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Documento BOE-A-1999-15397

Resolución de 8 de junio de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Francisco Moreno Ponce, en nombre y representación de la entidad «Campenón, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de Colmenar Viejo, don José Raga Belmonte, a practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 166, de 13 de julio de 1999, páginas 26410 a 26412 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-15397

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Francisco Moreno Ponce, en nombre y representación de

la entidad "Campenón, Sociedad Anónima", contra la negativa del

Registrador de la Propiedad número 2 de Colmenar Viejo, don José Raga

Belmonte, practicar una anotación preventiva de demanda, en virtud de

apelación del recurrente.

Hechos

I

En los autos del juicio declarativo de menor cuantía número 129/1995,

seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Colmenar Viejo,

la entidad mercantil "Campenón, Sociedad Anónima", demandó, en

reclamación de la cantidad de 73.568.222 pesetas de principal, por

incumplimiento contractual y resarcimiento de daños y perjuicios, a los titulares

miembros de la Junta de Compensación del Polígono 27 de Moralzarzal,

por obras de urbanización que dicha empresa había contratado con la

Junta de Compensación, y en base a la afección real de los terrenos

integrados en dicha Junta al pago de tales obras (artículos 159 de la Ley

del Suelo y 178 del Reglamento de Gestión Urbanística).

En el escrito de demanda se expresa que si bien la cantidad inicialmente

adeudada es de 90.884.175 pesetas, "se contempla la reducción de cuantía

del 19,052712988 por 100 relativa a las cantidades que diversos miembros

de la Junta de Compensación... han entregado a ªCampenón, Sociedad

Anónimaº, en concepto de pago del principal reclamado".

La Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Colmenar Viejo

dictó Auto de fecha 10 de julio de 1995 en el que se acordó practicar

anotación preventiva de demanda respecto de las fincas integrantes del

Polígono 27 de Moralzarzal de titularidad de los demandados, en

proporción a sus respectivas cuotas de responsabilidad en los gastos de

urbanización y por las cuantías especificadas en la demanda, y también

anotación preventiva de prohibición de disponer, pero excluyéndose en cuanto

a ésta determinadas fincas.

Sobre estas fincas pesa una afección al pago de los gastos de

urbanización, expresada en una cantidad de dinero consecuencia de la

aplicación de una cuota, la correspondiente a cada finca, a una cifra total

de responsabilidad.

II

En cumplimiento de lo establecido en el anterior Auto, la Juez del

Juzgado de Primera Instancia número 2 de Colmenar Viejo ordenó practicar

las citadas anotaciones preventivas de demanda y de prohibición de

disponer en un mandamiento de 10 de julio de 1995.

III

Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad

número 2 de Colmenar Viejo, fue calificado con la siguiente nota: "No

se efectúa operación alguna sobre la finca registral número 4.650, por

estar vinculada a otras. Respecto de las fincas 4.712 y 4.651 se anota

en cuanto a las participaciones indivisas de 17/49 partes y 2/14 partes,

respectivamente, haciéndose constar que las restantes participaciones

figuran vinculadas a otras fincas. De la finca registral número 4.820, tomo

anotación respecto de la mitad indivisa de la misma y deniego en cuanto

a la otra mitad por el defecto insubsanable de aparecer inscrita a nombre

de personas diferentes de las que se sigue el procedimiento. Con relación

a la finca 4.827 no se practica operación por estar incluida y excluida,

lo que resulta contradictorio. Respecto a las fincas registrales

números 5.095, 5.096, 4.373, 5.136, 5.137, 5.138, 5.139, 5.140, 5.141, 5.142, 5.143,

5.144, 5.145, 5.146, 5.147, 5.148, 5.149, 5.150, 5.151, 5.152, 5.153, 5.154,

5.155, 5.156, 5.120, 5.121, 5.122, 5.123, 5.124, 5.125, 5.126, 5.127, 4.791,

4.794, 4.798, 4.799, 4.804, 4.808, 4.945, 4.937, 4.938, 4.939, 4.940, 4.941,

4.942, 5.114, 5.116 y 5.117 deniego la anotación por el defecto insubsanable

de seguirse el procedimiento contra entidades o personas diferentes a

los titulares registrales de cada una de ellas. No se practica operación

en cuanto a las fincas números 4.819, 4.825, 4.829, 4.830, 4.836, 4.837,

4.838, 4.388, 4.389, 4.390, 4.391, 4.392, 4.393, 4.394, 4.395, 4.396 y 4.397,

también integrantes del Polígono de Compensación 27 de Moralzarzal,

porque no consta haberse dirigido el procedimiento contra los titulares

registrales de las mismas. Y con relación a la anotación preventiva de demanda

que también se ordena en este mismo mandamiento, se observan los

defectos de que se fijan dos cantidades de diferente cuantía -73.568.222 y

90.884.175pesetas cuyo pago se reclama; que la suma de la

responsabilidad de cada finca comprendida con relación a su cuota no se

corresponde con ninguna de las cantidades dichas y que tratándose de demanda

de juicio ordinario de menor cuantía en reclamación de cantidad por

incumplimiento contractual del pago del precio es una demanda en la que,

simplemente, se reclama el pago de una cantidad dineraria, que no está,

naturalmente, comprendida en el ámbito del artículo 42 de la Ley Hipotecaria,

ni se ejercita una acción o pretensión personal susceptible de desembocar

a una modificación jurídica real, y siendo éste insubsanable procede la

denegación, según reiterada jurisprudencia de la Dirección General. Contra

esta nota de calificación cabe recurso gubernativo en el plazo y forma

que establecen los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Colmenar Viejo, 20 de septiembre de 1995. El Registrador. Firma ilegible".

IV

El Procurador de los Tribunales, don Francisco Moreno Ponce, en

nombre y representación de la entidad "Campenón, Sociedad Anónima",

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación en cuanto a la

negativa a practicar la anotación preventiva de demanda, alegando: 1. Que

conforme al artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicialyala

doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado

(Resolución de 21 de octubre de 1992), se impone a todas las autoridades

y funcionarios públicos, y también a los Registradores de la Propiedad,

la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado

firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que el Registrador

pueda enjuiciar si los razonamientos jurídicos por los que el Juzgador

concluye su fallo están ajustados a Derecho. 2. Que al denegar la anotación

preventiva de demanda invocando que este supuesto no está comprendido

en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y que no se ejercita una pretensión

personal susceptible de provocar una modificación jurídica real, se está

olvidando el criterio amplio interpretativo del artículo 42.1 mantenido

por la Dirección General en cuanto a anotaciones preventivas de demanda

cuando se ejercitan acciones personales que tengan vocación al derecho

real -pues lo contrario implicaría hacer declaraciones de derechos que

pudieran resultar ilusorios-. No podemos olvidar que en el presente caso

se está reclamando el pago de gastos de urbanización que figuran inscritos

en el propio Registro de la Propiedad como afección real y directa en

todo y cada una de las fincas afectadas. Pero, lo que es más grave, es

que el Registrador ha entrado a enjuiciar y rebatir los fundamentos de

una resolución judicial ejecutable, en contra de lo dispuesto en los

artículos 100 del Reglamento Hipotecario y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder

Judicial y Resoluciones de 19 de enero de 1877 y 12 de julio de 1909.

3. Que, en la demanda, "Campenón Sociedad Anónima", reclama, como

acción principal, el pago por los titulares registrales miembros de la Junta

de Compensación de las obras de urbanización del Polígono, que tienen

la naturaleza de créditos refaccionarios, y que conforme a los

artículos 178 y 126 del Reglamento de Gestión Urbanística afectan, con carácter

real, las fincas integrantes del Polígono, gravándolas con preferencia a

cualquier otro crédito y a todas las hipotecas y cargas anteriores, excepto

a los créditos a favor del Estado. La existencia de este gravamen genérico

consta en la descripción registral de las fincas respecto a las cuales ha

sido acordada la anotación preventiva de demanda, de ahí la importancia

de que ésta se practique para dar a conocer a terceros adquirentes la

existencia, no solamente genérica sino efectiva, del crédito litigioso relativo

al coste de las obras de urbanización de dichas fincas. 4. Que la cuantía

de la demanda está especificada en la misma (73.568.222 pesetas), y que

la cifra de 90.884.175 pesetas aludida por el señor Registrador en ninguna

parte se fija de manera contradictoria como cuantía de la demanda, ya

que esta última cifra es el montante primitivo de la reclamación de

"Campenón, Sociedad Anónima", que, como se especifica en la demanda, se

redujo por el pago parcial de sus cuotas por miembros de la Junta de

Compensación en un 19,052712988 por 100. 5. Que no hay verdadera

contradicción entre la cuantía que se demanda y la cuantía de

responsabilidad de cada finca, ya que el mandamiento ordena que la demanda

se anote sobre cada una de las fincas "en proporción a sus respectivas

cuotas de responsabilidad en los gastos de urbanización especificadas en

los hechos undécimo y duodécimo de la demanda".

V

El Registrador, en defensa de la nota, informó: 1. Que si bien la lista

de anotaciones preventivas del artículo 42 de la Ley Hipotecaria no es

exhaustiva, no han de practicarse otras anotaciones distintas a las

establecidas expresamente en disposiciones legales (Resolución de 14 de

diciembre de 1960), y que la demanda que nos ocupa no tiene contenido

anotable por falta de trascendencia real, ya que pretende una declaración

o el cumplimiento de una obligación personal, como es el pago de una

deuda o las exigencias de una responsabilidad civil, que no entra dentro

del ámbito del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, aunque en él se incluyan

no sólo las demandas en que se ejercita una acción real sino también

aquéllas mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal

cuyo desenvolvimiento lleve aparejado una mutación jurídico-real

inmobiliaria (Resoluciones de 24 y 25 de junio de 1991). La Dirección General

(Resoluciones de 1 de febrero y 18 de mayo de 1987y1dejunio

de 1989) admite la anotación de demanda, en cuanto a reclamación de

cantidad, en los casos en que exista una preferencia legal para su cobro

que pueda hacerse efectiva sobre un bien inmueble, y cuya afección, por

Ley, corresponde a la Comunidad de Propietarios para un período concreto

(artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal). 2. Que las afecciones

de los artículos 159 de la Ley del Suelo y 178 del Reglamento de Gestión

Urbanística sólo pueden ser a favor de la Administración Urbanística (la

Junta de Compensación), nunca a favor de un tercero que no goza de

preferencia real. Ello es así porque en la modalidad de actuación

urbanística por sistema de compensación, los propietarios de los terrenos

incluidos en la unidad están obligados a constituir una Junta de Compensación,

constituyéndose el propietario en socio, y si la adhesión no se produce

sus terrenos afectados se someten a expropiación forzosa, siendo

beneficiaria la propia Junta (artículo 168 del Reglamento de Gestión); porque

a la Junta le corresponde el pago de los gastos de urbanización

(artículos 175 y 176 del Reglamento de Gestión); porque es la Junta quien puede

exigir el pago de las cuotas en los gastos de urbanización, aplicando la

expropiación al miembros moroso o cobrando la deuda por la vía de

apremio (artículos 160 de la Ley del Suelo y 65 y 181 del Reglamento de

Gestión). A mayor abundamiento, aun cuando fuera procedente, que no

lo es por lo ya expuesto, la afección de las fincas por gastos de urbanización

a favor de la entidad demandante, la forma de hacerlo constar en el Registro

no sería una anotación preventiva, ya que no encaja en ninguno de los

casos de anotación que regula el artículo 309 en relación con el 307 de

la Ley del Suelo. Además, la Resolución de 12 de enero de 1984 dice

que una vez extendida la anotación de afección, se concreta registralmente

esta circunstancia, así como las fincas sobre las que puede actuar la Junta

de Compensación. 3. Que en cuanto a la alegación de que la afección

de los artículos 126 y 178 del Reglamento de Gestión Urbanística es similar

a la de los créditos refaccionarios, es una materia muy discutida por los

comentaristas de la legislación urbanística; pero, además, ni en la demanda

ni en el mandamiento presentado se solicita ni se ordena anotación

preventiva de crédito refaccionario, por lo que siendo el procedimiento

hipotecario, por lo general, rogado (Resolución de 13 de enero de 1995), no

fue objeto de calificación. 4. Que respecto a la cuantía de la demanda,

si se procede a sumar la responsabilidad de cada finca en relación a su

cuota, no coincide el producto con ninguna de las dos cantidades que

figuran en la demanda. 5. Que por lo que se refiere al alcance de la

función calificadora referida a los documentos judiciales, para dar

efectividad al principio de legalidad, sólo muy limitadamente éstos están

también sujetos a la calificación registral, por lo que, sin rebasar los límites

del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, incluso han de pasar por

el tamiz de la calificación del Registrador para poder entrar en el Registro

y respetando siempre la función jurisdiccional que corresponde

exclusivamente a Jueces y Tribunales (entre otras, Resoluciones de 19 de enero

de 1993 y 12 de diciembre de 1994).

VI

La Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Colmenar Viejo

emitió el informe prevenido en el artículo 115 del Reglamento Hipotecario

exponiendo los hechos que dieron lugar al presente recurso.

VII

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador fundándose en que la anotación preventiva de

demanda de cantidad no está prevista en el artículo 42 de la Ley

Hipotecaria, que instaura a este respecto un sistema de "numerus clausus",

sin perjuicio de que en el procedimiento judicial se pueda obtener el

embargo de bienes y anotar éste, supuesto sí previsto en dicho precepto.

VIII

El recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en sus

alegaciones en cuanto a que la acción personal que se ejercita tiene una

clara vocación al derecho real, y añadiendo que ello es así porque la afección

al pago de los gastos de urbanización está claramente establecida a favor

de quien ha realizado las obras que han dotado los terrenos de los servicios

urbanísticos necesarios para que tengan la consideración de solar y puedan

ser edificados; a favor, en definitiva, de quien ha creado la plusvalía

urbanística. La Administración, para exigir el cumplimiento de las obligaciones

inherentes al sistema de compensación a la Junta o alguno de sus miembros

ya tiene expedita las vías de la expropiación y de la venta forzosa

[artículos 207.a) y 227 de la Ley del Suelo]; y, por su parte, la Junta de

Compensación, para exigir a cualquiera de sus miembros propietarios de fincas

integradas en el polígono el cumplimiento de sus obligaciones, dispone

de las facultades fiduciarias de disposición de dichas fincas (artículo 159.2

de la Ley del Suelo).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.111 del Código Civil; 42, 100, 101 y 102 de la

Ley Hipotecaria; 100 de su Reglamento; 157.3, 158.3, 159.2, 160.4 y 167

de la Ley del Suelo; 126 y 178 del Reglamento de Gestión Urbanística,

y las Resoluciones de 23 de septiembre y de 11 de noviembre de 1998,

1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de anotar

preventivamente la demanda interpuesta por determinada entidad contra

los titulares registrales de las fincas resultantes de cierto proyecto de

reparcelación, considerando las siguientes circunstancias: a) Las fincas

están afectas al pago de los gastos de urbanización; b) La demanda ha

sido interpuesta por la empresa urbanizadora en reclamación de las

cantidades que se le adeudan por la realización de las obras; c) La entidad

demandante suscribió el contrato con la Junta de Compensación del

polígono en cuestión.

El Registrador, después de denegar la anotación preventiva de

prohibición de disponer, que también se ordena en el mismo mandamiento,

sólo respecto de algunas de las fincas, deniega la práctica de la anotación

preventiva de demanda respecto de todas a las que se refiere el mismo

por apreciar los siguientes defectos: 1) Se fijan dos cantidades de

diferente cuantía -73.568.222 y90.884.175 cuyo pago se reclama; 2) La

suma de la responsabilidad de cada finca comprendida con relación a

su cuota no se corresponde con ninguna de las cantidades dichas, y 3)

Tratándose de demanda de juicio ordinario de menor cuantía en reclamación

de cantidad por incumplimiento contractual del pago de precio, es una

demanda en la que, simplemente, se reclama el pago de una cantidad

dineraria, que no está, naturalmente, comprendida en el ámbito del

artículo 42 de la Ley Hipotecaria, ni se ejercita una acción o pretensión personal

susceptible de desembocar a una modificación jurídico real.

2. Puesto que los defectos apreciados por el Registrador para la

práctica de la anotación preventiva de prohibición de disponer en algunas

de las fincas no han sido recurridos, debe ceñirse el presente recurso

a los defectos relativos a la anotación preventiva de demanda ordenada

en el mismo mandamiento.

3. El primer defecto del Registrador, relativo al hecho de que no está

suficientemente determinada la cantidad que es objeto de reclamación,

no puede ser mantenido, ya que en el cuerpo de la demanda, incorporada

al mandamiento, se dice: "La presente demanda contempla la reducción

de cuantía del 19,052712988 por 100 relativa a la cantidades que diversos

miembros de la Junta de Compensación han entregado en concepto del

pago del principal reclamado". De forma que es patente que la cantidad

reclamada son 73.568.222, resultado de restar a 90.884.175, que es la

cantidad inicialmente adeudada, el 19,052712988 por 100 que ha sido ya

satisfecho.

4. El segundo defecto, que estriba en el hecho de no corresponderse

la suma de la responsabilidad de cada una de las fincas con la cantidad

reclamada, tampoco puede ser mantenido. Con independencia de cuál haya

sido la cantidad fijada a efectos de responsabilidad de todas y cada una

de las fincas respecto de los gastos de urbanización, el demandante puede,

y debe, reclamar la cantidad efectivamente adeudada, sin estar obligado

a reducirla, en el caso de que exceda de la responsabilidad de las fincas,

y sin estar autorizado a aumentarla, en el caso de que la efectivamente

adeudada no alcance al máximo de responsabilidad. Cuestión distinta,

que no se prejuzga, es la del destino de las cantidades que se obtengan

al ejecutar las fincas si exceden de la responsabilidad inicialmente fijada.

5. El tercer defecto parte del presupuesto de que la demanda tiene

por objeto la reclamación de una cantidad y, en consecuencia, no es

susceptible de anotación preventiva. Sin embargo, si se tiene en cuenta el

tenor literal del primero de los "suplicos" de la demanda ("Suplico al

Juzgado: se condene a los demandados titulares registrales miembros de la

Junta de Compensación, especificados en el hecho undécimo de la

demanda, cuyas fincas están afectas con carácter real al pago de los gastos de

urbanización, a pagar solidariamente, de conformidad a las cuotas de

responsabilidad de sus fincas en los gastos de urbanización y a las cuantías

máximas especificadas en el hecho undécimo de la demanda para cada

uno de los demandados, a la actora ªCampenón, Sociedad Anónimaº, la

suma de hasta 73.568.222 pesetas"), resulta evidente que, en la medida

en que lo adeudado esté cubierto por la afección real, se está haciendo

valer ésta y, por tanto, se estará ante una de las acciones a que se refiere

el artículo 42.1. o , de la Ley Hipotecaria, procediendo, en consecuencia,

su anotación. Por lo demás, no puede estimarse que la finalidad que pudiera

perseguirse con la anotación preventiva de la demanda puede entenderse

suficientemente cumplida por la afección que publica el Registro, pues

no debe olvidarse que tal afección está sometida a plazo de caducidad

(cfr. artículos 178 en relación con el 126 del Reglamento de Gestión

Urbanística), mientras que la anotación preventiva, si llega a ser prorrogada,

no podría ser cancelada sino después de haber recaído resolución definitiva

(cfr. artículo 199 del Reglamento Hipotecario).

Argumenta el Registrador en su informe que la afección que pesa sobre

las fincas, y que pretende hacer efectiva el demandante, no está constituida

a su favor, sino en beneficio de la Junta de Compensación, con

independencia del acierto de esta interpretación que hace el Registrador de los

textos legales donde tiene su origen la afección de las fincas, lo cierto

es que el Registro tan sólo publica la clase de gastos que garantiza la

afeccíón y no la persona a cuyo favor se constituye, de modo que

corresponde al Juez determinar si concurren o no en el demandante las

condiciones necesarias para beneficiarse de tal afección, es decir, si puede

la entidad constructora demandar directamente a los titulares de las fincas

o si debiera haber demandado a la Junta de Compensación y luego, vía

acción subrogatoria, dirigirse contra los propietarios de las fincas afectas.

En cualquier caso, no es cuestión que deba estar sometida a calificación

una vez que es evidente que la demanda que se desea anotar pretende

hacer efectiva la afección que, en garantía de los gastos de urbanización,

pesa sobre la fincas (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

auto y la nota del Registrador en cuanto a los extremos recurridos y que

resultan de los fundamentos anteriores.

Madrid, 8 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

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