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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Don Benito,

don José Manuel Vara González, contra la negativa del Registrador de

Hoyos, don Javier Álvarez de Mon Pan de Soraluce, a inscribir una escritura

de reconocimiento de dominio, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 18 de agosto de 1981, don Sixto López López, mediante documento

privado vendió a don Dámaso Lajas Obregón, casado en régimen de

gananciales con doña Justa Escobales Lajas, que compró un terreno al sitio

de Los Montejos, en término de Valverde del Fresno. Posteriormente

fallecido el vendedor, el 29 de septiembre de 1994, ante el Notario de Hoyos,

don José Manuel Vara González, los herederos de don Sixto López López

y don Dámaso Lajas Obregón, elevaron a público el documento privado

de compraventa antes referido. Que el mismo día y ante el mismo Notario

y con siguiente número de protocolo, se otorgó en escritura de

Reconocimiento de Dominio, por la que don Dámaso Lajas Obregón y su esposa

reconocieron que en la venta formalizada por documento privado en 1981,

el primero actuó con el carácter de fiduciario, en virtud de una

representación no invocada ni acreditada documentalmente, de los cónyuges

don Vicente Carrasco González y doña Lucia Lajas Escobales, habiendo

correspondido a éstos como fiduciantes, la titularidad dominical de dicha

finca, desde la fecha de aquel contrato, y cuya posesión han venido

ostentando pública, pacífica e ininterrumpidamente, por virtud de entrega

material de los fiduciarios desde la misma fecha y renunciando el fiduciario

y su esposa a la titularidad registral que sobre dicha finca pudiera

corresponderles.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Hoyos,

fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida la inscripción del

precedente documento, porque el negocio fiduciario referido en él, o posible

negocio disimulado, supone una novación del primitivo contrato privado

de compraventa, cuya elevación a público provocó la inmatriculación de

la finca a favor del otorgante, y cuyo reflejo registral exigiría la intervención,

tanto de quienes en la citada escritura de elevación a público

comparecieron como representantes del vendedor ya fallecido, como de aquellos

a cuyo favor se reconoce hoy el dominio, por ser insuficiente respecto

de estos últimos en el poder acompañado, dados su términos generales

y su pretensión de amparar una actuación fiduciaria muy anterior en

el tiempo a la fecha de su otorgamiento. De igual modo, tampoco resulta

inscribible el documento, si en la calificación se prescinde de toda

referencia al negocio fiduciario y se toma en consideración únicamente el

reconocimiento de dominio, por no tenerse éste, ni la condición de título

material traslativo del dominio, al no expresar causa onerosa o gratuita

que lo determine, ni la condición de título material declarativo del dominio,

por no tener la voluntad individual, por sí sola, virtualidad suficiente

para declarar con efectos "erga omnes" que un bien pertenece a una persona

determinada. En este sentido existe reiterada doctrina de la Dirección

General de los Registros y del Notariado, puesta de manifiesto

recientemente en la Resolución de 19 de enero de 1994. No se ha tomado anotación

de suspensión por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación

cabe imponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente

del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, en el plazo de cuatro

meses a contar desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo

66 de la Ley Hipotecaria, y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Hoyos, 13 de enero de 1995. El Registrador. Fdo.: Javier Álvarez de Mon.

III

El Notario autorizante de la escritura, interpuso recurso gubernativo

contra la referida calificación, y alegó: Que de la nota recurrida parece

deducirse que son dos los argumentos en que se funda la calificación

negativa: Que el reconocimiento de dominio documentado se considera

como "negocio fiduciario", como "posible negocio disimulado" y como

"novación del contrato privado de compraventa", y, que, su inscripción exigiría

la intervención de los "representantes" del vendedor ya fallecido y de

aquellos a cuyo favor se reconoce hoy el dominio. Que señala que el vendedor

fallecido nunca ha pretendido estar representado en el negocio, que quienes

elevan a público el documento privado de compraventa no son sus

representantes, sino sus causahabientes. Que lo que en la nota parece adivinarse

hace referencia al supuesto carácter abstracto del reconocimiento de

dominio y su consiguiente ineficacia como título material traslativo por falta

de expresión de la causa. Que, sin embargo, no es de aplicación la

Resolución de 19 de enero de 1994, pues no se trata de un reconocimiento

abstracto de dominio, sino que la escritura discutida exterioriza el negocio

transmisivo celebrado entre las partes. No se reconoce el dominio; se

reconoce el negocio transmisivo del dominio. En este negocio una de las partes

actuó confesadamente en el ámbito de la representación indirecta: En

nombre propio y por cuenta ajena. Que en este caso, sí queda acreditado

que el negocio cuya eficacia traslativa se pretende tiene carácter oneroso

y que concurren los requisitos de capacidad y forma exigibles con arreglo

a su naturaleza. Que la representación indirecta está contemplada en el

artículo 1.717 del Código Civil, debiéndose considerar lo que dicen las

Sentencias de 23 de mayo de 1935 y 16 de mayo de 1983. Que la transmisión

de la posesión entre representante y representado, es insuficiente

tratándose de bienes inmuebles. Es necesario un título formal de legitimación

para acceder al tráfico jurídico y lograr la inscripción registral, y es lo

que se pretende con la escritura de reconocimiento de dominio. Que la

calificación negativa crea un supuesto de inexactitud registral. Que a los

efectos de la rectificación del Registro, el representante renuncia en la

escritura calificada a su titularidad registral, presta a la rectificación el

consentimiento que exige el artículo 40.D de la Ley Hipotecaria. Que se

pretende con ello conseguir que en aplicación del principio de tracto

sucesivo, el Registro revele la conexión entre el dueño originario y el comprador

representado. Que la negativa a la inscripción obligaría, o bien a hacer

intervenir a la contraparte, o bien forzar la creación de un título contractual

ficticio, a los solos efectos de poder obtener la inscripción a nombre de

los representados. Que, desde un punto de vista práctico, la representación

indirecta puede responder a finalidades legítimas, sin perjuicio alguno

para las partes ni para tercero dignas de amparo jurídico (art. 1.717.2

del Código Civil). Que el "Reconocimiento de dominio a favor de persona

determinada" está contemplado como hecho imponible sujeto al Impuesto

de Transmisiones Patrimoniales en el artículo 7.2 D del Real Decreto

Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Que en el caso que se contempla,

sin embargo, la operación tiene para las partes contratantes la misma

repercusión tributaria que si se hubiera formalizado una segunda

compraventa (ficticia a los solos efectos de crear un título inscribible) entre

el representante y el representado. Que tampoco es defendible la

insuficiencia de poder en cuya virtud actúa el representante para el

otorgamiento de la escritura de reconocimiento de dominio.

IV

El Registrador, en defensa de su nota informó: I. Sistema Inmobiliario

Español. 1. o El Derecho Hipotecario Español está presidido, entre otros,

por los principios tales como el de legitimación (art. 38 de la Ley

Hipotecaria), fe pública registral (art. 34 de la Ley Hipotecaria) y tutela judicial

de los asientos registrales (arts.1 y 3 de la LeyHipotecaria) que

conjuntamente sancionan la presunción de exactitud del Registro, presunción

"iuris tantum". 2. o En el sistema inmobiliario español ha de expresarse

la causa, tal afirmación tiene como sustento legal el artículo 18 de la

Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 1.261 y 1.275 del Código

Civil. Este carácter causal viene reconocido en las Resoluciones de 30

de junio de 1987, 25 de septiembre de 1990, 7 de octubre de 1993 y 26

de diciembre de 1992. 3. o Que en el Registro de la Propiedad deben constar

inscritos derechos en virtud de un título jurídico adecuado y con causa

expresa y suficiente para la transmisión. 4. o Que en el Registro de la

Propiedad, que responde a un esquema legal de pruebas reconstituidas,

deben constar los actos jurídicos fehacientemente probados por

documentos públicos o por el consentimiento de todos los interesados (Resolución

de 4 de marzo de 1993). 5. o Que el Registro de la Propiedad ha de recoger

derechos subjetivos inmobiliarios. II. Nociones de representación

voluntaria y directa. Que todo negocio representativo que afecte a la esfera

jurídica de determinada persona, tiene que contar con la voluntad de este

de quedar obligado por el mismo. Que es la voluntad del interesado la

que sirve de fuente de legitimación a la representación y tal voluntad

puede manifestarse a priori, a través del poder otorgado o, a posteriori,

a través de la ratificación. El apoderamiento existe desde que el poderdante

emite su declaración de voluntad, la cual una vez notificada, comunicada

o conocida por el apoderado es plenamente eficaz. Que el poder proyecta

una relación externa que es la que se da entre apoderado y tercero que

viene enmarcada por los límites del poder, más allá de los cuales el

apoderado no puede comprometer al representado frente a terceros; que

traspasados esos límites el negocio sólo produce efecto para el "dominus"

si éste lo ratifica (art. 1.727 del Código Civil). III. La nota recurrida y

el reconocimiento de dominio. Que si a la escritura presentada se acompaña

un poder otorgado el 10 de septiembre de 1993, que con carácter general

autoriza al representante a comprar o por cualquiera de otro título, a

adquirir bienes inmuebles, parece evidente que aquella debe contener un

acto comprendido dentro de los límites del poder y realizado con

posterioridad al mismo. Examinada la escritura la única figura que podría

reunir dichos requisitos es el reconocimiento de dominio puro y simple,

siempre que se le atribuya el carácter de título material traslativo de

dominio apto para provocar la inscripción en el Registro. Que la escritura ni

podía tener acceso al Registro, por no ser el reconocimiento de dominio

sin expresión de causa, título inscribible, como ha manifestado

reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado. Que ha

de rechazarse la tesis del Notario por las siguientes razones: a) Porque

fundándose la misma en una representación indirecta, faltaría probar su

existencia y expresar la causa de esa representación; b) Porque

apoyándose en un poder general para adquirir, otorgado en 1993, para convalidar

una simplemente manifestada, que no acreditada actuación representativa

llevada a cabo en 1981, el Notario atribuye al mismo el carácter de poder

ratificante. IV. La nota recurrida y el negocio fiduciario y la

representación indirecta. Que el Notario afirma que en ningún lugar de la escritura

se invoca la existencia de negocio fiduciario alguno, y afirma la existencia,

en la compraventa de 1981, de un supuesto de representación indirecta.

Que en contra de lo expuesto por el señor Notario, hay que señalar: 1. Que

existe una hipótesis de negocio fiduciario que encaja casi perfectamente

con el contenido de la escritura. 2. Que en dicha hipótesis, negocio

fiduciario y representación indirecta no son categorías incompatibles, por lo

que la calificación de aquella hipótesis ha comprendido ambas figuras.

3. Que en el supuesto de representación indirecta, no ha influido en

la calificación, el momento en que se entiendan producidas para el

representado los efectos del negocio celebrado por el representante indirecto.

V. Conclusiones: 1. a Que si lo manifestado en la escritura, en cuanto

a la concurrencia de una representación indirecta, la única forma de salvar

el obstáculo es contar con el consentimiento de todos los interesados,

y no sólo con la actuación unilateral del apoderado, sin intervención de

los vendedores y compradores reales, pues en definitiva, lo que se persigue

es la rectificación del Registro, a través de la novación de la escritura

de compraventa, que se formalizó a favor de quien en realidad no era

el dueño. 2. a Que utilizar la vía oblicua de la representación indirecta

no acreditada, para obtener la rectificación de una escritura de

compraventa entre determinadas personas, o para simular un negocio intermedio

entre apoderado y poderdante, supone infringir el contenido y finalidad

del Registro a que alude la Resolución de 4 de marzo de 1993. 3. a Que

si prosperaría el sistema defendido por el Notario recurrente, el mismo se

prestaría a que, bajo el amparo de la figura de representación indirecta,

se pudiera prescindir del tracto sucesivo ordinario de actos jurídicos en

el Registro de la Propiedad.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura,

confirmó la nota del Registrador, fundándose en la doctrina reiterada de la

Dirección General de los Registros y del Notariado sobre representación

indirecta.

VI

El Notario recurrente apeló en Auto presidencial manteniéndose en

sus alegaciones, y añadió: Que en la escritura calificada se parte del riguroso

respeto a todos los efectos civiles y registrales de la compraventa. Que

es el obligado respeto al principio hipotecario de tracto sucesivo el que

hace ineludible la formalización de la escritura de Reconocimiento de

Dominio. Que esta última fórmula ha sido defendida por algún sector de la

doctrina, amparándose en la dicción del párrafo 4 del artículo 20 de la

Ley Hipotecaria. Que el titular registral ha prestado a la rectificación del

Registro, el consentimiento que exige el articulo 40 de la Ley Hipotecaria.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.274 a 1.277 y 1.717 del Código Civil; 1 y 2 de

la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de este centro directivo de 12 de

febrero de 1958, 30 de junio de 1987, 18 de octubre de 1989 y 19 de

enero de 1994.

1. El problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar

si es inscribible una escritura en la que el titular registral declara que,

cuando compró, actuó como fiduciario de otras personas y, en nombre

propio y en representación de éstas, mediante poder posterior a la fecha

de adquisición, solicita la inscripción a nombre de las mismas,

reconociendo que a ellas pertenece la propiedad y renunciando a su titularidad

registral. Del registro no resulta ninguna expresión sobre estas

circunstancias de la adquisición.

2. Sin entrar en el tema del acceso al Registro de las adquisiciones

mediante representación indirecta, es lo cierto que en el presente supuesto,

ni siquiera dicha representación indirecta se ha acreditado, ya que existe

solamente una declaración unilateral del pretendido representante, pues

el poder por el que el mismo actúa es de fecha posterior a la adquisición

y no le faculta para hacer reconocimientos de actos anteriores como el

que aquí se pretende.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 15 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura.