración de la subasta existen unos requisitos previos: 1.

Necesidad de solicitud de parte. 2. Plazos previos. 3. Publicidad de la subasta

mediante los anuncios (regla 7. a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria).

Hay que considerar lo declarado en la Resolución de 30 de enero de 1987.

4. Notificación de la subasta al deudor. 5. Número de subastas (tres

subastas).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 118 del Código

Civil; 1, 129, 130 y 131 de la Ley Hipotecaria, y 100 del Reglamento

Hipotecario.

1. Interpuesto por el Registrador recurso de apelación contra el auto

del excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia por

el que revocó los cuatro últimos defectos de la nota impugnada, ha de

concretarse el presente expediente al examen de dichos cuatro defectos

procediéndose por razones de sistemática a analizar en primer lugar y

de forma conjunta los recogidos bajo las letras c) a e) de dicha nota.

2. Se cuestiona en dichos defectos si en el testimonio del auto de

adjudicación dictado en un procedimiento judicial sumario han de

especificar datos como las fechas acordadas para la celebración de la subasta

y las de la publicación de los correspondientes edictos en los periódicos

oficiales; la notificación al deudor de las fechas acordadas para la

celebración de la subasta, o las fechas en que se celebró la subasta en que

se remató la finca y, en su caso, las fechas en las que se celebraron las

anteriores subastas y la circunstancia de haber quedado desiertos:

Constaba en dicho auto el haberse seguido el procedimiento por sus propios

trámites y cumplidos los requisitos que regulan los artículos 129, 130 y

131 de la Ley Hipotecaria.

3. Ciertamente atañe a los Registradores el deber de colaborar con

Jueces y Tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado,

y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr. artículo 118 del Código Civil),

pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas

que pretendan su acceso al Registro; estas exigencias constitucionales

deben ser cohonestadas con el también constitucional principio de

protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión

de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene

su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia

judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria),

y ello determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones

judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento

en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han

tenido la intervención prevista por la Ley y en las condiciones exigidas

según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo Registro

las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de

ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina

el ámbito de la calificación registral a efecto de los documentos judiciales,

de modo que no puede el Registrador revisar la legalidad de aquellos

trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido

que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de

intervención conferido a los titulares registrales, como ocurre con los ahora

cuestionados, respecto de los cuales, y al efecto de posibilitar la inscripción

registral, ha de ser suficiente la genérica afirmación contenida en el auto

calificado del cumplimiento de todos los requisitos legalmente previstos;

y ello sin prejuicio de la repercusión que su omisión o indebida realización

tengan en el procedimiento seguido, omisiones o defectos que habrían

de ser hechos valer no por el Registrador, sino por la parte a quien incumba

y a través de los medios procesales al efecto previstos.

4. En el defecto recogido en la letra b) de la nota impugnada se objeta

de la inscripción, so pretexto de no constar en el auto la realización del

requerimiento de pago a la entidad deudora e hipotecante en el domicilio

pactado al tiempo de constituirse la hipoteca, así como el resultado negativo

de tal requerimiento.

Las consideraciones precedentes conducen ahora a la confirmación

de este defecto toda vez que dicho requerimiento es trámite esencial a

través del cual se garantiza la efectiva intervención de deudor e hipotecante

en el procedimiento contra él seguido, siendo preciso que del auto resulte

específica e inequívocamente su realización en el domicilio pactado a estos

solos efectos; si que tal omisión pueda suplirse por la genérica afirmación

de la práctica de las notificaciones prevenidas en la regla 5. a ,

artículo 131, de la Ley Hipotecaria, pues esta notificación es un trámite

claramente diferente de aquel requerimiento y va dirigido a persona distinta

(al tercer poseedor que no ha acreditado al acreedor la adquisición del

inmueble), como se desprende de la confrontación de las reglas 3. a ,4. a y

5. a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente en cuanto

al defecto b) y desestimar en cuanto al resto, confirmando en ello el auto

apelado.

Madrid, 29 de diciembre de 1998.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.