En el recurso gubernativo interpuesto por don Gregorio Martín
Caballero, Administrador de la comunidad de propietarios de la calle Paradinas,
números 8, 10 y 12, de Madrid, en nombre del local de garajes perteneciente
a la comunidad, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de
Madrid número 4, don Rafael Izquierdo Asensio, a diligenciar un libro
de actas del citado local de garajes.
Hechos
I
El 14 de abril de 1998, se presentó en el Registro de la Propiedad
número 4 de Madrid, escrito de la misma fecha, firmado por don Gregorio
Martín Caballero, en concepto de Administrador de la comunidad de
propietarios de la calle Paradinas, números 8, 10 y 12, de Madrid, en nombre
del local de garajes perteneciente a esa comunidad, que consta inscrito
como finca registral número 54.963, tomo 2.203, folio 83, libro 1.086,
inscripción primera del citado Registro; con él se acompaña un libro de actas
de dicha comunidad (local garaje) para su diligenciado, conforme al artículo
17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
II
La anterior solicitud fue calificada con la siguiente nota: "Denegada
la legitimación del libro de actas presentado en este Registro de la
Propiedad, junto con la presente instancia, al no constar en cuanto a la finca
a que la misma se refiere, la número 54.963, tomo 2.203, libro 1.086 de
la sección tercera, folio 82, local garaje aparcamiento, calle Paradinas,
números 8, 10 y 12, la existencia de subcomunidad dividida a su vez en
régimen de propiedad horizontal o que los estatutos hayan previsto la
existencia de un órgano colectivo especial para la gestión de los intereses
específicos de los propietarios del citado local (Resolución de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994).
Contra la presente calificación puede interponerse recurso gubernativo,
en el plazo de cuatro meses a contar desde la fecha de la presente nota,
ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, conforme
determina el artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Madrid, 30 de abril
de 1998. El Registrador de la Propiedad. Firmado: Rafael Izquierdo
Asensio".
III
Don Gregorio Martín Caballero, Administrador de fincas y de la
comunidad de propietarios de la calle Paradinas, números 8, 10 y 12, en nombre
del local de garajes, perteneciente a dicha comunidad, interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la negativa del
diligenciamiento del libro de actas perjudica a la comunidad, tanto la de
propietarios como la del local-garajes. Que la fundamentación de la
denegación no es consecuente ni congruente con el Real Decreto 1368/1992,
de 13 de noviembre, por el que se modifican determinados artículos del
Reglamento Hipotecario (artículo 415) y del Reglamento Notarial. Que la
comunidad de garajes es un conjunto inmobiliario subsumible dentro de
la descripción que hace el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Que
en apoyo de la legalización de los libros de actas presentados se citan
las Resoluciones de 8 de julio de 1993 y 21 de mayo de 1997. Que conforme
a las citadas Resoluciones y Real Decreto 1368/1992, se considera que
un local de garaje, con varios usuarios y propietarios, con sus propias
normas internas de administración, constituyen, de hecho, un conjunto
inmobiliario, puesto que se compone de una superficie merecedora de
ello. Que las relaciones entre todo el conjunto de usuarios y copropietarios
deben estar regidas bajo el signo de la publicidad y ello lo deberá dar
el libro de actas del local del garaje, ya que lo contrario podría dejar
en indefensión a la mayoría de los usuarios y copropietarios. Que el artículo
17 de la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación analógica a estas
situaciones (artículo 4 del Código Civil).
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que
el edificio señalado con los números 8, 10 y 12 de la calle Paradinas,
de Madrid, aparece constituido en régimen de propiedad horizontal por
su inscripción tercera, modificada por las inscripciones 4. a y 5. a , y siendo
uno de los elementos independientes el señalado con el número 186, local
garaje aparcamiento. Que con fecha 12 de noviembre de 1997 se diligenció
el libro de actas, número 1, de la comunidad de propietarios del edificio,
según nota al margen de la inscripción 3. a Que en la nota de calificación
se cometió error al indicar el plazo para interponer recurso gubernativo
y ante quién, ya que en este recurso rige lo dispuesto en el artículo 415
del Reglamento Hipotecario. Que como fundamentos de derecho se citan:
1. o Que conforme a lo dispuesto en el artículo 415 del Reglamento
Hipotecario, en el presente caso es evidente que al constituir el edificio en
régimen de propiedad horizontal, no se creó ninguna subcomunidad
respecto del elemento 186, local garaje aparcamiento, como resulta tanto
de la inscripción extensa del edificio como de la concisa del referido local;
2. o Que la Resolución de 15 de noviembre de 1994 es plenamente aplicable
en este caso, ya que ni existe una comunidad jurídica distinta de la
constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, ni resulta
de los estatutos que exista un órgano colectivo especial para decidir los
asuntos relativos exclusivamente del local garaje aparcamiento. Que el
diligenciamiento solicitado supondría una patente violación de los
estatutos ya que significaría consagrar por vía registral la existencia de un
órgano-junta de propietarios del local garaje aparcamiento al margen de
tales estatutos; 3 o . Que hay que señalar la doctrina contenida en las
Resoluciones de 19 y 20 de febrero y 17 de abril de 1997.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; 415 del
Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994 y 19 y 20 de febrero
de 1997.
1. Provoca el presente recurso la negativa del Registrador a diligenciar
un libro de actas destinado a reflejar los acuerdos de los propietarios
de las plazas de aparcamiento de un local garaje integrado en un edificio
dividido en régimen de propiedad horizontal, porque a la luz de los asientos
del registro, no está creada una subcomunidad ni los estatutos han previsto
un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local.
2. El defecto no puede ser mantenido. La Ley 10/1992, de 30 de abril,
de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la
Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los
órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales,
encomendó a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar
los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que
reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el artículo
415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de
proceder del Registrador imponiéndole dos tareas: La práctica de la diligencia
en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y
el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido,
con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos
inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas,
o como para las no inscritas (obsérvese el párrafo 3. o b y el último inciso
del párrafo 7. o del citado precepto legal) mediante la extensión de una
nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio
o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien
consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera
inscrita la comunidad.
3. Pues bien, la diversidad de las situaciones fácticas que pueden
surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de
propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de
un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan
tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la
redacción del citado precepto -que no fue otra que el desahogo de los
Jueces de funciones no jurisdiccionales y que recuérdese, nunca tuvieron
a la vista los libros del registro para diligenciarlos-, hacen necesario que
las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante
el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la
instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar
acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad
o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de
tal índole que recoja intereses específicos. Lo que ocurrirá en un caso
como el presente, en el que la titularidad registral pertenece a una sola
persona, no aparece reflejada la subcomunidad ni previsto
estatutariamente un órgano colectivo especial, es que no cabrá extender la nota
marginal al folio abierto a la finca o local en cuestión, debiendo consignarse
entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto, haciéndolo constar
así el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen
del asiento de presentación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota del Registrador.
Madrid, 20 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Sr. Registrador de la Propiedad número 4 de Madrid.
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