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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don

Roberto Blanquer Uberos, contra la negativa de don Francisco Labeira

Riquelme, Registrador de la Propiedad de Madrid número 32 a inscribir

una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación del

recurrente.

Hechos

I

El día 9 de marzo de 1993, mediante escritura pública autorizada por

el Notario de Madrid, don Roberto Blanquer Uberos, "Credit Lyonnais

España, Sociedad Anónima", los cónyuges don Fidel Muñoz San Segundo y

doña Virginia de la Puebla Moreno, el primero en nombre propio y de

la mercantil "Autos F. M., Sociedad Anónima" y doña María del Pilar Mozo

Fernández, otorgaron dos contratos, uno de préstamo y otro de crédito,

así como la constitución de una hipoteca de máximo en garantía de ambas

operaciones, lo que se lleva a efecto de acuerdo a lo siguiente: 1. Contrato

de préstamo.-"Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima", entrega a la

mercantil "Autos F. M., Sociedad Anónima", que lo recibe en concepto

de préstamo, la cantidad de 25.000.000 de pesetas, mediante abono en

cuenta corriente obligándose a devolver la suma recibida en los plazos

y condiciones que se pactan. El presente préstamo queda contabilizado

en esta fecha en una cuenta especial de préstamo, abierta al titular en

"Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima". Es condición esencial del

presente contrato que el importe del préstamo sea destinado, en los

importes que se han indicado a la cancelación de la deuda que "Autos F. M.,

Sociedad Anónima" reconoce adeudar a "Credit Lyonnais España, Sociedad

Anónima", en virtud de una póliza de crédito que el día 31 de octubre

de 1991 suscribieron ambas entidades por 30.000.000 de pesetas que se

encuentra vencida desde el día 31 de octubre de 1992 y por lo que se

adeuda a la citada acreedora en concepto de capital e interés la cantidad

de 18.531.803 pesetas. El préstamo es mercantil y devengará intereses

sobre la cantidad adeudada, liquidable trimestralmente y pagaderos

igualmente por intereses vencidos. El tipo de interés nominal inicial a aplicar

es el 17 por 100 anual y será variable y se revisará

trimestralmente. 2. Contrato de crédito.-"Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima"

concede a "Autos F. M., Sociedad Anónima" un préstamo mercantil hasta

el límite de 16.500.000 pesetas, que se instrumenta bajo la forma de una

cuenta corriente de crédito. Es condición esencial del presente contrato

que el importe del crédito sea destinado, en los importes que se han

indicado, a la cancelación a la deuda que "Autos F. M., Sociedad Anónima"

reconoce adeudar a "Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima", en virtud

de una póliza de crédito que suscribió el día 2 de agosto de 1991 con

esta última entidad por 20.000.000 de pesetas que se encuentra vencida

desde el día 2 de agosto de 1992, y por lo que se adeuda a la citada

acreedora en concepto de capital e intereses la cantidad de 22.644.000

pesetas. Las cantidades que adeude el titular a virtud de las disposiciones

efectuadas por el mismo, devengarán a favor de "Credit Lyonnais España,

Sociedad Anónima" un interés nominal inicial del 17 por 100 anual. El

tipo de interés será variable y revisable trimestralmente. 3.

Afianzamiento.-Los cónyugues don Fidel Muñoz San Segundo y doña Virginia de la

Puebla Moreno afianzan solidariamente entre sí y con la deudora principal

todas las obligaciones que ésta contrae con este documento. 4.

Hipoteca.-Que a efectos de lo prevenido en el artículo 245 del Reglamento

Hipotecario, el contrato de préstamo se reflejará en una cuenta corriente

y el contrato de crédito se reflejará en una cuenta corriente de crédito

y el saldo de las mismas si resultase a favor de "Credit Lyonnais España,

Sociedad Anónima" y estuvieran vencidas las obligaciones de acuerdo con

lo establecido en la escritura, se refundirán, debitándolas en una cuenta

especial a la que se refiere el citado artículo 245 del Reglamento

Hipotecario, saldo que devengará un interés anual máximo del 29 por 100.

El solo requerimiento que en forma fehaciente haga "Credit Lyonnais

España, Sociedad Anónima" a la parte deudora, para el pago del saldo de esta

cuenta especial, será título bastante para acreditarse el nacimiento de

la correspondiente obligación de pago en un plazo máximo de un mes

a partir de la fecha de dicho requerimiento, y para hacerlo constar así,

a efectos registrales y ejecutivos, por nota al margen de la inscripción

de la hipoteca que se constituye en esta escritura; nota que producirá

el efecto previsto en el artículo 142, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria.

Doña Virginia de la Puebla Moreno y doña María del Pilar Mozo Fernández

en garantía del pago del saldo de la citada cuenta especial, de sus intereses,

comisiones y gastos constituyen, conforme al artículo 217 del Reglamento

Hipotecario, derecho real de hipoteca a favor de "Credit Lyonnais España,

Sociedad Anónima", que acepta, sobre una finca de su propiedad descrita

en este documento, respondiendo hasta la cantidad máxima de 41.500.000

pesetas por razón del principal; 36.105.000 pesetas por intereses de tres

años al mencionado tipo máximo establecido y de 10.365.000 pesetas que

se fijan para costos y gastos que se originen con motivo de su reclamación.

Las obligaciones garantizadas por la presente hipoteca continuarán

devengando los intereses establecidos en sus respectivos contratos, quedando

dichos intereses protegidos por la hipoteca, dentro de los límites máximos

de responsabilidad fijados en la estipulación precedente. A los efectos

de la acción hipotecaria se señala como vencimiento el plazo de tres años

a contar de la fecha de la presente escritura, entendiéndose que sólo a

partir de su vencimiento y mientras existan pendientes obligaciones de

pago con "Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima", podrá ésta ejercitar

la acción hipotecaria, en reclamación de dichas obligaciones. Ello no

obstante, se podrá dar por vencido dicho plazo y ejercitar la acción hipotecaria

antes del expresado vencimiento por estipularse expresamente que

quedará vencida la hipoteca, en cualquiera de los casos siguientes: A) Si

fuera declarada la parte hipotecante o el titular de las operaciones

garantizadas, en estado de suspensión de pagos, concurso de acreedores o

quiebra. B) Si la parte hipotecante o el titular de las operaciones garantizadas

por la hipoteca incumplieran cualquiera de las obligaciones establecidas

en esta escritura o las impuestas por las leyes... Obligaciones de la parte

hipotecante. Requerir la previa autorización de "Credit Lyonnais España,

Sociedad Anónima" para proceder a celebrar contrato de arrendamiento,

con inclusión del de industria, o ceder el uso de la finca hipotecada a

favor de tercero... Por la presente constitución de hipoteca no se entienden

novadas las obligaciones mercantiles derivadas de las operaciones que

garantiza, por lo que "Credit Lyonnais España, Sociedad Anónima"

conserva la plenitud de sus derechos para el ejercicio anterior simultáneo

o sucesivo de las acciones cambiarias o personales derivadas de las

operaciones garantizadas contra cualquiera de los intervinientes las mismas

y de la acción real de hipoteca que del presente instrumento se deriva,

sin que el ejercicio de cualquiera de ellas suponga renuncia o esistimiento

del ejercicio de las demás.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Madrid número 32, fue calificada con la siguiente nota: Registro de

la Propiedad número 32 de Madrid. "Denegada la inscripción del presente

título por los siguientes defectos: 1. o Porque las obligaciones u

operaciones de préstamo y crédito que se garantizan -Exponen V, y Cláusulas

sexta y octava B) de lahipoteca exigen que para su aseguramiento se

establezca una hipoteca individualizada para cada una de dichas figuras.

Resoluciones de la Dirección General de 23 de diciembre de 1987; 26 de

noviembre de 1990y3deoctubre de 1991. No cabe incluir el saldo de

la cuenta especial que se hipoteca -cláusula quinta de lahipoteca y

los derechos que se aseguran el título en ninguno de los supuestos que

se declaran en el párrafo 2. o del fundamento 1 de la Resolución de 23

de diciembre de 1987, susceptibles de ser garantizados con una única

hipoteca, ya que no se documenta en la escritura ni un contrato de cuenta

corriente, ni un único contrato de apertura de crédito, además de que

dados los términos del título no se hipoteca solamente el saldo.

Insubsanable. 2. o No se puede garantizar un préstamo presente, preciso y con

devoluciones puntuales que consigue su cobertura a través de una hipoteca

de tráfico, ªen cuanto que la obligación principal aparece plenamente

determinadaº y en la que respecto la existencia del derecho no existe ninguna

incertidumbre -considerando tercero de la Resolución de 4 de diciembre

de 1980-, mediante una hipoteca de seguridad, de máximo y en garantía

del nacimiento de la correspondiente obligación de pago -según reza la

cláusula cuarta de la escritura de hipoteca-, cuando por definición estas

hipotecas están reservadas a obligaciones dudosas en su existencia o en

su cuantía, por el solo hecho de asegurar el cumplimiento de ese préstamo

referido juntamente con el de otra obligación o llamar al incumplimiento

de las devoluciones del contrato de préstamo ª... nacimiento... de la

obligación de pago...º. El incumplimiento de una obligación presente no resulta

ser una distinta obligación futura o condicional. Insubsanable.

Resoluciones de la Dirección General de 4 de diciembre de 1980 y 23 de diciembre

de 1987. Si se declara inscribible el derecho de hipoteca se deniegan los

siguientes pactos reales de ella: a) La cláusula cuarta, porque el

requerimiento de existencia del saldo que se dice que será título bastante para

acreditar el nacimiento de la obligación de pago, tendrá que ser objeto

de la posible oposición de error o falsedad que predica el artículo 245

del Reglamento Hipotecario y que se extiende a todo este tipo de hipotecas

por la Resolución de la Dirección General de 16 de febrero de 1980. b) La

cláusula sexta, siendo el plazo de duración del préstamo de tres años

y del crédito de dos, desde la fecha de otorgamiento de la escritura, es

imposible que obligaciones una vez extinguidas puedan generar intereses,

con la particularidad de que en la cláusula quinta de constitución de la

hipoteca se garanticen intereses del saldo de la cuenta llamada especial

que refunde los saldos de las dos primeras cuentas en las que se refleja

separadamente cada operación. c) El último inciso de la cláusula séptima,

porque la extensión de la hipoteca alcanza mejoras costeadas por un tercer

poseedor, contra el tenor del artículo 112 de la Ley Hipotecaria. d) El

apartado A) de la cláusula octava, conforme a las Resoluciones de la

Dirección General de 27 de enero de 1986y5dejunio de 1987. e) El punto

1 de la cláusula novena, de acuerdo con la Resolución de la Dirección

General de 27 de enero de 1986. f) La cláusula duodécima, por razones

generales alegadas bajo los números 1. o y2. o de esta nota. g) Falta del

plazo de duración del derecho de hipoteca sobre el saldo de la cuenta

especial. Igualmente, se deniega las siguientes cláusulas comunes de

resolución a ambos contratos: 1. Se limitaría su inscripción a los pagos de

los conceptos garantizados con el derecho de hipoteca excluyéndose así

la comisión. 2. Limitándose al incumplimiento de los pactos que se

inscriben. 4. Por vulnerar el principio de especialidad al desconocerse los

términos de los datos o documentos aportados. 5. Por englobar el pago

de conceptos no precisos dados los términos de la cláusula a partir de

la frase ª... y cuantos otros de cualquier índole...º

6 a), c) y 7. Conforme a los artículos 26, 27 y 107 de la Ley Hipotecaria

y Resoluciones de 25 de junio de 1935; 4 de noviembre de 1968; 18 de

octubre de 1979 y 23 y 26 de octubre de 1987, 6 b) Conforme a Resolución

de 27 de enero de 1986y5dejunio de 1987. 6 d) No es causa de resolución

que se pueda asegurar con la hipoteca -ya que no sufre merma de la

garantía si no sólo la transformación de la cosa por su valor. 6 e). Por

vulnerar el principio de especialidad.

8. De conformidad con la Resolución de 10 de julio de 1984. Siendo

insubsanable los dos defectos expresados al principio bajo los números

1. o y2. o y los señalados bajo las letras b), c), e), f) y g), no se toma

anotación de suspensión, que tampoco se ha solicitado.

Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo

en el plazo de cuatro meses a partir del día de hoy ante el excelentísimo

señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en los

términos de los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario".

Madrid, 13 de septiembre de 1983.-El Registrador, Francisco Labeira

Riquelme.

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo

contra los defectos 1. o y2. o de la anterior calificación, solicitando que

se declare inscribible el título de constitución de hipoteca y que se ordene

además que la inscripción contenga los llamados en la nota de calificación,

pactos reales que figuran bajo los epígrafes a), b), d), e), f) y g) y alegó:

I. En primer lugar hace un análisis tanto del contrato de préstamo como

del contrato de crédito y, muy especialmente, también de la hipoteca de

máximo para no confundir los derechos de crédito cuya satisfacción y

cumplimiento efectivo se trata de asegurar mediante la hipoteca (aspecto

finalista de la garantía) con la obligación concreta y definida para cuya

seguridad se constituye la hipoteca (que es el saldo de una cuenta y

constituye el aspecto concreto de la obligación garantizada). Que la hipoteca

se constituyó por las dos señoras comparecientes, conforme el artículo

217 del Reglamento Hipotecario a favor de la entidad de crédito para

la seguridad del cumplimiento de las obligaciones de la prestataria y

acreditada, pero de manera mediata o indirecta: por los que resulta

imprescindible distinguir la finalidad práctica perseguida (asegurar al acreedor

prestamista y acreditante la satisfacción de su derecho) del instrumento

técnico jurídico empleado (garantía del saldo de una cuenta de crédito

que recibe como remesas las deudas vencidas e insatisfechas con la

finalidad única y concreta de poder obtener la efectividad de la garantía

hipotecaria constituida a favor de tal saldo mediante la realización y ejecución

de la hipoteca). II. Que como fundamentos de derecho hay que señalar,

1. o Los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 del Reglamento

Hipotecario, que permiten que operaciones crediticias convenidas por entidades

de crédito se garanticen con hipoteca, configurándose como obligación

asegurada el importe del saldo resultante de los libros. En la escritura

calificada, después de articular los contratos de préstamo y de crédito

de manera completa prevé su integración unificándose en una cuenta

mediante el adeudo a cargo del prestario y acreditando una cuenta al

efecto establecida del importe vencido y no satisfecho y por él debido

por dichos contratos. Que los dos primeros defectos no existen porque

el título dice una cosa distinta de lo que entiende el Registrador. 2. o Que

hay que citar los mismos artículos en relación con el defecto señalado

a) que afecta a la cláusula cuarta, junto al artículo 142 de la Ley Hipotecaria.

Dicha cláusula se ajusta a los tres preceptos citados. 3. o Que en relación

con el defecto señalado como b) que hace referencia a la cláusula sexta,

es claro que la constitución de hipoteca no supone, como sin fundamento

deduce el Registrador, la extinción del préstamo y del crédito; los cuales,

por otra parte, una vez vencidos e impagados tampoco se extinguen, sumo

que están incumplidos y desencadenan las naturales consecuencias del

incumplimiento. 4. o Que en relación con el defecto d) hay que invocar

las Resoluciones de 27 de enero de 1986y5dejunio de 1987, pero dichas

Resoluciones no parecen sólidamente fundadas. 5. o Que en lo que

concierne al defecto e), el apartado 1 de la cláusula novena constitutiva de

la hipoteca, la Resolución invocada denegó la inscripción de una cláusula

similar y apuntó la posibilidad de que pudieran inscribirse cláusulas

respectivas de la facultad de arrendar, cuando la restricción aparece

justificada y se refiere a arrendamientos no subordinados en su duración

a la ejecución de hipoteca. 6. o Que en relación con el defecto f), si la

cláusula duodécima constitutiva de la hipoteca es como dice el Registrador

un pacto real que se deniegue su inscripción, pues siendo real debe acceder

al Registro para gozar de la publicidad registral y de su amparo. Que

se trata de una norma explicativa de que la mera constitución de hipoteca

de seguridad en garantía del saldo que resulte en el futuro de la cuenta

articulada al efecto, no supone novación de las relaciones nacidas de cada

uno de los contratos, y recognoscitiva de la pluralidad de opciones

procedimentales de que dispone el acreedor una vez incumplidas las

obligaciones a cargo de la compañía prestataria y acreditada para demandar

la satisfacción de su derecho. 7. o Que en lo que se refiere al defecto

g), la nota estima un defecto inexistente. Que según la cláusula octava

la acción hipotecaria es ejercitable desde los tres años; o sea, la duración

del derecho de hipoteca será la del plazo de su vencimiento (tres años)

y además del plazo de su prescripción. 8. o Que la última parte de la

nota deniega la inscripción de diversos extremos de "las cláusulas comunes

de resolución de ambos contratos", se supone que la nota se refiere a

los apartados que cita de las "causas de resolución" del epígrafe "cláusulas

comunes", que no se aclara si se trata de denegación por causa que afecte

a su validezoasueficacia contractural o por causa de entender que

no deben acceder al Registro por considerarlas meramente obligacionales

o que no deben tener trascendencia real y no afectar a tercero. Que es

necesario definir el alcance de la calificación para evitar confusiones, pues

las cláusulas no inscritas conservan todo el valor que conforme a derecho

proceda entre partes y la no inscripción puede perjudicar al acreedor

al limitar el posible ejercicio de la acción hipotecaria por el procedimiento

judicial sumario (art. 131 de la Ley HIpotecaria), contra su deuda contra

quien no podía invocar en éste procedimiento los pactos y cláusulas no

inscritos.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que

sí se ha entendido la escritura calificada, pero lo que no se puede hacer

a través de la autonomía de la voluntad y del principio de "numerus apertus"

es crear figuras con trascendencia real, fuera de los cauces que rigen

el estatuto general de la propiedad inmueble y el orden público

inmobiliario. Que en la nota y, concretamente, en el defecto primero, se tiene

en cuenta tanto las cláusulas de la escritura que se refiere a las obligaciones

u operaciones de préstamo y crédito, como las referentes al saldo de la

cuenta especial, y en relación a éste se señala claramente, que no se dan

en él los supuestos exigidos para la constitución de hipoteca en su garantía.

Que el Notario en la escritura mezcla distintos conceptos, así habla de

hipoteca de dos obligaciones: Contrato préstamo y de crédito; hipoteca

de un saldo meramente contable; hipoteca en garantía de cuenta corriente

o de apertura de crédito en cuenta; hipoteca de máximo. Que no son

inscribibles sea la clase de hipoteca que sea, pues la nota de calificación

toma como modelo la Resolución de 23 de diciembre de 1987. 1. o Que

en cuanto al punto primero, párrafo primero de la nota, hay que señalar

que la hipoteca como derecho real accesorio se constituye en garantía

de una obligación. Que hay que considerar en este punto las Resoluciones

de la Dirección General de 31 de octubre de 1978 y 18 de octubre de

1979; 23 de diciembre de 1987y3deoctubre de 1991. Que en la práctica

actual, el carácter accesorio esencial de la hipoteca en nuestro derecho

parece querer desvirtuarse con la aparición de figuras de garantía que

tienden a la independencia al modo alemán, pues para adaptarse a nuestro

derecho habrá que modificar la Ley Hipotecaria, y el sistema civil. Que

de todo lo anterior resulta confirmado el criterio que se sustenta en la

nota calificación en el párrafo que se mantenía la exigencia una hipoteca

para cada obligación tomando las palabras de la Resolución de 23 de

diciembre de 1987. 2. o Que en lo que se refiere al segundo párrafo de la nota,

en su número 1 que conforme a lo declarado en la Resolución de 23 de

diciembre de 1987, no es cualquier situación contable de cuenta corriente,

sino específicamente las relaciones contractuales de apertura de crédito

o de cuenta corriente, las que pueden garantizarse a través de los artículos

153 de la Ley Hipotecaria y 245 del Reglamento Hipotecario. Que lo que

el acreedor hace es asegurar el cobro de dos obligaciones por medio de

una hipoteca, merced a una simple operación de refundición contable.

Que de las peculiaridades del contrato se manifiesta la existencia de una

hipoteca "a la carta" o "flotante" o "sumidero" que se aplicará a esta o

aquella de las obligaciones o el saldo, con sacrificio del principio de

accesoriedad que es característico en este derecho. Que hay que estar también

la Resolución de 3 de octubre de 1992. 3. o Que en lo que concierne al

punto número 2 de la nota, que sorprende que se habla del préstamo

y no del crédito en cuenta, olvidando que a esta segunda operación si

le acomoda una hipoteca de seguridad lo que no ocurre con la primera

de no ser novada. Que hay que tener en cuenta lo expresado en la

Resolución de 4 de diciembre de 1980 y en la Resolución de 3 de octubre

de 1991. 4. o Que toda la argumentación del Notario se puede reconducir

a lo que el mismo expone, que el objeto inmediato de una garantía

hipotecaria ha sido de una cuenta singular y especial, que es distinta de la

"materia cuyo aseguramiento de modo mediato se persigue". No obstante,

resulta que esta materia, según la parte expositiva de la escritura y varias

de sus estipulaciones, son las dos operaciones de préstamo y crédito

concertadas, que no resultan novadoras, a las que se hace referencia en el

título como "obligaciones" y "operaciones" garantizadas con la hipoteca

y que, si bien se establece también la apertura de una cuenta especial

para garantizar un saldo, constituyéndose hipoteca en su garantía, dicho

saldo resulta ser una mera refundición contable de los saldos de aquellas

operaciones u obligaciones, con el añadido de la exclusión literal de la

exigencia de la novación de las obligaciones. Que, en definitiva, lo mismo

es asegurar dos obligaciones con una única hipoteca para el caso de que

se incumpla; que asegurar el saldo contable de las dos obligaciones,

reclamando la protección de un artículo que exiga el acuerdo novatorio expreso

y el perfil de un contrato propio y específico. Que si se declara inscribible

el derecho de hipoteca, se deniegan los pactos reales y las cláusulas

comunes a la resolución de ambos contratos y que se mencionan en la nota.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador fundándose en los artículos 1.857 del Código Civil

y 12, 114 y 153 de la Ley Hipotecaria y de la Resolución de 23 de octubre

y 23 de diciembre de 1987.

VI

El Notario recurrente apeló el auto fundamental, manteniéndose en

sus alegaciones, y añadió: Que el caso que provocó la Resolución de 23

de diciembre de 1987 es diverso al presente. Que el principio de

accesoriedad resulta cumplido en la medida en la que es adecuado cuando

se aplica a una hipoteca de máximo en garantía de una deuda futura.

Que no cabe confundir la cuenta de crédito a que se refirió la Resolución

de 23 de diciembre de 1987 con la cuenta especial prevista en la escritura

calificada. Que no se trata de un supuesto de "apertura de crédito en

cuenta corriente con garantía de hipoteca", sino de cuenta corriente

instrumental, respecto de cuyo saldo posible y eventual se fija el importe

de la máxima responsabilidad hipotecaria y se articula el ejercicio posible,

si necesario o conveniente fuera, de la acción hipotecaria para el cobro

de las cantidades adecuadas y vencidas nacidas de singulares y

determinadas relaciones crediticias, refundidas en la cuenta instrumental una

vez vencidas e incumplidas. Que nada obstaculiza que la cifra máxima

de responsabilidad hipotecaria por principal, garantizada en relación a

la cuenta instrumental, ampare con la deuda vencida e impagada por

principal insatisfecha de los contratos de préstamo y de crédito la deuda

asimismo vencida e impagada por los intereses ya devengados conforme y

a causa de uno y de otro contrato. Que la Resolución de 23 de octubre

de 1987 se ocupó de un caso de hipoteca de tráfico y no de una hipoteca

de seguridad que es el caso de la hipoteca calificada.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 133 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento,

y las Resoluciones de 23 de diciembre de 1987; 26 de noviembre de 1990;

3 de octubre de 1991; 17 de enero de 1994,y6dejunio de 1998.

1. El primer problema que plantea el presente recurso es el de

dilucidar si puede constituirse una hipoteca con las siguientes características:

a) la hipoteca garantiza el saldo resultante de dos operaciones crediticias:

Por una parte, un préstamo cuya finalidad es pagar una deuda que el

deudor tiene en el Banco acreedor y, por otro lado, una cuenta de crédito

que se concede al mismo deudor; b) según informe del Notario autorizante,

hay que distinguir en la operación "la finalidad práctica perseguida

(asegurar al acreedor prestamista y acreditante la satisfacción de su derecho)

del instrumento técnico jurídico empleado (garantía del saldo de una

cuenta de crédito que recibe como remesas las deudas vencidas e insatisfechas

con la finalidad única y concreta de poder obtener la efectividad de la

garantía hipotecaria constituida a favor de tal saldo mediante la realización

y ejecución de la hipoteca)", por lo que "la hipoteca garantiza de modo

inmediato y directo el saldo resultante de adeudar en la cuenta prevista

al efecto el importe de las obligaciones vencidas e incumplidas por la

prestataria y acreditada al final de los plazos de cada uno de los contratos

de préstamo y de apertura de crédito; c) los contratos de préstamo y

apertura de crédito no quedan novados para ser garantizados con la

hipoteca.

2. El carácter causal de los contratos en nuestro derecho motiva que

si es una la finalidad práctica perseguida y otro el instrumento técnico

jurídico empleado, hay que atender a la primera.

3. Como ha dicho esta Dirección General en Resoluciones de 23 de

diciembre de 1987; 3 de octubre de 1991y6dejunio de 1998 si se quiere

que obligaciones distintas, que lo siguen siendo, reciban cobertura

hipotecaria, ha de constituirse una garantía individualizada para cada una

de ellas, en consonancia con el mantenimiento de su autonomía jurídica,

y no una hipoteca única, pues la simple reunión contable de diversas

operaciones de crédito carece de virtualidad suficiente para procurar el

nacimiento de una obligación sustantiva e independiente por el saldo

resultante, que representará únicamente la posición global acreedora o deudora

de cada parte, y su realización sólo procederá a través del ejercicio

individual de cada una de las relaciones jurídicas comprendidas, cuya

autonomía y régimen jurídico específico se mantienen inalteradas sin más

correcciones que las debidas al pago compensatorio, por lo que no procede

la cobertura hipotecaria de los saldos, sino el aseguramiento separado

de cada una de las concretas relaciones crediticias que lo determinan.

Las consideraciones anteriores hacen innecesario abordar los demás

defectos de la nota impugnada.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la

calificación del Registrador.

Madrid, 24 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.