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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Gibraleón,

don Juan Mota Salvador, contra la negativa de don Miguel Díaz Navarro,

Registrador de la Propiedad de Huelva, número 1, a inscribir una escritura

de donación, en virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El día 23 de junio de 1992, mediante escritura pública autorizada por

don Juan Mota Salvador, Notario de Gibraleón, don Manuel Gómez Torrado

y su esposa donaron a sus hijos don Antonio y don Juan, la nuda propiedad

de una casa en San Bartolomé de la Torre, calle Las Colonias, número

28, reservándose el usufructo vitalicio, y solicitando la inmatriculación

de la nuda propiedad transmitida en el Registro de la Propiedad

correspondiente, conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Huelva, número 1, fue calificada con la siguiente nota: "No se practica

la inscripción solicitada en el presente documento por no venir justificada

en el mismo que la vivienda cuya inmatriculación se pretende, cumple

lo dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen

del Suelo y Ordenación Urbana, o en su caso, estar a lo dispuesto en

la disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990.-Huelva, a 22 de noviembre

de 1993. El Registrador, Miguel Díaz Navarro".

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación y alegó: Que el Real Decreto Legislativo

1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la

Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, fue publicado en el

"Boletín Oficial del Estado", el día 30 de junio, por lo que en este caso

que la escritura fue autorizada el 23 de junio de 1992, el precepto aplicable

sería el artículo 25 de la Ley 8/1990, de 23 de julio. Que ambos, el 37

actual y el 25 de la ley dicen lo mismo, y, al parecer, el señor Registrador,

ante la falta de inmatriculación, exige el cumplimiento de dichos preceptos.

Esta interpretación no puede mantenerse: 1. Que la Ley 8/1990 y el

posterior Real Decreto Legislativo 1/1992 imponen unos requisitos para

autorizar e inscribir las escrituras de declaración de obra nueva, terminada

o en construcción. Que en la escritura de declaración de obra nueva la

comparecencia de los otorgantes ante el Notario persigue la constancia

pública de un hecho. No es título inmatriculador porque le falta la condición

de acto dispositivo. Se trata de una declaración de hechos y no de derechos

y no hay lugar a la aparición de terceros protegidos por el artículo 34

de la Ley Hipotecaria. Que, por otra parte, la capacidad para otorgar una

escritura de declaración de obra nueva, es distinta a la necesaria para

un acto dispositivo. Que no hay afinidad entre dos actos jurídicos

completamente distintos: Uno, la declaración de obra nueva que es simplemente

acto jurídico de constatación pública de una realidad física, y otro, el

acto dispositivo que conlleva una donación, aun en finca no inmatriculada,

que se dirige a acreditar frente a todos una titularidad todavía no registral,

pero que por el trámite del 205 de la Ley Hipotecaria, accede al Registro

una vez cumplidas las garantías que para ello establece la Ley. Que

conforme al artículo 3.1 del Código Civil, jurisprudencia y doctrina mayoritaria

no cabe interpretar extensivamente esas normas que son restrictivas del

derecho a otorgar e inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura

de declaración de obra nueva. 2. Que conforme a la disposición transitoria

sexta de la Ley mencionada, según la Resolución de 4 de febrero de 1992,

una vez que se acredite que a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, preexistía

la edificación y que han transcurrido más de cuatro años desde que se

terminó, puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la escritura de

declaración de obra nueva. En la escritura objeto del presente recurso

se consigna que la casa fue comprada por los donantes en el año 1958,

mediante documento privado en fecha fehaciente, por lo que se cumplen

esas exigencias. 3. Que, por último, hay que señalar que el excesivo celo

del señor Registrador se verá satisfecho una vez remita al Ayuntamiento

el correspondiente edicto, conforme el artículo 298 del Reglamento

Hipotecario. Que no cabe interpretar las normas basándose en el posible fraude

de las mismas.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: I. Que no parece justo

aplicar las normas contenidas en la Ley 8/1990 de julio de 1990 y texto

refundido de junio de 1992, únicamente a los supuestos que en ellas

estrictamente se mencionan, porque en la legislación hipotecaria se reconocen

otros instrumentos jurídicos para inscribir obras nuevas, en los artículos

208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento. II. Que el documento

privado de fecha fehaciente, en cuya virtud la parte donante adquirió

la casa cuya inmatriculación se pretende en el año 1958, no se ha tenido

a la vista para contrastar en él la fecha de su fehaciencia y sí la descripción

de la casa en aquél contenida, corresponde a la descrita en el documento

del recurso.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó

la nota del Registrador, fundándose en que la escritura pública otorgada

el día 23 de junio de 1992, se infiere que la finca existía antes de la

entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, y ni la declaración

de obra nueva ni la donación estaba sometida a lo dispuesto en el artículo

37 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación

Urbana.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: Que el documento privado de compra no ha sido

incorporado a la escritura y, por tanto, el Registrador al no tenerlo a la vista

no pudo constatar si la descripción que de la casa se hacía en el mismo,

correspondía con la que de la misma se hace en la escritura. Que la duda

sobre la identificación de la vivienda se incrementa en la certificación

catastral que se acompaña, al no ser coincidente en cuanto a la descripción

que de la misma se hace. Que, en definitiva, o existe una indubitada

identificación en la descripción de la casa, o ha de cumplirse lo establecido

en la reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del

Notariado en las Resoluciones de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio

de 1993.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento,

25 y disposición transitoria sexta de la Ley 8/1990 sobre Reforma del

Régimen Urbanístico y Valoraciones de Suelo, y las Resoluciones de 18

de junio de 1991, 4 de febrero de 1992, 17 de junio de 1993y4demarzo

de 1996.

1. En el caso objeto de este recurso se pretende la inmatriculación

de la nuda propiedad de una casa sita en la calle Las Colonias, 28, de

San Bartolomé de la Torre, que tiene una superficie total de 95 metros

46 decímetros cuadrados. Para ello se presenta en el Registro una escritura

de donación otorgada el 23 de junio de 1992, donde se dice que aquélla

pertenece a los donantes por compra en documento privado liquidado

del impuesto correspondiente el 8 de julio de 1958. A la escritura no

se acompaña dicho documento privado y sí un certificado expedido el

26 de noviembre de 1992 por el Arquitecto Jefe del Servicio de Catastro

y Valoración Urbana, del que resulta que a nombre del donante aparece

catastrada una casa en aquella localidad, calle Las Colonias, 28, con una

superficie de suelo de 125 metros cuadrados, y una superficie construida

de 101 metros cuadrados, y cuyos linderos, salvo el de la derecha, no

coinciden con los que se describen en el título. El Registrador no practica

la inscripción solicitada en este documento "por no venir justificado en

el mismo que la vivienda cuya inmatriculación se pretende, cumple lo

dispuesto en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen

del Suelo y Ordenación Urbana, o en su caso, estar a la disposición

transitoria sexta de la Ley 8/1990".

2. Teniendo en cuenta que el artículo 25 de la Ley del Suelo, a la

sazón vigente, es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las

edificaciones, y que uno de los modos por los que la obra nueva puede

acceder al Registro es por su descripción en los títulos referentes al

inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario),

no hay duda que la aplicación al supuesto debatido del citado artículo

25 de la Ley del Suelo, sin perjuicio, claro está, de la aplicabilidad de

la más específica previsión contenida en la disposición transitoria sexta

de la Ley 8/1990, según la cual, como tiene declarado esta Dirección

General, las obras concluidas bajo la vigencia de la legislación anterior se

incorporaban al patrimonio del dueño del suelo a medida que se realizaban,

por el juego automático del instituto civil de la accesión, aunque no se

hubieran realizado de conformidad con la ordenación urbanística entonces

aplicable, de modo que para su inscripción, una vez que se acredite

suficientemente que a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, preexistía la

edificación en los términos con que se describe en la escritura calificada,

debe bastar con justificar alternativamente: a) Que la edificación ha sido

realizada de conformidad con la legislación urbanística entonces aplicable;

b) Que, en cualquier caso, ya no son procedentes medidas de

establecimiento de la legalidad urbanística.

En este caso, sin embargo, no puede entenderse acreditada la

preexistencia de la edificación a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, en los

términos con que se describe en la escritura, por cuanto: a) Como se

ha señalado, no se acompaña el documento privado relacionado en el

título calificado, y b) La certificación catastral, expedida el 26 de noviembre

de 1992, por una parte, no contiene ninguna indicación respecto a la

antigüedad de la edificación y, por otra, la descripción de la finca que en

ella se hace mantiene notables diferencias con la de la escritura, tanto

en lo referente a los linderos como a la superficie, con lo que su identidad

no queda justificada.

Igualmente, tampoco se ha justificado la legalidad urbanística de la

edificación mediante ninguna de las alternativas señaladas anteriormente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Madrid, 22 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.