En el recurso gubernativo interpuesto por doña Josefa Ruperto Ruiz,
en calidad de Administradora única de la entidad "Pedro Merenciano,
Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la Propiedad
número 1 de San Javier, don Constancio Villaplana García, a inscribir
una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación de la
recurrente.
Hechos
I
El día 11 de mayo de 1995, en escritura autorizada por doña Juana
María Vidal Pérez, Notaria de San Javier, don Pedro Conesa Sánchez, como
titular de la nuda propiedad, y doña Josefa Sánchez Martínez, en cuanto
al usufructo, constituyeron hipoteca sobre tres fincas en favor de la entidad
mercantil "Pedro Merenciano, Sociedad Limitada", en garantía de la deuda
que la entidad "D'Canada, Casas en Madera, Sociedad Limitada", mantiene
con la citada mercantil por razón de las relaciones comerciales existentes
entre ellas. El título alegado por los hipotecantes en dicho documento
fue una escritura pública de determinación de resto, agrupación, división
de fincas y donación de fecha 11 de agosto de 1989.
La escritura de constitución de hipoteca se presentó por primera vez
en el Registro de la Propiedad número 1 de San Javier, el día 25 de mayo
de 1995. Al no estar las fincas inscritas a favor de los hipotecantes, el
presentante retira dicha escritura, lo cual no es devuelta dentro del plazo
de vigencia del asiento de presentación, por lo cual éste caduca, volviéndose
a presentar la misma escritura el día 7 de agosto de 1995, siendo retirada
de nuevo el día 17 del mismo mes, y al no ser devuelta tampoco dentro
del plazo de vigencia su asiento de presentación, éste caduca,
extendiéndose la oportuna nota marginal el 18 de octubre de 1995.
El día 4 de octubre de 1995, don Pedro Conesa Sánchez presenta en
el Registro de la Propiedad número 1 de San Javier la escritura de 11
de agosto de 1989 de determinación de resto, agrupación, división de fincas
y donación, y escritura de 30 de junio de 1995 de constitución de la entidad
mercantil "Los Garranchos, Sociedad Limitada", en lo que don Pedro
Conesa Sánchez y doña Josefa Sánchez Martínez aportan las fincas cuestionadas
a la entidad que constituyen. Tras la subsanación de defectos advertidos
en estas dos escrituras, el 31 de octubre de 1995 se inscriben el título
de adquisición de la nuda propiedad y de usufructo de las fincas
hipotecadas a favor de los hipotecantes y su posterior aportación a la entidad
"Los Garranchos, Sociedad Limitada".
II
El día 19 de octubre de 1995 se presenta de nuevo en el Registro
de la Propiedad número 1 de San Javier la escritura de constitución de
hipoteca que es calificada el día 11 de diciembre de 1995 con la siguiente
nota: "Denegada la inscripción de la escritura de hipoteca que antecede
(autorizada el 11 de mayo del corriente por la Notaria de San Javier doña
Juana María Vidal Pérez, número 52 de protocolo, presentada en este
Registro bajo el número 698 del Libro Diario 24, el día 19 de octubre
del corriente, retirada el día 23 de igual mes, y devuelta el 27 de noviembre)
por el defecto insubsanable de aparecer la finca a que se refiere inscrita
a favor de la mercantil ``Los Garranchos, Sociedad Limitada'', persona
distinta de la parte hipotecante, por título de aportación en escritura de
constitución social autorizada el 30 de junio del corriente por el Notario
de San Javier don Pedro F. Garre Navarro (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). La presente nota se extiende a solicitud verbal de la presentante,
una vez que, con fecha 7 de los corrientes, le fue notificada, igualmente
en forma verbal, la existencia del defecto reseñado. Esta nota puede ser
recurrida gubernativamente en el plazo de cuatro meses, en la forma
prevista en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. San
Javier, 11 de diciembre de 1995. El Registrador. Firma ilegible."
III
Doña Josefa Ruperto Ruiz, en su calidad de Administradora única de
la mercantil "Pedro Merenciano, Sociedad Limitada" interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación fundándose en que cuando se
presentaron las escrituras de 11 de agosto de 1989 y 30 de junio de 1995
(el día 4 de octubre de 1995) estaba vigente el asiento de presentación
de la escritura de 11 de mayo de 1995 (de fecha 7 de agosto de 1995)
y, por tanto, que vigente este asiento debió inscribirse la escritura de
11 de agosto de 1989 y la de 11 de mayo de 1995 y, posteriormente,
la de aportación a la sociedad o inscribir esta última sin perjuicio de
la vigencia del asiento de presentación de la escritura de hipoteca, y ello
en base a los siguientes argumentos: a) La correcta aplicación del
procedimiento registral por el Registrador, ya que como señaló la Resolución
de 11 de marzo de 1978 "el principio de prioridad no puede aplicarse
con tanta rigurosidad que impide al Registrador examinar los asientos
de presentación de los títulos contradictorios pendientes" y propugnó la
necesidad de una reforma por la que se determine que la prórroga de
un asiento posterior lleve consigo la de los asientos anteriores y posteriores
al asiento de que se trate. Tras la reforma del Reglamento Hipotecario
de 1982 se completa el círculo de posibilidades que tienden a proteger
al presentante, y una vez presentado el título previo al de constitución
de hipoteca, dentro de la vigencia del asiento de presentación de este
último, el Registrador debió proceder de manera diferente según que el
título hubiera sido o no retirado por el presentante. Si no fue retirado
se debió calificar e inscribir el título hipotecario en los plazos que establece
el artículo 97 del Reglamento Hipotecario, entendiéndose que el plazo se
cuenta desde la presentación de documento que permite la nueva
calificación registral (el de adquisición por los hipotecantes de su título de
propiedad), y si ese plazo fuese inferior al de los diez días se debe prorrogar
al asiento por un período igual al que falte para completar dichos diez
días, y si esta prórroga tampoco fuese suficiente para practicar la
inscripción, se debió extender anotación preventiva de suspensión por
imposibilidad conforme al artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad
de instancia de parte, lo cual es admitido por la doctrina. En caso de
que el título hubiese sido retirado, el Registrador, en especial si, como
ocurre en este caso, el presentante es persona distinta del que lo fue
del título de constitución de la hipoteca, debió prorrogar el asiento de
presentación de este último hasta treinta días después de ser despachado
el documento presentado posteriormente o al menos hasta el día en que
caduque el asiento de presentación de este título posterior en base al
artículo 432.1. o c) del Reglamento Hipotecario, salvaguardando la prioridad
registral, que no puede ser desvirtuado para el que presentó diligentemente
su título en el Registro y se preocupó de ir renovando los asientos de
presentación en tanto no conseguía la subsanación de los defectos
advertidos. El Registrador debió notificar al presentante del título hipotecario
la presentación del título de adquisición de las fincas hipotecadas para
que aquél pudiera solicitar la prórroga del asiento de presentación vigente,
y si no le notificó por premura de plazo, debió el Registrador de oficio
prorrogar el asiento de presentación del título hipotecario para luego
practicar la notificación citada, ya que si bien el indicado precepto habla de
"a instancia de su presentante o interesado", esa instancia de parte ha
de estar basada en un conocimiento de la circunstancia que le permite
ejercitar su derecho y no puede suponer en ningún caso exigir una
diligencia más allá de los límites racionales. En cierto modo la Resolución
de 14 de enero de 1985 aplica la prórroga del artículo 432.1. o c) a todo
supuesto de presentación posterior de un título cuya previa inscripción
sea necesario para el despacho del título presentado con anterioridad,
sin que deba entenderse, a juicio del recurrente, que la prórroga ha de
ser instada cuando no se ha podido por inacción o falta de notificación
del encargado de velar por el correcto desarrollo del procedimiento
registral. b) La aplicación del principio de prioridad y tracto sucesivo, ya
que como reconoce la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861,
el artículo 17 no rige respecto al derecho real de hipoteca, de modo que
la prioridad juega como mera prelación y no como cierre registral, y ello
supone en el presente caso, que en el momento en que ingresa en el Registro
la escritura de aportación a la sociedad está aún vigente el asiento de
presentación del título hipotecario y ya en ese momento éste ha adquirido
mejor posición jurídica que el de aportación a la sociedad. Tampoco se
produce un problema de tracto sucesivo porque el asiento de presentación
nunca ha caducado y la sociedad adquirente ha inscrito con la amenaza
de que se inscriba la hipoteca, que es prioritaria. Cabe también recordar
la doctrina de la Dirección General (entre otras, Resoluciones de 14 de
diciembre de 1953, 7 de febrero de 1959y2demarzo de 1962) de que
el principio de prioridad impone la obligación de despachar los títulos
referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de
presentación, salvo que los títulos sean compatibles entre sí y, en el presente
caso, si bien existía perfecta compatibilidad entre la inscripción del título
de hipoteca, que primero accedió al Registro, y la inscripción posterior
del título de aportación, que se presentó después, no se dio tal
compatibilidad a la inversa, ya que la inscripción de ese título posteriormente
presentado cerró el Registro al anteriormente presentado, el de
constitución de hipoteca. En caso de considerar que los títulos eran
contradictorios, las Resoluciones de 26 de septiembre de 1967 y 18 de marzo
de 1972 reiteran el deber de despachar los documentos por el orden
cronológico de su presentación y señalan que la escritura que con las debidas
formalidades tuviera acceso en primer lugar será lo que gozará de los
beneficios del sistema y el "deber" de los Registradores de examinar los
documentos pendientes de despacho que puedan contribuir a una más
acertada calificación y a evitar la práctica de asientos inútiles o
innecesarios y posibles litigios.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó:
1. Que la titularidad registral actual de las fincas hipotecadas
corresponde a la mercantil "Los Garranchos, Sociedad Limitada", mientras que
quienes constituyen la hipoteca fueron don Pedro Conesa Sánchez y doña
Josefa Sánchez Martínez, no cumpliéndose por tanto la exigencia de tracto
sucesivo impuesto por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, uno de los
principios fundamentales del sistema registral español, cuya vigencia y
aplicación es indiscutible doctrinal y jurisprudencialmente y en defensa
del cual se ha pronunciado en numerosas ocasiones la Dirección General
de los Registros y del Notariado (entre otras, Resolución de 18 de junio
de 1993).
2. Que demostrada que fue correcta la denegación de la inscripción
de la escritura de hipoteca por la falta de tracto, no puede accederse
a la pretensión del recurrente de inscribir ahora dicha escritura
"encajándola" entre la inscripción de dominio a favor de don Pedro Conesa
Sánchez y su madre y la de dominio a favor de "Los Garranchos, Sociedad
Limitada", orden en que, a su juicio, se deberían haber despachado las
tres escrituras afectadas, y ello porque la inscripción de dominio a favor
de "Los Garranchos, Sociedad Limitada" y el rango registral con ella
adquirido está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley
Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud
por alguna de las formas reconocidas por las leyes, que son el
consentimiento del titular registral o el fallo judicial dictado en procedimiento
seguido contra dicho titular (artículos 40 a 82 de la Ley Hipotecaria),
lo cual no se produce en el presente caso, en el que se pretende la
rectificación por la vía del recurso gubernativo, posibilidad rechazada por
la Dirección General en numerosos pronunciamientos (entre otras, la
Resolución de 18 de junio de 1993 antes citado y la de 13 de diciembre de
1993).
V
El Presidente del Tribunal superior de Justicia de la Región de Murcia
confirmó la nota del Registrador fundándose en que la secuencia de hechos
que concurren en el presente caso es, desde el punto de vista registral,
inatacable, pues la caducidad del asiento de presentación de la escritura
de constitución de la hipoteca provocó la apertura del Registro, si bien
es cierto que la hipoteca no produce cierre, sino sólo prioridad, y que
la argumentación del recurrente parece basarse en una exigencia al
Registrador que no contempla nuestro ordenamiento registral, uno de cuyos
principios es el de rogación o instancia de parte, ya que alega la aplicación
del artículo 97 del Reglamento Hipotecario y si los diez días no bastasen
el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, pero olvida este principio de rogación,
ahora transformado en el de aportación de parte, en el que se basa el
artículo 97 del Reglamento Hipotecario, que habla de retirada y aportación
de documentos por el interesado como paso previo para la aplicación
del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria ("podían pedir anotación
preventiva...: el que presentare en el Registro... título... subsanable) igual suerte
ha de correr la apelación al artículo 432.1. o c) del Reglamento Hipotecario
que habla de "a instancia de su presentante o interesado"; y que resulta
imposible rectificar el Registro introduciendo una hipoteca sobre una finca
que ha pasado a terceros si no es con el consentimiento del titular o
por sentencia judicial, y no por la vía del recurso gubernativo.
VI
El recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en sus
alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 17, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurren los
siguientes elementos definidores:
1.1 El 7 de agosto de 1995 se presentó, y por segunda vez escritura
de constitución de hipoteca en garantía de deuda ajena, la cual es retirada
por la presentante el 17 del mismo mes, al no estar inscritos a favor
del hipotecante las fincas gravadas.
1.2 El 4 de octubre de 1995, el hipotecante presenta conjuntamente
dos títulos el de adquisición del dominio de las fincas hipotecadas, y una
escritura de constitución de sociedad limitada por la que los hipotecantes
aportan aquellas fincas a la sociedad que constituyen.
1.3 El día 18 de octubre de 1995 caduca el asiento de presentación
de la escritura de constitución de hipoteca que no había sido devuelta
al Registro, y se cancela su asiento; y el 31 de dicho mes, se inscriben
el título de adquisición del dominio de las fincas hipotecadas a favor de
los hipotecantes y su posterior aportación a la sociedad constituida.
1.4 El 19 de octubre de 1995, se había presentado nuevamente la
escritura de hipoteca la cual es retirada el 23 del mismo mes, y devuelta
el 27 de noviembre del 1995, es denegada su inscripción por aparecer
inscritas las fincas hipotecadas a favor de terceras personas distintas del
hipotecante, siendo este el defecto ahora recurrido.
2. El defecto debe ser confirmando; siendo principio básico de nuestro
sistema registral, el de tracto sucesivo en cuya virtud no pueden inscribirse
o anotarse títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral
(artículo 20 Ley Hipotecaria) no procede acceder al despacho de una hipoteca
cuando el hipotecante no aparece ya como titular registral de las fincas
gravadas; sin que pueda estimarse la alegación del recurrente de que dicha
hipoteca debió despacharse después del título de adquisición del dominio
de tales fincas por el hipotecante y antes de la posterior aportación de
aquéllas a la sociedad constituida, por cuanto, por una parte, el principio
de prioridad impide al Registrador inscribir un documento en tanto esté
vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título
incompatible (cfr. artículo 17 Ley Hipotecaria) y por otra, inscrita ya esa
aportación a la sociedad constituida, el asiento respectivo queda bajo la
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria), no siendo
el recurso gubernativo cauce procedimental adecuado para su rectificación,
rectificación que presupone el consentimiento del titular del asiento
inexacto o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo en el
que aquél sea parte (cfr. artículo 40 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso y confirmar
el auto apelado.
Madrid 28 de julio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de
Murcia.
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