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En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús Díaz Alejo, en

nombre de la sociedad "Grupo Zoco, Sociedad Anónima", contra la negativa

de don Francisco Villanueva Castellano, Registrador de la Propiedad de

Las Rozas, a practicar determinadas cancelaciones en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

Con fecha 11 de junio de 1991 se inscribió en el Registro de la Propiedad

de Las Rozas un derecho de opción de compra a favor de "Grupo Zoco,

Sociedad Anónima", concedido por la sociedad "Zoco Center, Sociedad

Anónima", sobre la finca registral número 3.365 del Registro de la

Propiedad de Las Rozas (inscripción tercera).

Posteriormente a la citada inscripción se practicaron los siguientes

asientos sobre la misma finca: De hipoteca (inscripción cuarta) constituida

por "Zoco Center, Sociedad Anónima", en garantía de determinados débitos

con diversos acreedores, y de anotaciones B, C, D,EyF,practicadas

con posterioridad a la inscripción de opción de compra (en los cuales

se hace constar tal circunstancia) en virtud de mandamientos judiciales

expedidos por diferentes juzgados en diversos procedimientos,

respondiendo las fincas de determinadas cantidades, ascendiendo las

responsabilidades anotadas a 130.595.158 pesetas.

El día 7 de mayo de 1993, ante el Notario de Madrid, don José Manuel

Senante Romero, se otorga escritura de compraventa entre "Zoco Center

Sociedad Anónima", y "Grupo Zoco, Sociedad Anónima", en virtud de la

cual se ejercita, por esta última sociedad, el derecho de opción, siendo

el precio de 239.766.832 pesetas, que se abonaron de la forma en que

se establece en la expresada escritura hasta la cantidad de 181.140.711

pesetas, quedando una cantidad de 58.626.121 pesetas, que fue consignada

a disposición de los titulares de las anotaciones preventivasBaFantes

referidas y se solicita la cancelación de las mismas mediante acta

autorizada por el Notario de Madrid, don José Marcos Picón Martín, el día 21

de febrero de 1995.

II

Presentado el anterior documento en el Registro de la Propiedad de

Las Rozas, fue calificado con la siguiente nota: "No puede procederse a

la cancelación de las anotaciones de embargo que se solicita porque: 1. o La

posibilidad de que se cancelen anotaciones preventivas sin necesidad de

resolución judicial o de escritura o documento auténtico comprensivo del

consentimiento cancelatorio se refiere exclusivamente al caso de que

hubieren sido practicadas en virtud de escritura pública. En este caso lo han

sido por virtud de mandamiento judicial. Artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

2. o Según el artículo 83 de la misma Ley ªlas inscripciones o anotaciones

hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por

providencia ejecutoriaº. 3. o No se me oculta la existencia de reiteradas

resoluciones de la Dirección General de Registro admitiendo la cancelación

a instancia del interesado a base de justificación de la consignación de

la cantidad adecuada para cubrir las responsabilidades garantizadas por

las anotaciones, pero no consigo compaginar esta doctrina con el texto

rotundo, claro e inequívoco de la Ley. Y también es de mi opinión Roca

Sastre en su edición del año 1948 de su celebérrimo ªDerecho Hipotecarioº.

Opinamos que en este caso el interesado debe acudir al Juez para que,

en procedimiento de jurisdicción voluntaria declare que la consignación

está bien hecha y en consecuencia ordene la cancelación. Ni siquiera en

el caso de que todos los interesados estén de acuerdo es lícito prescindir

de la actuación judicial ya que el segundo párrafo de este artículo 83

dice que ªsi los interesados convinieren válidamente en la cancelación,

acudirán al Juez o Tribunal competente... (y) ... si no hubiere ni pudiere

haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la

cancelaciónº. 4. o Aunque disciplinadamente hiciésemos caso omiso del

razonamiento anterior e ingresáramos sumisamente en el redil señalado por

la jurisprudencia de nuestro centro directivo, tampoco vemos la forma

de hacer las cancelaciones solicitadas ya que la cantidad depositada es

totalmente insuficiente para cubrir las responsabilidades anotadas que

ascienden a 130.595.158 pesetas, cuando sólo se depositan 58.626.121

pesetas. 5. o De las cinco anotaciones a cancelar, tres de ellas tienen a su

margen la nota expresiva de la expedición de la certificación de cargas

que advierte de la pendencia del procedimiento de ejecución o apremio.

Hasta qué punto sería respetuoso con la autoridad judicial proceder a

cancelar la anotación -elemento básico para el buen término y plenos

efectos del procedimiento deapremio sin su consentimiento ni siquiera

conocimiento sería cuestión que pudiera llevarnos a terrenos

probablemente fronterizos con el desacato e indiscutiblemente inmersos en la

descortesía. 6. o La consignación deriva del ejercicio de una opción de compra

otorgada por ªZoco Center, Sociedad Anónimaº, al ªGrupo Zoco, Sociedad

Anónimaº. Ambas sociedades están domiciliadas en la calle Bolivia,

número 5, y tienen parecidas denominaciones. Sin llegar a hacer afirmaciones

tajantes, no deja de ser posible imaginar que ambas sociedades pudieran

estar formadas por los mismos socios y en ese caso el ejercicio de la

opción de compra pudiera ser un medio cómodo para librarse de los

embargos con el consiguiente perjuicio de los acreedores. Ante este peligro, es

preferible interpretar muy restrictivamente los preceptos relativos a la

cancelación automática o sin la voluntad del titular registral. Los defectos

anteriores tienen el carácter de insubsanables y por otra parte tampoco

se ha solicitado la práctica de anotación preventiva. Las Rozas de Madrid,

a 8 de marzo de 1995. El Registrador, Francisco Villanueva Castellano".

III

Don Jesús Díaz Alejo, en representación de "Grupo Zoco, Sociedad

Anónima", contra la nota de calificación, y alegó: 1. Que en cuanto a

los defectos calificados como insubsanables números

1,2y3,esunacuestión reiteradamente resuelta por las Resoluciones de la Dirección General

de los Registros y del Notariado en sentido afirmativo. Como ejemplo cabe

citar la Resolución de 10 de abril de 1987, en cuya consecuencia no existen

los defectos citados. Que, a mayor abundamiento, si no se practicasen

las cancelaciones haciéndose caso omiso de la doctrina de este centro

directivo, podría suceder al absurdo de que se llegase a la adjudicación

de la finca, no pudiéndose inscribir la misma, conforme al artículo 20

de la Ley Hipotecaria y Resolución de 4 de septiembre de 1992. 2. Que en

cuanto al defecto señalado bajo el número 4, es indudable la necesidad

de consignar el precio, teniendo en cuenta lo que dice la Resolución de

28 de septiembre de 1982. Que si el Registrador estuviere convencido

de sus manifestaciones contenidas en los puntos 1 al 3, sobraría este defecto

(que califica de insubsanable), cuando la realidad o no existe (si se

considera que la cantidad consignada es justa) o, de existir, sería subsanable,

pues bastará consignar, como el Registrador indica, la cantidad a la que

ascienden las cantidades anotadas: 130.595.158 pesetas. 3. Que en cuanto

a los defectos números5y6,notienen el concepto de defectos ni

subsanables ni insubsanables. Que el Registrador debe aplicar los preceptos

hipotecarios, sin hacer valoraciones que escapan de su competencia,

concretada en la función calificadora, cuyos límites están fijados por el

artículo 18 de la Ley Hipotecaria. Que no se practica un asiento cuando el

título adolece de una falta que impida la toma de razón y no puede

subsanarse y si puede se subsana y se procede a la inscripción. Que al respecto

"Zoco Center, Sociedad Anónima", y "Grupo Zoco, Sociedad Anónima", son

sociedades distintas, independientes totalmente entre sí, con una única

coincidencia: El domicilio social. Que en este punto hay que citar la

Resolución de 22 de diciembre de 1956. Que también cabe citar al respecto

las Resoluciones de 19 de diciembre de 1879, 27 de octubre de 1880, 23

de abril de 1881, 4 de mayo de 1883, 27 de junio de 1887, 21 de octubre

de 1893, 18 de junio de 1898 y 28 de marzo de 1904.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o Que

en cuanto al primero y segundo párrafos de la nota de calificación, se

manifiesta que así como en los artículos 79 y 80 de la Ley Hipotecaria

se regulan los requisitos materiales o supuestos de hecho en que proceden

las cancelaciones de las inscripciones o anotaciones preventivas, en los

artículos 82 y 83 de dicha Ley se regulan los requisitos subjetivos y

documentales que deben reunirse para que proceda la práctica del asiento

de cancelación. Que esta regulación se hace por vía de la distinción entre

dos amplios grupos, incluyéndose una excepción que afecta sólo a parte

de las incluidas en el primer grupo, pero no se refiere en modo alguno

a las cancelaciones del segundo: Primer grupo. Cancelación de asientos

hechos en virtud de escritura pública: Para poderse practicar hace falta

sentencia firme o escritura o documento auténtico que recoja el

consentimiento del titular registral. Como excepción sólo a este grupo, está cuando

el derecho suscrito se haya extinguido por declaración de la Ley o por

resultar así del título que originó el asiento a cancelar. Ésta es la doctrina

llamada cancelación automática y tiene carácter excepcional. Que en el

caso que se estudia no está absolutamente claro en nuestra legislación

si procedería esta cancelación automática. Que en nuestro derecho, tanto

gran parte de la doctrina como la jurisprudencia de la Dirección General

de los Registros y del Notariado parecen acogerse al sistema de liquidación

de tales derechos, cargas o gravámenes y se inclina por la asimilación

de este caso a una ejecución hipotecaria o, en general, de cualquier

procedimiento de apremio. Se extinguen los derechos posteriores pero el precio

de remate (aquí de la venta) queda consignado a disposición de sus titulares

y sólo el sobrante se entrega al ejecutado (aquí vendedor). Así dice para

estos casos el párrafo segundo del artículo 175 del Reglamento Hipotecario

y la regla 17 del artículo 131 de la Ley Hipotecaria. Que no se oculta

que el apartado 3 del artículo 236 letra I del Reglamento Hipotecario dice

que la escritura será título bastante para la cancelación... pero hay que

señalar que en el procedimiento extrajudicial se trata de una venta "cuasi

judicial" a base de un procedimiento regulado legalmente con minuciosidad,

con una serie de garantías, con la intervención de un notario, cuya posición

tiene algo de delegado judicial y algo de árbitro y, además, este precepto

está redactado pensando en el paralelismo con la regla 17 del artículo 131

de la Ley Hipotecaria y se ha acudido a equiparar el auto con la escritura.

Que queda demostrado que en ningún caso es aplicable la cancelación

automática a la extinción de los asientos posteriores a la inscripción del

contrato de opción. Que se considera que cuando se trate de asientos

practicados en virtud de escritura pública u otro título que no sea

mandamiento judicial, es posible la cancelación automática. Segundo grupo.

Cancelación de asientos hechos en virtud de mandamiento judicial: Para

poderse practicar hace falta providencia ejecutoria. Esta regla tiene alguna

excepción que no puede aplicarse más que a los supuestos específicamente

contemplados entre los que no se encuentra el que se trata aquí. La

excepción más frecuente se está aplicando diariamente "en masa" en la práctica

registral, que es la caducidad de asientos que tiene su regulación separada

en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, varias de sus disposiciones

transitorias y artículos concordantes de su Reglamento. Otra es, por ejemplo,

el número 3 del artículo 236, letra I, del Reglamento Hipotecario, al que

cabría encontrarle justificación en la autorización que contiene el párrafo

segundo del artículo 129 de la Ley Hipotecaria. Que las cancelaciones

no se han ordenado por mandamiento judicial sino que se han pedido

por acta otorgada por el comprador en virtud de la opción de compra

y se sigue manteniendo que se trata de un defecto insubsanable. Que

teniendo en cuenta que la extinción de las cargas se produjo por el mismo hecho

de la compra en ejercicio de la opción, que el Registro ya publicaba esta

posibilidad frente a terceros, y que, en sus casos, en las certificaciones

de cargas remitidas a los Juzgados correspondientes se hizo constar la

existencia del derecho de opción, se considera que sería fácil obtener el

mandamiento en un procedimiento de jurisdicción voluntaria. 2. o Que

en lo referente al párrafo tercero de la nota de calificación, se considera

que tal defecto está de acuerdo con las palabras claras e inequívocas de

los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. 3. o Que no es posible que

el adquirente de la finca por su sola voluntad y sin contar para nada

con la voluntad de los titulares de los embargos pueda pedir y obtener

la cancelación de las anotaciones preventivas, ni en el supuesto de que

todos los interesados estén de acuerdo, dado lo establecido por el artículo

83 de la Ley Hipotecaria. 4. o Que la Resolución de 7 de diciembre de

1978 se muestra contraria a la cancelación automática de los asientos

posteriores a la inscripción del derecho de opción. 5. o Que se procede

a la rectificación del párrafo cuarto de la nota calificada, amparándose

en el artículo 116 del Reglamento Hipotecario, consistiendo la rectificación

en dejarlo redactado de la siguiente forma: "4. o Aun en supuesto,

meramente hipotético, de que no tuviéramos en cuenta e hiciéramos caso omiso

del fundamental defecto de falta de providencia ejecutoria que señalo en

los tres párrafos anteriores, tampoco vemos la forma de hacer las

cancelaciones solicitadas ya que la cantidad a depositar debe ser, en principio,

el precio de la venta, esto es, 239.766.832 pesetas, cuando sólo se depositan

58.626.121 pesetas. Si tenemos en cuenta que de las cargas posteriores

a la inscripción del derecho de opción ya se han cancelado las dos cargas

más antiguas en rango de las que gravaban la finca, esto es: La anotación

preventiva letra A -30.233.268pesetas y la hipoteca objeto de la

inscripción cuarta -119.641.340pesetas y así como que 8.000.000 de pesetas

fue el precio establecido para conceder la opción y fueron recibidas en

su día a cuenta del precio de la venta, parece equitativo deducir estas

cantidades de la suma total a depositar. Por ello el depósito debería quedar

reducido a 81.892.324 pesetas, debiendo hacerse en establecimiento público

destinado al efecto. No se admiten ni la deducción de las 7.947.409 pesetas

recibidas por "Zoco Center, Sociedad Anónima", con anterioridad al

otorgamiento de la escritura de compraventa ni la de las 15.318.794 pesetas

recibidas por "Zoco Center, Sociedad Anónima" e ingresadas en la cuenta

del Juzgado de Primera Instancia de Madrid número 5 para responder

del principal, intereses y costas derivadas del juicio ejecutivo, autos número

1206/1990 por no corresponder a cargas de la finca registradas con

posterioridad al derecho de opción y representar una disminución injustificada

de los derechos y garantías de los acreedores posteriores. El embargo

recién citado no está anotado preventivamente en el folio registral de

la finca. Este defecto se considera subsanable". Que queda claro que este

párrafo cuarto no tendría trascendencia en la práctica, ya que, como se

indica, es para un supuesto meramente hipotético. 6. o Que en cuanto

a los extremos quinto y sexto de la nota de calificación lo que se expone

es que la posibilidad, en abstracto, de perjuicios a los titulares de las

anotaciones que se pretende cancelar, que resulta clara sólo con el examen

de los documentos presentados y de los asientos del Registro, puede influir

en la forma de hacer la interpretación de la Ley para que sea más estricta

o amplia, según los casos.

V

El Notario autorizante del documento informó: 1. o Que, en primer

lugar, hay que determinar si es posible o no la cancelación de cargas,

ordenadas por la autoridad judicial, que ha tenido acceso al Registro con

posterioridad a la inscripción en el mismo de un derecho de opción de

compra, una vez ejercitada dicha opción, sin que medie mandamiento

judicial ordenando la cancelación. Que teniendo en cuenta de que el derecho

de opción al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo

tercero que con posterioridad obtenga un derecho sobre la finca, la

consecuencia inmediata de la consumación de la opción a través de la

compraventa es la extinción de aquellos derechos o cargas que han tenido

acceso al Registro en el intermedio. Cuestión que ha confirmado la

Dirección General de los Registros y del Notariado a través de sus Resoluciones.

Que repugna que para la cancelación de las cargas haya que acudirse

al Juzgado instando un procedimiento de jurisdicción voluntaria para que,

a través del mismo, se libre mandamiento ordenando la cancelación,

olvidándose que tal procedimiento de jurisdicción voluntaria no está previsto

en nuestra Ley procesal. Que hay que tener en cuenta lo dispuesto con

todo acierto en las Resoluciones de 7 de diciembre de 1978, 28 de

septiembre de 1982, 10 de abril de 1989 y 30 de julio de 1990. 2. o Que

admitida conforme a las Resoluciones citadas la cancelación automática,

lo único que cabe plantearse es la necesidad o no de consignar el precio,

asunto sobre el que la Dirección General es tajante como se desprende

de la Resolución de 28 de septiembre de 1982. Que por último se comparte

el criterio del Registrador que expone en el defecto cuarto rectificado.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, confirmó

la nota del Registrador fundándose en lo dispuesto en el artículo 83 de

la Ley Hipotecaria y en que la consolidada doctrina de la Dirección General

de los Registros y del Notariado exige que el precio pendiente de recibir,

en supuestos como el presente, no sea entregado del vendedor frente al

cual consta, en el propio Registro, la existencia de procedimientos

(judiciales o administrativos) pendientes, pues de ser así, la institución

registral sería una plataforma cómoda para eludir el cumplimiento de

obligaciones. A tal fin, se exige la consignación que requiere que sea bien

aceptada por los acreedores destinatarios ante la fe notarial o bien sea

aprobada judicialmente, en el procedimiento correspondiente,yasuvez,

la consignación debe cumplir lo establecido en los artículos 1177 y 1157

del Código Civil.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus

alegaciones, añadiendo que se vulnera la doctrina de la Dirección General

de los Registros y del Notariado, y el principio de publicidad por cuanto

la opción de compra figura inscrita con anterioridad a las anotaciones

de embargo, teniendo los anotantes perfecto conocimiento de la situación

registral.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1100 y 1504 del Código Civil, 2, 3, 17, 79, 82, 83,

131-17. a , 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175 del Reglamento

Hipotecario, y Resoluciones de 28 de septiembre de 1982, 29 de diciembre

de 1982, 10 de abril de 1987,2y4defebrero de 1988.

1. En el presente recurso se debate sobre la cancelación de

determinadas anotaciones de embargo recayentes sobre determinada finca,

practicadas con posterioridad a la inscripción de un derecho de opción de

compra convenido por el titular registral en favor de tercero y ello en

virtud de un acta notarial por la cual el optante y comprador deposita

ante el Notario autorizante la cantidad de 58.626.171 pesetas (importe

que "como resto del precio total fue retenido por el comprador para

responder si a ello hubiese lugar de los pagos derivados de las anotaciones

de embargo posteriores a la inscripción de la opción de compra") para

que la consigne a disposición de los titulares de esas anotaciones

preventivas.

2. Se cuestiona en primer lugar por el Registrador la necesidad de

providencia ejecutoria para acceder a dicha cancelación de conformidad

con el artículo 83 de la Ley Hipotecaria. Este defecto sin embargo no

puede ser mantenido; es cierto que el precepto citado exige como regla

general la providencia ejecutoria para la cancelación de asientos ordenados

por la autoridad judicial; pero no lo es menos que tal regla tiene excepciones

reconocidas en la propia Ley cuando se trata de asientos relativos a

derechos constituidos sobre otro derecho que se halla amenazado de extinción

por causas reflejadas en el propio Registro al tiempo de extender aquéllos;

en tal caso, tales asientos -y los derechos que reflejan-, nacen ya

supeditados a la suerte jurídica del derecho sobre el que recaen, de modo

acreditada fehacientemente la extinción del derecho afecto en los términos

registralmente previstos, procederá la cancelación de esos asientos

posteriores, pues, en definitiva, se habrá operado la extinción de los derechos

en ellos reflejados y quedan cumplidas las exigencias generales para que

tal extinción acceda al Registro (cfr. artículos 2, 3, 17, 79, 131 regla 17

de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario).

Lo anterior no prejuzga sobre la exigencia de requisitos adicionales

para acceder a la cancelación, y así ocurre en el caso debatido, en el

que además de acreditarse la extinción del derecho sobre el que se

constituyeron los embargos objeto de las anotaciones cuya cancelación se

pretende, se requiere inexcusablemente el depósito del íntegro precio de la

venta realizada a disposición del vendedor y de todos los titulares de

derechos posteriores que de él traigan causa. Como la propia inscripción

del derecho de opción refleja, a la transmisión del dominio corresponderá

como contraprestación el pago del precio fijado al efecto, el cual pasará

a ocupar por subrogación real la posición jurídica que al inmueble vendido

correspondía (cfr. por analogía los artículos 1504 del Código Civil, 131-17. a

de la Ley Hipotecaria, 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 175-6 del

Reglamento Hipotecario), de modo que los derechos que antes convergían

sobre éste, pasan ahora a recaer sobre aquél; si a ello se añade la

simultaneidad de cumplimiento de las obligaciones recíprocas si otra cosa no

se ha pactado (cfr. 1100 del Código Civil), ha de concluirse en la exigencia

apuntada sin que quepa detracción alguna por el comprador so pretexto

de atender directamente al pago de las responsabilidades que pesen sobre

el inmueble.

Esta Dirección General ha acordado estimar en cuanto al primero y

desestimar en cuanto al resto.

Madrid, 8 de junio de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.