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Documento BOE-A-1998-26715

Resolución de 26 octubre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona don Miquel Tarragona Coromina, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Barcelona número I, don Joan Verger Garau, a inscribir una escritura de hipoteca del derecho de arrendamiento financiero, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 277, de 19 de noviembre de 1998, páginas 38063 a 38066 (4 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1998-26715

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona

don Miquel Tarragona Coromina, contra la negativa del Registrador de

la Propiedad de Barcelona número I, don Joan Verger Garau, a inscribir

una escritura de hipoteca del derecho de arrendamiento financiero, en

virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

1. El 8 de marzo de 1984, ante el Notario de Barcelona don Antonio

Clavera Esteba, "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", e "Internacional

Nederlanden Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento Financiero, Sociedad

Anónima", otorgaron escritura por la que formalizaron un contrato de

arrendamiento financiero; la primera como arrendataria y la segunda como

arrendadora, cuyo objeto fueron las fincas números 2.641, 2.642 y 2.643

del Registro de la Propiedad de Barcelona número 1. En dicho contrato

la entidad arrendadora concedió a la arrendataria el derecho de opción

de compra de los inmuebles objeto del mismo, quedando este derecho

establecido con efectos al término del contrato, en fecha 8 de marzo de 1994,

siendo el precio de la venta, de ejercitarse la opción, de 7.097.250 pesetas,

que deberán hacerse efectivas en el momento de otorgarse la

correspondiente escritura de compraventa.

2. Posteriormente, por escritura autorizada por el Notario de

Barcelona don Ladislao Narváez Acero, el 4 de octubre de 1990, las referidas

compañías procedieron a ampliar el contrato de arrendamiento financiero

anteriormente descrito con el fin de financiar en los inmuebles referidos,

las diversas instalaciones de aire acondicionado que debían quedar unidas

a los mismos por accesión, y se pactó la opción de compra por un precio

o valor residual de 737.200 pesetas, ampliatorio del contenido en la

escritura anterior, que debían ser ejercitados, en cualquier caso, ambos

conjuntamente.

3. Que mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona

don Jaime Manuel de Castro Fernández, el 27 de junio de 1991,

"Internationale Nederlanden Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento

Financiero, Sociedad Anónima"; "Caixaleasing, Sociedad Anónima,

Sociedad de Arrendamiento Financiero", y "Uniter-Leasing, Sociedad Anónima",

como arrendadoras, y "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", como

arrendataria, formalizaron otro contrato de arrendamiento financiero que tuvo

por objeto la finca número 880 del Registro de la Propiedad de Hospitalet

de Llobregat número 7. Este contrato fue ampliado mediante escritura

otorgada ante el Notario de Barcelona don Miguel Tarragona Coromina,

el 24 de diciembre de 1992.

4. El 24 de diciembre de 1992, ante el Notario de Barcelona don

Miquel Tarragona Coromina, las entidades "Internationale Nederlanden

Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento Financiero, Sociedad

Anónima", y "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", otorgaron escritura en cuya

virtud: A) Modificaron las escrituras de arrendamiento financiero

otorgadas el 8 de marzo de 1984y4deoctubre de 1990, en los siguientes

aspectos: a) Se modifica el plazo contenido en ambas escrituras, que

finalizará el 24 de diciembre de 1997. b) Como consecuencia de lo

anterior, la fecha del ejercicio de opción de compra, queda trasladada al 24

de diciembre de 1997. c) En virtud del aplazamiento de la fecha del

ejercicio del indicado derecho de opción de compra, los valores residuales

o precios de la compraventa para el supuesto ejercicio del mencionado

derecho, que asciende a 7.097.250 pesetas y 737.200 pesetas, devengará

intereses que se capitalizarán anualmente desde el 8 de marzo de 1994

hasta el 24 de diciembre de 1997, que serán satisfechos conjuntamente

con los indicados valores residuales, estableciéndose en la escritura la

manera de calcular los intereses y se añade una cláusula decimotercera

a la escritura del 4 de octubre de 1990, estableciendo que, tanto el

arrendamiento como el derecho de opción de compra, deben considerarse

pactados unitariamente o de forma inescindible para todas las fincas objeto

de esta escritura, se procede a la distribución de los cánones del arriendo,

del precio de la compraventa para el supuesto de ejecución del derecho

de opción de compra y de los importes a que ascienden las instalaciones

a realizar, en base a los porcentajes que se hacen constar. B) "Esabe

Suresa, Sociedad Anónima", para el supuesto de no satisfacer a

"Internationale Nederlanden Lease Inmuebles Sociedad de Arrendamiento

Financiero, Sociedad Anónima", alguno de los cánones pactados en las escrituras

de arrendamiento financiero que se expresan en el apartado 3, garantiza

a esta última el capital pendiente de amortización en aquella fecha que

resulte de los cuadros unidos a la presente, como anexos1y2,junto

con los cánones vencidos y no satisfechos y los intereses de demora, a

cuyo fin "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", constituye hipoteca a favor

de "Internationale Nederlanden Lease Inmuebles Sociedad de

Arrendamiento Financiero, Sociedad Anónima", que la acepta sobre el conjunto

de derechos y obligaciones que conforman su posición jurídica de

arrendataria financiera en las escrituras de 8 de marzo de 1984y4deoctubre

de 1990, entre los que se comprenden el derecho de opción de compra

de las fincas descritas y con las instalaciones objeto de ampliación. En

cuanto a las estipulaciones que aquí interesa había que señalar: "Tercero...

De ejecutarse la presente hipoteca ªInternationale Nederlanden Lease

Inmuebles Sociedad de Arrendamiento Financiero, Sociedad Anónimaº,

podrá promover, a su elección, el juicio ejecutivo regulado por la Ley

de Enjuiciamiento Civil o el procedimiento especial sumario del artículo

131 de la Ley Hipotecaria, sin que la utilización de uno de estos

procedimientos impida la del otro, mientras no estén totalmente cumplidas

las obligaciones garantizadas. A tales efectos: 1. La parte deudora e

hipotecante señala como domicilio para la práctica de requerimientos y

notificaciones el de ªEsabe Suresa, Sociedad Anónimaº, sito en Barcelona,

calle Aragón, 340. 2. Se fija como valor del conjunto de derechos y

obligaciones hipotecados, para el caso de subasta, el importe de la

responsabilidad total hipotecaria de cada finca". "Cuarto: La presente hipoteca

se efectúa, a modo de superposición de garantía sin prejuicio de cualquier

otra acción personal o de otro tipo que se derive de las obligaciones

convenidas por ªEsabe Suresa, Sociedad Anónimaº, de una parte, e

ªInternationale Nederlanden Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento

Financiero, Sociedad Anónimaº, de otra parte, en las escrituras de

arrendamiento financiero reseñadas en los expositivos III y IV de la presente".

II

Presentada la escritura referida en el apartado 3 del hecho número I,

en el Registro de la Propiedad de Barcelona, fue calificada con la siguiente

nota: "Registro de la Propiedad número uno de Barcelona. No practicada

la inscripción del presente documento por observarse los siguientes

defectos: a) Porque las leyes no incluyen, entre los bienes o derechos que

pueden ser hipotecados, los arrendamientos inscritos sobre bienes

inmuebles ni, por tanto, la posición jurídica de los arrendatarios financieros

(artículos 106 y 107 de la Ley Hipotecaria, arts. 12-1. a y19delaLey

del Hipoteca Mobiliaria de 16 de diciembre de 1954). b) A pesar de la

extensa modificación del arrendamiento financiero que se quiere hipotecar,

la que se regula en la letra A del otorgamiento primero del documento,

no se logran resolver ni jurídica ni económicamente las importantes

cuestiones que surgen entre las posiciones de propietaria, arrendadora,

optataria y acreedora hipotecaria, por un lado, y la arrendataria, optante y

deudora hipotecante, por el otro, pues la constitución de la hipoteca sobre

el arrendamiento financiero, en garantía precisamente de la misma

arrendadora hace difícilmente compatibles dichas situaciones, ya que las nuevas

posiciones surgidas desequilibran, en beneficio principalmente de una de

las partes, el arrendamiento financiero. c) Que las sociedades de

arrendamiento financiero tienen como objeto social exclusivo, según el número 8

de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio,

sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, la realización

de operaciones de arrendamiento financiero previstas en dicha disposición,

por tanto, sobre los mismos arrendamientos financieros no están

autorizadas para constituir hipotecas en garantía del cumplimiento de otros

arrendamientos financieros que tienen por objeto otras fincas y mediante

las cuales ya se asegura legal y debidamente la devolución del capital

financiado y sus intereses. d) En la estipulación cuarta del documento

se dice que la presente hipoteca se efectúa a modo de superposición de

garantía sin perjuicio de cualquier otra acción personal o de otro tipo

que se derive de las obligaciones convenidas anteriormente, y precisamente

en la estipulación anterior segunda se garantiza por la hipoteca las referidas

obligaciones durante cinco años hasta un máximo de quinientos setenta

y un millones quinientas cincuenta mil pesetas, y sus intereses y costas,

lo que al acumularse garantías y además afectar una misma finca por

dos arrendamientos financieros puede resultar excesivo y va en contra

del sistema de distribución de responsabilidades (artículo 119 de la Ley

Hipotecaria), y e) En el otorgamiento tercero, punto 2, se fija, para el

caso de subasta no una cantidad concreta, en cuando a cada finca

hipotecada, sino, por remisión, una proporción de un determinado porcentaje,

lo que resulta muy opaco para terceros, y no contribuye a la necesaria

claridad y precisión de los asientos registrales. Siendo insubsanables

algunos de los defectos expresados no se ha practicado anotación preventiva,

la que tampoco se ha solicitado. Contra esta calificación puede interponerse

el recurso gubernativo a que se refieren los artículos 66 de la Ley

Hipotecaria y 112 a 132 de su Reglamento y la disposición adicional séptima

de la Ley Orgánica del Poder Judicial en el plazo que se señalan los mismo.

Barcelona, 23 de noviembre de 1993. El Registrador. Fdo.: Joan Verger

Garau".

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: a) La hipotecabilidad del

arrendamiento financiero inscrito. 1. Que la nota parte de un supuesto erróneo,

como es la calificación del derecho de arrendamiento financiero como

un puro y simple derecho arrendaticio. Que tal planteamiento carece de

todo fundamento legal, jurisprudencial y doctrinal. Que en virtud de la

disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, que

constituye en el momento actual la norma reguladora básica del "leasing", puede

definirse dicho contrato. Que de acuerdo con la caracterización legal en

el contrato de "leasing" destacan dos componentes: la cesión de uso, que

no se califica como personal, y el derecho de opción. Que, en consecuencia,

el usuario es titular de un derecho que le faculta para utilizar y disfrutar

en exclusiva del bien objeto del contrato y para exigir su adquisición del

propietario a la finalización del mismo. Que la jurisprudencia del Tribunal

Supremo conceptúa al "leasing" como un contrato complejo y atípico y

de contenido no uniforme y que carece de regulación en nuestro

ordenamiento jurídico (vid. Sentencias de 10 de abril de 1981, 18 de noviembre

de 1983, 26 de junio de 1989 y 28 de mayo de 1990). Que en la doctrina,

por lo que respecta al "leasing" inmobiliario, se subraya la idea de que

constituye un contrato mixto o "sui géneris" resultante de la unión de

varios esquemas contractuales que no se identifican con ellos y que tiene

una naturaleza atípica e independiente; y se insiste en que la cesión de

usos que deriva del contrato de "leasing", no es la propia de un uso

arrendaticio. Que se afirma por la doctrina, que el contrato de "leasing"

inmobiliaria crea un derecho específico de carácter real, y se sostiene

la inscripción del derecho del usuario, no ya por la vía conjugada de los

artículos 2-5. o de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento Hipotecario,

sino al amparo de la inscribilidad general de los derechos de naturaleza

real que prevén los

artículos1y2delaLeyHipotecariay7desuReglamento. 2. Que poniendo en relación los artículos 106-2. o , 107 y 108 de

la Ley Hipotecaria y teniendo en cuenta que el último artículo citado,

como excepcional ha de ser objeto de una interpretación estricta, hay

que concluir que los derechos reales mencionados en dicho precepto son

los únicos que no pueden ser hipotecados y, en consecuencia, cualquier

otro derecho de carácter real, es hipotecable. De ahí que el derecho derivado

del "leasing" inmobiliario pueda ser objeto de hipoteca. Que la

enajenabilidad del derecho del usuario no plantea duda alguna. Que la posibilidad

de cesión del contrato de "leasing", no sólo se justifica en el principio

general del artículo 1.255 del Código Civil, sino que en ocasiones se

contempla específicamente en alguna de sus cláusulas. Que presupuesta la

transmisibilidad del derecho del usuario, nada se opone a la posibilidad

de constituir una hipoteca sobre el mismo, máxime, si como ocurre en

este caso, concurre el consentimiento de la entidad financiera, a cuyo

favor se constituye la hipoteca. Que el conjunto de derechos inscritos en

el Registro de la Propiedad y que por recaer directa e indirectamente

sobre la cosa y tener eficacia "erga omnes" tiene carácter real e inscrito

es también embargable, en garantía del incumplimiento de una hipotética

sentencia judicial, y, por tanto, carecería de sentido que no fuera

hipotecable. Que hay que referirse a la contestación del Ministerio de Economía

y Hacienda, de fecha 1 de febrero de 1990, a la consulta formulada por

la Asociación Española de Leasing. b) El pretendido desequilibrio entre

las partes intervinientes. Que el razonamiento del Registrador, en el

apartado b) de la nota de calificación, parece olvidar que la hipoteca se

constituye a modo de superposición de garantía y para garantizar una operación

crediticia concertada con la misma compañía arrendadora. Que el hecho

de que recaigan en una misma persona la condición de arrendataria,

optante y deudora hipotecante o la de arrendadora optataria y acreedora

hipotecaria no genera ninguna cuestión que dificulte el cumplimiento normal

del contrato de arrendamiento financiero, el ejercicio del derecho de opción

de compra, la constitución de hipoteca y la eventual ejecución de la misma;

pues se trata de relaciones jurídicas autónomas que gozan de vida propia

y que no deben interferirse; o sea, de contratos de arrendamiento

financieros distintos (el hipotecado y el garantizado). Que precisamente los

contratantes convinieron la modificación del contrato de arrendamiento

financiero a hipotecar para facilitar la constitución de la hipoteca y evitar

situaciones jurídicas incompatibles o contradictorias. c) La plena

capacidad de obrar de las sociedades de arrendamiento financiero. Que lo

que hay que estudiar es la capacidad de las compañías de arrendamiento

financiero para "aceptar hipotecas en garantía de negocios típicos de su

actividad", puesto que la hipoteca en este caso se constituye en garantía

del pago de las cuotas de otro "leasing" independiente sobre otra finca:

1. Que hay que citar en este punto los artículos 37 y 38-1 del Código

Civil, y las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1959,

6 de marzo y 14 de mayo de 1984 y 16 de diciembre de 1985 y las

Resoluciones de 8 de octubre de 1964, 2 de febrero de 1966, 1 de julio de

1976, 2 de octubre de 1981 y 31 de mayo de 1986. 2. Además en el

supuesto objeto del recurso, la hipoteca tiene carácter accesorio, pues

garantiza el pago de las cuotas de un arrendamiento financiero que es

el negocio principal y no un simple préstamo. Que parece evidente que

la entidad de "leasing" pueda aceptar hipotecas en garantía del

cumplimiento de obligaciones de un arrendamiento financiero. 3. Que la

suficiencia de la garantía no corresponde enjuiciarla al Registrador, sino a

las partes que en este caso concreto se hallan en situación de igualdad.

d) La acumulación de garantías sobre una misma finca, en contra del

sistema legal de distribución de responsabilidades: 1. Que el Registrador

sostiene que el acumular convencionalmente garantías sobre una misma

finca va en contra del sistema legal de distribución de responsabilidades,

todo lo que conjuntamente puede resultar excesivo, pero dichas garantías

se constituyen sobre objetos diferentes, toda vez que en un caso responde

el inmueble y en el otro el derecho que se ostenta sobre un inmueble

distinto, y ello no significa "acumulación de garantías sobre una misma

finca". Que, por otra parte, las normas que regulan la responsabilidad

patrimonial del deudor son de carácter dispositivo y queda al arbitrio

de los particulares la posibilidad de modificación, tanto para atenuarlas

como para gravarlas conforme al principio de autonomía de la voluntad.

2. Que el arrendamiento financiero es un negocio unitario, pero complejo,

y la adquisición de la propiedad requiere el ejercicio de la opción, y en

ningún caso está autorizado el llamado arrendatario para dejar impagadas

las cuotas. Que en caso de impago, las sociedades arrendatarias podrán

ejercitar cualquier acción encaminada al cobro, a parte de conservar la

propiedad del bien. e) Que en cuanto a la distribución entre las distintas

fincas, una simple operación matemática soslaya el pretendido problema

propuesto por la nota recurrida, porque en la escritura se específica

claramente la responsabilidad que afecta a cada derecho hipotecado.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o Que

se trata de determinar si es posible constituir legalmente un derecho de

hipoteca sobre el conjunto de derechos y obligaciones que conforman la

posición jurídica de la arrendataria financiera, antes de haber podido

ejercitar la opción de compra del inmueble objeto del arrendamiento financiero,

para garantizar los derechos que la arrendadora financiera ostenta como

consecuencia de otro contrato de arrendamiento financiero que tiene por

objeto otro inmueble y respecto al cual también la primera es la

arrendataria financiera. Que las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de

noviembre de 1983 y de 28 de mayo de 1990, califica el contrato de

arrendamiento financiero como un negocio complejo y atípico en el que se

funden la cesión del uso de una cosa y la opción de compra, con causa

única. Que por la doctrina ha sido muy discutido y definido desde diferentes

perspectivas. Que la mayoría de la doctrina entiende que el "leasing" sobre

inmuebles es un derecho real, de trascendencia real o inscribible y que

también es hipotecable la propiedad resoluble de la arrendadora financiera

(artículo 107, número 10 de la Ley Hipotecaria). Que se considera que

no todos los derechos reales son hipotecables (v.gr., el derecho de uso

y habitación). Que la Ley Hipotecaria no establece que puedan ser

hipotecados los arrendamientos. Que teniendo en cuenta la Resolución de 12

de marzo de 1902, las posturas doctrinales que se suscitan en cuanto

a la cesión o enajenación del arrendamiento y las Sentencias del Tribunal

Superior de 7 de junio de 1929, 4 de enero de 1930, 9 de febrero de 1940

y 6 de marzo de 1973 (esta última en cuanto a la cesión del derecho

de opción), se puede afirmar, en cuanto a la cesión o transmisión de

la posición jurídica de la arrendataria financiera, en la fase expresada,

que es imprescindible el consentimiento de la entidad arrendadora para

que se pueda producir un cambio de arrendatario. Que de ahí se desprende

que para poder ejercitar la posible acción hipotecaria, sería también

preciso, no sólo requerir al deudor para que pague, sino contar, además,

con la autorización del arrendador para adjudicar dichos derechos del

arrendatario a otra persona. 2. o Que lo primero que cabe destacar en

materia de efectos del contrato de "leasing" es, como dice la doctrina,

que en el tipo legal está presente la idea de equilibrio entre ambas partes

(en tal sentido, la disposición adicional séptima, en su párrafo primero,

de la Ley 26/1988, de 26 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las

Entidades de Crédito). Que este equilibrio de las prestaciones debe existir

no sólo al tiempo de contratar, sino también durante el desarrollo de

los efectos contractuales, por exigencia legal, por ello cualquier

desequilibrio que suponga un gravamen excesivo de una de las partes en beneficio

de la otra, provoca la ruptura de este elemento esencial de equilibrio.

Que en el caso que se estudia se puede producir dicho desequilibrio

contractual al resultar gravados con los cánones de otro "leasing" los inmuebles

que se adquieran al satisfacerse el precio residual, tal como se expone

en los Hechos. 3. o Que como se dice en la letra c) de la nota de calificación,

las sociedades de arrendamiento financiero tienen como objeto social

exclusivo, según el punto octavo de la disposición adicional séptima de la Ley

26/1988 citada, la realización de operaciones de arrendamiento financiero

previstas en dicha disposición. Que el Notario recurrente no distingue

entre capacidad general de las personas jurídicas que tiene toda la

legalmente posible (artículo 38 del Código Civil) y la capacidad de obrar de

los órganos sociales que vienen en principio determinada por el objeto

social (artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas), que en este caso

viene señalado por la ley, que es realizar contratos de "leasing", sin perjuicio

que realizar actividades complementarias o anejas al objeto social. Que

entre éstas no parecen que estén incluidas operaciones que vinculan en

sí dos o más "leasing", que se opina que se podrían desvirtuar dicho objeto

social establecido por la ley. Que estas entidades financieras, en relación

con los contratos de "leasing", están beneficiadas directa o indirectamente

por una serie de ventajas de carácter principalmente fiscal, lo que las

obliga a ajustarse estrictamente a las normas dictadas especialmente para

ellas, como la referente al objeto social legal, y soportan los posibles riesgos

que se derivan de ello. 4. o Que el defecto de la letra d) se refiere a la

superposición de garantías y acciones personales y reales por la

arrendadora financiera, lo que resulta excesiva y va en contra del sistema de

distribución de responsabilidades (artículo 119 de la Ley Hipotecaria).

Que hay que citar el Auto del excelentísimo señor Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Cataluña de 29 de enero de 1992 y las Resoluciones

de 24 de enero de 1916 y 12 de marzo de 1936.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, confirmó

la nota del Registrador, fundándose en las alegaciones que éste expone

en su informe; en lo referente a que es imprescindible el consentimiento

de la entidad arrendadora para que se pueda producir un cambio de

arrendatario y, por tanto, para poder ejercitar la acción hipotecaria sería preciso

no sólo requerir al deudor para que pague, sino contar, además, con la

autorización del arrendador para adjudicar los derechos del arrendatario

a otra persona; e igualmente en lo referente a la falta de equilibrio de

las prestacionesyalaexcesiva superposición de garantías que revelan

una posición abusiva por parte de la entidad arrendadora en perjuicio

de la arrendataria.

VI

El Notario recurrente, apeló el Auto presidencial, manteniéndose en

las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.

VII

La Dirección General de los Registros y el Notariado, en diligencia

para mejor proveer, solicitó del Registrador de la Propiedad de Barcelona

número I, fotocopia literal de la inscripción o inscripciones relativas al

arrendamiento financiero, cuya hipoteca es objeto de este recurso, cuyo

contenido se recoge a continuación en los fundamentos de Derecho.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.124, 1.152, 1.255, 1.281, 1.283 a 1.286, 1.554 y

1.561 del Código Civil; 1, 2, 11, 26, 38, 40, 106, 107 y 119 de la Ley

Hipotecaria; 7 y 217 del Reglamento Hipotecario; 25 de la Ley General Tributaria;

6-12. a , 11 y 12 de la Ley de Venta a Plazos de 1965; disposición adicional

séptima de la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito

de 29 de julio de 1988 y Real Decreto de 20 de diciembre de 1990; Sentencias

del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1989 y 28 de noviembre de 1997

y Resoluciones de este centro Directivo de 24 de enero de 1916, 12 de

marzo de 1936 y 21 de junio de 1994.

1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de constituir

hipoteca sobre la íntegra posición jurídica que respecto del bien a gravar

corresponde al "arrendatario", en virtud de un contrato de arrendamiento

financiero, cuyo contenido ha quedado transcrito en el hecho I de esta

Resolución.

2. Como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, es el

arrendamiento financiero un contrato complejo y atípico de contenido

no uniforme, regido por sus específicas disposiciones (vid. Sentencias de

26 de junio de 1989 y 28 de noviembre de 1997), de modo que en cada

caso habría de estarse a las particulares estipulaciones que integran el

negocio cuestionado, a fin de determinar su específica naturaleza, su

estructura negocial unitaria o dual, y su alcance y eficacia, atendiendo para

ello a la intención de los contratantes (cfr. artículo 1.281 del Código Civil),

a la finalidad perseguida (cfr. artículos 1.283, 1.284 y 1.286 del Código

Civil),yalavaloración conjunta de las diferentes cláusulas (cfr.

artículo 1.285 del Código Civil); y todo ello dentro del respeto a los límites

establecidos a la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 1.255 del Código

Civil) y a las especiales exigencias para la configuración de nuevos derechos

reales.

3. Por lo demás, las previsiones normativas de índole fiscal

(disposición adicional séptima de la Ley 29 de julio de 1988 y Real Decreto

de 20 de diciembre de 1990, vigente en el momento de producirse la

calificación impugnada) no pueden ser decisivas a la hora de precisar la

verdadera naturaleza jurídica del negocio cuestionado, pues, sobre ser

precisamente esta naturaleza jurídica la que decidirá las cuestiones que se

susciten en la aplicación del impuesto y no a la inversa (como resulta

del propio artículo 25 de la Ley General Tributaria), aquellas disposiciones

fiscales no delimitan un contrato específico, definiendo de modo completo

a su naturaleza y su íntegro régimen jurídico, sino que se limitan a

establecer una serie de características cuya concurrencia determinará la

aplicación de ese régimen fiscal que articulan, sin prejuzgar sobre el resto

de los elementos que integran las operaciones a las que este régimen fiscal

sea aplicable, ni sobre su específico alcance jurídico. En consecuencia,

la inclusión bajo esa rúbrica de "arrendamiento financiero", tiene una

exclusiva significación fiscal, y no garantiza la identidad sustancial de las

diferentes operaciones jurídicas a las que puede proyectarse; adviértase,

incluso, que pese a la denominación elegida por esa normativa fiscal

-arrendamiento financiero-, algunas de sus previsiones ponen en evidencia la

falta de idoneidad de esa expresión (cfr. reglas3y6deladisposición

adicional séptima de la Ley 26/1988, cuando prevén la diferenciación entre

coste de recuperación y carga financiera correspondiente; o configuran

el valor de la opción de compra como una parte del coste de recuperación;

o excluyen la calificación como gasto deducible de la parte correspondiente

al coste de recuperación si se trata de bienes no amortizables).

4. Ciertamente, al tratar de determinar la verdadera naturaleza del

derecho del denominado "arrendatario financiero", a fin de decidir sobre

su hipotecabilidad (cfr. artículos 106 y 107 de la Ley Hipotecaria) no puede

desconocerse la presunción de exactitud y validez del contenido del

Registro cuando aquel derecho está inscrito (artículos 1, 38 y 40 de la Ley

Hipotecaria), pero tampoco puede obviarse, so pretexto de esa presunción,

la necesaria labor interpretativa del contenido del negocio respectivo tal

como ha quedado inscrito, de modo que la verdadera intención de los

contratantes, deducida de los términos del asiento, no quede relegada

ni oscurecida por el empleo de palabras o conceptos claramente

incompatibles con ella, garantizándose así la necesaria congruencia entre la

eficacia concreta del negocio y el inequívoco objetivo y finalidad con él

perseguidos (cfr. artículos 1.281, 1.283 y 1.285 del Código Civil), y evitando

la indiscriminada aplicación de las soluciones legales arbitradas para una

categoría contractual que no corresponde al negocio celebrado, pese a

la denominación que los otorgantes le hayan atribuido.

5. En este sentido, una primera conclusión se hace evidente, y es

que pese a la denominación elegida (arrendamiento financiero), la

valoración global del clausulado inscrito que integra dicho negocio contradice

la existencia de un genuino contrato de arrendamiento al que se le añade

la concesión de un derecho de opción ejercitable al final del período del

arriendo; la finalidad práctica perseguida por las partes no es una mera

cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto, con posibilidad

añadida de devenir propietario al vencimiento de aquel plazo, sino la de

producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y

obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta

la completa realización por el denominado "arrendatario financiero" de

la contraprestación asumida; entre tanto, el arrendador financiero retendrá

una titularidad dominical más bien formal, aunque con vocación de

plenitud, para el caso de incumplimiento de los compromisos asumidos por

el denominado arrendatario financiero o de que, por causas ajenas a los

contratantes, el fin negociar no llegue a producirse; y, por el contrario,

al arrendatario financiero se le atribuyen, desde el momento mismo del

otorgamiento del negocio, el contenido sustancial básico de facultades y

deberes inherentes a la propiedad, si bien que con las limitaciones

inherentes a esa hipotética planificación del derecho del "arrendador

financiero". Así lo evidencian previsiones negociales como el desplazamiento

posesorio inmediato; la cesión al denominado arrendatario financiero de

las acciones de saneamiento y evición por vicios ocultos que

corresponderían al arrendador contra su vendedor (cfr. artículo 1.554 del Código

Civil); dejar de cargo del arrendatario toda reparación tanto ordinaria

como extraordinaria que precise el bien negociado o imponerle el deber

del mantener en perfecto estado el inmueble y todas sus instalaciones,

reemplazándolas si por vetustez o fuerza mayor se deteriorasen (cfr.

artículos 1.554-2 y 1.561 del Código Civil); imputar al denominado

"arrendatario" deberes propios del arrendador como son los "gastos ordinarios

o extraordinarios, o contribuciones derivadas de obligaciones de carácter

urbanístico, tributos del Estado, Comunidades Autónomas, demás entes

autónomos, provincia y municipio, que devengue la propiedad del inmueble

desde el día de celebración del contrato hasta su extinción, incluso aquellos

que se creen durante su vigencia"; la previsión de que en caso de

incumplimiento de las obligaciones de pago de los cánones no sólo se producirá

la resolución del contrato, sino que, además, el denominado arrendatario

financiero vendrá obligado a abonar "todos los cánones, previstos en

concepto" "de pena convencional y en lo menester como indemnización" y

ello con independencia de aquellos otros conceptos indemnizatorios

derechos procedentes (cfr. artículos 1.124, 1.152 y siguientes del Código Civil);

imponerle el deber de "realizar a su costa los trabajos u obras de

transformación o de instalaciones que impongan obligatoriamente las

disposiciones administrativas; poner a cargo del arrendatario las realizaciones

de las obras reconocidas como necesarias por los arrendadores para

conservar en buen estado el inmueble, incluso aunque la necesidad de su

realización apareciera al término del contrato; poner a cargo del

arrendatario financiero el importe de las primas de los seguros de daños sobre

el inmueble que contrate el arrendador; la renuncia expresa del

arrendatario a toda reclamación contra el arrendador en base a la existencia

de siniestros totales o parciales de daños y perjuicios; en fin, el restringir

el ejercicio de la opción al vencimiento del plazo del denominado arriendo

y al íntegro cumplimiento de las obligaciones anudadas a éste, y por un

precio (7.097.250 pesetas) que no cubre siquiera tres mensualidades de

la renta pactada (2.842.023 pesetas), siendo así que: a) se trata de un

edificio industrial previamente adquirido por la arrendadora en 43.000.000

de pesetas; b) que una parte sustancial del mismo, el suelo, no sólo no

experimenta depreciación (de ahí que la parte de los cánones que al suelo

corresponden, no es calificable fiscalmente como gastos deducible por el

arrendatario (cfr. disposición adicional séptima.6 de la Ley 26/1988), sino

que por evidentes consideraciones económicas suele incrementarse con

el paso del tiempo; y c) que respecto de la otra parte, las edificaciones,

difícilmente puede admitirse su depreciación en un breve período de diez

años (vid. artículo 1.591 del Código Civil); consideraciones éstas que ponen

de manifiesto que la denominada "renta o canon mensual" no es, en

realidad, la contraprestación por el simple uso, sino una fracción de la total

contraprestación por el definitivo traspaso dominical pretendido.

6. Si a lo anterior se añade que en nuestro ordenamiento jurídico

aquellas estipulaciones de un contrato traslativo de dominio en cuya virtud

pese al inmediato desplazamiento posesorio, se supedita o aplaza el

traspaso dominical completo del bien negociado a la íntegra realización de

la contraprestación monetaria convenida y aplazada, equivalen

sustancialmente, en los efectos prácticos a las situaciones que crea la condición

resolutoria explícita (cfr. artículos 6-12. a y 11 de la Ley de Venta a Plazos

de 1965 y 11 de la Ley Hipotecaria), habrá que concluirse que el derecho

condicionado que adquiere, desde luego, el denominado arrendatario

financiero, no puede ser calificado, sino de real, en cuanto recae directamente

sobre la cosa, resulta oponible "erga omnes", y reúne los requisitos

estructurales configuradores de este tipo de derechos (cfr. artículos 2 de la Ley

Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), de modo que su

hipotecabilidad no puede ser negada (cfr. artículo 106 de la Ley Hipotecaria);

sin que pueda ser obstáculo a ello la concreta previsión de

intransmisibilidad del derecho cuestionado sin consentimiento del denominado

arrendador, pues, sin prejuzgar ahora sobre la validez de dicha cláusula

en función de lo establecido en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria, toda

vez que se halla inscrita y goza, por tanto, de la presunción legal de

exactitud y validez, en el caso debatido, el arrendador, que es el beneficiario

de la hipoteca que se constituye, ha aceptado expresamente tal gravamen,

y, por tanto, la eventual transmisión inherente a la ejecución de la garantía.

7. El defecto relacionado bajo la letra c) de la nota recurrida carece

de fundamento toda vez que en el caso debatido la sociedad de

arrendamiento financiero se limita a aceptar una hipoteca constituida en su

favor por un particular; y es evidente que la delimitación legal del objeto

social de tales sociedades de arrendamiento financiero no les impide la

aceptación de garantías hipotecarias establecidas por terceros en cobertura

de la obligación que a su favor derive de las operaciones propias de ese

objeto.

8. Tampoco el defecto recogido bajo la letra d) de la nota impugnada

puede ser confirmado; el hecho de que en garantía del cumplimiento de

las obligaciones que para el denominado arrendatario derivan de un

contrato de arrendamiento financiero, constituya aquél hipoteca sobre los

derechos que en su favor deriven de otro contrato de arrendamiento

financiero recayendo sobre bienes distintos, no significa que exista una

concurrencia de garantías excesiva y contraria al sistema de prohibición de

hipotecas solidarias y de exigencia de distribución de responsabilidad.

Se trata de concurrencias de garantías reales de distinta naturaleza

-indirecta, la envuelta en el arrendamiento financiero y directa, la constituida

por la hipoteca-, cuya operatividad únicamente será concurrente cuando

el "arrendador", ante el incumplimiento del arrendatario, opte por la

resolución del contrato y por hacerse con el bien objeto de la operación

financiera, pero entonces la garantía real hipotecaria se referirá sólo al eventual

saldo que en favor de la sociedad arrendadora resulte del contrato (con

las correcciones judiciales que en su caso procedan), por no quedar cubierto

con el bien que pasa por la resolución a esa entidad.

9. Por último, el defecto reseñado bajo la letra e) debe ser igualmente

revocado; determinados los máximos de la responsabilidad hipotecaria

por principal, por intereses de demora y por costas y gastos, y señalado

el porcentaje que de tales máximos corresponde a cada una de las tres

fincas que se gravan, es indudable la plena satisfacción de la exigencia

de fijación del valor de una subasta de cada uno de los bienes hipotecados,

toda vez que queda perfectamente determinada el importe de la

responsabilidad hipotecaria total de cada finca y es precisamente este importe

el que se fija como valor de cada bien a efectos de la subasta (cfr.

artículos 1, 12, 119 de la Ley Hipotecaria y 217 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto

y revocar el Auto apelado.

Madrid, 26 de octubre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

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