DOGV-r-2023-90051
Autonómico
Comunitat Valenciana
Decreto-ley
20230217
3/2023

Decreto-ley 3/2023, de 17 de febrero, del Consell, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial en la Comunitat Valenciana agravadas por la guerra de Ucrania, y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario.
Diari Oficial de la Comunitat Valenciana
20230227
9542
A
12443
12486
/ccaa/dogv/2023/9542/r12443-12486.pdf
L
20230228
N
N
N
r
Asistencia social
Ayudas
Comunidad Valenciana
Desahucios
Organización de las Comunidades Autónomas
Procedimiento sancionador
Registros administrativos
Viviendas
MODIFICA
los arts. 14.2 y 28.3 de la Ley 2/2017, de 3 de febrero
MODIFICA
los arts. 10 y 12 del Decreto 106/2021, de 6 de agosto (DOCV núm. 9173, de 14 de septiembre de 2021)
MODIFICA
los arts. 19 y 20 del Decreto 130/2021,de 1 de octubre (DOCV núm. 9192, de 11 de octubre de 2021)
DE CONFORMIDAD con
el art. 44.4 del Estatuto aprobado por Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio
CORRECCIÓN de errores
en DOGC núm. 9554 de 15 de marzo de 2023
SE PUBLICA Acuerdo de convalidación
, por Resolución 654/X, de 30 de marzo de 2023
ÍNDICE
Preámbulo.
Título preliminar. Disposiciones generales.
Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.
Artículo 2. Definiciones.
2.1 Unidad de convivencia.
2.2 Vulnerabilidad residencial.
2.3 Emergencia residencial, exclusión residencial y solución residencial.
2.4 Fondo social de vivienda.
2.5 Alquiler asequible.
2.6 Gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana.
2.7 Promotores sociales.
2.8 Acoso inmobiliario.
2.9 Infravivienda.
2.10 Vivienda sobreocupada.
Título I. Derecho a la vivienda.
Artículo 3. Garantía del derecho a la vivienda.
Artículo 4. Principio de igualdad y no discriminación en el acceso y la tenencia de la vivienda.
Título II. Medidas en materia de desahucios de viviendas. Servicios públicos de apoyo a las personas afectadas por el desalojo de su vivienda habitual.
Artículo 5. Fomento de los sistemas de intermediación extrajudicial.
Artículo 6. Deber de comunicación de los grandes tenedores en situaciones de desahucio.
Artículo 7. Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana.
Artículo 8. Mesa Antidesahucios de la Comunitat Valenciana.
Artículo 9. Alojamiento provisional en situaciones de riesgo de exclusión residencial.
Título III. Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
Artículo 10. Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
Artículo 11. Deber de comunicación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
Artículo 12. Inscripción en el registro.
Título IV. Medidas de intervención de la Generalitat en materia de vivienda.
Artículo 13. Cesión temporal obligatoria del usufructo de las viviendas declaradas deshabitadas propiedad de grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
Artículo 14. Cesión forzosa de las viviendas de protección pública.
Título V. Régimen de colaboración en materia de vivienda.
Artículo 15. Colaboración entre las Administraciones públicas en materia de vivienda.
Artículo 16. Colaboración público-privada y fondo social de vivienda.
Artículo 17. Creación del Registro de Promotores Sociales.
Título VI. Inspección en materia de vivienda.
Artículo 18. Objeto y ámbito de la inspección en materia de vivienda.
Artículo 19. Funciones de la inspección en materia de vivienda.
Artículo 20. Personal inspector.
Artículo 21. Planificación de las actuaciones inspectoras.
Artículo 22. Actuación de la inspección.
Artículo 23. Deberes de la inspección.
Artículo 24. Deberes de colaboración de las personas titulares o gestoras de viviendas.
Artículo 25. Deber de colaboración para la entrada en viviendas que revistan la condición de domicilio.
Artículo 26. Incoación de diligencias.
Artículo 27. Actas de inspección.
Artículo 28. Presunción de certeza de las comprobaciones inspectoras.
Artículo 29. Deber general de colaboración.
Título VII. Régimen sancionador.
Artículo 30. Disposiciones comunes.
Artículo 31. Actuaciones inmediatas de la Administración pública.
Capítulo I. Infracciones.
Artículo 32. Infracciones.
Artículo 33. Supuestos de discriminación en el acceso y la ocupación de la vivienda.
Artículo 34. Supuestos de acoso inmobiliario.
Artículo 35. Concurrencia de infracciones.
Capítulo II. Sanciones.
Artículo 36. Sanciones.
Artículo 37. Graduación y cuantía de las sanciones.
Artículo 38. Medidas complementarias.
Artículo 39. Personas responsables.
Artículo 40. Inhabilitación.
Capítulo III. Procedimiento sancionador.
Artículo 41. Procedimiento sancionador abreviado en materia de derecho a la vivienda.
Artículo 42. Concurrencia con el orden jurisdiccional penal.
Artículo 43. Acumulación.
Artículo 44. Prescripción.
Artículo 45. Recursos contra sanciones.
Disposición adicional primera. Modificación de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.
Disposición adicional segunda. Modificación del Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas.
Disposición adicional tercera. Unidad de inspección de la Comunitat Valenciana en materia de vivienda.
Disposición adicional cuarta. Aplicación de las medidas de protección a otras personas vulnerables.
Disposición adicional quinta. Protección de datos de carácter personal.
Disposición adicional sexta. Exclusión de los alojamientos turísticos.
Disposición adicional séptima. Modificación del Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas.
Disposición transitoria única. Colaboración en la prestación de servicios de la Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana.
Disposición derogatoria única.
Disposición final primera. Título competencial.
Disposición final segunda. Desarrollo reglamentario y dotación de recursos de personal.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
Disposición final cuarta. Mantenimiento del carácter reglamentario.
Anexo. Protocolo de actuación de la unidad de ayuda ante el desahucio y la emergencia residencial de la Comunitat Valenciana.
PREÁMBULO
I
El derecho a la vivienda se encuentra reconocido en el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), y ha sido definido por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (Comité DESC) como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad. Se establecen siete características fundamentales que toda vivienda debe tener para considerarse adecuada: seguridad jurídica de la tenencia; gastos soportables; habitabilidad; disponibilidad de servicios; asequibilidad; lugar; y adecuación cultural.
La vivienda forma parte del derecho a tener un nivel de vida adecuado que consagra el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos. El Preámbulo de la propia Declaración considera que «el desconocimiento y el menosprecio de los derechos humanos han originado actos de barbarie ultrajantes para la conciencia de la humanidad», por lo que se torna «esencial que los derechos humanos sean protegidos por un régimen de derecho, a fin de que el hombre no se vea compelido al supremo recurso de la rebelión contra la tiranía y la opresión», y compromete a los pueblos de las Naciones Unidas que «han reafirmado en la Carta su fe en los derechos fundamentales del hombre, en la dignidad y el valor de la persona humana y en la igualdad de derechos de hombres y mujeres, y se han declarado resueltos a promover el progreso social y a elevar el nivel de vida dentro de un concepto más amplio de la libertad».
Los anteriores compromisos fueron incorporados a nuestro ordenamiento interno en la Constitución española. Así, el artículo 47 encuentra su posición sistemática en el capítulo de principios rectores de la política social y económica dentro del título de derechos y deberes fundamentales. En él, el constituyente configuró el disfrute de una vivienda digna y adecuada como un derecho de todas y todos los españoles que requiere de la intervención positiva de los poderes públicos para hacerlo efectivo. En tal sentido establece un triple mandato de políticas públicas y legislación ordinaria a las administraciones competentes: la promoción de las condiciones necesarias y el establecimiento de las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de toda la ciudadanía al disfrute de una vivienda digna y adecuada; la regulación de la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación; y la participación de la Comunitat en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
Asimismo, el principio de igualdad se halla imbricado en el derecho a la vivienda, que, junto con la libertad, la justicia y el pluralismo político se revela en el artículo 1 de la Constitución española como uno de los valores superiores de nuestro ordenamiento jurídico.
A su vez, el artículo 33 de nuestra Carta Magna propugna la función social como elemento delimitador del contenido del derecho a la propiedad.
Por último, la Comunitat Valenciana, en el marco habilitante del artículo 148.1.3.º de la Constitución española, asumió en exclusiva las competencias en materia de vivienda vía artículo 49.1.9.º de su Estatuto de Autonomía, que a su vez dispone en su artículo 16 que «La Generalitat garantizará el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos valencianos».
II
Al amparo de las anteriores normas y principios, la Generalitat aprobó la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, la cual otorga a la vivienda la naturaleza de derecho subjetivo de la ciudadanía valenciana. En la misma se reconoce el derecho a disponer de una vivienda asequible, digna y adecuada, y su exigibilidad ante las administraciones públicas valencianas, habilitando, al mismo tiempo, mecanismos para la protección de los colectivos con mayor vulnerabilidad.
Por otro lado, el 14 de noviembre de 2016 se suscribió entre el Consejo General del Poder Judicial, la Generalitat y la Federación Valenciana de Municipios y Provincias el Convenio de colaboración sobre la detección de supuestos de vulnerabilidad con ocasión del lanzamiento de la vivienda familiar y medidas de carácter social, convenio que implicaba la clara voluntad de colaborar en materia de protección de la ciudadanía ante los procedimientos de desahucio y ejecuciones hipotecarias que se estaban provocando como consecuencia de la grave crisis económica. Esta situación de pérdida de la tenencia de la vivienda no se ha podido atajar pese a los múltiples esfuerzos realizados por todas las instituciones, razón por la cual se ha prorrogado el mencionado convenio en los años sucesivos. Actualmente se encuentra vigente hasta el 14 de noviembre de 2023.
Por su parte, en 2020 se dispone por primera vez de una estrategia operativa a largo plazo, el Plan Hábitat 2030, que, desde un análisis objetivo de la situación habitacional y un compromiso coherente con la magnitud de las necesidades que hay que atender, fija un horizonte realizable a diez años.
En el marco del mencionado Plan Hábitat 2030 y con el objetivo de garantizar el derecho subjetivo de la ciudadanía valenciana a disponer de una vivienda asequible, digna y adecuada, se adoptó el Decreto ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto. Con este mismo se aprobaron el Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas, y el Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas.
Todo el marco normativo citado evidencia la preocupación de los poderes públicos autonómicos por hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada y asegurar su asequibilidad. En este sentido, mantener un papel protector por parte de las Administraciones que garantice la dignidad y las condiciones materiales de vida de su ciudadanía pasa necesariamente por continuar regulando el derecho a la vivienda para garantizar su efectividad, especialmente cuando se encuentra amenazado, tal y como ocurre en una situación de crisis económica y social excepcional como la que estamos viviendo.
III
La grave crisis financiera global originada por las hipotecas subprime en Estados Unidos en 2006 tras el colapso del sistema inmobiliario comenzó a surtir efectos en la economía española a principios de 2008 y, con especial virulencia, en el año 2010, provocando la mayor recesión económica de la historia reciente de nuestro país. El hundimiento de la burbuja inmobiliaria tuvo numerosas ramificaciones en nuestra economía, entre las que se encuentran la crisis bancaria de 2013 y el incremento de los niveles de desempleo a máximos históricos. Las medidas de choque que siguieron –dos reformas laborales, recortes de derechos, subida del IVA y un plan de rescate y reestructuración bancaria– no hicieron sino aumentar en demasía el creciente descontento popular, que, motivado por las precarias condiciones económicas de la juventud y los sectores medios y bajos de la sociedad, se tradujo, entre otras cosas, en dos huelgas generales y en el auge de movimientos impugnatorios como el 15-M y de colectivos en defensa de los derechos sociales como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Además, otros factores como la drástica disminución del crédito a familias y pequeños empresarios y empresarias por parte de los bancos y las cajas de ahorros contribuyeron al agravamiento de la crisis.
Más en concreto en la Comunitat Valenciana, en los años comprendidos entre 1991 y 2010 se produce una atomización sin precedentes de la propiedad. Durante este periodo, se construyeron alrededor de 1.100.000 viviendas en el territorio y el acceso a las mismas por parte de las familias valencianas se produjo vía financiación privada de las entidades de crédito, sin que existiesen políticas de fomento por parte de las administraciones públicas de otras formas de tenencia de la vivienda.
El estallido de la burbuja inmobiliaria propició un proceso de reversión de esa atomización de la propiedad de la vivienda hacia la concentración de esta en manos de unos pocos grandes tenedores, que en su momento eran mayoritariamente entidades financieras. La acumulación de la propiedad en manos de estas entidades y la falta de regulación de esta problemática implicó una crisis de pérdida de la vivienda que afectó a miles de familias, con consecuencias sociales catastróficas.
Del mismo modo, comportó un rescate por parte del Estado a las entidades bancarias por un valor de 48 mil millones de euros según datos de Eurostat, y la creación del banco malo –la SAREB– para la gestión de los activos inmobiliarios tóxicos de estas entidades, que supusieron una aportación inicial de 200 mil inmuebles a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria.
Una vez consolidado este modelo de acumulación de la propiedad por desposesión, comenzó un proceso de venta masiva de estas viviendas de la SAREB y de algunas entidades financieras a diversos operadores, sobre todo fondos de inversión, en su mayoría de capital extranjero, que aprovecharon la coyuntura para hacerse con la propiedad de miles de inmuebles con fines especulativos. Estas operaciones han tenido como consecuencia la perpetuación de la mencionada crisis de pérdida de vivienda por parte de miles de familias, a lo que se suma una crisis de acceso a la vivienda provocado por el aumento desmesurado de los precios y la proliferación de viviendas vacías en todo el territorio valenciano. Según el INE, en 2011 existían más de medio millón de viviendas vacías en la Comunitat Valenciana.
La salida de la crisis se produjo a costa de un crecimiento de la desigualdad. Si bien en 2014 la economía española empezó a dar signos de recuperación, no se registraron los niveles previos a la crisis de algunas de las variables más importantes (como el desempleo) hasta varios años después. Aun así, la recuperación del sector inmobiliario que se produjo entre los años 2014 y 2019 volvió a estancarse con la pandemia de la COVID-19, y las proyecciones del INE de 2021 de formación de nuevos hogares en España auguran una nueva crisis del sector inmobiliario, cuando las consecuencias estructurales de la crisis de 2008 son aún una realidad todavía latente para la economía y las familias de nuestro país.
IV
A las ya poco esperanzadoras proyecciones que se planteaban en términos socioeconómicos tras la pandemia, cabe sumar las terribles consecuencias en todos los órdenes que ha originado la invasión de Ucrania por parte de Rusia a finales de febrero de 2022. La persistencia de este conflicto armado continúa tensionando el nivel general de precios, a través principalmente del gas natural, los carburantes y los alimentos. Se ha producido un aumento abrupto y generalizado de costes de las materias primas y de los bienes intermedios, cuyas consecuencias económicas se han traducido en un aumento de la tasa de inflación y una ralentización del ritmo de crecimiento.
La incertidumbre ligada a la duración de la guerra y a la persistencia de las presiones al alza sobre los precios ya está afectando al conjunto de la economía mundial, europea, española y valenciana. La renta disponible de los hogares valencianos, particularmente la de los más vulnerables, se está viendo damnificada por el contexto económico que estamos viviendo.
Los datos macroeconómicos recientes plasman a la perfección la tendencia inflacionista y consecuente pérdida del poder adquisitivo de la ciudadanía. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inflación anual estimada del Índice de Precios al Consumo (IPC) en diciembre de 2022 fue del 5,8%. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría un aumento en su tasa anual, situándose la tasa de variación anual estimada de la inflación subyacente en el 6,9%.
Además, como respuesta a esta realidad y con el objetivo de frenar la inflación, el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tres tipos de interés clave en la eurozona –el principal de refinanciación, el marginal de crédito y la tasa de depósito– hasta el 3% a fecha de febrero de 2023, rompiendo con la tendencia a la baja de los últimos 11 años y suponiendo la mayor subida de los tipos de la historia del BCE. Se prevé que el BCE continue subiendo los tipos, con una subida ya anunciada de medio punto adicional en marzo, por lo que esta tendencia al alza se extenderá en el tiempo, con sus correspondientes consecuencias socioeconómicas.
El encarecimiento del crédito que implica la adopción de esta medida excepcional tiene un impacto negativo inmediato en toda persona que tenga una hipoteca o que pretenda firmar una nueva. Más en concreto, los ciudadanos y ciudadanas con hipotecas variables tendrán que asumir un gasto anual adicional de hasta 3.100 euros. España es el segundo país de la Unión Europea con más hipotecas a tipo variable, de las cuales el 80% se encuentran referenciadas al euríbor, que ha aumentado hasta casi el 3,5% en este mes de enero de 2023.
Este hecho hace que nuestro país y su ciudadanía se encuentren especialmente afectados y afectadas por estas medidas del BCE.
Sin embargo, el sector inmobiliario presenta una marcada tendencia alcista en nuestro país, pese a la subida de los tipos de interés, el empeoramiento del contexto económico y la pronosticada recesión. La falta de oferta de vivienda producida por el encarecimiento de los costes de producción y agravada por el desabastecimiento de materiales provocados por los cuellos de botella a nivel global implica un continuado aumento de los precios de esta.
En este escenario de excepcional gravedad resulta necesario adoptar, de forma urgente, medidas para moderar la inflación y apoyar a los colectivos más vulnerables. A la ya existente emergencia residencial en la Comunitat Valenciana cabe sumar los efectos de los indicadores que se vienen exponiendo, en un sector ya inflacionario de por sí. Por tanto, ante un potencial colapso que provoque una crisis social de pérdida y falta de acceso a la vivienda, es necesario intervenir con herramientas capaces de controlar la situación y que protejan a las personas más vulnerables, para que la coyuntura socioeconómica no suponga un crecimiento aún más pronunciado de la desigualdad.
Por último, debemos resaltar que, según datos del Ministerio de Interior, entre el 11 de marzo y el 31 de diciembre de 2022 se ha tramitado y otorgado la protección temporal (que incluye permiso para trabajar y residir) a 253.906 personas ucranianas que huían de la guerra. La Comunitat Valenciana ha sido, con diferencia, la comunidad autónoma que más personas refugiadas ha acogido de todo el país, recibiendo en su territorio a más de 39.000 personas (equivalente al 0,8% de sus habitantes). El aumento sobrevenido de la población en nuestro territorio supone necesariamente un aumento de la demanda de vivienda, agravando la situación del ya tensionado mercado inmobiliario. Las administraciones deben ser capaces de encontrar a estas personas refugiadas una solución habitacional estable y asequible a medio y largo plazo en la Comunitat Valenciana, habida cuenta de la inexistencia de un horizonte de solución del conflicto a corto plazo. Se torna así un deber de la Administración autonómica garantizar una solución habitacional estable que responda a este nuevo y sobrevenido reto, especialmente respecto de aquellas personas que han llegado a nuestro país sin recursos y en situación de gran vulnerabilidad.
V
Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se produjeron 4.501 lanzamientos en la Comunitat Valenciana en 2020, y 6.182 en 2021, lo que representa un incremento, en tan solo un año, de un 37,3% del total de lanzamientos producidos. De entre los mencionados lanzamientos, en 2020 se produjeron 1.620 casos por ejecuciones hipotecarias, y 2.192 en 2021, lo que supone a su vez un incremento del 35,3%. Mayor magnitud tienen los lanzamientos ejecutados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 2.765 casos en 2020 y 3.807 casos más en 2021, lo que de nuevo plasma un pronunciado incremento del 37%. Estos datos reflejan el drama social que se deriva de las mencionadas dinámicas especulativas en un contexto de emergencia residencial.
También se observó una dinámica de incremento en 2022. Según datos del CGPJ, el número total de lanzamientos practicados en la Comunitat Valenciana durante el primer trimestre de 2022 fue de 1.863, lo que supone un aumento de un 20% respecto al mismo periodo del año 2021, cuando se registraron 1.553. Dentro de este incremento general, es especialmente llamativo el aumento en un 53,8% respecto a 2021 de los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias, que ya suponen el 39,7% del total. Sin embargo, la mayor parte de los lanzamientos en la Comunitat Valenciana en este primer trimestre siguen debiéndose al impago de alquileres, alcanzando la cifra de 1.054, es decir, el 56,5%. Por último, señalar que en el último trimestre de 2022 la Comunitat Valenciana fue la tercera autonomía donde más certificaciones se realizaron por ejecución hipotecaria iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad, un total de 767. Datos que confirman la consolidación de la problemática de emergencia habitacional en el la Comunitat Valenciana.
Paralelamente, la media de precios del alquiler de viviendas en la Comunitat Valenciana ha experimentado un incremento interanual del 16,6% a fecha de diciembre de 2022, hasta alcanzar el máximo histórico de 10,05 euros el metro cuadrado al mes: casi el doble que hace siete años. Se está dando, de este modo, una clara tendencia alcista del mercado libre del alquiler prácticamente ininterrumpida desde enero de 2015, fecha en que el metro cuadrado de alquiler en la Comunitat se situaba en los 5,2 euros. La Comunitat Valenciana lidera con ello la subida de los precios de alquiler en el último año, por encima de comunidades autónomas como Baleares (16,5%) o Madrid (14%).
En relación con esta tendencia inflacionaria en el sector del alquiler de la Comunitat Valenciana, resulta muy significativo el Índice Internacional de Alquileres de HousingAnywhere correspondiente al segundo trimestre de 2022, que mostró que nuestra capital, Valencia, es la ciudad europea donde el precio del alquiler de un apartamento ha subido más en el último año. La ciudad ha experimentado un incremento anual de los precios del 51,9% y un aumento respecto al trimestre anterior del 14,3%.
También resultan alarmantes las previsiones del Sindicato de Inquilinos e Inquilinas, que indican que el precio del alquiler en España aumentará en un 50% en los próximos 5 años. Prevén que se registre un incremento aún más acuciado en la ciudad de Valencia, en que los precios del alquiler subirán en un 77% en el mismo periodo.
Entre las causas principales del aumento del precio del alquiler cabe destacar la escasez de vivienda pública, el insuficiente alquiler social, el auge de los pisos turísticos, y las prácticas especulativas de algunos grandes tenedores, contrarias a la función social de la vivienda. Esta burbuja de los precios de alquiler que se vive en toda la Comunitat Valenciana se ha convertido en un problema crucial para gran cantidad de personas que no pueden acceder a una vivienda a causa de los altos precios, y perjudica especialmente a la juventud, que en muchos casos destina al pago de la vivienda más de un 70% de sus ingresos, según los datos del Observatorio de la Juventud del segundo trimestre de 2021, habida cuenta del contexto de precariedad del mercado laboral y los bajos salarios.
Con respecto al comportamiento general del mercado de la vivienda por efecto de la crisis económica, se constata la caída repentina que sufrió el crédito hipotecario y, correlativamente, el acceso a la vivienda en régimen de propiedad, pero también la constricción del mercado de alquiler. Con independencia de que el saneamiento del sector financiero permita recuperar la concesión de créditos hipotecarios para la compra de viviendas, parece claro que el acceso a la vivienda en régimen de alquiler –o cualquier otra forma de cesión del uso o tenencia legal– adquiere más relevancia en una situación desfavorable caracterizada por los precios de alquiler elevados y crecientes. En este sentido, se aprecia la necesidad de llevar a cabo medidas inmediatas para moderar estos precios a través del aumento general de la oferta de este tipo de vivienda y, en particular, en el ámbito de la vivienda de protección pública.
VI
El número de viviendas de protección pública autonómicas ha aumentado hasta alcanzar una cifra total de 14.165 viviendas en la actualidad, a las que se prevé incorporar otras 2.000 viviendas próximamente. Tan positiva evolución se ha logrado, principalmente, gracias a la compra mediante el derecho de tanteo y retracto de la Administración, los concursos y la adquisición directa por motivo de emergencia habitacional en las Áreas de necesidad de vivienda (ANHA). No obstante, las cifras siguen siendo insuficientes, ya que, a fecha de enero de 2023, hay 13.356 familias inscritas en el Registro de demandantes de vivienda pública de la Comunitat Valenciana, pendientes de poder acceder a la mayor brevedad posible a una vivienda digna, asequible y adecuada.
Las mencionadas 14.165 viviendas de protección públicas equivalen a un exiguo 0,7% del total de viviendas existentes en la Comunitat Valenciana, incluso por debajo del 1,6% estatal, ya de por sí insuficiente. Asimismo, los últimos datos en relación con las viviendas vacías en la Comunitat Valenciana, referidos a 2021, situaban este número en 86.137, lo que supone el 18,7, del total de viviendas vacías del conjunto del Estado. De ellas, se calcula que unas 20.000 pueden estar en manos de grandes tenedores.
Todo ello pone de relieve el déficit acumulado de vivienda con precio asequible de que se dispone, y justifica la necesidad de adoptar medidas de choque inmediatas para hacer frente sin demora y con urgencia a la problemática descrita. La puesta en marcha de todas las herramientas que la Administración autonómica tiene a su disposición no resulta suficiente para dar solución habitacional a todas las personas que lo necesitan, por lo que, en esta situación de excepcional necesidad, resulta imperativo implicar a toda la sociedad en la tarea de garantizar el derecho a la vivienda, y especialmente a quienes más recursos tienen.
VII
Las personas y unidades de convivencia vulnerables se encuentran particularmente afectadas por las situaciones de emergencia residencial, que se ven agravadas por las circunstancias que les son propias: circunstancias de escasez tanto de recursos económicos como, generalmente, de conocimiento de sus derechos y herramientas de defensa. El desafortunado incremento sustancial de personas y unidades de convivencia vulnerables en la Comunitat Valenciana se ha producido a causa de la prolongación en el tiempo de la crisis generada por la pandemia, y se prevé que la situación empeore a causa de las consecuencias macroeconómicas de la Guerra de Ucrania. Todo ello justifica especialmente la urgente necesidad de implementar medidas legales de garantía del derecho a la vivienda de los colectivos vulnerables.
En la última Encuesta sobre Condiciones de Vida (ECV) disponible, correspondiente al año 2020, elaborada y publicada por el INE, el indicador agregado AROPE de riesgo de pobreza o exclusión social de la Unión Europea se situó en el 27,1% para el total de la población de la Comunitat Valenciana, frente al 24,4% del año anterior. Por sexo, los hombres presentan una menor tasa (24,9%) que las mujeres (29,3%), mientras los menores de 16 años presentan una tasa del 33,5% (6,4 puntos superior al total).
La mayor tasa AROPE, de acuerdo con los resultados generados a través de los modelos de pequeñas áreas para 2020, se observa en la provincia de Alicante (31,8%) mientras en las provincias de València y Castellón es inferior (24,5% y 23,2%, respectivamente). Por comarcas, los mayores valores corresponden a la Marina Alta (40,9%), la Marina Baixa (39,6%) y la Vega Baja (34,8%), mientras los menores se dan en el Alto Mijares (20,0%), l’Alt Maestrat (19,0%) y els Ports (un 18,9%).
Según los datos ofrecidos por la ECV, el 21,7% de la población residente en la Comunitat Valenciana está por debajo del umbral de riesgo de pobreza en 2020 –teniendo en cuenta los ingresos de 2019 y la distribución de los ingresos de los hogares de la Comunitat Valenciana–, 0,8 puntos más que el año anterior. Para los hombres, la tasa de riesgo de pobreza se sitúa en el 20,3%, inferior al 23,1% de las mujeres. Para el colectivo de menores de 16 años, la tasa se sitúa en el 29,0%, esto es, 7,3 puntos superior a la del conjunto de la población.
En cuanto a la proporción de personas residentes en hogares con carencia material (proporción de personas que viven en hogares que carecen al menos de 3 conceptos de una lista de 9), de acuerdo con los datos de la ECV, fue del 20% en 2020 para la población total de la Comunitat Valenciana, 8,1 puntos más que hace un año. Por su parte, la proporción de personas residentes en hogares con carencia material severa fue del 11,5%, 6,7 puntos más que el año anterior. Por sexo, la tasa es menor para hombres (10,0%) que para mujeres (12,9%), mientras que para el colectivo de menores de 16 años la tasa es del (16,3%).
VIII
La observación de la realidad de estos años permite comprender las carencias existentes en el marco del desarrollo normativo del derecho a la vivienda, así como la falta de herramientas de control e información de que adolece la Administración, especialmente en relación con las nuevas dinámicas que se producen en el seno del mercado inmobiliario desde la crisis de 2008. La difícil situación vivida esta última década se ha visto acentuada por la crisis de la COVID-19 y por las consecuencias de la Guerra de Ucrania, cuya suma configura un contexto actual de pérdida de poder adquisitivo y de inseguridad en el ámbito social, que requiere la adopción de medidas por parte del poder público para aportar certidumbre al conjunto de la población.
La urgencia de las medidas a que hace referencia este decreto ley resulta, pues, del análisis del contexto sobre el cual actúa. No solo ha quedado expuesta la escasa capacidad de las Administraciones públicas –en cuanto a patrimonio público de vivienda y recursos propios se refiere– para afrontar con celeridad las soluciones necesarias en materia de vivienda en la Comunitat Valenciana, sino que se pone igualmente de manifiesto, analizados los datos macroeconómicos resultantes de la guerra de Ucrania y los datos en materia de desahucios y subida de los precios del alquiler en nuestro territorio, la necesidad de establecer medidas urgentes que garanticen el acceso a una vivienda con permanencia en el tiempo y eviten o resuelvan las situaciones de emergencia y exclusión residencial.
La reciente legislación de urgencia promulgada por el Gobierno de España refleja claramente la gravedad de la situación y la voluntad del gobierno central de ofrecer soluciones a las numerosas situaciones de vulnerabilidad que se han acrecentado en la última década. La ley 1/2013 fue la primera de las medidas adoptada en esta línea, estableciendo una suspensión de los lanzamientos de viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables en procesos de ejecución hipotecaria. Pese a que, en su origen, esta medida tenía un carácter temporal y estaba enfocada en paliar las consecuencias de las crisis de 2008 y 2013, el Real decreto 6/2020 amplió su plazo de aplicación hasta 2024 tras la emergencia de la COVID-19.
El exponencial desarrollo que el mercado de alquiler ha experimentado en la última década llevó al gobierno a expandir la protección de los colectivos vulnerables en materia de vivienda más allá de las situaciones hipotecarias, adoptando una serie de medidas que tenían como principal objetivo la defensa de la figura del arrendador o arrendadora. En este sentido, se modifica gran parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos con el Real Decreto ley 7/2019, estableciéndose en su preámbulo que se pretende «garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda», por lo que «el Estado debe reforzar la cooperación con las administraciones territoriales» a fin de adoptar medidas para «mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia». Con tales objetivos en mente, y en el contexto de crisis que ha seguido a la pandemia de 2020, se estableció en el Real Decreto ley 11/2020 la suspensión de procedimientos de desahucio y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, en relación con los procedimientos de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario o arrendataria la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994. Ante la nueva coyuntura de crisis provocada por la Guerra de Ucrania, el plazo de vigencia de estas medidas se ha ampliado, por los Real Decreto ley 2/2022, 11/2022 y 20/2022 respectivamente, resultando de aplicación hasta el 30 de junio de 2023.
Más recientemente, ante el aumento de los precios y la agudización de la inflación provocada por la Guerra, el gobierno ha establecido una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, que no podrá exceder la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, cuyo valor de referencia actual es el 2%. El plazo de aplicación de esta medida se ha ampliado recientemente hasta el 30 de junio de este año 2023 en el Real Decreto ley 20/2022.
No obstante, el actual marco normativo estatal en materia de vivienda, pese a su incuestionable ambición, no resulta suficiente para resolver la situación extrema que se sufre actualmente en este ámbito en la Comunitat Valenciana. Con el Proyecto de Ley estatal por el Derecho a la vivienda en tramitación parlamentaria y ciertas medidas estatales con finalización próxima, la respuesta urgente y consistente a la emergencia residencial que requiere nuestra comunidad autónoma debe producirse desde la competencia en materia de vivienda que asiste a nuestra autonomía.
Por ello, el presente decreto ley, manteniéndose alineado con los objetivos del Gobierno de España y con las líneas de actuación recogidas en el preámbulo del Real Decreto ley 7/2019 y de sus sucesores, desarrolla instrumentos compatibles y complementarios a los estatales, con el fin de reforzar y ampliar las herramientas de la Administración para garantizar el derecho a la vivienda del conjunto de la población, particularmente respecto de aquellos sectores vulnerables o en riesgo de exclusión residencial.
La finalidad de la norma es, por ende, garantizar el derecho a la vivienda del conjunto de la población valenciana y la formación de nuevos hogares en condiciones dignas y con un nivel de vida adecuado, para así evitar o resolver la emergencia residencial de las personas y unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad. Se regula igualmente con tal fin la actividad de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, para poner así coto a la especulación y asegurar la función social de la vivienda, previniendo y sancionando conductas discriminatorias y antisociales en relación con la vivienda –particularmente el acoso inmobiliario–, a través de una mejor tipificación y de un régimen sancionador específico y de la regulación de las funciones y actuaciones de la inspección en materia de vivienda que velen por la eficacia de las normas de su ámbito. En definitiva, este decreto ley afronta sin demora los retos inmediatos que plantea la gravedad de la situación de la Comunitat Valenciana.
IX
La Generalitat debe garantizar el pleno cumplimiento de la función social de la vivienda. Para ello, se presenta como necesario establecer una regulación que garantice que la actuación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana contribuya al cumplimiento de dicha función social de la vivienda. A su vez, estos grandes tenedores son personas propietarias de un elevado número de inmuebles, por lo que su gestión comporta una mayor responsabilidad para garantizar la función social de la vivienda.
Según estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el 15% de la vivienda en España está en manos de grandes tenedores. Más en concreto, según datos de la Dirección General del Catastro, que pertenece al Ministerio de Hacienda, en 2021 había más de 36.632 grandes tenedores de viviendas en la Comunitat Valenciana. De estos, 31.607 eran titulares de entre 11 y 25 bienes; 3.303 lo eran de entre 26 y 50 bienes; y 1.722 eran titulares de más de 50 bienes. En relación con lo anterior, el catastro ofrece otra estadística, la de «altas en bienes inmuebles de uso residencial desde 2008», que aporta otro dato relevante: la mayor parte de las personas propietarias que inscriben más de ocho viviendas son personas jurídicas.
Con el fin de atajar con urgencia la grave problemática social que se viene describiendo, lo anterior obliga a un ejercicio de ponderación y reequilibrio de las relaciones sociales por parte del poder público, implementando una regulación que garantice tanto el derecho de todas y todos a la propiedad y la iniciativa privada para la obtención de beneficios en el marco de la economía de mercado, como el derecho de toda la ciudadanía a una vivienda digna, adecuada y en condiciones de asequibilidad e igualdad y no discriminación que se configura en el presente decreto ley, en el ámbito competencial autonómico, siguiendo siempre el mandato constitucional y los compromisos e instrumentos internacionales ratificados por nuestro país, así como la Estrategia Valenciana por la Igualdad de Trato, la No Discriminación y la Prevención de los Delitos de Odio.
En consecuencia, se hace necesario ordenar, en el ámbito de la Comunitat Valenciana, el contenido de esos derechos inherentes a la actividad de estos grandes tenedores de viviendas, de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y su ejercicio antisocial, así como la imposición de obligaciones de acuerdo con su responsabilidad social y habida cuenta de la escasez de recursos públicos disponibles para dar solución a los problemas que traen causa del presente decreto ley.
Además, el presente decreto ley regula la figura del colectivo promotor, para dar un marco jurídico a aquellos grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana que con su actividad fomentan la construcción de viviendas de fácil acceso para la ciudadanía, estableciendo así una distinción entre las prácticas especulativas de algunos actores y las prácticas favorables a la función social de la vivienda de otros.
X
La seguridad jurídica en la tenencia de la vivienda también se ve a menudo amenazada por las dinámicas inflacionarias. El ánimo especulativo de algunos de los actores que operan en el mercado inmobiliario puede llegar a comportar, en ocasiones, conductas que atentan contra el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad que ampara a las personas que ocupan una vivienda, contra el derecho a acceder a una vivienda en régimen de igualdad y no discriminación, llegando en ocasiones a ser constitutivas de acoso inmobiliario, fraude, abuso, mala fe o ejercicio antisocial del derecho propio.
Dichas formas de operar, si bien en su mayoría se encuentran tipificados como delitos en el Código Penal o incluso constituyen ilícitos civiles, suelen quedar impunes en vía jurisdiccional, generalmente debido a la dificultad probatoria de la persona perjudicada, no existiendo hasta el momento ningún régimen sancionador que aborde estas conductas. No obstante, estos comportamientos antisociales relacionados con el derecho a la vivienda se suelen incrementar en contextos de tensión del mercado inmobiliario, lo que explica la pertinencia de regular esta cuestión de forma urgente.
El acoso inmobiliario fue tipificado de forma expresa en los artículos 172.1 y 173.1 del Código Penal mediante la reforma operada por la Ley orgánica 5/2010, constituidos como modalidades de los delitos de coacciones y contra la integridad moral, respectivamente.
Sin embargo, el tratamiento penal de estas prácticas presenta una serie de dificultades, bien por la criticable técnica legislativa utilizada para su tipificación, bien por la falta de concreción en materia interpretativa puesta de manifiesto por la jurisprudencia. Por ello, parece necesario repensar la respuesta legal ofrecida a esta problemática, siendo el marco administrativo sancionador una posibilidad ajustada a la realidad de estos comportamientos.
En primer lugar, y de acuerdo con el principio de intervención mínima (criterio inspirador de un derecho penal democrático), solo las conductas más graves de acoso inmobiliario serán enjuiciadas por la jurisdicción penal, quedando cierto vacío legislativo en supuestos de menor entidad, a los que tampoco puede ofrecer una respuesta adecuada la legislación civil.
Por ello, estaría justificado el establecimiento de un régimen sancionador intermedio, representado por el derecho administrativo, especialmente si se considera que, en ocasiones, esta referencia al principio de intervención mínima puede crear espacios de desprotección para la ciudadanía y de impunidad para la persona infractora.
De igual modo, también es posible considerar que el propio paso del sujeto por el sistema de justicia penal puede evidenciar la existencia de un desequilibrio de poder entre la persona acosada y quien lleva a cabo las prácticas ilícitas de presión inmobiliaria. Así, podría nombrarse, a modo de ejemplo, los costes económicos de la representación letrada, o la victimización derivada del proceso penal. Todo esto, además, en una posible situación de precariedad residencial o vulnerabilidad si las conductas de acoso inmobiliario tuvieron como resultado final la privación del legítimo disfrute de la vivienda.
Por consiguiente, otro argumento de peso para considerar la adecuación de desarrollar un marco administrativo sancionador son las razones de eficacia que se derivarían de este. Esto sería así gracias a la mayor celeridad que un régimen sancionador autonómico podría suministrar en este ámbito, no solo por la configuración de un procedimiento sancionador ad hoc, sino por la posibilidad de establecer medidas protectoras para garantizar que la persona acosada no vea afectado el disfrute del derecho a una vivienda digna.
XI
El artículo 86 de la Constitución española prevé la adopción de disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de decretos leyes en caso de extraordinaria y urgente necesidad. En la misma línea, el artículo 44.4 de nuestro Estatuto de Autonomía establece que el Consell, en casos de extraordinaria y urgente necesidad, podrá dictar disposiciones legislativas provisionales por medio de decretos leyes sometidos a debate y votación en Les Corts, atendiendo a lo que preceptúa el artículo 86 de la Constitución Española para los decretos leyes que pueda dictar el Gobierno de España. Por tanto, el decreto ley es un instrumento normativo constitucionalmente lícito que se encuentra a disposición del ejecutivo valenciano para dar respuesta a situaciones de extraordinaria y urgente necesidad como la que estamos viviendo.
Según asentada doctrina del Tribunal Constitucional (STC 6/1983, FJ 5; STC 11/2002, FJ 4; STC 137/2003, FJ3; STC 68/2007, FJ 10 y STC 137/2011, FJ7), el decreto ley se prevé para subvenir situaciones concretas que, por razones difíciles de prever, requieren una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes. En definitiva, el Tribunal Constitucional entiende que este instrumento procede en «coyunturas económicas problemáticas» como las que estamos viviendo.
Como se viene exponiendo a lo largo del presente preámbulo, la falta de oferta de vivienda y el aumento desmesurado de sus precios, agravados por las consecuencias socioeconómicas de la imprevisible Guerra en Ucrania, implica un perjuicio dramático para toda la ciudadanía valenciana, especialmente para la más vulnerable, que necesita una respuesta sin demora a la situación de crisis residencial. El retraso que supondría la tramitación de una ley, aún por el trámite de urgencia, implicaría dejar desatendidas a miles de familias que necesitan un auxilio inmediato por parte de la administración, tornándose urgente adoptar este texto normativo a la mayor brevedad posible.
En este sentido, procede citar la STC 14/2020, en que el Tribunal determinó que se hallaba ante «una situación en la que un grupo de hogares y familias que carecen de vivienda en propiedad [..] destinan un porcentaje de ingresos elevado al pago del alquiler, sin oferta alternativa de vivienda suficiente o adecuada, debido a la ausencia de parques públicos de vivienda, y al incremento de los precios consecuencia de las ventajas que para los propietarios y propietarias genera el alquiler turístico, y que se ven por ello amenazadas de desahucio, a lo que se añade el problema de las deficiencias en materia de accesibilidad en muchas viviendas, agravado por el progresivo envejecimiento de la población. Es una situación acreditada de forma suficiente en este proceso y que reúne las características del artículo 86.1 CE, que legitiman a un Gobierno para revertir o corregir con urgencia, más rápidamente que mediante la aprobación de una ley formal en el parlamento…» La situación que el presente decreto ley busca abordar reúne, en la misma línea que la citada sentencia, las características del artículo 86 de la Constitución, que legitiman al Consell para tramitar la presente normativa de urgencia.
La conexión que exige el Tribunal Constitucional entre la situación de urgencia sobrevenida y las medidas concretas adoptadas por el decreto ley (STC 29/1982, FJ3; STC 137/2003, FJ 4) resulta evidente en el caso que nos ocupa, puesto que el articulado que se desarrolla no busca sino dar una respuesta integral a la vulnerabilidad y emergencia habitacional que se vive en la Comunitat Valenciana, adoptando medidas para garantizar el derecho a la vivienda de las personas más vulnerables. Así, se adoptan medidas en materia de desahucios de viviendas, se desarrollan servicios públicos de apoyo a las personas afectadas por el desalojo de su vivienda habitual y se regula la actividad de los actores del mercado inmobiliario que más capacidad tienen de acentuar la situación. Además, en materia de vivienda, se prevén medidas de intervención de la Generalitat, se regula un régimen de colaboración entre administraciones y público-privado, se regula la inspección y se desarrolla un régimen sancionador para las conductas de acoso y discriminación inmobiliaria, que provocan o empeoran muchas de las situaciones de emergencia habitacional.
En esta línea, cabe recordar que dichas medidas no hacen sino asegurar, de la forma más inmediata posible, el cumplimiento efectivo del mandato constitucional del artículo 47 de nuestra Carta Magna, que como bien desarrolla la doctrina constitucional, «ha de informar la actuación de todos los poderes públicos, en el ejercicio de sus respectivas competencias, a fin de promover las condiciones necesarias para que todo español pueda disponer de una vivienda digna y adecuada» (STC 7/2010, FJ7). El planteamiento puntual de límites temporales al derecho de propiedad de algunos de los artículos se encuadra dentro del marco constitucional desarrollado por el Tribunal respecto de este derecho, tratándose de limitaciones que encajan en la función social del derecho de propiedad, que debe ser entendida «no como mero límite externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo» (STC 37/1987; FJ 2).
De este modo, la regulación llevada a cabo por el presente texto legal no puede entenderse como una afectación que haga desaparecer el derecho de propiedad, que lo convierta en otra cosa, o que lo haga irreconocible (STC 89/1994; FJ 5). El presente decreto ley se adecua igualmente a la reiterada jurisprudencia constitucional en materia de proporcionalidad, al contener únicamente las medidas que se consideran imprescindibles para la consecución de los objetivos previamente mencionados (STC 139/2016).
Recordemos también, tal y como se viene señalando, que el carácter urgente de las normativas en materia de vivienda dirigidas a colectivos vulnerables ha sido remarcado por la jurisprudencia más reciente del Tribunal Constitucional, así como las nefastas consecuencias que puede tener el retraso en el ofrecimiento de respuestas por parte de los poderes públicos (STC 93/2015, FJ9; STC 14/2020, FJ4).
Por otro lado, el Tribunal Constitucional ha indicado en reiteradas ocasiones (STC 61/2018, FJ4 b; STC 61/2018), la realización del juicio político o de oportunidad sobre la coyuntura y la motivación de la norma corresponde al Gobierno, apreciando el Consell la extraordinaria y urgente necesidad que ampara la adopción de esta norma.
Cabe finalmente señalar que, en cumplimiento de lo dispuesto en la Constitución española, el presente decreto ley no afecta al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, ni a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos y ciudadanas en el Título I del texto constitucional, ni al régimen de las Comunidades Autónomas ni al derecho electoral general.
XII
El decreto ley se estructura en cuarenta y cinco artículos repartidos en siete títulos, contando el título preliminar, siete disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria, cuatro disposiciones finales y un anexo.
El título preliminar, que engloba los artículos 1 y 2, delimita el objeto y el ámbito de aplicación del decreto ley y establece la definición de las nociones que se manejan en el cuerpo de este, así como otras disposiciones generales necesarias para la seguridad jurídica y el buen sistema de la norma.
Entre esas definiciones, destaca la actualización del concepto de gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana para desencorsetarlo de las viviendas deshabitadas como único supuesto, lo cual no daba cumplida respuesta a la realidad actual ni a las necesidades sociales analizadas. Pasa a todas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculte para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.
Del mismo modo, es novedosa la regulación del acoso inmobiliario, que el decreto ley define como toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generando un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.
El desarrollo del concepto de acoso inmobiliario amplía lo previsto en el artículo 28 c) de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana. Esta delimitación conceptual, necesaria como paso previo para desarrollar en el título correspondiente el régimen de infracciones, sanciones y procedimiento en materia de vivienda, responde a la necesidad de clarificar las conductas concretas que podrían suponer una vulneración del derecho a la vivienda de la persona que sufra estos ataques, especialmente en casos donde pueda apreciarse una situación de vulnerabilidad o emergencia residencial.
En este sentido, el proyecto incorpora un desarrollo del concepto de acoso inmobiliario, que recoge la posibilidad de apreciar como finalidad de la conducta la existencia de ánimo de lucro o fines especulativos por parte del sujeto activo de la persona infractora. Con esto, quiere ponerse de manifiesto una realidad contraria a la función social de la vivienda, como son los actos de perturbación del disfrute pacífico de la vivienda por parte de actores del mercado inmobiliario que, en el marco de procesos sociales de reconfiguración urbana como la gentrificación, realizan este tipo de comportamientos contrarios a la garantía del derecho a la vivienda.
En el desarrollo del concepto de acoso inmobiliario se ha tenido en cuenta la inclusión de este comportamiento como delito mediante la Ley orgánica 5/2010, de 22 de junio, de reforma del Código Penal. Concretamente, los supuestos más graves de acoso inmobiliario son castigados como delitos de coacciones o atentados contra la integridad moral, aspecto que se ha puesto de manifiesto en este decreto ley para no infringir la prohibición de doble sanción.
No obstante, la falta de concreción de estos preceptos, así como razones derivadas del principio de proporcionalidad, como son el carácter de último recurso del derecho penal, recomiendan la elaboración de un régimen sancionador que permita perseguir estas conductas desde instancias administrativas, siendo aquí una razón de importancia para justificar este recurso a la legislación autonómica la mayor eficacia que podría ofrecer este marco legal, no solo para perseguir y sancionar la infracción, sino también para ofrecer alternativas que repongan en el derecho a la vivienda a la persona acosada, especialmente en casos de vulnerabilidad.
Así, el título VII establece un régimen sancionador en materia de vivienda que incluye disposiciones comunes y obligaciones de actuación inmediata de la administración. Un capítulo I, de infracciones –artículos 32 a 35–, que tipifica y concreta un amplio abanico de conductas de discriminación, acoso inmobiliario, fraude, abuso o mala fe y ejercicio antisocial del derecho a la propiedad de la vivienda sancionables conforme al capítulo II, de sanciones –artículos 36 a 40–, en el que además se establecen los criterios de ponderación de la punición de dichas conductas y se incorporan medidas complementarias y de inhabilitación. Por último, un capítulo III que ordena un procedimiento sancionador específico en materia de vivienda –artículos 41 a 45– conforme al procedimiento común de las administraciones públicas y que, en conjunto, establece un régimen sancionador integral que, sin duda, otorgará mayores niveles de eficacia a la normativa de protección del derecho a la vivienda.
El decreto ley establece, por tanto, una mejor tipificación y sanción de las conductas discriminatorias y antisociales para proteger el uso y disfrute pacífico de la vivienda por parte de toda la ciudadanía. Se busca así dar una respuesta en vía administrativa para disuadir y erradicar la existencia de estos comportamientos. Esta regulación será aplicable a todo tipo de persona física o jurídica, e incluso entidades sin personalidad, que lleve a cabo estas conductas en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana por sí o por medio de terceros.
Unido al anterior régimen sancionador, el título VI regula la inspección en materia de vivienda en la Comunitat Valenciana, lo que dotará de gran efectividad a la norma. Se acompaña de la disposición adicional tercera de este texto legal, que prevé que el Consell realice las actuaciones necesarias para la implementación de puestos de trabajo adscritos a la Conselleria competente en materia de vivienda a efectos de desarrollo de la función de inspección. Se determina su ámbito, funciones, facultades y deberes, determinando que el personal inspector poseerá en el ejercicio de sus funciones la condición de autoridad pública. En consonancia, se regulan una serie de deberes de colaboración con la labor inspectora de las personas titulares o gestoras de viviendas, así como en relación con la entrada en viviendas que revistan la condición de domicilio. Adicionalmente, se establecen una serie de infracciones en el régimen sancionador para cuando tal deber de colaboración no tenga lugar, considerando como infracciones las conductas que tengan que ver con una obstaculización de la labor inspectora, entre otras. Por último, se determina el contenido y características que tendrán las actas de inspección, y se establece que las comprobaciones inspectoras tendrán presunción de certeza.
La existencia de la inspección de la Generalitat en materia de vivienda ofrece herramientas a la administración para controlar la actividad inmobiliaria, velar por que no se produzcan situaciones de irregularidad o especulación, y coadyuva en una mejor y más eficaz aplicación de las políticas públicas de vivienda de la Generalitat.
El cuerpo central del decreto ley se dedica a atajar las situaciones sociales más graves y acuciantes en la materia mediante la implementación, en el título II, de medidas urgentes para casos de desalojos forzosos de viviendas sin alternativa residencial, desplegando una gran gama de servicios públicos de intermediación, apoyo y asistencia a las unidades de convivencia vulnerables o en situación de emergencia o exclusión residencial y creando un protocolo de actuación para la Unidad de Apoyo ante el Desahucio y de la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana.
Como complemento de las anteriores medidas, el decreto ley dispone una serie de actuaciones de intervención pública por parte de la Generalitat para salvaguardar los fines del decreto. Aquí destacan las posibilidades de cesión temporal obligatoria de viviendas propiedad de grandes tenedores de la Comunitat Valenciana o la expropiación forzosa de las viviendas de protección pública, como medidas extraordinarias para garantizar que las viviendas de las que disponen los grandes tenedores cumplen su función social.
A lo largo del título III se crea el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, de carácter administrativo y autonómico, que se adscribe a la dirección general competente en materia de función social de la vivienda, y que tiene por objeto el control y seguimiento de las viviendas sitas en la Comunitat Valenciana que pertenezcan a grandes tenedores de vivienda.
Dicho registro se crea con el fin de limitar la opacidad de la actividad inmobiliaria de los grandes tenedores de vivienda de la Comunitat Valenciana, generando además un marco estadístico que permita, en un futuro próximo, seguir desarrollando políticas de vivienda eficientes.
En relación con el mismo, se regula el deber de comunicación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana de información relativa a sus viviendas, así como el procedimiento de inscripción de los grandes tenedores en el registro, que se llevará a cabo de oficio por la dirección general competente, utilizando la información recogida en las mencionadas comunicaciones.
Por último, se incorpora un apartado relativo a la protección de datos de carácter personal, cuyo tratamiento se llevará a cabo con las debidas garantías establecidas por la normativa existente al respecto.
De acuerdo con el objeto de este decreto ley, el título I fija y amplía el concepto y la regulación del derecho a la vivienda y asegura su garantía en la Comunitat Valenciana, reconociendo la facultad de todas y todos de hacerlo valer tanto ante los órganos administrativos como judiciales.
En conexión con ello, se recoge y define el derecho a la igualdad y a la no discriminación en el acceso y ocupación de la vivienda, que también guarda vinculación con el concepto de acoso inmobiliario y el resto de las conductas discriminatorias y antisociales.
Siguiendo el esquema de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, se ha considerado la existencia de una conexión entre dichos conceptos, como se evidencia de forma explícita en la graduación de las sanciones, pues se ha previsto la posibilidad de imponer la sanción en su mitad superior cuando en la infracción cometida medien motivos discriminatorios.
Sobre esta cuestión, cabe igualmente remarcar que se ha ampliado la definición contenida en la Ley 2/2017 de la Generalitat, al incluir una cláusula específica sobre los supuestos que podrían considerarse como motivos discriminatorios en el ámbito concreto del acceso y ocupación de la vivienda, destacando en este sentido, entre otros, la posibilidad de considerar la aporofobia o razones de identidad de género, de especial incidencia en los supuestos de acoso inmobiliario.
Por último, con el objetivo de fortalecer la protección del derecho a la vivienda y buscando ampliar el patrimonio público de vivienda, el título V establece un régimen de colaboración en materia de vivienda tanto de coordinación entre administraciones públicas como de colaboración público-privada.
Por todo ello, se procede a impulsar una regulación novedosa en materia de grandes tenedores sobre el acoso inmobiliario y otras conductas discriminatorias y antisociales en relación con el derecho a la vivienda, para garantizar el disfrute del derecho por parte de toda la ciudadanía valenciana, protegiendo a las personas más vulnerables en la situación excepcional que estamos viviendo a causa de la Guerra de Ucrania. Esta norma se propone como objetivos principales: regular la actividad de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana y establecer medidas que eviten las prácticas contrarias a la función social de la vivienda; crear un registro administrativo autonómico de grandes tenedores para el control y seguimiento de las viviendas sitas en la Comunitat Valenciana que pertenezcan a los mismos; crear un cuerpo de inspectores e inspectoras en materia de vivienda y determinar su funcionamiento, con el objeto de vigilar, controlar y comprobar la observancia y el cumplimiento de la normativa vigente en materia de vivienda, y en especial del derecho de la ciudadanía valenciana a disfrutar de una vivienda; proteger el ejercicio del derecho a una vivienda asequible, digna y adecuada, en condiciones de igualdad y no discriminación, mediante la tipificación de las conductas que crean obstáculos a dicho ejercicio; establecer medidas para corregir y sancionar, en su caso, las conductas que obstaculizan el ejercicio del derecho a una vivienda, y, en especial, el acoso inmobiliario; y se dispone un paquete de medidas urgentes específicas para actuar en situaciones de desahucio y en general de emergencia residencial de personas y unidades de convivencia vulnerables.
En mérito de lo cual, habiéndose recogido todos los informes preceptivos y en uso de la autorización conferida por el artículo 44.4 del Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana, a propuesta del vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, previa deliberación del Consell, en su reunión de 17 de febrero de 2023, decreto:
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.
1. El presente decreto ley tiene por objeto dotar a las administraciones públicas, en el ámbito de la Comunitat Valenciana, de instrumentos legales para que de manera urgente y de forma eficaz, garanticen y protejan el derecho de todas las personas a acceder a una vivienda digna y adecuada en condiciones de igualdad y no discriminación, en especial a aquellas personas y unidades de convivencia vulnerables en situación de emergencia habitacional, en el marco de la crisis económica y social existente agravada por las consecuencias de la guerra en Ucrania.
2. Para ello en este decreto ley se regulan:
a) Medidas concretas y de intervención de la Generalitat para resolver situaciones de emergencia residencial y de desahucios de viviendas a personas vulnerables.
b) La ordenación de la actividad de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
c) La creación de un registro de estos grandes tenedores.
d) La creación de un régimen específico de colaboración público-privada en materia de vivienda.
e) La regulación de la función y ordenación de la inspección en materia de vivienda.
f) La tipificación y represión del acoso inmobiliario y otras conductas antisociales o discriminatorias en relación con el acceso a la vivienda.
g) La implantación de un régimen sancionador de infracciones que garantice la eficacia del decreto ley.
Artículo 2. Definiciones.
Se establecen las siguientes definiciones:
2.1 Unidad de convivencia.
Se considerará unidad de convivencia a la persona o grupo de personas físicas que acredite residir de forma habitual y permanente en una misma vivienda, con independencia de que tengan o no relación legal de parentesco.
Asimismo, se considera que existe relación de parentesco y, en consecuencia, unidad de convivencia al grupo de personas que, conviviendo en un mismo domicilio, están unidas entre relación permanente análoga a la conyugal, por adopción, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado, tutela, guarda o acogimiento.
Cada persona solo podrá formar parte de una unidad de convivencia, con excepción de las personas menores de edad a cargo que convivan con ambos progenitores en régimen de custodia compartida.
2.2 Vulnerabilidad residencial.
a) Se entenderá que en una unidad de convivencia concurre una situación de vulnerabilidad residencial cuando el conjunto de los ingresos de sus miembros no supere los siguientes importes del Indicador Público de Renta a Efectos Múltiples, referido a doce pagas:
– 1 miembro: 1,5 IPREM.
– 2 miembros: 2 IPREM.
– 3 o más miembros: 2,5 IPREM.
En caso de que alguno de los miembros de la unidad de convivencia tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM, referido a doce pagas.
En el caso de que alguno de los miembros de la unidad de convivencia sea una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o diversidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con diversidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador o cuidadora, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de 5 veces el IPREM, referido a doce pagas.
b) Además, también se entenderá que en una unidad de convivencia se da una situación de vulnerabilidad residencial cuando en alguna de las personas que la integran concurra alguna de las circunstancias siguientes:
i. Haber sido desahuciadas, desalojadas o lanzadas de su vivienda habitual en los últimos cinco años.
ii. Haber formalizado cualquier acuerdo de compensación, dación de la vivienda habitual en pago de préstamos o créditos hipotecarios, o compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte de la persona prestataria de devolver el préstamo o crédito hipotecario.
iii. La vulnerabilidad o emergencia residencial de las personas ocupantes venga motivada por la falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
1. Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas deshabitadas o sea susceptible de estar inscrita en él.
2. Que las personas ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes de la entrada en vigor de este decreto ley, siempre que dicha ocupación sin título fuese precedida por una situación de tenencia de título válido.
3. Que en los últimos dos años las personas ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública.
iv. Que el órgano competente en materia de función social de la vivienda emita informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de vulnerabilidad o emergencia residencial por parte de las personas ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.
v. Familia monoparental con hijos o hijas a su cargo.
vi. Jóvenes procedentes del sistema de protección de la infancia y de la adolescencia.
vii. Reunir la condición de personas asiladas, refugiadas, apátridas o acogidas al régimen de protección temporal u otros estatutos de protección subsidiaria.
viii. Sinhogarismo, solicitantes de asilo, personas migrantes vulnerables.
ix. Ser víctimas de violencia de género, de trata con fines de explotación sexual o de violencia sexual, o formar parte de unidades de convivencia con mujeres víctimas de violencia de género.
x. Personas o unidades de convivencia afectadas por situaciones catastróficas en los últimos cinco años.
xi. Personas exconvictas.
xii. Reunir otras condiciones de especial vulnerabilidad según valoración individual emitida por los servicios sociales o, en su caso, informe de otros órganos competentes por razón de la materia, en la que se atiendan y valoren las circunstancias personales que aconsejen la concesión del ofrecimiento de una propuesta de alquiler asequible, independientemente de la situación administrativa de la persona o unidad de convivencia en situación de vulnerabilidad.
2.3 Emergencia residencial, exclusión residencial y solución residencial.
a) Se entiende por situación de emergencia residencial la dificultad de una persona o unidad de convivencia para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, o el riesgo de pérdida de su vivienda habitual, siempre que las personas que integran la unidad de convivencia no sumen la titularidad de más de un 50% de la propiedad de otra vivienda ubicada en territorio español.
b) Se entiende por situación de exclusión residencial aquella en la que se encuentra una persona o unidad de convivencia en situación de vulnerabilidad residencial para acceder a una vivienda en condiciones de mercado.
c) Se entiende por solución residencial aquella medida de alojamiento asequible, digna y adecuada, ya sea provisional o con vocación de permanencia, que evita o resuelve las situaciones de emergencia o de exclusión residencial de una persona o unidad de convivencia.
2.4 Fondo social de vivienda:
Se entenderá como Fondo Social de Vivienda la dotación temporal de vivienda de titularidad privada con el objetivo de ampliar y fortalecer el patrimonio público de vivienda asequible de la Generalitat.
2.5 Alquiler asequible.
Se entiende como alquiler asequible el ofrecimiento de una propuesta de contrato de arrendamiento, preferiblemente sobre la vivienda en la que reside la unidad de convivencia o en una vivienda adecuada dentro del mismo término municipal, con una propuesta de duración mínima de cinco años, si el arrendador o arrendadora física, o de siete años, si es persona jurídica, y cuya propuesta de renta se dé en condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero.
Se entiende por condiciones asequibles de alquiler aquellas que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando, la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer a la persona arrendataria, no debiendo superar con carácter general el 30 por ciento de los ingresos de la unidad de convivencia y en la que el resto de los términos de la propuesta se ajuste, como mínimo, a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.
2.6 Gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana.
Se consideran grandes tenedores de viviendas aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan, y las excluyan del mercado de venta, alquiler o derecho de superficie que cumplan los requisitos del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.
No se computarán a tales efectos las viviendas desocupadas en las que concurra alguno de los motivos para la desocupación que enumera el número 3 del artículo 15 de Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.
2.7 Promotores sociales.
Tienen la condición de promotores sociales de viviendas:
i. La Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo, los ayuntamientos, las sociedades y patronatos municipales de viviendas, las cooperativas de viviendas, viviendas colaborativas en cesión de uso, y las entidades urbanísticas especiales.
ii. Los promotores y promotoras de viviendas y las entidades sin ánimo de lucro que llevan a cabo promociones de obra nueva o rehabilitación de viviendas que se orientan a incrementar la oferta de viviendas de protección pública de forma habitual, estable en el tiempo y concertada con la Administración Pública.
2.8 Acoso inmobiliario.
Se entiende por acoso inmobiliario toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generándole un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.
Las conductas de acoso inmobiliario serán tipificables y sancionables de acuerdo con lo previsto por este decreto ley, siempre que no sean constitutivas de delito, especialmente de los delitos de coacciones, trato degradante o contra la integridad moral en el ámbito inmobiliario.
2.9 Infravivienda.
Aquella vivienda que no cumple los requisitos básicos de habitabilidad, dignidad y adecuación para la vida humana, por razones de insalubridad o inseguridad o por no constituir un inmueble destinado a vivienda. En todo caso, se entenderá que no reúnen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación.
2.10 Vivienda sobreocupada.
Aquella vivienda que no cumple los requisitos básicos de habitabilidad, dignidad y adecuación para la vida y la convivencia humanas por sobrepasar los niveles máximos razonables de ocupación para los que fue concebida en función de su superficie útil y distribución. Se entenderá en todo caso que una vivienda está sobreocupada cuando la ocupación de superficie útil supere en más de un integrante de la unidad de convivencia por cada 10m^2.
TÍTULO I
Derecho a la vivienda
Artículo 3. Garantía del derecho a la vivienda.
1. El disfrute de una vivienda asequible, digna y adecuada, en condiciones igualdad, y no discriminación se configura como un derecho subjetivo, en los términos del artículo 2 de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana.
2. Las administraciones públicas locales y la administración autonómica por sí o en régimen de colaboración público-privada, en los términos del presente decreto ley y de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, proveerán de una solución residencial digna, adecuada, asequible y con vocación de permanencia a las unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad residencial, en situación de emergencia residencial ya sea en régimen de propiedad, de alquiler, de cesión de uso o de cualquier otra fórmula legal de tenencia.
Asimismo, asegurarán, en el ámbito de sus competencias y facultades, la debida protección, conservación, rehabilitación y mejora de las viviendas.
3. Todas las personas residentes en la Comunitat Valenciana podrán exigir, ante los órganos administrativos, juzgados y tribunales del orden competente, el cumplimiento efectivo de las disposiciones del presente decreto ley y de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana, así como de las normas, los planes y programas que se dicten en su desarrollo y ejecución.
Artículo 4. Principio de igualdad y no discriminación en el acceso y la tenencia de la vivienda.
1. Todas las personas, entidades privadas y los poderes públicos respetarán el ejercicio y disfrute del derecho a la vivienda sin discriminación, violencia o acoso de ningún tipo.
2. Las conductas discriminatorias o violentas, así como aquellas que comporten acoso inmobiliario y, en general, cualquier conducta que afecte, vulnere o impida el ejercicio y disfrute pacíficos del derecho a la vivienda serán sancionadas en los términos previstos en el presente decreto ley, y ello sin perjuicio de las acciones judiciales de cualquier orden que asistieren a las personas perjudicadas.
3. A efectos del presente decreto ley, se consideran como discriminatorios los motivos referentes a sexo, nacionalidad, origen racial o étnico, edad, orientación sexual, identidad y expresión de género, grupo familiar, desarrollo sexual, diversidad funcional o discapacidad, religión o creencias, ideas políticas, situación de pobreza o vulnerabilidad social, lengua, cultura, enfermedad, estética o cuerpo.
TÍTULO II
Medidas en materia de desahucios de viviendas. Servicios públicos de apoyo a las personas afectadas por el desalojo de su vivienda habitual
Artículo 5. Fomento de los sistemas de intermediación extrajudicial.
1. Se fomentará por parte de las administraciones públicas de la Comunitat Valenciana los distintos sistemas de intermediación extrajudicial para la resolución de conflictos en materia de vivienda, en especial para prevenir y evitar la pérdida de la vivienda habitual y facilitando, si fuera necesario, a la ciudadanía servicios de intermediación en el alquiler y asesoramiento hipotecario que permitan llegar a puntos de consenso entre las personas o entidades propietarias y las residentes con el objetivo de evitar procesos judiciales.
2. Las administraciones públicas de la Comunitat Valenciana fomentarán un sistema de intermediación extrajudicial en casos de desalojo de vivienda para prestar asistencia a las unidades de convivencia que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad residencial, emergencia o exclusión residencial o riesgo de estas, y requieran de un acompañamiento en el proceso para intentar gestionar una solución residencial y minorar los efectos que pueda provocarles la pérdida de la vivienda.
Artículo 6. Deber de comunicación de los grandes tenedores en situaciones de desahucio.
Las personas físicas o jurídicas que tengan la consideración de grandes tenedores notificarán a la Conselleria competente en materia de vivienda a través de la dirección general competente en materia de función social de la vivienda toda acción judicial de su parte conducente al inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por falta de pago de la renta o por la falta de título.
Dicha notificación informará sobre el número y tipo de procedimiento, Juzgado ante el que se sustancia, e identificación de la finca o fincas afectadas por el mismo, así como de la identificación del ejecutado y su situación socioeconómica.
Artículo 7. Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana.
1. Se crea la Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la emergencia residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) que tiene como objeto la coordinación entre los diferentes agentes que intervienen en las situaciones de emergencia residencial, así como mejorar el proceso de atención a las personas o unidades de convivencia afectadas por el desahucio de su vivienda habitual, y para instaurar nuevas medidas tendentes a evitar las situaciones de exclusión social derivadas de la pérdida de la vivienda.
La UAD queda adscrita a la Conselleria competente en materia de vivienda a través de la dirección general competente en materia de función social de la vivienda.
2. La UAD, estará formada por un equipo multidisciplinar que incluye una red de trabajadoras y trabajadores sociales para procurar información, acompañamiento y asesoramiento a las unidades de convivencia afectadas por un proceso de desalojo de su vivienda habitual o cualquier otra emergencia residencial. Esta Unidad se coordinará a su vez con las oficinas de la Xarxa Xaloc prevaleciendo el principio de subsidiariedad.
3. Con el propósito de prevenir y paliar las situaciones de desahucio de las viviendas que constituyan el domicilio habitual de las personas o unidades de convivencia, especialmente los que se encuentran en situación de vulnerabilidad residencial, y asimismo con el objeto de hacer cumplir a los grandes tenedores de vivienda de la Comunitat Valenciana las disposiciones del presente decreto ley, se establece un protocolo de actuación de la UAD que se recoge en el anexo de este decreto ley.
Artículo 8. Mesa Antidesahucios de la Comunitat Valenciana.
1. Se crea la Mesa Antidesahucios de la Comunitat Valenciana como máximo órgano de coordinación en materia de prevención desahucios de la Generalitat, adscribiéndose a la Conselleria competente en materia de función social de la vivienda.
2. La Conselleria competente en materia de función social de la vivienda convocará con periodicidad semestral la Mesa Antidesahucios, en la que participarán representantes de entidades sociales, asociaciones vecinales, instituciones y entidades financieras y fondos de inversión con el objetivo de avanzar en la erradicación de la emergencia residencial en la Comunitat Valenciana.
Artículo 9. Alojamiento provisional en situaciones de riesgo de exclusión residencial.
Se establecerá un sistema transitorio y excepcional para el realojo por parte de la Generalitat de las personas o unidades de convivencia vulnerables en situación de exclusión residencial o riesgo de la misma a causa de un desalojo sin alternativa, en el supuesto de falta de una solución permanente pública o privada, mediante un alojamiento dotacional provisional que forme parte del sistema urbanístico de equipamientos comunitarios o, en defecto de este, en otros alojamientos gestionados por las administraciones competentes en las mismas condiciones de temporalidad reguladas para los alojamientos dotacionales.
TÍTULO III
Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana
Artículo 10. Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
1. Se crea el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, de carácter administrativo y autonómico. Dicho registro se adscribirá a la dirección general competente en materia de función social de la vivienda.
2. Serán objeto de inscripción en el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana todas las personas físicas y jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que tengan la consideración de gran tenedor de viviendas en los términos establecidos en este decreto ley, cualquiera que sea su domicilio.
3. Este registro tiene por objeto el control y el seguimiento de las viviendas sitas en la Comunitat Valenciana que pertenezcan a grandes tenedores de viviendas. Se dispondrá de la información precisa con el debido respeto a la normativa de protección de datos de carácter personal.
4. Los datos recogidos en el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana se complementarán y contrastarán con los existentes en el Registro de Viviendas Deshabitadas, regulado en el artículo 11.4 de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunitat Valenciana y en el Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas.
5. Si el gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana tiene la consideración de promotor o promotora social, dicho carácter se hará constar de forma distintiva en el registro, a los efectos previstos en este decreto ley.
6. Reglamentariamente se desarrollará el registro, estableciéndose el procedimiento de inscripción, modificación y cancelación de los datos del registro, así como todas aquellas disposiciones que sean necesarias para su correcto funcionamiento.
Artículo 11. Deber de comunicación de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
1. Los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana tienen la obligación de comunicar anualmente a la Conselleria competente en materia de vivienda la relación de viviendas de las que disponen en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan, a fin de que se inscriban en el registro. La información que deba incluirse en dicha comunicación se desarrollará reglamentariamente.
2. La adquisición de la condición de gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana que se produzca con posterioridad a la entrada en vigor de este decreto ley se comunicará a la Conselleria competente en el plazo de tres meses desde que acontezca la adquisición de tal condición.
3. Los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana tienen la obligación de comunicar a la Conselleria competente en materia de vivienda cualquier variación en el número de viviendas de las que disponen, así como cualquier otro cambio con respecto a su situación.
Artículo 12. Inscripción en el registro.
1. Las inscripciones en el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana se realizarán de oficio por la dirección general competente en materia de función social de la vivienda, utilizando la información recogida en las comunicaciones realizadas por los grandes tenedores.
2. Podrán recabarse para su anotación en el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana los datos obrantes en otros registros públicos, como el padrón municipal de habitantes, el censo de edificios, el catastro, o el registro de la propiedad, así como los que figuran en los archivos de otras administraciones públicas, de acuerdo con la normativa de protección de datos de carácter personal.
3. Se podrá contar con la labor de la inspección en materia de vivienda para hacer cumplir las obligaciones derivadas del registro.
TÍTULO IV
Medidas de intervención de la Generalitat en materia de vivienda
Artículo 13. Cesión temporal obligatoria del usufructo de las viviendas declaradas deshabitadas propiedad de grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
1. Por acuerdo motivado del Consell se podrá declarar la utilidad pública e interés social para la cesión temporal obligatoria del usufructo de viviendas cuya titularidad del derecho de propiedad corresponda a grandes tenedores cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que existan unidades de convivencia en las que, encontrándose en alguna de las situaciones de vulnerabilidad previstas en el artículo 2.2, pueda acreditarse alguna de las siguientes condiciones:
– Unidad de convivencia desplazada, acogida en régimen de protección temporal o cualquier estatuto de protección subsidiaria consecuencia de un conflicto armado o situación similar de emergencia humanitaria o climática.
– Unidad de convivencia afectada gravemente por una emergencia de protección civil declarada en el territorio de la Comunitat Valenciana.
– Cuando con respecto al año precedente, en un término municipal, se hayan producido incrementos significativos, de al menos un veinte por ciento, en:
● Unidades de convivencia que hayan sido desahuciadas, desalojadas o lanzadas de su vivienda habitual.
● Unidades de convivencia cuya residencia habitual se encuentre en asentamientos informales o infraviviendas de personas vulnerables que se encuentren en situación de exclusión residencial.
● Unidades de convivencia en situación de sinhogarismo, que no pueda acceder o conservar un alojamiento adecuado, adaptado a su situación personal, permanente y que proporcione un marco estable de convivencia, ya sea por razones económicas u otras barreras sociales o bien presenta dificultades sociales para llevar una vida autónoma.
b) Que en la localidad en que resida la unidad de convivencia se haya constatado la necesidad habitacional de vivienda y no exista disponibilidad de vivienda del parque público de la Generalitat para atender las situaciones previstas en el apartado a. Para esta constatación se atenderá, a los índices del catálogo de Áreas de necesidad de vivienda, así como a los estudios y determinaciones de zonas tensionadas en virtud de los mismos que se encuentre en vigor en el momento de la declaración de utilidad pública.
c) Que en dicha localidad existan viviendas propiedad de grandes tenedores que se encuentren inscritas en el Registro de Viviendas Deshabitadas por tiempo superior a 1 año.
2. Se garantizará en todo caso una justa compensación a los grandes tenedores por las viviendas cuyo usufructo se ceda obligatoriamente, que se calculará de acuerdo con la normativa estatal de expropiación forzosa.
3. El procedimiento se incoará por la Conselleria competente en materia de vivienda, que comunicará con al menos tres meses de antelación la intención de iniciar el procedimiento, en los supuestos del párrafo tercero del apartado 1.a.
4. La cesión temporal obligatoria del usufructo se llevará a cabo por un plazo máximo de 5 años, si la persona propietaria gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana fuera una persona física, o de 7 años, si fuera una persona jurídica.
5. Al finalizar el plazo temporal de cesión del usufructo, la Generalitat devolverá la vivienda al gran tenedor. La devolución de la vivienda por parte de la Generalitat se realizará en el mismo estado en que se entregó.
6. Si al inmueble se le hubieran incorporado mejoras aprovechables o sufrido menoscabo de valor, se procederá a una nueva valoración del mismo, referida a la fecha de ejercicio del derecho. Lo que dará lugar o bien a una indemnización al gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana por los desperfectos y daños sufridos en la vivienda distintos de los correspondientes al uso normal del bien y el paso del tiempo o bien al resarcimiento a la Administración por el incremento de valor.
Si el gran tenedor de viviendas no movilizase efectivamente la vivienda en el plazo de 6 meses desde su devolución, la Generalitat podrá iniciar de nuevo la tramitación de un procedimiento de cesión temporal, si se mantuvieran las condiciones previstas en el presente artículo.
7. La Conselleria competente en materia de vivienda estará obligada a arrendar o ceder la vivienda en el plazo de un año desde la toma de posesión, siguiendo los procedimientos reglamentariamente establecidos, y ajustándose a lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Será causa de reversión de la vivienda el transcurso del citado periodo sin que la misma haya sido entregada en arrendamiento o cesión al adjudicatario de esta.
8. El expediente de cesión temporal obligatoria del uso se podrá suspender por la puesta a disposición, por parte del gran tenedor de viviendas, de la vivienda objeto de la cesión temporal para incorporarla a la Bolsa Habita o alguna medida de fomento de misma índole.
9. Cuando a causa de la cesión temporal del usufructo, el mantenimiento de la propiedad del inmueble resulte antieconómico para la persona propietaria, esta podrá solicitar de la Administración que se proceda a la expropiación del pleno dominio.
Artículo 14. Expropiación forzosa de las viviendas de protección pública.
Se entenderá que procede la declaración de utilidad pública y el acuerdo de necesidad de ocupación por parte de la Conselleria competente en materia de vivienda para la expropiación de las viviendas de protección pública, o de los anexos vinculados, las zonas comunes, los locales y las edificaciones complementarias de las que dispongan los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana, que se encuentren deshabitados durante más de un año y figuren inscritos en el Registro de Viviendas Deshabitadas.
La expropiación de las viviendas de protección pública se llevará a cabo de acuerdo con el procedimiento previsto en la normativa estatal de expropiación forzosa.
El procedimiento se incoará por la Conselleria competente en materia de vivienda, que comunicará con al menos tres meses de antelación la intención de iniciar el procedimiento.
TÍTULO V
Régimen de colaboración en materia de vivienda
Artículo 15. Colaboración entre las Administraciones públicas en materia de vivienda.
Con el objetivo de cooperar en los fines de este decreto ley, la Generalitat y los entes locales de la Comunitat, sus organismos públicos y entidades vinculadas o dependientes desarrollarán los principios de colaboración, cooperación y coordinación en las materias reguladas en la presente norma.
Artículo 16. Colaboración público-privada y fondo social de vivienda.
1. La Generalitat establecerá fórmulas de colaboración con personas y entidades privadas tenedoras de vivienda para la creación de un fondo social de vivienda que amplíe y fortalezca el patrimonio de vivienda de protección pública con el objeto de garantizar los fines perseguidos en el presente decreto ley. Dichas fórmulas de colaboración serán desarrolladas reglamentariamente.
2. La finalidad del fondo social de vivienda será dotar de nuevos instrumentos a las administraciones territoriales al servicio de las políticas públicas en materia de vivienda, generando patrimonio de vivienda de protección pública, especialmente en aquellos ámbitos en los que es necesario recuperar el equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler, contribuyendo a la moderación de los precios.
3. El fondo social de vivienda se regirá por acuerdos específicos con las asociaciones de entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler, o los principales operadores, que tendrán los siguientes objetivos específicos:
a) Dar respuesta y acompañamiento a las personas y unidades de convivencia en situación de vulnerabilidad, emergencia residencial, y especial vulnerabilidad evitando su desalojo sin alternativa de solución residencial, y estableciendo protocolos de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades privadas gestoras de vivienda.
b) Incrementar el patrimonio de vivienda de protección pública de precio asequible.
c) Promover el compromiso de destinar un porcentaje mínimo de su parque a vivienda asequible.
Artículo 17. Creación del Registro de Promotores Sociales.
1. El Consell, con el fin de promover la transparencia en el sector de la vivienda y fomentar la colaboración público-privada, creará un registro obligatorio de promotores sociales adscrito a la conselleria competente en materia de vivienda.
2. Para inscribirse, los promotores o promotoras deberán acreditar que su actividad cumple con los requisitos y cualificaciones establecidos por este decreto ley y por el resto de la normativa.
3. Reglamentariamente se desarrollará el registro, estableciéndose el procedimiento de inscripción, modificación y cancelación de los datos de este, así como todas aquellas disposiciones que sean necesarias para su correcto funcionamiento.
Al mismo tiempo, reglamentariamente se creará un distintivo con un formato y características concretas que deberán colocarse en un lugar visible para el público en cada uno de los locales de los y las promotores sociales, así como en la función comercial y en la publicidad de estos. El número de registro de los y las promotores sociales debe estar incluido en el registro correspondiente. Los profesionales en ejercicio podrán compartir la credencial de inscripción con la credencial colegial y el número de socio o socia.
TÍTULO VI
Inspección en materia de vivienda
Artículo 18. Objeto y ámbito de la inspección en materia de vivienda.
1. La inspección en materia de vivienda tiene por objeto la vigilancia, el control y la comprobación de la observancia y el cumplimiento de la normativa vigente en materia de vivienda, con el fin de garantizar el derecho de la ciudadanía valenciana a disfrutar de una vivienda asequible, digna y adecuada. Corresponde a la Conselleria competente en materia de vivienda el ejercicio de la actuación inspectora en el territorio de la Comunitat Valenciana.
2. Podrá ser, justificadamente, objeto de inspección cualquier inmueble sito en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, con el objetivo de determinar su titular, su efectiva desocupación, su estado de conservación, y demás extremos relevantes para el cumplimiento de la función social de la vivienda.
3. En lo no previsto en el presente decreto ley, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 113 y siguientes del Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas, dedicado a la actividad inspectora.
4. En el ejercicio de la función inspectora, cuando los datos personales no se obtuvieren directamente de la persona interesada, y de conformidad con el apartado 5 del artículo 14 del Reglamento (UE) 2016/678, no será obligatorio cumplir con las obligaciones del deber de informar regulado en el citado artículo, en la medida que la comunicación de dicha información pudiera imposibilitar u obstaculizar gravemente el logro de los objetivos de tal función.
Artículo 19. Funciones de la inspección en materia de vivienda.
El personal funcionario que lleve a cabo tareas de inspección en materia de vivienda tendrá las siguientes funciones básicas:
a) Velar por el respeto del derecho a disfrutar de una vivienda asequible, digna y adecuada.
b) Comprobar el cumplimiento de las leyes y del resto de disposiciones vigentes en materia de vivienda, emitiendo actas de inspección y proponiendo, y cuando fuere necesario, adoptando, medidas para el restablecimiento y el aseguramiento de la legalidad.
c) Investigar situaciones de falta de uso residencial o desocupación de inmuebles destinados a vivienda.
d) Verificar los hechos descritos en las denuncias o comunicaciones de irregularidades que se perciban.
e) Informar al órgano competente de los resultados de la actividad inspectora, proponiendo medidas correctoras ante las posibles deficiencias que se puedan detectar.
f) Elaborar los informes y estudios que sean solicitados, en relación con las materias objeto de inspección.
g) Comprobar el estado de situación de la vivienda, a efectos de determinar si se cumple con el deber de conservación y rehabilitación.
h) Cualesquiera otras que se atribuyan reglamentariamente.
Artículo 20. Personal inspector.
1. Es personal inspector en materia de vivienda el personal funcionario público que desarrolle las funciones incluidas en el artículo anterior y esté habilitada por el órgano competente para ejercer las funciones mencionadas.
2. El personal inspector posee en su ejercicio la condición de autoridad pública, debiendo acreditarse como tal cuando ejerza sus funciones inspectoras.
3. La inspección podrá recabar, si lo considera necesario, para el cumplimiento de sus atribuciones, la colaboración de otros departamentos autonómicos, de los municipios y del resto de entidades locales, así como de las personas físicas o jurídicas y de las entidades sin personalidad jurídica titulares de viviendas, y de todas las que sean oportunas para el cumplimiento de sus funciones.
4. El personal inspector tendrá que guardar secreto profesional respecto a los asuntos que conozcan por razón de su cargo, función y actuaciones. Asimismo, en el desarrollo de su actuación tendrá que respetar los principios de objetividad, transparencia e imparcialidad.
5. El personal de inspección que en el ejercicio de sus funciones dedujera la posibilidad de alguna infracción en cualquier materia, deberá ponerlo en conocimiento inmediato del órgano competente de la administración correspondiente.
Artículo 21. Planificación de las actuaciones inspectoras.
1. Las actuaciones inspectoras responderán a la planificación y la programación establecidas, sin perjuicio de las actuaciones derivadas de denuncias o propuestas de carácter extraordinario que se formulen, que podrán tener carácter prioritario.
2. La Conselleria competente en materia de vivienda aprobará el plan de inspección y las programaciones anuales, que contendrán: los objetivos que se deben lograr, los ámbitos de actuación, las acciones que hay que desarrollar y el plazo previsto para su ejecución.
3. Se elaborarán memorias anuales donde se recogerán las actuaciones efectuadas, el grado de cumplimiento de la programación anual, así como otras actuaciones que se hayan desarrollado durante el año.
Artículo 22. Actuación de la inspección.
El personal inspector, en el ejercicio de sus funciones, estará autorizado a:
a) Solicitar al Catastro y, en general, a los registros públicos correspondientes información relativa a la titularidad y la situación jurídico-económica de cualquier inmueble sito en la Comunitat Valenciana, así como información sobre los suministros de agua, luz y gas al correspondiente ayuntamiento o compañía suministradora.
b) Visitar las viviendas sitas en la Comunitat Valenciana.
Cuando se interese el acceso a una vivienda que tenga la condición efectiva de domicilio, se deberá disponer de la autorización de la persona propietaria o de la persona titular del derecho de uso, si esta fuese distinta de aquella y, de no obtenerse, se podrá recabar la oportuna autorización judicial.
No obstante, cuando el inmueble no cumpla la función de domicilio, ante la negativa del permiso para acceder a este, el personal inspector podrá posponer la visita de inspección y, si prevalece la negativa sin causa justificada, podrá considerarse obstrucción a la labor inspectora.
c) Visitar las dependencias de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que actúen en el sector inmobiliario y/o tengan en propiedad viviendas en la Comunitat Valenciana, con la finalidad de realizar las comprobaciones necesarias para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda, pudiendo solicitar la información y documentación necesaria para el adecuado cumplimiento de su función.
d) Efectuar cualquier clase de mediciones y de comprobaciones materiales, la toma de muestras y la utilización de medios electrónicos, así como realizar todas las investigaciones y los exámenes que considere adecuados en el desarrollo de sus funciones, para comprobar el cumplimiento de la normativa en materia de vivienda.
e) Realizar entrevistas a las personas arrendatarias de viviendas o bien a las personas que representan legalmente a estas, así como al personal que pertenezca a las personas jurídicas o entidades sin personalidad jurídica que actúen en el sector inmobiliario y/o tengan en propiedad viviendas en la Comunitat Valenciana, pudiendo efectuar grabaciones, previa comunicación de las personas entrevistadas.
f) Requerir la aportación de la documentación que se considere necesaria para el desarrollo de la función inspectora, así como informes o cualquier otro dato que resulte necesario.
g) Citar a comparecencia a las personas relacionadas con el objeto de la inspección que considere necesarias, haciendo constar expresamente el lugar, la fecha, la hora y el objeto de la comparecencia, así como las consecuencias de desatenderla.
h) Elaborar y emitir los informes de las actuaciones realizadas, especialmente de los que le hayan sido requeridos.
i) Hacerse acompañar, en las visitas de inspección, por las personas interesadas, personal técnico especializado, peritos o peritas, así como cualquier otro que resulte necesario a criterio del personal inspector para el desarrollo de la actividad.
j) Realizar cuantas actuaciones sean necesarias para el cumplimiento de las funciones de inspección que desarrolla.
k) Aquellas otras que se atribuyan reglamentariamente.
Artículo 23. Deberes de la inspección.
1. La actuación inspectora será confidencial, y el personal inspector deberá cumplir con el deber de secreto respecto de aquellas actuaciones de las que esté conociendo o haya conocido.
2. En el ejercicio de sus funciones, sin merma de su autoridad pública y del cumplimiento de sus deberes, la inspección guardará con las personas administradas el debido respeto y deferencia, mostrándoles la documentación acreditativa que le identifique, informándoles del motivo de sus actuaciones y de los derechos y deberes que les asisten.
Artículo 24. Deberes de colaboración de las personas titulares o gestoras de viviendas.
Todas las personas titulares o gestoras de las viviendas sobre las que se desarrollen procedimientos de investigación tienen los deberes de colaboración con la administración desarrollados en la legislación básica estatal y han de proporcionar todos los datos relevantes sobre las mismas a requerimiento de la administración, a excepción de aquellos cuya comunicación suponga una vulneración de los derechos fundamentales de las personas.
Artículo 25. Deber de colaboración para la entrada en viviendas que revistan la condición de domicilio.
1. La entrada en toda vivienda que tenga la condición efectiva de domicilio, en los casos en que resulte necesario el acceso a fin de verificar dicha condición, deberá disponer de la autorización de la persona propietaria o de la persona titular del derecho de uso si esta fuese distinta a aquella.
2. Cuando no se obtenga la citada autorización, la administración actuante podrá requerir la oportuna autorización judicial.
3. En todo caso, la falsa identificación de una vivienda desocupada como domicilio que quede debidamente acreditada en el procedimiento será considerada una infracción.
Artículo 26. Incoación de diligencias.
1. Las labores de inspección conllevarán la apertura de las pertinentes diligencias cuando se presuma que las conductas que se aprecian por quien lleva a efecto la inspección puedan ser constitutivas de vulneración o incumplimiento de esta normativa o puedan ser tipificadas como infracción administrativa.
2. Una vez instruidas las mencionadas diligencias, y previo el preceptivo trámite de audiencia a las personas interesadas, se podrá adoptar la resolución pertinente, bien con el archivo de las actuaciones cuando no se estime concurrente la citada vulneración o infracción, o bien con la adopción de las medidas cautelares que, en su caso, se estimen oportunas y la incoación del procedimiento sancionador.
3. Si, con ocasión de los procedimientos instruidos por infracción de esta legislación o normativa de desarrollo, resultaren indicios de ilícito penal, el órgano competente para la imposición de la sanción lo pondrá en conocimiento del Ministerio Fiscal, suspendiendo el procedimiento administrativo sancionador hasta tanto se pronuncie la jurisdicción penal.
La sanción penal, en caso de que se produzca, excluirá la imposición de la sanción administrativa, sin perjuicio de la adopción de las medidas de reposición de la situación anterior a la comisión de la infracción, así como de la exigencia de los daños y perjuicios irrogados a la Administración pública.
Artículo 27. Actas de inspección.
1. La Inspección levantará acta de todas sus intervenciones una vez efectuadas las comprobaciones y las averiguaciones oportunas.
El acta de inspección es el documento, en modelo oficial, en el cual el personal inspector recoge por escrito los datos y el resultado de una actuación inspectora concreta.
Dicha acta recogerá el relato fáctico resultante de la actuación inspectora, así como fotografías y demás material probatorio que pueda resultar de interés, se redactará en el momento inmediatamente posterior a la actuación inspectora y se notificará a las personas interesadas en los términos establecidos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.
2. El acta de inspección posee el carácter de documento público, tiene presunción de veracidad y goza de valor probatorio respecto a los hechos que se reflejan en esta que hayan sido constatados de manera fehaciente por el personal inspector, sin perjuicio de las pruebas que, en defensa de sus derechos e intereses, puedan proponer o aportar las personas interesadas.
3. Si el personal inspector actuante apreciara algún hecho que pudiera ser constitutivo de infracción, tendrá que hacerlo constar en el acta, y reseñar los hechos constatados, con expresión del precepto vulnerado, a los efectos de la tipificación de la infracción y la sanción que pueda corresponder, en su caso.
4. A los efectos de las propuestas de inicio de procedimientos sancionadores, cuando se aprecien irregularidades o incumplimientos con indicios racionales de responsabilidad, las actas de la inspección y sus correspondientes informes tendrán la consideración de actuaciones previas.
Artículo 28. Presunción de certeza de las comprobaciones inspectoras.
1. Al personal funcionario que lleve a cabo tareas de inspección en materia de vivienda se le reconoce la condición de autoridad. Como consecuencia, los hechos constatados por estos que se formalicen en las actas de infracción, observando los requisitos legales pertinentes, tendrán presunción de certeza, sin perjuicio de las pruebas que en defensa de los respectivos derechos o intereses pueden aportar las personas interesadas.
2. El mismo valor probatorio se atribuye a los hechos reseñados en informes emitidos como consecuencia de comprobaciones efectuadas por el personal inspector, sin perjuicio de su contradicción por los interesados o interesadas en la forma que determinen las normas procedimentales aplicables.
3. No se verá afectada la presunción de certeza a que se refieren los párrafos anteriores por la sustitución del personal inspector actuante durante el periodo de la actuación inspectora, si bien se deberá comunicar en tiempo y forma a las personas interesadas dicha sustitución antes de la finalización de aquella, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
Artículo 29. Deber general de colaboración.
1. Las administraciones públicas y las personas físicas y jurídicas, públicas o privadas, y aquellas entidades sin personalidad jurídica, están obligadas a colaborar con el personal de inspección y a proporcionar los datos, los informes, los justificantes y cualquier otra documentación requerida que sean determinantes para verificar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en este decreto ley, con los límites que fija la normativa en materia de protección de datos de carácter personal.
2. En particular, están obligadas y obligados a prestar colaboración:
a) Las compañías suministradoras y las entidades gestoras de los servicios de agua, gas, electricidad o telecomunicaciones en relación con los consumos anormales de los servicios suministrados.
b) Las entidades locales respecto del censo o el padrón municipal.
c) Las notarias y los notarios las registradoras y los registradores de la propiedad y otro personal funcionario público en relación con los actos, las escrituras u otros documentos, a fin de conocer la titularidad de la vivienda.
d) Las personas físicas o jurídicas relacionadas con la promoción y la intermediación inmobiliaria con respecto a la información que sea relevante para determinar el destino o el uso de las viviendas.
e) Las comunidades de propietarios y propietarias y las administradoras y los administradores de fincas.
3. Es obligatorio que los ciudadanos y ciudadanas comparezcan en las oficinas públicas cuando sea necesario aclarar las actuaciones de control e inspección, siempre que se haya intentado por los medios habituales y estos no hayan resultado suficientes.
TÍTULO VII
Régimen sancionador
Artículo 30. Disposiciones comunes.
El ejercicio de la potestad sancionadora en materia de incumplimiento de la función social de la vivienda se ajustará, en todo caso, a los principios establecidos en la legislación reguladora del régimen jurídico de las administraciones públicas.
Los procedimientos sancionadores se regirán por lo dispuesto en la legislación reguladora de la función social de la vivienda y las disposiciones del presente título. En lo no previsto, resultará de aplicación lo dispuesto en la legislación reguladora del procedimiento administrativo común.
Artículo 31. Actuaciones inmediatas de la Administración pública.
Conocida por la administración por cualquier medio, de oficio o a instancia de un tercero, la perpetración, incluso indiciaria, de cualesquiera de las conductas de discriminación, violencia, acoso, fraude, abuso o mala fe en relación con el derecho a la vivienda descritas en los artículos siguientes y tipificadas como infracciones, inmediatamente incoará el correspondiente expediente sancionador contra las personas físicas o jurídicas presuntamente responsables y, en caso de que aquellas pudieran ser constitutivas de delito, pondrá los hechos en conocimiento de la Fiscalía o la autoridad judicial para la incoación del correspondiente procedimiento de orden penal, y en su caso, y siempre que ello fuese posible, informará a las personas perjudicadas de su derecho a iniciar acciones judiciales o a personarse en los procedimientos ya iniciados en que sean parte interesada.
CAPÍTULO I
Infracciones
Artículo 32. Infracciones.
1. A los efectos de esta norma, son infracciones administrativas las acciones u omisiones que impliquen la falta de cumplimiento, en sus propios términos, de cualesquiera de las obligaciones, medidas o acuerdos adoptados en materia de función social de la vivienda, en los términos tipificados en este decreto ley, sin perjuicio de las infracciones tipificadas en la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, y la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la Función Social de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
2. Son infracciones graves:
a) Obstruir la labor inspectora por medio de acciones u omisiones que dificulten, perturben o retrasen las funciones propias de la Inspección; incumplir comparecencias o requerimientos efectuados; no atender las instrucciones para realizar las correcciones propuestas, así como obstaculizar la comunicación libre con las personas arrendatarias, trabajadoras o responsables.
b) La falsa identificación de una vivienda como domicilio para entorpecer la labor inspectora de acceso y comprobación de las condiciones de esta.
c) No acometer las medidas y actuaciones de reparación o rehabilitación derivadas de los informes de inspección técnica de los edificios, en los plazos que se señalen en los citados informes, cuando estas tengan carácter de urgente.
d) El impago de tres o más mensualidades por parte de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana de los gastos de la comunidad en las propiedades sometidas a régimen de propiedad horizontal.
e) El incumplimiento por parte de los grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana de la obligación de comunicar a la Conselleria competente en materia de vivienda la relación de viviendas de que disponen en el plazo establecido, así como cualquier cambio en cuanto a la situación de las viviendas que constan inscritas.
f) La comunicación de información incorrecta, con manifiesto error relevante y trascendente, o la comunicación no acompañada de la documentación exigida por la normativa también, será constitutiva de infracción grave.
g) Imposibilitar por parte de la persona arrendadora la realización del pago del alquiler por parte de la persona arrendataria.
h) No realizar la persona arrendadora las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado, cuando la falta de estas afecte a las condiciones básicas de habitabilidad contenidas en las normas de calidad y diseño de la edificación.
i) La falta de notificación escrita por parte de la persona arrendadora de la realización de obras de mejora en los plazos determinados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
j) La manipulación por parte de la persona arrendadora del suministro de servicios de primera necesidad, tales como agua, electricidad, gas o análogos, aumentando la cuantía a satisfacer por la persona arrendataria generando un sobrecoste injustificado o procurándose un enriquecimiento ilícito.
k) Arrendar u ofrecer en régimen de arrendamiento una vivienda sobreocupada en los términos del artículo 2.10.
l) Establecer por parte de la persona arrendadora condiciones de pago o garantía fuera de la práctica habitual insólitas o poco habituales y que provoquen de hecho la imposibilidad de acceder a la vivienda de colectivos particularmente vulnerables.
m) Las operaciones de venta, arrendamiento o cesión por cualquier título, ya sean completas o parciales, para uso residencial permanente de una infravivienda, una vivienda sobreocupada o cualquier forma de alojamiento ilegal, indigno o inadecuado, o que tengan por objeto bienes sobre los que la persona transmitente vendedora, arrendadora o cedente no ostente un derecho legítimo que le faculte para llevar a efecto tales operaciones.
n) La predisposición o el establecimiento, a sabiendas, de estipulaciones contractuales ilegales en perjuicio de la persona adquiriente compradora, arrendataria o cesionaria, incluidas las novaciones contractuales modificativas y extintivas ilegales o en fraude de ley.
3. Son infracciones muy graves:
a) Obstruir la labor inspectora para impedir el acceso a las dependencias, resistencia reiterada, coacción, amenazas, violencia o cualquier otra forma de presión ejercida sobre el personal inspector, sin perjuicio de las responsabilidades penales en que se pudiera haber incurrido.
b) Ejercer cualquier forma de presión sobre las personas arrendatarias, familiares o denunciantes con objeto de perjudicar la labor inspectora.
c) Incumplir el gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana sus obligaciones de comunicación en plazo de la información requerida en relación con el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana y el Registro de Viviendas Deshabitadas.
d) Cesar por parte de la persona arrendadora el suministro de servicios de bienes de primera necesidad, tales como agua, electricidad, gas o análogos, o que impida la realización del pago de estos servicios por parte de la persona arrendataria.
e) Contratar, por quien ostente el dominio de una o más viviendas en un mismo edificio, sea persona física, jurídica o entidades sin personalidad jurídica, los servicios de terceras personas, físicas o jurídicas, para perturbar a otra de las personas propietarias de ese mismo edificio en el uso de su vivienda.
f) Omitir o entorpecer, por quien ostente el dominio de una o más viviendas en un mismo edificio, sea persona física, jurídica o entidades sin personalidad jurídica, la realización de reparaciones de carácter esencial o estructural que afecten a servicios básicos comunitarios de la vivienda o del edificio.
g) No realizar por parte de la persona arrendadora las reparaciones necesarias en el inmueble arrendado, cuando la falta de estas empeore sustancialmente las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
h) Toda acción u omisión de la persona arrendadora, siempre que este tenga la consideración de gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana, en las obligaciones de conservación y reparación de la vivienda que puedan llevar a las autoridades competentes a declarar la ruina del inmueble, con la consiguiente extinción del contrato de arrendamiento.
i) Establecer por parte del gran tenedor de viviendas de la Comunitat Valenciana condiciones de pago o garantía insólitas o poco habituales y que provoquen de hecho la imposibilidad de acceder a la vivienda de colectivos particularmente vulnerables.
j) Las conductas tipificadas como acoso inmobiliario en este decreto ley.
k) Cualesquiera conductas de discriminación, violencia, acoso, fraude, abuso o mala fe por parte de la persona vendedora, arrendadora o cedente de una vivienda en los términos del presente decreto ley.
l) Aquellas que comporten la sustracción de viviendas del mercado en cantidad suficiente para alcanzar el fin de manipular los precios de venta o alquiler u obtener un incremento artificial de los mismos.
Artículo 33. Supuestos de discriminación en el acceso y la ocupación de la vivienda.
A los efectos de este decreto ley, se consideran vulneraciones del principio de igualdad y no discriminación en el acceso y la ocupación de la vivienda:
a) La discriminación directa, que se produce cuando una persona recibe, en algún aspecto relacionado con la vivienda, un trato diferente del recibido por otra persona en una situación análoga, siempre que la diferencia de trato no tenga una causa legítima que la justifique objetiva y razonablemente, y los medios utilizados sean proporcionados, adecuados y necesarios.
b) La discriminación indirecta, que se produce cuando una disposición normativa, un plan, una cláusula convencional o contractual, un pacto individual, una decisión unilateral, un criterio o una práctica aparentemente neutros, producen una desventaja particular para una persona respecto de otras en el ejercicio del derecho a la vivienda.
No existe discriminación indirecta si la actuación tiene una finalidad legítima que la justifica objetiva y razonablemente y los medios utilizados para alcanzar dicha finalidad son proporcionados, adecuados y necesarios.
Artículo 34. Supuestos de acoso inmobiliario.
1. A los efectos de este Título y de lo dispuesto en el artículo 2.8 del presente decreto ley, se enuncian los siguientes supuestos de acoso inmobiliario:
a) La negativa injustificada de las personas propietarias o arrendadoras a cobrar la renta arrendaticia;
b) El incumplimiento por parte de la persona arrendadora de las obligaciones que le corresponden como tal, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos;
c) La cesación en la prestación a la persona arrendataria de servicios de primera necesidad o la manipulación de precios de estos;
d) La provocada pérdida de habitabilidad de la vivienda por la falta de reparaciones básicas o la causación intencionada de daños o averías en la misma;
e) La perturbación en el legítimo uso de la vivienda sirviéndose de terceras personas físicas o jurídicas.
2. A los efectos del artículo 36 y siguientes, las sanciones de aquellas conductas de acoso inmobiliario que tengan el objetivo de lograr el abandono de la vivienda con fines especulativos se graduarán en su mitad superior.
3. Las conductas de acoso inmobiliario serán tipificables y sancionables de acuerdo con lo previsto por este decreto ley, siempre que no sean constitutivas de delito, especialmente de los delitos de coacciones, trato degradante o contra la integridad moral en el ámbito inmobiliario.
Artículo 35. Concurrencia de infracciones.
1. A la persona responsable de dos o más infracciones se le impondrán las sanciones correspondientes a cada una de las infracciones cometidas.
2. En los casos en que la infracción o infracciones, por su propia naturaleza, afecten a varias viviendas, podrán imponerse tantas sanciones como infracciones se hayan cometido en cada vivienda.
3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, cuando la comisión de una infracción origine necesariamente la comisión de otra u otras, únicamente se impondrá la sanción aparejada a la infracción más grave de las cometidas.
La realización de una pluralidad de acciones u omisiones que infrinjan el mismo precepto administrativo, en ejecución de un plan preconcebido o aprovechando idéntica ocasión, será sancionable como infracción continuada.
CAPÍTULO II
Sanciones
Artículo 36. Sanciones.
1. Las infracciones tipificadas en el capítulo anterior como graves serán sancionadas con una multa de 10.000 a 350.000 euros.
2. Las infracciones tipificadas en el capítulo anterior como muy graves serán sancionadas con una multa de 350.001 a 950.000 euros.
Artículo 37. Graduación y cuantía de las sanciones.
1. En la graduación de las sanciones a imponer se deberá guardar la debida adecuación entre la gravedad del hecho constitutivo de la infracción y la sanción a aplicar, a cuyo fin se tendrán en cuenta cada una de las siguientes variables:
a) La existencia de intencionalidad y el grado de culpabilidad de cada una de las personas infractoras.
b) Cuando el gran tenedor de la Comunitat Valenciana actúe como persona jurídica y su comportamiento afecte a más de 10 viviendas la sanción se impondrá en su grado máximo, con multa de 170.001 a 350.000 euros en el caso de infracciones graves, y con multa de 650.001 950.000 euros en el caso de infracciones muy graves.
c) Cuando sea una persona física con menos de 10 viviendas, la sanción se impondrá en su grado mínimo, con multa de 10.000 a 170.000 euros en el caso de infracciones graves, y con multa de 350.001 a 650.000 euros en el caso de infracciones muy graves.
d) La existencia en la conducta de la persona infractora de un trato discriminatorio, sea directo o indirecto, en los términos del artículo 33. En estos casos, la sanción se impondrá en su grado máximo, con multa de 170.001 a 350.000 euros en el caso de infracciones graves, y con multa de 650.001 a 950.000 euros en el caso de infracciones muy graves.
e) La naturaleza y cuantía del perjuicio causado, directa o indirectamente.
f) El coste económico del restablecimiento de la situación alterada y su viabilidad.
g) La reincidencia por comisión, en el plazo de un año, de más de una infracción de la misma naturaleza cuando así haya sido declarado por resolución firme en vía administrativa.
h) El enriquecimiento injusto obtenido por la comisión del hecho.
i) La reparación de los daños y perjuicios ocasionados.
2. Se considera una circunstancia atenuante el cese de la conducta infractora de manera voluntaria después de la inspección o la advertencia oportunas, así como la realización de obras de subsanación antes de la resolución del procedimiento sancionador.
3. Se consideran circunstancias agravantes el incumplimiento del requerimiento efectuado por el órgano competente o la obstrucción de la función inspectora.
4. En todo caso, la sanción que se imponga a cada responsable será de cuantía tal que la comisión de la infracción no resulte más ventajosa para la persona infractora que el cumplimiento de la normativa infringida. Esta regla tendrá como único límite la calificación de la infracción.
5. En caso de infracciones continuadas, y a efectos de modular la sanción, se tendrá en cuenta la cantidad de viviendas afectadas y la duración de la infracción y sus efectos.
6. Tendrán la consideración de agravadas a efectos sancionadores las conductas anteriormente tipificadas en que intervenga discriminación por razones de identidad sexual o de género, orientación sexual, edad, ideología, religión, etnia, raza, nacionalidad o procedencia, clase social o posición económica, aporofobia, enfermedad, discapacidad o prevalimiento de nivel cultural.
Artículo 38. Medidas complementarias.
1. Sin perjuicio de la aplicación de las sanciones que correspondan de conformidad con este Título, podrá imponerse a las personas responsables de las infracciones sancionadas las medidas complementarias previstas en la legislación reguladora de la función social de la vivienda y, en particular, aquellas relacionadas con el objeto de este decreto ley.
2. En la resolución de los supuestos de acoso inmobiliario que priven del derecho al uso de la vivienda a personas en situación de vulnerabilidad residencial se deberá imponer a la persona infractora la reposición a la persona afectada en el uso de la vivienda.
En caso de no ser posible dicha reposición se deberá ofrecer, en el caso de que se trate de grandes tenedores, a las personas afectadas la inmediata puesta a disposición de una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro municipio no afectará negativamente a la situación de riesgo de vulnerabilidad residencial de la persona o unidad de convivencia.
Subsidiariamente, en caso de que tampoco sea posible la puesta a disposición de otra vivienda a que se refiere el párrafo anterior, o de que las personas afectadas rechacen el ofrecimiento de la persona propietaria sancionada por acoso inmobiliario, estas podrán optar a la reparación de los daños y perjuicios sufridos.
La administración informará expresamente y de forma clara, comprensible y detallada de las anteriores alternativas a las personas afectadas.
Artículo 39. Personas responsables.
1. Serán sancionadas por la comisión de las infracciones previstas en el presente decreto ley las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como entidades sin personalidad jurídica, que resulten responsables de estas por acción u omisión.
2. Cuando la responsabilidad de los hechos constitutivos de la infracción corresponda a una persona jurídica podrán considerarse responsables, además, las personas físicas integrantes de sus órganos de dirección que hubiesen ordenado, orquestado, autorizado o consentido la comisión de la infracción.
Dichas personas físicas serán consideradas responsables, en todo caso, si la persona jurídica se extinguiera antes de dictarse la resolución sancionadora.
3. En los supuestos de entidades sin personalidad jurídica, si no fuera posible individualizar la responsabilidad por las infracciones cometidas, se podrá considerar como responsable a la persona que conste como interlocutora en el Registro de Grandes Tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
Artículo 40. Inhabilitación.
1. A las personas autoras de infracciones graves y muy graves que hayan causado perjuicio a la administración o a las personas usuarias, se les podrá imponer, además, medidas de inhabilitación para la construcción de viviendas protegidas y para realizar actuaciones de edificación o rehabilitación que se efectúen con ayuda o financiación pública, ya sea en calidad de personas promotoras, constructoras, redactoras de proyectos, facultativas o colaboradoras técnicas.
2. La inhabilitación tendrá un plazo máximo de seis a diez años, según se trate de infracciones graves o muy graves, respectivamente, y afectará a todo el ámbito de la Comunitat Valenciana.
El plazo computará desde la firmeza de la resolución administrativa o, en caso de haber sido recurrida en vía contenciosa, desde la notificación de la sentencia firme a la persona responsable de la infracción.
3. Si la inhabilitación recae sobre persona jurídica, resultarán también inhabilitadas las personas físicas integrantes de sus órganos de administración y dirección que hubiesen ordenado, orquestado, autorizado o consentido, por acción u omisión, la comisión de la infracción.
Si la persona jurídica se extinguiese antes de cumplir el plazo de inhabilitación, esta se extenderá a las empresas o sociedades inmobiliarias en las que aquellas personas físicas desempeñen cargos directivos o participen de forma significativa en su capital social, por sí o por persona interpuesta.
4. Las administraciones competentes mantendrán un registro de los promotores o promotoras o agentes de la construcción inhabilitados para participar en las promociones de viviendas protegidas por los plazos señalados.
El órgano administrativo del que emane la resolución deberá emitir, de oficio y antes de 15 días, copia de esta a la Junta Superior de Contratación Administrativa de la Generalitat, y se registrará, cuando proceda a los efectos de este decreto ley, en el Registro de Contratistas y Empresas Clasificadas de la Comunitat Valenciana.
5. Dentro del proceso administrativo para imponer esta sanción, la administración competente informará al colegio profesional u organismo representativo, si es el caso.
6. Esta medida complementaria de inhabilitación es compatible con otras medidas, como la pérdida de las ayudas económicas y financieras recibidas, con la consiguiente devolución, en caso de infracciones, al régimen de financiación protegida en la promoción y acceso a las viviendas, o con la resolución de contratos sobre viviendas de promoción pública o su expropiación.
7. Puede levantarse la inhabilitación en caso de que las personas infractoras voluntariamente reparen la infracción objeto de la resolución sancionadora, restaurando el daño causado al interés público y evitando la sustanciación de recursos administrativos o jurisdiccionales.
CAPÍTULO III
Procedimiento sancionador
Artículo 41. Procedimiento sancionador abreviado en materia de derecho a la vivienda
1. El procedimiento sancionador se iniciará siempre de oficio mediante un acuerdo motivado de la persona titular de la dirección general competente en materia de función social de la vivienda:
a) Por iniciativa propia o como consecuencia de orden superior.
b) Por denuncia.
c) A petición razonada de otros órganos administrativos.
d) A consecuencia de un acta de inspección resultante de las actuaciones previas de investigación practicadas.
2. Para la incoación del expediente sancionador, la persona titular de la dirección general competente en materia de función social de la vivienda nombrará instructor o instructora a un funcionario o funcionaria del departamento.
Con el fin de preservar la imparcialidad del procedimiento sancionador y dotar de una mayor garantía al presunto infractor o infractora, en ningún caso podrán actuar como instructores o instructoras del expediente aquel personal funcionario que tenga atribuidas funciones de investigación, averiguación e inspección, o que hayan llevado a cabo las actuaciones que han servido de base para la iniciación del procedimiento.
Tampoco podrán actuar como instructores o instructoras aquellas funcionarias o funcionarios que:
a) Tenga interés personal en el asunto de que se trate o en otro en cuya resolución pudiera influir la de aquel;
b) Sea administrador o administradora de sociedad o entidad interesada;
c) Tenga cuestión litigiosa pendiente con algún interesado o interesada.
d) Tenga un vínculo matrimonial o situación de hecho asimilable, o guarde parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad o relación de afinidad dentro del segundo grado con cualquiera de los interesados, con las personas administradoras de entidades o sociedades interesadas y también con los asesores o asesoras, representantes legales o personas mandatarias que intervengan en el procedimiento, así́ como compartir despacho profesional o estar asociado con estos para el asesoramiento, la representación o el mandato;
e) Tenga amistad íntima o enemistad manifiesta con alguna de las personas mencionadas en el apartado anterior;
f) Haya intervenido como perito o como testigo en el procedimiento de que se trate;
g) Tenga relación de servicio con persona natural o jurídica interesada directamente en el asunto, o haberle prestado en los dos últimos años servicios profesionales de cualquier tipo y en cualquier circunstancia o lugar.
La concurrencia de cualquiera de las anteriores circunstancias obligará al instructor o instructora hubiese sido designado, a apartarse de la instrucción, que podrá ser sancionado conforme al régimen que le es propio si no lo hiciere y, en su caso, será causa de recusación de oficio o a instancia de parte, la cual se acordará si dichas circunstancias resultan acreditadas.
3. Cuando al tiempo de iniciarse el expediente sancionador, gracias a la información obrante en los diferentes registros de la Conselleria o a la información derivada las actuaciones de investigación, se encontrasen en poder de la dirección general competente todos los elementos de juicio necesarios para determinar los hechos, tipificar la infracción y dilucidar la responsabilidad del presunto infractor o infractora que permitan formular la propuesta de resolución de imposición de sanción, esta se incorporará al acuerdo de iniciación.
Dicho acuerdo de iniciación que incluya la propuesta de resolución se notificará a las personas interesadas indicando la puesta de manifiesto del expediente y concediéndole un plazo de 15 días para que alegue cuanto considere conveniente y presente los documentos, justificantes y pruebas que tenga por oportunos.
4. El procedimiento sancionador en materia de vivienda terminará mediante resolución o por caducidad.
Cuando en un procedimiento sancionador iniciado como consecuencia de un procedimiento de inspección o de la información obtenida de los registros de la Conselleria la persona interesada preste su conformidad a la propuesta de resolución que acompañe al acuerdo de iniciación, se entenderá dictada y notificada la resolución de la dirección general competente para imponer la sanción, de acuerdo con dicha propuesta, por el transcurso del plazo de un mes a contar desde la fecha en que dicha conformidad se manifestó, sin necesidad de nueva notificación expresa al efecto.
5. La resolución del expediente sancionador, así como la imposición de sanciones, en su caso, corresponderá a la persona titular de la dirección general competente en materia de función social de la vivienda.
Cuando la sanción se imponga por haber cometido una falta muy grave, corresponderá dictar la resolución a la persona titular de la secretaría autonómica en materia de vivienda.
Artículo 42. Concurrencia con el orden jurisdiccional penal.
1. En cualquier momento del procedimiento sancionador en que los órganos competentes tengan conocimiento de la existencia de un procedimiento penal, suspenderán la tramitación del procedimiento sancionador.
En estos casos, los órganos competentes pondrán en conocimiento del órgano judicial competente o el Ministerio Fiscal, según proceda, los hechos objeto del procedimiento sancionador, así como la suspensión de este, solicitando remitan información sobre las actuaciones adoptadas o que se adopten en relación con dichos hechos.
2. Recibida la información requerida, cuando esta confirme la previa existencia o bien el inicio de una causa penal, corresponderá al órgano competente examinar si estima que existe identidad de sujeto, hecho y fundamento entre la infracción administrativa y la infracción penal que pudiera corresponder a los efectos de mantener o alzar la suspensión acordada del procedimiento sancionador.
De no existir la citada identidad o en los casos en que la información recibida confirme la inexistencia de delito, los órganos competentes alzarán la suspensión acordada y continuarán el procedimiento sancionador con arreglo a los hechos que los tribunales hayan declarado probados.
3. La administración revisará de oficio las resoluciones administrativas fundamentadas en hechos contradictorios con los declarados probados en la resolución penal, de acuerdo con las normas que regulen los procedimientos de revisión de oficio.
4. En el supuesto de que se haya estimado la existencia de identidad de sujeto, hecho y fundamento entre la infracción administrativa y la infracción penal, cuando recaiga sentencia firme o resolución que ponga fin al procedimiento judicial se acordará, según proceda, bien el archivo o bien la continuación del procedimiento sancionador, con la única limitación para la administración de su vinculación con los hechos probados en el procedimiento penal.
5. Durante el tiempo en que estuviera en suspenso el procedimiento sancionador por los motivos señalados en este artículo se entenderá interrumpido tanto el plazo de prescripción de la infracción como de caducidad del propio procedimiento sancionador.
Artículo 43. Acumulación.
1. En el caso de que el órgano administrativo que inicie o tramite un procedimiento sancionador, cualquiera que haya sido su forma de iniciación, estime la concurrencia de varias presuntas infracciones recogidas en este decreto ley, deberá acumularlas en un solo procedimiento.
2. La tramitación de un procedimiento sancionador por las infracciones recogidas en este decreto ley no excluye la apertura de procedimiento distinto de acuerdo con la legislación reguladora de la función social de la vivienda, siempre que se trate de infracciones de distinta naturaleza.
Artículo 44. Prescripción.
1. Las infracciones y sanciones recogidas en este decreto ley prescribirán en los plazos establecidos en la legislación reguladora de la función social de la vivienda.
No prescribirán aquellas infracciones que supongan una conducta de carácter permanente en tanto que las personas responsables de los hechos no cesen en su comisión.
2. Los plazos de prescripción de las infracciones se interrumpen:
a) Si se lleva a cabo cualquier actuación administrativa que conduzca a la iniciación, tramitación o resolución del procedimiento sancionador, realizada con conocimiento formal del inculpado o encaminada a averiguar su identidad o domicilio, y que se practique con proyección externa a la dependencia que se origine.
b) Si las personas inculpadas interponen reclamaciones o recursos de cualquier clase.
c) Durante el tiempo en que estuviera en suspenso el procedimiento sancionador por tramitación de causa penal, por identidad de sujeto, hecho y fundamento.
3. Los plazos de prescripción de las sanciones se interrumpen:
a) Si se lleva a cabo cualquier actuación administrativa dirigida a ejecutar la sanción administrativa, con el conocimiento formal de los sancionados o encaminada a averiguar su identidad o domicilio o practicada con proyección externa a la dependencia en que se origine.
b) Si las personas sancionadas interponen reclamaciones o recursos de cualquier clase.
c) Durante el tiempo en que estuviera en suspenso el procedimiento sancionador por tramitación de causa penal, por identidad de sujeto, hecho y fundamento entre la infracción administrativa y la infracción penal
Artículo 45. Recursos contra sanciones.
Contra las resoluciones recaídas por infracciones dictadas por la persona titular de la dirección general o de la secretaría autonómica competente, se podrá interponer recurso de alzada ante el órgano superior jerárquico de la Conselleria competente en materia de vivienda, de acuerdo con lo que dispone la legislación sobre el procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.
Disposición adicional primera. Modificación de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la Función Social de la Vivienda de la Comunitat Valenciana.
Se modifica la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la Función Social de la Vivienda de la Comunitat Valenciana, en los siguientes términos:
Uno. Se modifica el apartado 2 del artículo 14 con la siguiente redacción:
«2. Tendrá la consideración de vivienda vacía aquella que permanece desocupada, sin causa justificada, por un tiempo superior a un año. El cómputo del periodo de desocupación se iniciará desde el último día de efectiva habitación, desde el otorgamiento de la autorización para su uso como vivienda o, para el caso de las viviendas que no hayan estado nunca habitadas, desde que el estado de ejecución de estas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación.»
Dos. Se modifica el apartado c del artículo 28.3, que queda redactado de la siguiente forma:
«c) Se entiende por acoso inmobiliario toda acción u omisión en perjuicio de la persona ocupante de una vivienda con el fin de perturbarle en el uso y disfrute pacífico de la misma, incluso generándole un entorno material, social, personal o familiar hostil o humillante, especialmente si dicha conducta se realiza con intención de forzar a la persona ocupante a desalojar la vivienda o a adoptar cualquier otra decisión no deseada sobre el derecho que pudiere ampararle de uso y disfrute de dicha vivienda.»
Disposición adicional segunda. Modificación del Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas.
Uno. Se modifica todo el contenido del artículo 10 titulado «Unidad de convivencia», regulado en el artículo 2.1 del presente decreto ley, por lo que quedará redactado así:
«Artículo 10. Unidad de Convivencia.
Se considerará unidad de convivencia a la persona o grupo de personas físicas que acredite residir de forma habitual y permanente en una misma vivienda, con independencia de que tengan o no relación legal de parentesco.
Asimismo, se considera que existe relación de parentesco y, en consecuencia, unidad de convivencia al grupo de personas que, conviviendo en un mismo domicilio, están unidas entre relación permanente análoga a la conyugal, por adopción, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado, tutela, guarda o acogimiento
Cada persona solo podrá formar parte de una unidad de convivencia, con excepción de las personas menores de edad a cargo que convivan con ambos progenitores en régimen de custodia compartida.»
Dos. Se da nueva redacción al punto 2 del artículo 12 Persona representante de la unidad de convivencia con el siguiente tenor:
«2. Tener su residencia habitual en la Comunitat Valenciana o, en su caso, residencia temporal por motivos de arraigo de acuerdo con la normativa sobre derechos y libertades de las personas extranjeras en España.»
Disposición adicional tercera. Unidad de inspección de la Comunitat Valenciana en materia de vivienda.
El Consell realizará las actuaciones necesarias para la implementación de puestos de trabajo adscritos a la Conselleria competente en materia de vivienda, a efectos de desarrollo de la función de inspección prevista en el presente Decreto Ley.
Disposición adicional cuarta. Aplicación de las medidas de protección a otras personas vulnerables.
Excepcionalmente, las medidas establecidas en el presente decreto ley podrán beneficiar a personas y unidades de convivencia que, sin acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en las definiciones contenidas en el artículo segundo, dispongan de un informe favorable y motivado de servicios sociales.
Del mismo modo, las medidas establecidas en el presente decreto ley podrán beneficiar a personas y unidades de convivencia que no dispongan de informe favorable o motivados de servicios sociales, pero pueda acreditar el cumplimiento de los requisitos establecidos en las definiciones contenidas en el artículo segundo mediante informe motivado por órgano competente, o por cualquier otro medio de prueba en derecho.
Disposición adicional quinta. Protección de datos de carácter personal.
1. Los tratamientos de datos personales que se realicen en cumplimiento de esta norma se ajustarán a lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y en la Ley orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales.
2. El órgano competente del departamento responsable de las actividades de tratamiento de los datos de carácter personal contenidos en las citadas actividades, garantizará:
a) La aplicación de los principios de protección de datos regulados en el artículo 5 del Reglamento (UE) 2016/679.
b) El cumplimiento con el deber de información de conformidad con los artículos 13 y 14 del Reglamento (UE) 2016/679 respecto de todas aquellas personas interesadas en los datos que sean objeto de tratamiento.
c) La adopción de medidas de índole técnica y organizativa que sean necesarias y apropiadas para garantizar un nivel de seguridad adecuado al riesgo, asegurando, en todo caso, la confidencialidad, seguridad e integridad de los datos, así como las conducentes a hacer efectivas las garantías, obligaciones y derechos reconocidos en el régimen jurídico de protección de datos. Estas medidas se corresponderán con las establecidas por el Esquema Nacional de Seguridad.
3. Las personas afectadas por las diferentes actividades de tratamiento, podrán ejercer sus derechos de acceso, rectificación y supresión de datos, así como de limitación u oposición del tratamiento, cuando sea procedente, ante la Conselleria competente en materia de vivienda.
4. Las comunicaciones de datos que se realicen mediante la colaboración entre administraciones se realizarán con fundamento en una norma con rango de ley.
Disposición adicional sexta. Exclusión de los alojamientos turísticos.
Los inmuebles destinados a alojamiento turístico quedan excluidos del ámbito de aplicación del presente decreto ley. Se entenderán como tales los alojamientos regulados por el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del Alojamiento Turístico en la Comunitat Valenciana.
Disposición adicional séptima. Modificación del Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del Reglamento para la Movilización de Viviendas Vacías y Deshabitadas.
El título del artículo 19 deberá quedar redactado así:
«Artículo 19. Grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana.
El artículo 19.1, párrafo primero, deberá quedar redactado así:
19.1 Se consideran grandes tenedores de viviendas de la Comunitat Valenciana aquellas personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que, destinando su actividad a la construcción, promoción, intermediación, inversión o financiación de la construcción, compra o arrendamiento de vivienda, dispongan, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana, de más de 10, en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute que les faculten para determinar los usos a que se destinan.»
El título del artículo 20 deberá quedar redactado así:
«Artículo 20. Obligaciones de los grandes tenedores de la Comunitat Valenciana de relación con la administración.»
Disposición transitoria única. Colaboración en la prestación de servicios de la Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana.
En tanto se desarrollan las actuaciones normativas y administrativas necesarias para poner en funcionamiento la red de trabajadoras y trabajadores sociales en materia de vivienda regulada en el artículo 6, la Conselleria competente en materia de vivienda utilizará provisionalmente los medios, convenios y contratos que resulten idóneos para prestar los servicios en colaboración con la Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) con el fin de garantizar el derecho al acceso a una vivienda digna, asequible y adecuada a cualquier persona residente en la Comunitat Valenciana.
Disposición derogatoria única.
Quedan derogadas cuántas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en este Decreto Ley.
Disposición final primera. Título competencial.
Este decreto ley se aprueba al amparo de lo dispuesto en el artículo 148.1.3 de la Constitución, los artículos 16, 49.1.9.ª y 49.3.12.º del Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana, que atribuyen competencia exclusiva a la Generalitat en materia de vivienda y urbanismo, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 149.1 de la Constitución.
Disposición final segunda. Desarrollo reglamentario y dotación de recursos de personal.
Se faculta al Consell para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo del presente decreto ley. Así mismo, para el desarrollo del presente Decreto Ley se incorporarán los recursos de personal necesarios, a medida que exista disponibilidad presupuestaria.
Disposición final tercera. Entrada en vigor.
El presente decreto ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el «Diari Oficial de la Generalitat Valenciana».
Disposición final cuarta. Mantenimiento del carácter reglamentario.
Los preceptos modificados mediante las disposiciones adicionales segunda y octava del Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Consell, del Registro de Viviendas de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas y el Decreto 130/2021, de 1 de octubre, del Consell, de aprobación del Reglamento para la movilización de viviendas vacías y deshabitadas mantendrán su carácter reglamentario.
Orihuela, 17 de febrero de 2023.‒El president de la Generalitat, Ximo Puig i Ferrer.‒El vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática, Héctor Illueca Ballester.
ANEXO
Protocolo de actuación de la unidad de ayuda ante el desahucio y la emergencia residencial
1. Introducción.
Según lo dispuesto en la Ley 2/2017, de la Generalitat, en el artículo 6 del Decreto ley 3/2023, de 17 de febrero de 2023 del Consell, de medidas urgentes para paliar la emergencia residencial en la Comunitat Valenciana agravadas por la guerra de Ucrania, y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario y en virtud del compromiso derivado del Convenio suscrito con el CGPJ se establece este Protocolo de trabajo para la Unidad de Ayuda ante el Desahucio y la Emergencia Residencial de la Comunitat Valenciana (UAD) de la Conselleria de Vivienda creada como instrumento de actuación y de coordinación de medidas para evitar las situaciones de vulnerabilidad social derivadas de la pérdida de la vivienda, y con el fin de establecer mecanismos para la prevención y atención a personas con vulnerabilidad residencial por estar ante situaciones de posible pérdida de la tenencia de su vivienda habitual, por situaciones de impago de alquiler o de cuotas hipotecarias o por estar afectados o afectadas por procedimientos judiciales de lanzamiento o desahucio de su vivienda habitual.
2. Objeto y ámbito.
El objetivo general de este protocolo es articular el proceso de atención integral a personas o unidades de convivencia que se encuentren en situación de riesgo de vulnerabilidad residencial motivado por la posible pérdida de su vivienda habitual a causa de un lanzamiento derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por falta de pago de la renta o por la falta de título.
Se implementa un protocolo de actuación con medidas concretas para prevenir el desalojo de la vivienda habitual de estas personas y unidades de convivencia y ayudarlas en la búsqueda de una solución residencial en aquellos casos en los que no se pueda evitar el desalojo.
El propósito es garantizar que ninguna persona o unidad de convivencia se quede sin alternativa residencial utilizando en primer lugar la intermediación para conseguir la permanencia de la unidad de convivencia en su vivienda, facilitando en su caso la tramitación y concesión de ayudas económicas y, en segundo lugar y de no dar resultado la intermediación, gestionando una vivienda pública en régimen de alquiler asequible conforme disponibilidad.
Este protocolo de actuación se aplicará en los casos de desalojo forzoso de la vivienda habitual siempre y cuando se determine que la persona o unidad de convivencia pueda encontrarse en una posible vulnerabilidad o emergencia residencial que determine la conveniencia o necesidad de intervención.
La UAD cuenta con un servicio central y tres servicios territoriales ubicados en Alicante, Castellón y Valencia. Las oficinas de la Xarxa Xaloc también están integradas en la UAD. También forma parte de la UAD la red de trabajadoras y trabajadores sociales en materia de vivienda, prevista. En tanto esta red se crea, formará parte de la UAD los servicios de asesoramiento, atención temprana ante casos de perdida de la tenencia y acompañamiento social en materia de vivienda contratados. A su vez la UAD coordinará la atención a las familias con el servicio de intervención social de la EVha.
3. Legislación aplicable.
– Real Decreto ley 2/2022, de 22 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de los trabajadores autónomos, para la transición hacia los mecanismos estructurales de defensa del empleo, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.
– Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
– Resolución de 29 de abril de 2020, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 17 de febrero de 2020, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística y de la Dirección General de Cooperación Autonómica y Local, por la que se dictan instrucciones técnicas a los Ayuntamientos sobre la gestión del Padrón municipal.
– Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
– Real Decreto ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.
– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
– Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
– Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
– Real Decreto ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.
– Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda.
– Decreto ley 3/2023, de 17 de febrero de 2023, del Consell, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad y emergencia residencial en la Comunitat Valenciana agravadas por la guerra de Ucrania y para evitar abusos en el ámbito inmobiliario.
4. Protocolo de actuación de la unidad de ayuda ante el desahucio y la emergencia residencial de la Comunitat Valenciana.
4.1 acceso al servicio y funciones del servicio.
Podrán acceder a los servicios que presta la UAD quienes se enfrenten a una situación de riesgo de pérdida de la vivienda habitual, estén incursos en un procedimiento de desahucio, de ejecución hipotecaria o tengan señalado el lanzamiento de su vivienda habitual ya sea esta una vivienda en alquiler o de propiedad o carezcan de título que les habilite. En definitiva, quien se encuentre en una situación de vulnerabilidad social y/o económica o de emergencia residencial sin alternativa residencial.
Las personas podrán tener acceso a este servicio a través de las siguientes vías:
– Solicitud directa por WhatsApp o correo electrónico habilitados al efecto o por instancia telemática. WhatsApp Emergencia: 623 01 21 03.
– Correos de la UAD:
UAD_emergencia@gva.es desnonaments_stvalencia@gva.es (Territoriales València).
UAD_stcastello@gva.es (Territoriales Castelló) UAD_stalacant@ gva.es (Territoriales Alacant).
– Solicitud en las sedes de los servicios territoriales o ante la Dirección General de Emergencia Habitacional donde presentarán por escrito la solicitud de atención de la UAD.
Alacant: Av. Aguilera, 1 uad_stalacant@gva.es
Castelló: Av. Del mar, 16 uad_stcastello@gva.es
València: c/ Gregorio Gea, 27 desahucios_stvalencia@gva.es
Por el documento de derivación de los distintos organismos que intervienen en el procedimiento (Servicios Sociales, Juzgados, Colegio de la Abogacía y otros) que harán llegar a la UAD.
Desde la UAD se procurará una primera atención inmediata y un seguimiento individualizado, preservando su intimidad, por parte del conjunto de profesionales que incluirá la valoración y la atención social, la intermediación con las entidades financieras o fondos de inversión o titulización, las personas propietarias o administradoras de fincas y el asesoramiento legal, el acompañamiento y el empoderamiento. Junto con la persona afectada se señalará la hoja de ruta a seguir desde ese momento en busca de soluciones.
La UAD actuará como instrumento de coordinación transversal entre los distintos servicios de los que se requiera alguna intervención en el presente protocolo: Servicios Sociales Municipales, cuerpo de trabajadoras y los trabajadores sociales en materia de vivienda, EVha, Juzgados, Colegio de la Abogacía, Policía Local y Nacional, Entidades Financieras, Oficinas de Vivienda, Oficinas de Atención al Ciudadano y otros que pudieran intervenir. En esta línea, además de la coordinación permanente entre Servicios Sociales y las Oficinas de Vivienda y Ayuntamientos, se concertarán encuentros con el Decanato de los Jueces y Juezas y con el Colegio de la Abogacía y el conjunto de actores. Para la recepción de los casos, se establecerán acuerdos y se diseñarán los documentos oportunos al objeto de recibir la información que se necesita.
Para ello se deberán establecer los canales necesarios de intercomunicación con el fin de afrontar la posible pérdida de la tenencia de vivienda habitual lo más tempranamente posible.
La UAD llevará a cabo tareas de asesoría, y particularmente:
– Asesorar jurídicamente a las personas afectadas en materia de arrendamientos urbanos, préstamos hipotecarios, ocupaciones sin título y procedimientos judiciales que lleven aparejado el desalojo de la vivienda.
– Mediar con entidades financieras, administraciones de fincas y propietarios o propietarias.
– Informar sobre el trámite de justicia gratuita.
– Hacer seguimiento y contacto con los juzgados y la abogacía de oficio designada.
– Informar sobre el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida.
– Hacer seguimiento de la unidad de convivencia o persona afectada.
Para llevar a cabo tales funciones la UAD contará tanto con personal funcionario público con la formación adecuada para llevar a cabo estas funciones, como con la colaboración y coordinación de aquellos equipos de profesionales que fueran necesarios para el cumplimiento de sus tareas.
La UAD centralizará las comunicaciones judiciales de recepción y envío de documentación e informes vinculados a los procedimientos de pérdida de vivienda y se coordinarán diariamente con el Servicio de Actos de Comunicación y Ejecución Civil (SAC) para la comunicación de las horas de los desahucios y las suspensiones.
En todo el procedimiento se deberá cumplir con la Ley de Protección de Datos. Para cumplir con este precepto, que sea necesario pedir el consentimiento de la persona o unidad de convivencia afectada. Si la persona o la unidad de convivencia no da su consentimiento, finaliza el protocolo en este punto, salvo que hubiera menores, en cuyo caso, la situación se pondrá siempre en conocimiento del área de Servicios Sociales para que esta pueda actuar en aras a proteger los derechos de estos.
4.2 Fases.
Fase I. Medidas de prevención de desahucios.
Las personas que requieran de información y asesoramiento relativo a sus derechos en materia de créditos o préstamos hipotecarios o arrendamientos urbanos y los procesos que puedan culminar en un desahucio podrán requerir el asesoramiento de la UAD.
El momento idóneo para acudir a la UAD es antes de que se inicie cualquier procedimiento que lleve aparejado el lanzamiento o desahucio sin alternativa residencial.
La UAD con objeto de que se puedan llevar a cabo actuaciones preventivas derivará a las personas o unidades convivenciales afectadas a los Servicios Sociales Municipales y/o a los trabajadores o trabajadoras sociales en materia de vivienda, donde les brindarán asesoramiento, valorarán la situación, diagnosticarán su problemática y estudiarán las necesidades de las personas o unidades convivenciales de acuerdo con las funciones que la Conselleria competente en materia de políticas inclusivas y la normativa sectorial les haya encomendado.
En este momento se orientará a las personas afectadas por cualquier situación de dificultad residencial que se inscriban como solicitantes de vivienda en el Registro de Demandantes de la Conselleria competente en materia de Vivienda Si no se puede tramitar ningún tipo de ayuda se estudiarán, por parte de la UAD, de acuerdo con los distintos agentes implicados, fórmulas de compensación a las personas propietarias que acepten suspender los desahucios hasta que no se proporcione alternativa residencial a las personas afectadas. En los supuestos en que se haya asignado un abogado o abogada de oficio al afectado o afectada se dará cuenta a este o esta profesional del resultado de la intermediación, sin perjuicio de que desde Servicios Sociales se lleve a cabo un seguimiento de las unidades de convivencia y en previsión de que la mediación pueda resultar fallida les apoyen en su intento de la búsqueda de una nueva vivienda.
Fase II. Actuaciones de la UAD una vez iniciados los procedimientos judiciales que conlleven riesgo de pérdida de vivienda habitual.
Independientemente de que el o la demandante no sea gran tenedor la UAD llevará a cabo tres líneas de actuación:
1. En el caso de préstamos o créditos hipotecarios en los que el prestatario no pueda atender su cuota hipotecaria por empobrecimiento o insolvencia sobrevenida, y cuyos deudores o deudoras hayan sido requeridos judicial o extrajudicialmente por los acreedores o acreedoras, la UAD llevará a cabo las siguientes actuaciones:
– Informará a la persona de la conveniencia y del plazo para solicitar abogado/a del turno de oficio a través del Juzgado o del Colegio de la Abogacía, con las pertinentes explicaciones para ello.
– Intermediará con el fin de que la entidad financiera acreedora proceda a proponer la reestructuración del préstamo o crédito, una quita en la deuda o la dación en pago de la deuda (en última instancia).
– Se informará a la persona o unidad de convivencia de las cláusulas abusivas del contrato de préstamo hipotecario, en su caso, fin y efecto que a través de la abogacía de oficio se puedan alegar en el procedimiento judicial.
– Se orientará sobre el desarrollo del procedimiento judicial, de las consecuencias de este y del posible lanzamiento.
– Se contactará con la abogacía de oficio para coordinar un asesoramiento integral.
Cualquier acción que se lleve a cabo en esta línea, deberá ser debidamente informada y consensuada con la persona demandante de ayuda, teniendo en cuenta la situación de la persona y las posibles dificultades añadidas. Esta labor de intermediación se realizará por personal técnico y de manera coordinada con los Servicios Sociales y los trabajadores o trabajadoras sociales en materia de vivienda.
2. En el supuesto de contratos de arrendamiento cuyas rentas no se puedan sufragar por insolvencia de las personas inquilinas que ya han sido requeridas judicialmente de pago tras interposición de la correspondiente demanda de desahucio, se actuará de la siguiente manera:
– Se informará a la persona inquilina de la conveniencia y del plazo para solicitar abogado/a del turno de oficio a través del Juzgado o del Colegio de la Abogacía, con las pertinentes explicaciones para ello.
– Se comprobará si el importe reclamado es correcto para determinar si se puede alegar error en la cuantía en la oposición a la demanda.
– Se comprobará si hay cláusulas abusivas en el contrato de arrendamiento para poder reclamarlas por la vía judicial y ponerlas de manifiesto en la negociación. Además, se considerarán cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda aquellas que vayan en contra de los derechos reconocidos al inquilino o inquilina en los artículos 6 a 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
– Se analizará si se puede de enervar la acción y se le asesorará, en dicho caso, de cómo hacerlo, redactándole los escritos pertinentes para poder hacer efectivo dicho derecho si no es viable la concesión de justicia gratuita o se ha solicitado fuera de plazo.
– Si el importe reclamado es correcto y no puede enervar la acción se asesorará a la persona afectada acerca de las consecuencias legales del impago y de la fecha inicial señalada para el lanzamiento.
– En caso de que no se enerve la acción, se contactará directamente con la propiedad, administración, representante legal o abogado/a, y se le pondrá en contacto con la persona inquilina.
– Se contactará con la abogacía de oficio para coordinar un asesoramiento integral.
La UAD servirá de intermediador entre la propiedad y la persona inquilina, para la consecución del acuerdo que favorezca a ambas partes y que sea elegido de manera consensuada y libre.
Si se tramitan ayudas de especial urgencia se exigirá a la persona propietaria que suspenda el procedimiento mientras se tramita la ayuda y su archivo cuando le sea satisfecha la deuda.
La proposición de suspensión del lanzamiento será por el tiempo necesario para que la persona inquilina pueda trasladarse a una vivienda con una renta más acorde a sus posibilidades económicas o mientras se tramita la obtención de ayudas públicas de los servicios sociales municipales, destinadas a sufragar el alquiler de la vivienda en la que se encuentra, en caso de que cumpla los requisitos para ser beneficiaria de las mismas.
Esta actuación de asesoramiento jurídico, redacción de escritos para su presentación ante el juzgado, intermediación con la propiedad y, en su caso, con el abogado o abogada del turno de oficio que se ha designado al afectado o afectada, será llevada a cabo por personal especializado en coordinación con la UAD.
3. El supuesto de procedimientos judiciales de desahucio por expiración de contrato, falta de título o similares se actuará de la siguiente manera:
– Se informará a la persona inquilina de la conveniencia y del plazo para solicitar abogado/a del turno de oficio a través del Juzgado o del Colegio de la Abogacía, con las pertinentes explicaciones para ello. En caso de ser ocupantes y no constar identificado en el procedimiento judicial se les recomendará comparecer en el Juzgado para identificarse y a posteriori solicitar el beneficio de justicia gratuita.
– En los casos de desahucio por expiración de contrato se analizarán las cláusulas del contrato para cerciorarse de si es cierta o no la finalización: fechas, preaviso fehaciente suficiente, etc.
– En los casos de falta de título o similares se analizará la veracidad de la falta de título.
En todos casos desde la UAD se intermediará con la parte demandante con el fin de lograr la regularización de la posesión mediante la formalización de un contrato de arrendamiento.
Esta actuación de asesoramiento jurídico, redacción de escritos para su presentación ante el juzgado, intermediación con la propiedad y, en su caso, con el abogado o abogada del turno de oficio que se ha designado a la persona afectada, será llevada a cabo por cabo por personal especializado en coordinación con la UAD.
Si no se puede tramitar ningún tipo de ayuda se estudiarán, por parte de la UAD, de acuerdo con los distintos agentes implicados, fórmulas de compensación a las personas propietarias que acepten suspender los desahucios hasta que no se proporcione alternativa residencial a las personas afectadas. En los supuestos en que se haya asignado un abogado o abogada de oficio al afectado o afectada, se dará cuenta a este o esta profesional del resultado de la intermediación.
Fase III. Actuaciones de protección: fase de lanzamiento.
1. Actuación en los casos de Ejecución Hipotecaria.
Las intervenciones que se establecen en este apartado están destinadas a atender a aquellas personas que, como consecuencia de un procedimiento judicial iniciado por la falta de pago de las cuotas de un crédito o préstamo hipotecario contraído para la adquisición de su vivienda habitual, se ven obligadas a abandonar su vivienda habitual por haberse dictado una orden judicial de lanzamiento.
La UAD atenderá inmediatamente a estas personas, a través del personal técnico y/o por personal especializado en coordinación con la UAD, que mantendrá una entrevista con las mismas, en las que se les informará de los servicios y recursos públicos previstos en este protocolo a los que pueda acceder, y realizará las gestiones necesarias para un acceso efectivo a los mismos siempre que la persona que vaya a ser privada de su vivienda habitual cumpla los requisitos.
Desde la UAD se proporcionará a la persona afectada:
– El modelo de escrito de aplazamiento del lanzamiento conforme a lo previsto en el artículo 704 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para su presentación en el Juzgado al objeto de solicitar la prórroga de un mes para el desalojo de la vivienda.
– Si cumple los requisitos el modelo de solicitud de suspensión del lanzamiento en aplicación del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
– Cualquier otro modelo de escrito de solicitud de suspensión conforme a lo previsto en cualquier normativa que resulte de aplicación (PIDESC…)
Se iniciará una intermediación con la Entidad Financiera para reestructurar la deuda y, de no ser viable, para exigir el alquiler de la vivienda objeto de ejecución hipotecaria por una renta adecuada a su capacidad económica, esto es, un alquiler asequible.
Se derivará a la ciudadanía a solicitar Justicia Gratuita si no se ha solicitado con anterioridad y en el transcurso del procedimiento judicial se iniciará la búsqueda de alternativa residencial; llegada la fecha del lanzamiento sin haber encontrado alternativa la UAD se coordinará con los Servicios Sociales para la tramitación de alojamiento urgente y temporal, la activación del guardamuebles y la mudanza y/o la tramitación de ayudas para cubrir gastos destinados al acceso a una vivienda de alquiler (incluido el realojo en alojamientos municipales de carácter transitorio, en caso de existir) utilizando para ello, entre otros, los recursos económicos reciben los ayuntamientos para dar solución habitacional en casos de vulnerabilidad residencia que se dotan por la Conselleria competente en materia de vivienda, sin perjuicio de la existencia de otras ayudas dotadas por otras Consellerias o el propio Ayuntamiento. Asimismo, se dará información relativa a los distintos programas públicos existentes para el acceso a una vivienda pública en régimen de alquiler.
El día del lanzamiento se exigirá que se facilite a la unidad de convivencia el tiempo que necesite para recoger los enseres y se mediará, en caso de ser necesario, para que se puedan poder recoger con posterioridad los enseres que queden dentro de la vivienda. De ser posible asistirán a los Servicios Sociales o a los trabajadores o trabajadoras sociales en materia de vivienda en su caso.
Las trabajadoras sociales adscritas a la UAD asistirán a todos los lanzamientos de vivienda en los que se confirme alguna de las siguientes situaciones de riesgo o vulnerabilidad:
1. Unidades de convivencia formada por personas mayores de 65 años.
2. Existencia de menores de edad y mujeres embarazadas.
3. Existencia de personas con discapacidad o presencia de enfermedad grave.
4. Existencia de personas con trastornos mentales.
5. Existencia de situaciones de violencia machista o intrafamiliar.
6. Vulnerabilidad residencial según parámetros de este decreto ley.
Las funciones de las y los trabajadores sociales en los lanzamientos serán:
1. Acompañamiento social.
2. Interlocución y mediación con las personas representantes de la propiedad.
3. Explicación a la Comisión Judicial de la situación de vulnerabilidad.
4. Relato del trabajo realizado desde la UAD y Servicios Sociales.
5. Explicación de los recursos de alojamiento disponibles.
6. En caso de que se ejecute el lanzamiento, activación de otros servicios de apoyo y si es necesario garantizar el acompañamiento al recurso movilizado.
2. Actuaciones en los casos de desahucio de personas arrendatarias o precarias y similares.
Las intervenciones que se establecen en este apartado están destinadas a aquellas situaciones en las que la persona ha recibido una demanda judicial por:
– haber dejado de pagar las rentas del alquiler de su vivienda habitual o
– finalización del contrato de arrendamiento o
– tener la posesión de una vivienda sin título habilitante y el procedimiento judicial se encuentra en fase de ejecución y con fecha señalada para el lanzamiento
– Desde la UAD se proporcionará a la persona afectada:
● El modelo de escrito de aplazamiento del desahucio conforme a lo previsto en el artículo 704 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para su presentación en el Juzgado al objeto de solicitar la prórroga de un mes para el desalojo de la vivienda.
● El modelo de escrito de solicitud de suspensión del lanzamiento si la unidad de convivencia cumple con los requisitos recogidos en normativas especiales tales como el Real Decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
● Cualquier otro modelo de escrito de solicitud de suspensión conforme a lo previsto en cualquier normativa que resulte de aplicación (PIDESC…).
Llegada la fecha del desahucio sin que se haya podido conseguir la suspensión del mismo para garantizar el realojo digno, la UAD actuará de la misma forma que en los casos de ejecución hipotecaria recogidas en este Protocolo.
Fase IV. Actuaciones de protección: fase posterior al lanzamiento.
La UAD iniciará las siguientes gestiones encaminadas a lograr el realojamiento temporal urgente de las unidades de convivencia desahuciadas que cumplan con los criterios de vulnerabilidad definidos y su seguimiento por parte de los Servicios Sociales y trabajadores o trabajadoras sociales en materia de vivienda:
– Activará el recurso de alojamiento temporal urgente, servicio de guardamuebles y traslado con los proveedores o proveedoras insaculados.
– Acompañará en los casos necesarios a las unidades de convivencia al alojamiento temporal urgente asignado.
– Derivará al Centro correspondiente para valorar la continuidad de los recursos activados.
– Traspasará la información y documentación a Servicios Sociales para que se hagan cargo del caso y presten atención a las personas afectadas
Los criterios de vulnerabilidad se valorarán por parte de la UAD y a modo enunciativo son: presencia de infancia y adolescencia, personas mayores, problemas de salud, diversidad funcional, y/u otras situaciones que valore la persona profesional.
4. Formación.
Desde la UAD y desde la Dirección general competente en materia de función social de la vivienda se participará en cuantas acciones formativas se requieran con el fin de que la coordinación entre los distintos servicios y agentes implicados sea lo más efectiva posible, ya sea a petición de las partes interesadas, bajo la estructuración de cursos de formación o derivados de convenios suscritos por la Conselleria competente en materia de vivienda, entre otros con los colegios de abogados en materia de formación del turno de oficio especializado en materia de vivienda y desahucio.
5. Coordinación del protocolo.
Se creará una Comisión para el seguimiento de este Protocolo. Se nombrará una persona técnica que se responsabilizará de la convocatoria y orden del día de las reuniones.
Se reunirá de forma periódica trimestralmente para hacer el seguimiento de los casos que estuvieran en curso y para valorar si es preciso promover más recursos para la adecuación del protocolo a las necesidades reales. Se prevé la revisión del presente protocolo a los seis meses de su firma.