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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona,

don José Javier Cuevas Castaño, contra la negativa del Registrador de

la Propiedad de Barcelona, número 22, don Antonio Lucena

Fernández-Reinoso a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de

apelación del recurrente.

Hechos

I

El 1 de agosto de 1995, mediante escritura pública otorgada ante el

Notario de Barcelona, don José Javier Cuevas Castaño, la Caja de Ahorros

de Navarra concedió a "Urqui, Sociedad Anónima" un préstamo hipotecario

de 12.000.000 de pesetas, cuyo importe ha sido abonado en una cuenta

a la vista del que es titular la parte prestataria. En garantía de la devolución

del capital se constituyó hipoteca en favor de la Caja sobre la finca que

se describe, propiedad de los cónyuges don Tomás Gómez Ruiz y doña

María Dolores Espinosa Sánchez. En la referida escritura don José Javier

Urquia Aguirrezabala compareció en nombre y representación de la entidad

dadora como Administrador único de la misma, con facultad expresa "para

tomar dinero a préstamo o crédito...", y además, en nombre y

representación de los cónyuges hipotecantes no deudores, en virtud de poder

conferido a su favor, para que pueda hacer uso de las siguientes facultades:

"Constituir hipoteca, en garantía de cualquier crédito o préstamo que pueda

solicitar y obtener el Apoderado, con los pactos, cláusulas y condiciones

que tenga por conveniente".

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Barcelona, número 22, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida

la inscripción del precedente documento por los dos defectos subsanables

siguientes: 1) Insuficiencia del poder para otorgar la hipoteca a que

dicho documento se refiere, pues dados los términos en que dicho poder

está redactado ("constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o

préstamo que pueda solicitar y obtener el Apoderado''), no parece que

esté comprendido en el poder la facultad de hipotecar en garantía de

deuda ajena, de conformidad con los artículos 1713, párrafo 32, 1714,

1715, 1719, 1827, 1857, 1259 y 1281 del Código Civil, 139 de la Ley

Hipotecaria, y constante jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo

(Sentencias de 6 de marzo de 1943, 29 de septiembre de 1965, 29 de septiembre

de 1983, entre otras) como de la Dirección General de los Registros y

del Notariado (Resoluciones de 20 de marzo 1899, 23 de febrero 1929,

2 de enero 1943, 15 de diciembre de 1953, 18 de noviembre de 1960,

5 de diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965,

29 de septiembre de 1983, 24 de octubre de 1986 y 18 de octubre de

1989, entre otras), que reiteradamente tienen declarado que la

interpretación de los poderes debe hacerse restrictivamente por los peligros que

pueda representar para el Apoderado, cuya voluntad ha de ser clara al

respecto, y no permitiendo que se amplíe el poder a casos distintos de

los comprendidos en su texto, singularmente cuando se trate de actos

que tiendan a disminuir el patrimonio del poderdante. Y subsidiariamente:

2) Autocontratación con intereses contrapuestos, al constituir la

hipoteca una misma persona que, por una parte, actúa como Apoderado de

los hipotecantes, y, por otra, actúa como Administrador de la Sociedad

Mercantil cuya deuda queda garantizada por la hipoteca, como reconocen

las Resoluciones de la Dirección General de 20 de septiembre de 1989

y 21 de mayo de 1993, así como el Auto del Tribunal Superior de Justicia

de Cataluña de 13 de julio de 1993, que para supuestos idénticos al

contemplado declara el Centro Directivo que en ellos ``una persona con una

sola actuación compromete simultáneamente los intereses de dos

patrimonios cuya representación ostenta, en forma tal que no queda

garantizada la independencia necesaria en los procesos de formación de cada

una de las voluntades negociales emitidas''. Ambos defectos pueden

subsanarse mediante la correspondiente ratificación no sólo de los

poderdantes, sino también de la Junta general de la sociedad cuya deuda trata

de garantizarse con la hipoteca. Por lo que se refiere a la hipoteca, se

deniega la inscripción de las cláusulas 3. a ,5. a ,6. a ,8. a ,9. a , 11. a 1, 2 y

4, 13. a , 14. a y 15. a por tratarse de obligaciones personales, de conformidad

con los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento; y la

12. a , d), por no ser de máximo la hipoteca que se trata de inscribir. Contra

la presente nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo en

el plazo de cuatro meses desde su fecha ante el excelentísimo señor

Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. A petición del

presentante se ha tomado anotación preventiva por defecto subsanable,

por plazo de sesenta días a contar de su fecha en el tomo 2.400, libro 386,

folio 136, finca 19.737, anotación letra A. Barcelona, 16 de enero de

1996.-El Registrador. Firma ilegible".

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: A. Respecto a la pretendida

insuficiencia de poder. Que el señor Registrador hace una interpretación

contraria al sentido literal de las palabras empleadas por los poderdantes

que de manera clara facultaron al Apoderado para hipotecar en garantía

de cualquier crédito o préstamo solicitado y obtenido por el Apoderado,

contraviniéndose con tal interpretación el sentido propio de las palabras

a que se refiere el artículo 3 del Código Civil y prescindiendo también

de lo establecido en el artículo 1281 del mismo texto legal. Que es cierto

que la jurisprudencia y la Dirección General reiteradamente tienen

declarado que la interpretación de los poderes debe hacerse restrictivamente

por los peligros que pueda representar para el poderdante. Que se está

de acuerdo con lo que dicen las Resoluciones 23 de enero de 1943, 5 de

diciembre de 1961, 6 de noviembre de 1962, 29 de septiembre de 1965, 29 de

septiembre de 1983 y 18 de octubre de 1989; pero se está en desacuerdo

con la aplicación que el señor Registrador hace de las mismas al caso

concreto que se estudia. Que se trata de un supuesto en el cual está

concedida de manera expresa y especial la facultad de constituir hipoteca

(artículos 1710 y 1713, 2. o , del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria),

la cual puede constituirse en garantía de cualquier crédito o préstamo

que pueda solicitar y obtener el Apoderado, que es lo que en uso del

poder vino a hacerse. Que tal interpretación fue la más estricta y de menor

peligrosidad para los poderdantes. Que otra cosa hubiera sido que el

Notario, interpretando que la facultad de hipotecar no se refería a hipoteca

en garantía de deuda ajena sino propia de los poderdantes, hubiese

autorizado un préstamo hipotecario en el que los poderdantes hubieran sido

deudores e hipotecantes, pues en tal caso el Apoderado habría involucrado

su responsabilidad patrimonial universal ex artículo 1911 del Código Civil

y 105 de la Ley Hipotecaria, mientras que en el presente caso la

responsabilidad de los poderdantes-hipotecantes queda limitada al valor de

la finca concreta que se hipoteca, operando la limitación de responsabilidad

del artículo 140 de la Ley Hipotecaria, como ha declarado el Tribunal

Supremo en sentencia de 6 de octubre de 1995. B. Respecto a la existencia

de autocontratación. Que en este punto hay que remitirse a las ideas que

recoge la Resolución de 20 de septiembre de 1989 y el auto del Tribunal

Superior de Justicia de Cataluña de 21 de mayo de 1993, de las que se

deduce que se da una situación similar a la que subyace en la figura

del autocontrato stricto sensu. Que de cuanto antecede resulta: Que en

el supuesto que se trata los poderdantes consintieron o autorizaron la

posible contraposición de intereses en que podía incurrir el Apoderado

al constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o préstamo por

él obtenido, que subsume, por supuesto, la garantía de deuda ajena. Que

ese consentimiento o autorización de los poderdantes a la eventual

contraposición de intereses hace que el poder reúna los requisitos de ser

expreso, especial y bastante satisfaciendo así las exigencias de los

artículos 1710 y 1713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria. Que no

es necesaria la ratificación de los poderdantes ni, por supuesto, la de

la Junta General de la sociedad prestataria cuyos intereses nunca entraron

en el conflicto ni estuvieron en riesgo, ni fueron perjudicados.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o En

cuanto a la insuficiencia del poder. Que el poder conferido al Apoderado

para constituir la hipoteca a que se refiere la escritura calificada, dados

los términos en que está redactado, no puede comprender la facultad de

hipotecar en garantía de deuda ajena, ni, en el caso concreto autoriza

a contratar, porque no aparece salvada la autocontratación en el referido

poder, ni expresamente se recoge en él la hipoteca por deuda ajena, como

parece exigirlo el Código Civil en los artículos 1713, párrafo 2. o (y no

párrafo 3. o , como por error se hizo constar en la nota recurrida), que

requiere "mandato expreso" y 1857, número 3, que habla de "personas

autorizadas al efecto", así como el artículo 139 de la Ley Hipotecaria que

exige "poder especial y bastante". Que de no ser así, se admitirla que

el mandatario puede traspasar los límites del mandato, lo que prohibe

el artículo 1714 del Código Civil, lo cual cabe dentro de las facultades

calificadoras del artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que en apoyo de tal

interpretación restrictiva del poder, se puede añadir que la hipoteca es

una fianza real y como tal no se presume nunca, debiendo ser expresa

y no pudiendo extenderse a más de lo contenido en ella, como dice el

artículo 1827 del Código Civil. Que además, según el artículo 1719 de

dicho texto legal, en la ejecución del mandato, el mandatario ha de ajustarse

a las instrucciones del mandante, tal como dice la Resolución de 23 de

enero de 1943. Que entre las instrucciones del mandante no se incluye

la de hipotecar por deuda ajena y, más concretamente, autocontratar al

constituir dicha hipoteca, por no estar expresamente ni recogida en la

referida hipoteca ni salvada la autocontratación en el poder en cuestión,

por lo que se trata de un acto nulo, como prescribe el artículo 1259 del

Código Civil. Que el poder, dada su redacción, sólo autoriza a hipotecar

en garantía de deuda propia de los dueños de la finca hipotecada, pero

no a hipotecar en garantía de deuda ajena, ni menos aún en garantía

de deuda propia del Apoderado cuya posibilidad habría que admitir de

seguir la tesis del Notario recurrente que ve en la hipoteca por deuda

ajena menor peligrosidad para los poderdantes que en la hipoteca por

deuda propia. Que el poder para hipotecar debe recoger expresamente

esta facultad e identificar la obligación que ha de garantizarse,

especificándose además, si se trata de una obligación propia que puede

reconocerse o contraerse, o de garantía de deuda ajena, como dice la Resolución

de 5 de diciembre de 1961. Que todo poder debe ser interpretado

restrictivamente como dicen las Resoluciones de 6 de noviembre de 1962, 29 de

septiembre de 1965, 24 de octubre de 1986 y 18 de octubre de 1989. Que

las anteriores Resoluciones desvirtúan la tesis del recurrente. Que en la

hipótesis de considerarse insuficiente el poder, no entrará en juego el

segundo de los defectos señalados en la nota recurrida; 2. o En lo referente

a la autocontratación con intereses contrapuestos. Que la autocontratación

requiere siempre la existencia de un poder previo. Que este segundo defecto

de la nota recurrida es subsidiaria o alternativo del primero de ellos,

para el caso de que el poder se estime suficiente. Que se califique de

autocontrato o de situación similar a la de autocontrato, lo que realmente

interesa en el caso concreto es si dicha figura jurídica lleva o no aparejada

la existencia de intereses contrapuestos o conflicto de intereses en juego,

con peligro de lesión para una de las partes. Que el único criterio para

la admisión o no de la autocontratación en nuestro Derecho, como tiene

reconocido la jurisprudencia es el de si la misma no posibilite o si la

existencia de intereses contrapuestos con posible lesión para una de las

partes representadas por la misma persona. Que este es el sentido de

la autocontratación en la nota recurrida, pues en el caso objeto del recurso

hay un posible beneficio para la sociedad deudora y un correlativo posible

perjuicio para los dueños de la finca, en cuanto la sociedad deudora puede

ser insolvente o, cuando por cualquier otra causa, no quiera o no pueda

pagar la deuda y como consecuencia de ello, los dueños de la finca verían

afectado su patrimonio con la posible pérdida de la finca hipotecada. El

representante, tanto del dueño de la finca como de la sociedad no puede

actuar con el equilibrio necesario en este caso. Que es, pues, evidente

la existencia de un conflicto de intereses en juego para uno de los

contratantes y ello justifica la suspensión de la escritura calificada, defecto

que se subsanará con la ratificación que al efecto hagan los

poderdantes-dueños de la finca que se hipoteca, y sin necesidad de ratificación

por la Junta de la sociedad que, en ningún caso, puede sufrir perjuicio

alguno.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó

la nota del Registrador fundándose en que es cierto que interpretando

ad pedem literem no parece que el poder excluya la hipoteca por deuda

ajena, pero tratándose de un caso de doble apoderamiento la garantía que

representa la ratificación aparece plenamente justificada, y en el

artículo 1283 del Código Civil.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones y añadió: 1. Que el poder no se refiere a la constitución

de hipoteca en garantía de obligaciones preexistentes de los poderdantes

sino a nuevas obligaciones; 2. Que el poder tampoco faculta al Apoderado

para concertar en nombre de los poderdantes nuevas obligaciones

susceptibles de ser garantizadas con la hipoteca, y entenderlo así constituiría

una clara interpretación extensiva del poder, lo que sí conculcará todos

los preceptos y doctrina jurisprudencial sobre interpretación de los

poderes. 3. Que si el poder no sirve para constituir hipoteca en garantía de

obligaciones preexistentes o nuevas de los poderdantes, ni tampoco sirve

para constituir hipoteca en garantía de deuda ajena, se trataría de un

negocio de apoderamiento vacío de contenido. Que el auto del excelentísimo

señor Presidente acoge la interpretación del recurrente, pero no lleva hasta

sus últimas consecuencias su pronunciamiento inicial. Que la exigencia

de más garantías puede ocasionar un perjuicio.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 163, 221-2. o , 299-1. o , 1259, 1459, 1713 y 1727 del

Código Civil, 267 del Código de Comercio y Resoluciones de 23 de enero

de 1943, 1 de julio de 1976, 1 de febrero de 1980, 28 de octubre de 1980, 20

de septiembre de 1989, 29 de abril de 1993 y 21 de mayo de 1993.

1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una

escritura de préstamo hipotecario otorgada, de una parte, por el Apoderado

de la entidad acreedora, C.A.N., y de otra parte, por don J.J.U.A. actuando

en nombre y representación como Administrador único de la prestataria,

compañía mercantil "Urqui, Sociedad Anónima", y además, en nombre y

representación de los cónyuges hipotecantes no deudores, en virtud de

un poder conferido a su favor para que con relación exclusivamente a

la vivienda objeto de la escritura calificada pueda hacer uso de las

siguientes facultades: "... constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o

préstamo que pueda solicitar y obtener el apoderado, con los pactos,

cláusulas y condiciones que tenga por conveniente". El Registrador suspende

la inscripción de dicha escritura por los dos defectos subsanables

siguientes: "1. Insuficiencia del poder para otorgar la hipoteca a que dicho

documento se refiere, pues dados los términos en que dicho poder está redactado

("constituir hipoteca en garantía de cualquier crédito o préstamo que pueda

solicitar y obtener el Apoderado''), no parece que esté comprendido en

el poder la facultad de hipotecar en garantía de deuda ajena, de

conformidad con los artículos 1713, párrafo 3. o , 1714, 1715, 1719, 1827, 1857,

1259 y 1281 del Código Civil, 139 de la Ley Hipotecaria y constante

jurisprudencia..., que reiteradamente tienen declarado que la interpretación

de los poder debe hacerse restrictivamente por los peligros que pueda

representar para el Apoderado cuya voluntad ha de ser clara al respecto,

y no permitiendo que se amplíe el poder a casos distintos de los

comprendidos en su texto, singularmente cuando se trate de actos que tiendan

a disminuir el patrimonio del poderdante. Y subdidiariamente: 2.

Autocontratación con intereses contrapuestos, al constituir la hipoteca una

misma persona que, por una parte, actúa como Apoderado de los

hipotecantes, y, por otra, actúa como Administrador de la sociedad mercantil

cuya deuda queda garantizada por la hipoteca... Ambos defectos pueden

subsanarse mediante la correspondiente ratificación, no sólo de los

poderdantes, sino también de la Junta general de la sociedad cuya deuda trata

de garantizarse con la hipoteca".

2. Siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo, que en la

cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al Apoderado

debe regir el criterio de interpretación estricta, de manera que no puede

en principio extenderse el mandato a casos distintos de los comprendidos

en su texto, y ateniéndose precisamente al texto del poder discutido,

resulta, al contrario de lo señalado por el Registrador, que el mismo faculta

para constituir hipoteca en garantía de deuda ajena -respecto a los

hipotecantes- pero propia del Apoderado, dando lugar, por otra parte, a un

supuesto de autocontratación permitida pues, como afirmó la Resolución

de 1 de enero de 1943, aquella figura es admisible cuando el poderdante

conceda al Apoderado las facultades necesarias con la vista puesta en

el posible conflicto de intereses.

3. Lo que ocurre en el caso debatido es que el deudor no es el propio

Apoderado -supuesto previsto por elpoderdante sino una sociedad

anónima respecto de la cual este último es Administrador único y, de acuerdo

con lo dicho antes sobre el criterio de interpretación estricta de las

facultades conferidas al Apoderado, debe confirmarse la insuficiencia del poder

para el negocio realizado el cual, conforme al artículo 1259 del Código

Civil, será nulo a no ser que lo ratifique la parte a cuyo nombre se ha

otorgado. En este supuesto bastará la ratificación de los cónyuges

hipotecantes ya que sólo respecto de ellos se ha producido la extralimitación

de las facultades concedidas.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso

en cuanto no es necesaria la ratificación de la sociedad deudora y se

confirma el Auto y la nota en lo demás.

Madrid, 1 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.