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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña Natividad Isabel Bonilla Paricio, en nombre de don Juan

Petit Vila, contra la negativa de don Abel Martín Martín, Registrador de

la Propiedad de Alcañiz, a convertir una anotación preventiva de demanda

en inscripción definitiva, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El día 23 de enero de 1989, mediante escritura pública otorgada ante

don José Casamitjana Costa, Notario de Badalona, don Juan Petit Vila

vendió a la compañía mercantil "Pavimentos Rústicos, Sociedad Anónima",

dos fincas de su propiedad, en término de Castelserás, Teruel, por precio

de 4.000.000 de pesetas. Dicha escritura fue inscrita en el Registro de

la Propiedad de Alcañiz, el día 14 de abril del mismo año. Posteriormente,

el 10 de mayo de 1990, don Juan Petit Vila interpuso demanda de juicio

declarativo de menor cuantía, que correspondió al Juzgado de Primera

Instancia, número 4, de Badalona, con el número 101/1990, en ejercicio

de la acción de rescisión por lesión "ultradimidium", solicitando se

declarase nula la citada venta, por ser el precio inferior a la mitad del justo

valor, que se estima por la parte demandante en 24.924.500 pesetas. En

la demanda también se dedujeron otras pretensiones de carácter económico

y, asimismo, se solicitó la anotación preventiva de la demanda de rescisión

por lesión "ultradimidium" en el Registro de la Propiedad de Alcañiz, a

favor de don Juan Petit Vila, sobre las dos fincas referidas, registrales

números 2918 y 3778. Con posterioridad a dicha fecha aparecen

practicadas en las mencionadas fincas cuatro anotaciones preventivas de

embargo, bajo las letras B, C, D y E, a favor de una entidad mercantil

la primera y de la Tesorería General de la Seguridad Social, las otras

tres. Con fecha 2 de septiembre de 1991, recayó sentencia en el juicio

referido, que ya es firme, por la que estimando parcialmente la demanda,

se condena a la sociedad "Pavimentos Rústicos, Sociedad Anónima" a pagar

a don Juan Petit Vila determinada cantidad de dinero derivada de una

compraventa de maquinaria, más los intereses legales, y las mensualidades

que hayan vencido desde entonces, y al abono de otra cantidad de dinero

por el desempeño de su cargo de Secretario del Consejo de Administración

de dicha sociedad, más los intereses legales, rechazándose las demás

pretensiones de la actora.

II

Con fecha 17 de noviembre de 1994, fueron presentados en el Registro

de la Propiedad de Alcañiz, testimonio de la sentencia de 2 de septiembre

de 1991, y dos mandamientos librados por el Juzgado de Primera Instancia,

número 4 de Badalona, los días 10 de enero y 26 de septiembre de 1993,

en los que se ordena convertir la anotación preventiva referida en

inscripción definitiva, debiendo cancelarse las cargas posteriores, en su caso.

Los citados mandamientos fueron objeto de dos notas de calificación del

siguiente tenor literal: "Denegada la inscripción del precedente documento,

que ha sido presentado en unión del mandamiento y de testimonio de

la sentencia que en el mismo se indican, por los siguientes defectos: 1.

La anotación preventiva de demanda no es susceptible de conversión en

inscripción, conforme a los artículos 197 y 198.1 del Reglamento

Hipotecario. 2. No se expresa en qué clase de inscripción se debería convertir

la anotación de demanda, en concreto cuál es el derecho real que haya

de inscribirse, ni el título de adquisición del mismo, datos que deben

hacerse constar en la inscripción, conforme al artículo 51, regla 10 del

Reglamento Hipotecario. 3. El único extremo de la demanda que fue objeto

de anotación preventiva, demanda de rescisión por lesión "ultradimidium"

de la compraventa realizada el 23 de enero de 1989 en escritura autorizada

por el Notario de Badalona don José Casamitjana Costa, ha sido

desestimado en la sentencia. En consecuencia, no existe contenido registral

que pueda ser convertido en inscripción, y el único asiento a practicar

en este caso será el de cancelación de la propia anotación, conforme al

artículo 206, 1. o del Reglamento Hipotecario. De hecho, en la sentencia

no se ordena practicar ninguna inscripción ni cancelación, conforme a

lo previsto en el artículo 198.1 del Reglamento Hipotecario. 4. Respecto

a la cancelación de las cargas posteriores a la anotación de demanda,

cancelación ordenada en el mandamiento del que éste es complementario,

no es competente el Juzgado de Badalona para decretarla, ya que no

habiendo sido ordenada en la sentencia, en cuyo caso sería posible la cancelación

conforme al artículo 198 del Reglamento Hipotecario, se aplicará la regla

general del artículo 84 de la Ley Hipotecaria. 5. En cuanto a la cancelación

de las cargas dichas, no se ha seguido el procedimiento contra los titulares

de las mismas, conforme a lo establecido en los artículos 20 y 83 de la

Ley Hipotecaria, ya que fuera de los casos en que es posible la cancelación

de un derecho sin el consentimiento de su titular, como sería el de

estimación de la demanda anotada con anterioridad, o como sucede en los

procedimientos de apremio, donde la ejecución de un gravamen provoca

la cancelación de los posteriores, con los requisitos establecidos en el

artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario y concordantes, se requiere,

o bien tal consentimiento, o bien sentencia firme para las inscripciones

y anotaciones practicadas en virtud de escritura pública (artículo 82 de

la Ley Hipotecaria), en ambos casos, recaídas en procedimiento seguido

contra el titular registral de las mismas. Considerándose insubsanables

los defectos 1, 3,4y5,noprocede tomar anotación preventiva de

suspensión. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante

el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de

Aragón, en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha, en los

términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y

siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir ante los Tribunales

de Justicia para que declaren la validez e inscribibilidad del presente

documento, a tenor de lo previsto en el primero de los preceptos citados. Alcañiz,

a 2 de diciembre de 1994.-El Registrador, Abel Martín Martín". El

testimonio de la sentencia fue objeto de la siguiente nota: "El precedente

documento se ha tenido presente para practicar la calificación de los

mandamientos librados en Badalona el 10 de enero de 1994, por don José

Luis Concepción Rodríguez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera

Instancia número 4 de los de Badalona, y 26 de septiembre de 1994, por

doña Silvia López Mejía, Magistrada-Juez accidental del mismo, ambos

librados en autos de juicio de menor cuantía número 101/1990. Alcañiz,

a 2 de diciembre de 1994.-El Registrador, Abel Martín Martín."

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Natividad Isabel Bonilla Paricio,

en nombre de don Juan Petit Vila, interpuso recurso gubernativo contra

la anterior calificación, y alegó: A) En lo relativo al motivo primero de

denegación. Que se dice que la anotación preventiva de demanda no es

susceptible de conversión en inscripción, conforme a los artículos 197

y 181.1 del Reglamento Hipotecario. Que el mandamiento remitido al señor

Registrador, en su vertiente formal, se ajusta a lo previsto en el artículo

198 del Reglamento Hipotecario. B) En cuanto al motivo segundo. Que

se entiende que en el mandamiento librado se contienen todos los extremos

a que se aluden en la nota de calificación: 1. En el presente supuesto,

el Juzgado ordena la afección de las fincas al pago de las cantidades que

se determinen en ejecución de sentencia, convirtiendo dicho pago en una

afección real en las fincas de la parte demandada. 2. El artículo 7 del

Reglamento Hipotecario establece un auténtico "numerus apertus". Por

tanto, no es óbice para la inscripción el hecho de que el Juzgado de Primera

Instancia número 4 de Badalona no efectúe denominación del contenido

real a inscribir. 3. Que el mandamiento expedido por el Juzgado contiene

todos y cada uno de los requisitos previstos en el artículo 51-1. o del

Reglamento Hipotecario, y 4. Que conviene recordar las limitaciones del artículo

100 del Reglamento Hipotecario, que ha de ser interpretado

restrictivamente, según varias Resoluciones de la Dirección General de los Registros

y del Notariado. C) En lo que se refiere al motivo tercero de denegación.

Que se discrepa de dicho motivo por las siguientes razones: 1. Que en

la tortuosa remisión de mandamientos al objeto de practicar la anotación

preventiva de demanda, resulta del último mandamiento librado el 4 de

diciembre de 1990 que lo que es objeto de anotación preventiva es el

contenido de la demanda. Que ha de considerase amplio el criterio

interpretativo adoptado por la Dirección General al tratar de definir el ámbito

de aplicación del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, incluyendo en él

las demandas en que se ejercita no sólo una acción real sino también

aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho

personal cuyo desenvolvimiento lleva aparejado una mutación jurídico-real

inmobiliaria. 2. Que el señor Registrador se aparta de la doctrina de la

Dirección General por la que se reconoce que el fin último de la anotación

preventiva de demanda, como resulta del artículo 42.1 de la Ley

Hipotecaria, no es otro que la prevención del futuro respecto de terceras

personas y en reserva de los derechos expectantes de quien la obtiene, siendo,

por tanto, lo esencial el aviso cautelar de la contienda y en lo que en

ella haya de resultar en su día con una efectividad que, en su caso, quedará

así asegurada. Que esta doctrina ha sido también confirmada por el

Tribunal Supremo en sentencia de 18 de noviembre de 1993. 3. Que en cuanto

a la capacidad del señor Registrador para proceder a la calificación de

los documentos judiciales, hay que citar las Resoluciones de 17 de febrero

y 20 de octubre de 1993. Que en este supuesto, de conformidad con el

artículo 100 del Reglamento Hipotecario, no cabe oponer objeción alguna

al cumplimiento de la inscripción. D) En lo concerniente a los motivos

cuarto y quinto de denegación. Que los mismos traen causa del motivo

tercero expuesto. En efecto, dicha cancelación se deniega por entender

que la ejecutoria remitida no es título bastante para practicar la inscripción,

por cuanto en caso contrario, la práctica ordenada de las concelaciones

de los asientos posteriores se acomodaría, "ad pedem litteram", a lo

dispuesto en el párrafo 2. o del artículo 198 del Reglamento Hipotecario, que

regula dicha ejecutoria como título bastante para su práctica.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: 1. Sobre

la imposibilidad de conversión de la anotación preventiva de demanda

en inscripción. Que ante la variedad de supuestos de anotaciones

preventivas, cabe preguntarse si todas ellas son convertibles en inscripción,

teniendo que ser la respuesta negativa, pues para que la anotación sea

convertible debe reunir el requisito fundamental de la inscripción; debe

reflejar la constitución, modificación o transmisión de su derecho real,

ya que ningún otro contenido registral puede ser objeto de inscripción

en sentido estricto; que conforme ha declarado la doctrina, es indispensable

para que pueda haber conversión, que la anotación preventiva publique

registralmente el mismo e idéntico derecho o acto objeto de registro que

la inscripción. El único efecto de la conversión será transformar un asiento

de vigencia temporal en otro definitivo, con carácter retroactivo desde

la fecha de la anotación (artículo 70 de la Ley Hipotecaria). Que todo

ello puede inferirse del artículo 196.1 del Reglamento Hipotecario. Que

las anotaciones preventivas de demanda tienen como finalidad exclusiva

asegurar las resultas del juicio o procedimiento judicial o administrativo

en que se ordenen. Se dirigen a impedir que surja un tercero que, amparado

por los pronunciamientos del Registro, pudiese enervar los efectos del

juicio o procedimiento, pero será la sentencia lo que establezca cuáles

son los asientos a practicar, pero lo que no cabe es la conversión de un

asiento que en sí mismo sólo constituye una garantía para las resultas

del juicio. Que conforme a la Resolución de 4 de julio de 1919 y las

sentencias del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1951 y 22 de abril de

1952, la anotación preventiva de demanda tiene un valor puramente

instrumental prepara el camino para inscribir la sentencia que se dicte en

el caso que contenga un acto inscribible. Que así se desprende de los

artículos 196, 197 y 198 del Reglamento Hipotecario y de las Resoluciones

de 22 de octubre de 1906. Que de la citada Resolución se saca la conclusión

de que para convertir una anotación en inscripción es necesario que el

derecho anotado sea un derecho real y si el derecho reconocido por la

sentencia es un derecho personal, no es susceptible de conversión; se

practicará una inscripción de la escritura que se ordena en la sentencia,

y, en todo caso, la conversión debería ordenarse en la sentencia y no

en el mandamiento. Que el artículo 198 del Reglamento Hipotecario, que

cita el recurrente, regula los distintos asientos que pueden practicarse

tanto de inscripción como de cancelación, pero en ningún caso habla de

conversión. Que, en conclusión, se puede afirmar que en los supuestos

de anotación preventiva de demanda no existe derecho real registrado

en ninguna de las formas posibles de acceso al Registro, en este caso

anotado; por tanto, no hay objeto que pueda ser convertido en inscripción.

2. Que en el segundo defecto de la nota hay que considerar: A) La clase

de inscripción a practicar, o derecho real que haya de inscribirse. Que

los mandamientos calificados no contienen especificación alguna. Que en

virtud del sistema de "numerus apertus" se pueden crear derechos reales

distintos de los tipificados legalmente, por si se quiere crear uno e

inscribirlo, lo primero que habrá que decir es qué derecho quiere crearse.

Que hay que tener en cuenta lo establecido en los artículos 9.2 de la

Ley Hipotecaria y 51, regla 5. a , del Reglamento Hipotecario. Que el

recurrente confunde el valor económico de un derecho con el derecho mismo.

Que, por otro lado, la sentencia reconoce el derecho a obtener una

determinada cantidad de dinero, por tanto, se trata de un derecho de crédito,

que tiene carácter personal y no puede tener acceso al Registro. B)

Necesidad de hacer constar el título genérico de adquisición del derecho.

Que título en sentido material es todo acto o contrato inscribible (artículos

2, 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Título formal es el documento en que

consta el título inscribible (artículos 19, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria).

Que hace referencia a ambos conceptos el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Que el Reglamento Hipotecario también distingue claramente ambos

conceptos (artículos 51, reglas 10 y 11). Que tiene relevancia el aspecto material

del título, en cuanto que incorpora la causa jurídica de adquisición del

derecho. Que en este sentido cabe citar las Resoluciones de 25 de

septiembre de 1990,7y26deoctubre de 1992 y 19 de enero de 1994. Que

la constancia del derecho que haya de inscribirse y título de adquisición

del mismo es imprescindible para poder calificar la congruencia del

mandato con el procedimiento o juicio que se ha dictado. 3. Que en cuanto

a la inexistencia de contenido registral que pueda ser convertido en

inscripción. Que el único aspecto de la demanda que fue objeto de anotación

fue que en ejercicio de la acción de rescisión por lesión "ultradimidium"

se solicitaba que se declarase nula la venta a que se refiere la inscripción

tercera de la finca de referencia y otra más, por ser el juicio inferior

a la mitad del justo valor, el cual se estima por la demandante en 24.924.500

pesetas, y se condene a la demandada... Que desestimada la demanda

en este aspecto, único que fue objeto de anotación, no hay nada que se

pueda convertir en otra cosa. 4. En relación con la falta de competencia

del Juzgado de Badalona para ordenar la cancelación de las cargas

posteriores. Que hay que considerar lo establecido en el artículo 84 de la

Ley Hipotecaria. 5. Que no se ha seguido el procedimiento contra los

titulares de las cargas cuya cancelación se interesa, conforme al principio

de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Que hay que señalar

lo que dice la Resolución de 24 de agosto de 1998. Lo contrario vulneraría

normas tan elementales como el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria y

atentaría contra derechos constitucionales (artículo 24 de la Constitución

Española).

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón confirmó

la nota del Registrador fundándose en que al desestimarse en la sentencia

la pretensión de rescisión de un determinado contrato de compraventa

de dos fincas por lesión "ultradimidium", que fue la que justificó, en su

momento procesal oportuno, que se decretase la anotación preventiva de

demanda para garantizar, en su caso, la ejecución de la sentencia

estimatoria de la rescisión pretendida, al ser desestimada esa pretensión,

es evidente que quedaba sin objeto la anotación practicada y, en

consecuencia, lo que procede es su cancelación (artículos 77 de la Ley

Hipotecaria, 139, 188 y siguientes del Reglamento Hipotecario).

VI

La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose

en los fundamentos alegados en el escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, 100, 197 y 198 de su

Reglamento; las Resoluciones de este centro directivo de 1 de junio de 1989,

17 de febrero de 1993 y 20 de octubre de 1993.

1. Son hechos relevantes en el presente recurso: a) Se demanda en

juicio declarativo el pago de determinadas cantidades, así como la rescisión

por lesión "ultradimidium" (alegando la aplicabilidad de la legislación

especial de Cataluña) de una compraventa. b) Habiéndose solicitado la

anotación preventiva de dicha demanda, se toma dicha anotación en cuanto

a la rescisión de la compraventa. c) La sentencia estima la demanda en

cuanto al pago de las cantidades y la desestima, por no ser aplicable al

caso, en cuanto a la rescisión por lesión. d) El Juez dicta mandamiento

ordenando la conversión de la anotación en inscripción para garantizar

las cantidades a las que condena el fallo, con cancelación de las cargas

posteriores, consistentes en varias anotaciones de embargo.

2. Aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido

ampliado por la doctrina científica y la de esta Dirección General, es lo

cierto que a lo más que puede llegar es a abarcar aquellas demandas

cuya estimación pudiera producir una alteración registral, pero en ningún

caso aquellas que podrían desembocar en el derecho al cobro de ciertas

cantidades.

3. Como dice acertadamente el auto recurrido, al desestimarse en

la sentencia la petición de rescisión -que fue la que justificó la anotación

preventiva-, queda sin objeto la anotación practicada, procediendo su

cancelación (artículo 206 del Reglamento Hipotecario), sin que en ningún

caso quepa su mantenimiento como garantía del cobro de las cantidades

que ha de pagar según la sentencia, ni mucho menos la cancelación de

los asientos posteriores de titulares que no han tomado parte en el

procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la

calificación del Registrador.

Madrid, 21 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Aragón.