En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de La Bisbal
d'Empordá, don Juan Gómez Martínez, contra la negativa de don Pedro
J. Amengual Pons, Registrador de la Propiedad de San Feliu de Guíxols,
a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación
del recurrente.
HECHOS
I
El día 29 de marzo de 1993, ante don Juan Gómez Martínez, Notario
de San Feliu de Guíxols, "Studio Girono, Sociedad Anónima", e "Inversiones
Mar D'Aro, Sociedad Limitada", otorgaron escritura de préstamo
hipotecario. En dicha escritura se establecen los siguientes pactos: "Segundo.
Intereses... En caso de vencimiento anticipado, por alguna de las causas
previstas en el pacto sexto, los intereses se devengarán diariamente,
pudiendo liquidarse asimismo de forma diaria, y su cálculo se realizará
multiplicando el capital pendiente no vencido por el tipo de interés nominal
aplicable en ese momento, por los días transcurridos desde la última
liquidación y dividido todo ello por 36.500....". "Sexto. Causas de Resolución.
A exclusiva voluntad de la parte acreedora, serán causas de vencimiento
anticipado y de ejecución de ese préstamo hipotecario... b) La falta de
pago, dentro de los períodos de recaudación voluntaria, de las
contribuciones, impuestos y arbitrios que afectan al préstamo o finca hipotecada,
incluso como consecuencia de cualquier afección que la grave por actos
o transmisiones anteriores, incluyendo dentro de estos gastos los que se
deriven del otorgamiento de esta escritura. c) Si la finca hipotecada fuere
objeto de cualquier gravamen, enajenación, embargo, anotación o
administración judicial preferente a la que se deriva de esta hipoteca...". "Décimo.
Transferencia. La parte acreedora se reserva la facultad de transferir a
cualquier otra persona natural o jurídica todos los derechos dimanantes
de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o
transferencia al deudor, quien al efecto renuncia al derecho que le concede
el artículo 149 de la Ley Hipotecaria vigente."
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de San Feliu de Guíxols, fue calificada con la siguiente nota: "Inscrito
el precedente documento en el tomo 2.796 del archivo, libro 360 de esta
ciudad, folio 187, finca 17.471, inscripción 4. a ; no tomándose razón del
segundo párrafo del pacto 2. o , del pacto 4. o , de los apartados B,CyG
del pacto 6. o , por ser todos ellos ajenos a la hipoteca; del apartado A
del pacto 6. o , por desistir de ello el presentante; del pacto 9. a , por ser
contrario a lo dispuesto en el artículo 1.439 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil y el 131-3. o de la Ley Hipotecaria, y de los pactos 7. o ,8. o , 10. o y
15. o , por ser de carácter obligacional. Contra esta calificación se podrá
interponer recurso ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal
Superior de Justicia de Cataluña y en ulterior instancia, ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado, en los términos de los
artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. San
Feliu de Guixols, 5 de abril de 1993. El Registrador. Fdo. Pedro J. Amengual
Pons".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación en lo relativo al párrafo segundo del pacto
2. o , letrasByC,delpacto 6. o y pacto 10. o , y alegó: 1. Que el motivo
de denegación de párrafo segundo del pacto 2. o de la escritura parece
ser el de que este pacto es ajeno a la hipoteca. Que el motivo del Registrador
para hacer tal aseveración, se puede considerar que responde a una de
estas dos concepciones: a) A que entiende que dado que el pacto se refiere
a un momento posterior al vencimiento del crédito, ya no está directamente
relacionado con la hipoteca que garantiza dicho crédito. Que el hecho
de que se dé por vencido un préstamo no quiere decir que ese momento
deje de existir la hipoteca que lo garantiza. Que la hipoteca, como derecho
real de garantía, precisamente en cuenta su razón de ser, una vez que
el crédito ha vencido y la deuda no ha sido satisfecha, que es precisamente
el momento en que se ejecuta el derecho de garantía y éste es el motivo
de que se constituya el derecho real de garantía; b) A que piensa en la
doctrina establecida por la Dirección General que dice que los intereses
de demora nacen en virtud de una obligación diferente al propio préstamo
y por lo tanto constituye una segunda obligación garantizada con la
hipoteca. Pero el supuesto de la escritura no tiene nada que ver con dicha
doctrina, pues el pacto se limita simplemente a indicar en qué forma se
calcularán los intereses, cuando venza el préstamo por cualquier causa
que no sea el pago del crédito. El párrafo segundo se limita a señalar
en qué manera se contará la cantidad adeudada si, como es muy probable,
el día del vencimiento no coincide con el de la liquidación mensual. Que
no hay que olvidar que la hipoteca es un derecho real de garantía y que
como tal tiene un carácter accesorio de la obligación principal, en
consecuencia, la hipoteca sigue las vicisitudes del crédito garantizado, como
establece la sentencia de 22 de noviembre de 1963, entre otras. Una de
las vicisitudes más importantes del crédito garantizado y que más relación
tiene con el derecho real de garantía es precisamente qué ocurre con
ese crédito una vez vencido. 2. o Que en cuanto a los párrafosByCdel
pacto 6. o de la escritura calificada, hay que referirse a la reiterada doctrina
de la Dirección General de los Registros y del Notariado recogida en las
Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de marzo y 26 de diciembre
de 1990 y 24 de abril de 1992. Que la razón de ser en ambos casos es
evidente, pues si el acreedor hipotecario concede un crédito sobre una
finca que tiene un valor determinado, espera que ese valor no se vea
disminuido, debido a la mala fe o al incumplimiento por parte del deudor
de sus obligaciones legales o convencionales. Que los pactos cuya
inscripción se deniega no son más que una aplicación práctica de lo que
dispone el párrafo tercero del artículo 1.129 del Código Civil respecto
a la pérdida del derecho al plazo en las obligaciones aplazadas cuando
por hechos propios del deudor se disminuye la garantía prestada, y del
artículo 1.255 del mismo Cuerpo cuando establece la libertad de pacto.
3. o Que en cuanto al pacto 10. o de la escritura calificada, que según el
Registrador tiene carácter obligacional. Que es evidente la eficacia real
del pacto, pues en el Registrador exigirá justificación de la notificación
fehaciente del artículo 149 de la Ley Hipotecaria o que el deudor ha
renunciado a ese derecho. Que se podría argumentar que es una renuncia de
derecho prohibida por la Ley de defensa de los derechos de los
consumidores y usuarios de 19 de julio de 1984 en el artículo 10. Pero éste
no puede ser el motivo de denegación por dos razones: 1. Se trata de
un contrato celebrado entre dos sociedades dedicadas al tráfico
inmobiliario, no siendo la hipotecante el destinatario final del bien sino que
el inmueble constituye un activo circulante más de la empresa inmobiliaria.
Esto excluye al contrato del ámbito de aplicación material de la Ley de
Consumidores, de acuerdo con el artículo 1.3 de la misma, y 2. Por la
reiterada doctrina de la Dirección General reflejada en las Resoluciones
de 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991, 1,4y5dejunio de 1992, entre
otras.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: A)
Consideración general. Que tanto la doctrina de la Dirección General de los
Registros y del Notariado como la exposición de motivos de la Ley
Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 ha permitido una unificación de criterios
y evitar que en las escrituras de préstamos hipotecarios se inscribieran
en su totalidad, convirtiendo el Registro en una duplicidad de los protocolos
notariales. Que también en este sentido son de destacar las conclusiones
aprobadas por una comisión de Notarios, Registradores y representantes
de la Banca; B) Primer motivo del recurso. Cálculo de los intereses y
devengo diario en caso de vencimiento del préstamo. Que se apunta en
la nota recurrida que el pacto 2. o , en su segundo párrafo es ajeno a la
hipoteca por ser de naturaleza puramente contable, y afecta únicamente
al préstamo y no a la hipoteca que lo garantiza. Que sólo una vez calculada
la deuda entrará en función la garantía hipotecaria para hacer efectiva
aquélla, de acuerdo con el carácter accesorio de la hipoteca; C) Segundo
motivo. Vencimiento del préstamo por falta de pago de los impuestos y
la existencia de cargas preferentes. Que las Resoluciones de 17 de marzo
y 27 de diciembre de 1990 y 24 de abril de 1992 haciendo referencia
a las dos primeras, ya que la última es un resumen de aquéllas, aceptan
un pacto parecido al de la escritura motivo del recurso, pero también
diferente, pues el de la escritura ha ensanchado su ámbito de aplicación
en cuanto al número de impuestos y lo ha restringido en cuanto a la
posibilidad de pagarlos puntualmente. Que al exigir que el pago se realice
dentro del período de recaudación voluntaria dificulta evidentemente la
finalidad de aquél. Que por dicha razón no se pueden identificar dichos
pactos y, por tanto, debe mantenerse la nota de calificación. Que respecto
a la existencia de cargas preferentes, pues es muy diferente la cláusula
o pacto admitido por las resoluciones citadas y la que consta en la escritura
objeto de este recurso. D) Tercer motivo. Renuncia al derecho de ser
notificado por parte del deudor en caso de cesión de crédito. Que en nuestro
derecho la notificación al deudor de la cesión del crédito hipotecario no
sólo está regulada en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, sino también
en el 151 de la misma Ley y en los artículos 242, 243 y 244 del Reglamento
Hipotecario. Que de dichos preceptos se deduce que la notificación al
deudor no tiene nada que ver con los terceros, pues sólo es necesaria
para vincular al deudor con el nuevo acreedor. Que si no se hace la
notificación el acreedor queda vinculado con el primer acreedor o cedente.
Que dicha notificación puede incluso evitarse si el deudor ha renunciado
a ella en escritura pública, como se deduce del artículo 242 del Reglamento
Hipotecario. Que de esto a afirmar que tiene eficacia real media un abismo.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó
la nota del Registrador en cuanto a los dos primeros extremos discutidos
y la revocó en cuanto al tercero, fundándose en cuanto al primer defecto
recurrido, en que el párrafo es puramente contable que afecta al préstamo
y no a la hipoteca, en lo que se refiere a las letrasByCdelpacto 6. o ,
en que afectan al préstamo y no a la hipoteca y, en lo referente al tercer
extremo discutido, en que aunque tiene efectos obligacionales lo pactado
en la cláusula 10. a de la escritura, según se desprende del artículo 151
de la Ley Hipotecaria, también es evidente su posterior trascendencia real
cuando la posible cesión del crédito hipotecario llegue al Registro de
acuerdo con lo previsto en el artículo 149 de la referida Ley.
VI
El Notario recurrente apeló al auto presidencial, manteniéndose en
sus alegaciones y añadió: Que el Presidente del Tribunal Superior de
Justicia se basa en los siguientes motivos para denegar la inscripción de
las dos primeras cláusulas recurridas: 1. o En cuanto a la primera por
tratarse de un pacto de carácter meramente contable y que afecta al
préstamo y no a la hipoteca. Que todos los días se inscriben en el Registro
de la Propiedad pactos contables. Que es interesante que dicho párrafo
se inscriba, puesto que se limita a señalar en qué forma se determinará
la suma debida, cuando venza el crédito hipotecario por un motivo distinto
del pago, y así se podrá calcular fácilmente cuál es la cantidad exacta
que por todos los conceptos sea objeto de reclamación (artículo 131 de
la Ley Hipotecaria) y comprobar si el cálculo hecho por el acreedor es
correcto. Que la cláusula afecta al préstamo y no a la hipoteca es una
afirmación difícil de contrastar y que parece fundamentada en una
concepción del derecho real de hipoteca como si éste tuviera una existencia
autónoma e independiente de la del préstamo que garantiza. Que el pacto
en cuestión no está prohibido por ninguna ley, ni tampoco excede del
ámbito legal del derecho de hipoteca para que ésta perjudique a terceros.
Que, por otro lado, hay que señalar que las obligaciones principales existen
por sí, pero las accesorias están subordinadas o apegadas a la principal
y es ésta la que motiva a la accesoria, como sucede con la hipoteca. Que
se debe mantener que el pacto en cuestión afecta a la hipoteca como
pacto que afecta a la obligación principal garantizada con dicho derecho.
2. o Que en cuanto a la referida cláusula, se trata de saber si el hecho
de que aparezcan sobre el bien hipotecado cargas preferentes a la hipoteca
constituida, puede facultar al acreedor para dar por vencido el préstamo
y si no se le satisface ejecutar la hipoteca. Que dicho tema ha sido estudiado
en las Resoluciones de 24 de abril de 1992 y 17 de marzo y 27 de diciembre
de 1990. Que no hay duda que la obligación del deudor es una obligación
aplazada, pero hay que saber si por actos propios del deudor se disminuye
la garantía. Que la doctrina considera que la garantía disminuye tanto
por motivos materiales como por motivos jurídicos. Que a esta visión
obedece el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, regla 8. a , el 236, letra f) del
Reglamento, el artículo 1.512 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según
redacción dada por la Ley de 30 de abril de 1992, de Medidas Urgentes
de Reforma Procesal. Que es indudable que se produce menoscabo jurídico
en las situaciones previstas en los pactos objeto de estudio, puesto que
se disminuye el valor en venta de la finca dada en garantía, pero como
consecuencia de la ejecución de dicha garantía, en virtud del artículo 1.923
del Código Civil o del artículo 12 de la Ley Hipotecaria. Que parece evidente
que en la situación establecida en la cláusula sexta, letrasByC,setrata
de un hecho propio del deudor.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 12, 26, 27, 131 y 117 de la Ley Hipotecaria, 1.125
del Código Civil y Resoluciones de esta Dirección General de 23 y 26
de octubre de 1987, 8 de noviembre de 1991, 22 de julio de 1996 y 28
de enero de 1998.
1. En el caso objeto de este recurso el Registrador suspende la
inscripción de determinadas cláusulas de una escritura de hipoteca.
Habiéndose interpuesto recurso solamente contra parte de la nota, en concreto,
contra la suspensión de la inscripción del párrafo segundo del pacto 2. o ,
de los apartadosByCdelpacto 6. o y del pacto 10. o , y habiéndose estimado
aquél en lo referente a este último sin que contra esta decisión se haya
alzado el Registrador, procede ahora el examen únicamente el resto de
las cláusulas dichas.
2. El párrafo segundo del pacto 2. o -referido a losintereses establece
que "en caso de vencimiento anticipado, por algunas de las causas previstas
en el pacto 6. o , los intereses se devengarán diariamente, pudiendo
liquidarse asimismo de forma diaria", y a continuación determina la forma
del cálculo de los mismos. El Registrador no toma razón del mismo por
ser ajeno a la hipoteca. Este defecto no puede ser estimado, ya que la
cláusula transcrita, al fijar el momento del devengo y de la liquidación
de los intereses, en el caso de vencimiento anticipado incide directamente
en la determinación de los conceptos garantizados con hipoteca, adviértase
que estaban garantizados intereses de demora (cfr. artículos9y12de
la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario). No existiendo, por
otra parte, razón que justifique la no inscripción de este párrafo cuando
se han inscrito las restantes previsiones de la misma cláusula, relativas
al devengo y liquidación de los intereses remuneratorios durante la vida
normal del préstamo.
3. El apartado B del pacto 6. o recoge el supuesto de vencimiento
anticipado del crédito hipotecario en caso de "falta de pago dentro de
los períodos de recaudación voluntaria de las contribuciones, impuestos
y arbitrios que afecten al préstamo o finca hipoteca, incluso como
consecuencia de cualquier afección que la grave por actos o transmisiones
anteriores, incluyendo dentro de estos gastos los que se deriven del
otorgamiento de esta escritura". Conforme a la doctrina de esta Dirección
General, debe confirmarse el defecto en lo que se refiere al impago de
contribuciones y arbitrios, no sólo por no indicarse las específicas
contribuciones cuyo incumplimiento puede provocar dicho efecto, sino que,
además, al no concretarse a aquéllas cuyo pago quede garantizado con
un derecho de preferencia respecto del mismo acreedor hipotecario,
vendría a extender el ámbito de la garantía pactada a comportamientos del
deudor que nada tienen que ver con la verdadera conducta que debe
asegurarse, cual es el cumplimiento de la obligación asegurada (vid. Resolución
de 22 de julio de 1996). Y esto último cabe decir también respecto al
impago de los gastos derivados del otorgamiento de la escritura.
4. Se objeta por el Registrador el apartado c) del pacto 6. o en el que
se prevé el vencimiento anticipado del crédito en el caso "que la finca
hipotecada fuere objeto de cualquier gravamen, enajenación, embargo,
anotación o administración judicial preferente a la que se deriva de esta
hipoteca". Ante todo debe destacarse que dada la redacción del pacto transcrito,
el calificativo "preferente" debe entenderse concretado a la administración
judicial y no a los demás actos enumerados. Sobre esta base, debe
confirmarse el criterio del Registrador en lo que respecta a la realización
de actos de gravamen o enajenación, por cuanto se contradice el principio
de libertad de contratación que inspira la legislación civil y que constituye
uno de los pilares básicos de nuestro sistema hipotecario (cfr.
artículos 26, 27 y 107-3 de la Ley Hipotecaria), y se restringe innecesariamente
el crédito territorial al impedir al propietario la posibilidad de constituir
segundas o posteriores hipotecas si el valor del bien pudiera cubrir éstas;
igualmente debe confirmarse la exclusión decidida por el Registrador en
cuanto a la posible sobreveniencia de embargos o anotaciones sobre el
bien hipotecado, toda vez que al no concretarse a trabas que pudieran
ser preferentes a la hipoteca, o a anotaciones que pusiesen en entredicho
la propia subsistencia y prioridad de ésta, supondría el vencimiento
anticipado del crédito hipotecario por circunstancias que no menoscaban en
absoluto la garantía real constituida y que no tienen por qué comprometer
la solvencia misma del deudor (cfr. artículo 1.129).
Por último, en cuanto a la posible existencia de administraciones
judiciales preferentes a la que se deriva de esta hipoteca, también procede
confirmar el criterio del Registrador, por razones de coherencia. Si se
piensa en la administración judicial en caso de ejecución de la hipoteca,
es porque el crédito habría vencido ya, dadas las características de la
hipoteca calificada, y en cuanto a la hipótesis del artículo 117,
párrafo 2. o de la Ley Hipotecaria, difícilmente se dará si la finca está ya en
administración judicial.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente en cuanto
al primer defecto, confirmando en lo demás el auto apelado.
Madrid, 15 de julio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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