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Documento BOE-A-2000-3156

Resolución de 10 enero de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Kömmerling, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de A Coruña número 2, don José Luis Vázquez Redonet, a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago con pacto de retro, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 40, de 16 de febrero de 2000, páginas 7134 a 7136 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2000-3156

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Jesús Pardo

de Santayana Dubois, en nombre de "Kömmerling, Sociedad Anónima",

contra la negativa del Registrador de la Propiedad de A Coruña número 2,

don José Luis Vázquez Redonet, a inscribir una escritura de reconocimiento

de deuda y dación en pago con pacto de retro, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

El 29 de enero de 1996, ante el Notario de Madrid don Eduardo González

Oviedo, se otorgó escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago

con pacto de retro entre "Kömmerling, Sociedad Anónima", y "Rogelio

Martínez Aluminio PVC, Sociedad Limitada", mediante la cual esta última

sociedad reconoce adeudar a la primera 43.569.749 pesetas, más los

correspondientes intereses, y entrega en pago de parte de su deuda la finca

descrita en la escritura, registral 57638.N del Registro de la Propiedad

de A Coruña número 2. Por otro lado, las partes pactan que si en los

plazos señalados para el abono de la totalidad de la deuda (84 plazos),

la sociedad "Rogelio Martínez Aluminios PVC, Sociedad Limitada", abonara

a la entidad "Kömmerling, Sociedad Anónima", la deuda contraída, más

sus intereses correspondientes, ésta estará obligada a devolver la finca

recibida.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de A Coruña número 2, fue calificada con la siguiente nota: Denegada

la inscripción del precedente documento de reconocimiento de deuda y

dación en pago, con pacto de retro, a través del cual la entidad deudora

ofrece el bien descrito a la entidad acreedora como garantía de parte

de pago de la expresada deuda, como dice el expositivo II ; por el defecto

insubsanable de que el negocio instrumentado se asimila a la venta en

garantía ; con infracción de los artículos 609, 1.261.3.o, 1.274, 1.859 y 1.884

del Código Civil, ya que al adjudicar la finca en garantía de una deuda

con obligación de retransmitir, el fin que se persigue es la garantía y

no la transmisión, por lo que ésta carece de causa suficiente para el fin

práctico perseguido ; sin que pugne la doctrina el Tribunal Supremo que

reconoce la validez del negocio fiduciario -"causa fiduciae"- con el criterio

de la Dirección General de los Registros y del Notariado a efectos de la

no inscripción de una escritura en la que se otorga un contrato con la

denominación de venta en garantía -sentencia del Tribunal Supremo de

30 de enero de 1991-. Y así, la cláusula 2.a, en relación con la 6.a, hace

dudar que la entidad adjudicataria-acreedora reciba la finca en dominio

pleno, pues mientras el adjudicante-deudor, que seguirá ocupando la finca,

cumpla el calendario de pagos, aquella entidad no podrá administrar y

disponer libremente, y ello va en contra de la determinación que exige

el artículo 61, regla 5.a, del Reglamento Hipotecario. La cláusula 4.a, en

relación con las 2.a y 3.a, al remitirse a los artículos 1.507 y siguientes

del Código Civil, no se ajusta al artículo 1.618.1.o, pues el inmueble cedido

se recupera si se abona la deuda total y sus intereses, cantidad distinta

de aquella por la que entregó la finca. La cláusula 9.a -en especial, el

apartado a)- recoge el pacto comisorio, que prohíben los citados artículos

1.859 y 1.884 del Código Civil. Y siendo el defecto insubsanable, no se

toma anotación de suspensión, que tampoco se ha solicitado. Contra esta

calificación se puede interponer recurso gubernativo, conforme a los

artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento ; en

primera instancia, ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Galicia, y en alzada, si procede, ante la Dirección

General de los Registros y del Notariado, en el plazo de cuatro meses.-A

Coruña, 8 de junio de 1996.-El Registrador.-Firma ilegible.

III

El Letrado don Jesús Pardo de Santayana Dubois, en representación

de la mercantil "Kömmerling, Sociedad Anónima", interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que deniega la inscripción

el Registrador por entender que hay inexistencia de causa en la

adjudicación en pago por tener el contrato la finalidad de garantía, no de

transmisión de la finca. Que las partes celebran la escritura estableciendo

los pactos que estiman convenientes, en virtud de lo establecido en el

artículo 1.255 del Código Civil, y resulta claro que se ha producido la

entrega de la finca de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.462

del Código Civil, que determina que el otorgamiento de la escritura equivale

a la entrega de la finca. Que desde ese momento "Kömmerling, Sociedad

Anónima", es plena propietaria de la finca, ya que el arrendamiento no

constituye un derecho real que limita las facultades del dueño de la finca,

pues en el presente caso lo que se produce es un "constitutum posesorium",

de manera que quien goza del bien a título de dueño pasa a gozar del

mismo sólo como arrendatario. Que el hecho de que se pacte no gravar

ni enajenar la finca constituye sólo un pacto personal sin trascendencia

real ni eficacia frente a terceros, pues no queda afectada la facultad de

disponer de la finca. Que lo que se ha pactado en la escritura es una

adjudicación en pago de la práctica totalidad de la deuda vencida, líquida

y exigible en aquellos momentos, al ser prácticamente coincidente el

importe de la deuda y el valor de la finca. Que se estableció el pacto de retro

a favor de la adjudicataria, a modo de condición resolutoria de la venta,

acordando para la recuperación de la finca un calendario de pagos por

el importe de la deuda que se acababa de liquidar mediante la adjudicación

realizada. Que si la adjudicataria no quiere ejercer dicha facultad de

retrotraer la venta, no tiene que cumplir el calendario de pagos pactado y

"Kömmerling, Sociedad Anónima", se ve liberado del pacto de retro. Que

entendiéndose la causa de los contratos onerosos para cada parte como

la prestación de una cosa por la otra parte, para la citada compañía la

causa de la extinción de parte del crédito la constituye la adjudicación

de la finca y para la adjudicataria la causa del contrato lo es la extinción

de la práctica totalidad de la deuda vencida. Que, en resumen, existe

causa de la obligación y transmisión del dominio pleno de la finca a favor

de "Kömmerling, Sociedad Anónima", lo que debe conducir a la inscripción

de su dominio sobre la finca objeto del contrato celebrado.

IV

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia acordó la

inadmisión del recurso gubernativo por haber sido interpuesto fuera de

plazo, conforme a lo establecido en el artículo 115 del Reglamento

Hipotecario, ya que la nota de calificación es de 3 de junio de 1996 y el escrito

de interposición del recurso gubernativo tuvo entrada en el Tribunal

Superior de Justicia el 9 de junio de 1996.

V

El Letrado recurrente apeló el auto presidencial, considerando: Que

entiende el señor Presidente como el "dies a quo" el de la fecha de la

resolución del Registrador: 3 de junio de 1996 (artículo 113.6 del

Reglamento Hipotecario), a lo que hay que oponerse en virtud de que el

Registrador es un funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) y,

por tanto, las resoluciones que de ellos emanan son actos administrativos.

Se entiende que la fecha de inicio del cómputo de cuatro meses debería

ser la fecha en que la resolución es comunicada al interesado, siguiendo

así lo establecido por la Ley 30/1992, de Régimen Jurídico de las

Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en su

artículo 84.4, y se entiende que la salvedad última de dicho artículo, salvo

que en él se disponga otra cosa, en ningún caso puede amparar un recorte

de plazos en perjuicio del interesado. Que, siendo la Ley 30/1992 de rango

superior y de fecha posterior al Reglamento Hipotecario, debe prevalecer

aquélla sobre éste, debiendo tomarse como "dies a quo" el de la notificación

de la resolución, hecho éste que se produjo bastante después. Que respecto

del "dies ad quem" el señor Presidente entiende como tal el día en el

que el expediente llegó a sus manos (9 de octubre de 1996). Que hay

que considerar que la intervención del señor Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de Galicia tiene lugar como órgano administrativo y nunca

como órgano jurisdiccional, de lo que no cabe ninguna duda respecto al

carácter administrativo de la relación puesto que la resolución del señor

Presidente es recurrible ante la Dirección General de los Registros y del

Notariado. Que, por tanto, es aplicable el artículo 38.4 de la Ley 30/1992.

Que en el presente caso el escrito de interposición del recurso gubernativo

fue presentado en las oficinas centrales de Correos de Madrid para su

envío, mediante correo certificado con fecha 2 de octubre de 1996, como

consta en la parte superior del mismo, siendo esta fecha la que hay que

tomar en consideración para determinar la fecha de presentación del

escrito. Que como la fecha en que el escrito se presentó en Correos fue el

2 de octubre de 1996, resulta claro que el recurso gubernativo se presentó

dentro del plazo de cuatro meses que marca el artículo 113 del Reglamento

Hipotecario. La expresión directamente del citado artículo no ofrece dudas

que se refiere a que el escrito debe ir dirigido al Presidente y, en ningún

caso, que el escrito deba ser presentado directamente ante la secretaría

del Presidente.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 17 y 66 de la Ley Hipotecaria ; 97, 109, 111, 113,

114, 429, 432.1.o y 436 de su Reglamento, y las Resoluciones de 26 de

junio de 1986, 6 de junio de 1991 y 30 de abril y 5 de mayo de 1998:

1. Calificada una escritura con nota fechada el 3 de junio de 1996,

denegando su inscripción, se interpone recurso frente a ella en escrito

con sello de depósito en la oficina de Correos de 2 de octubre siguiente

y el de entrada en el Tribunal Superior de Justicia de Galicia el 9 del

mismo mes. El Presidente de dicho Tribunal dicta auto declarando no

haber lugar a su admisión por haberse interpuesto fuera de plazo. Apelado

el auto en cuanto a ese extremo, a él ha de contraerse la presente resolución.

2. Rechaza el recurrente el criterio utilizado para el cómputo del plazo

de que disponía para recurrir, tanto en lo referente al "dies a quo", la

fecha de la nota de calificación, como el "dies ad quem", el de entrada

en el Tribunal del escrito de interposición del recurso, por entender que

han de aplicarse en cuanto a ambos extremos los principios que rigen

en materia de procedimientos administrativos, la notificación para el

primero o la presentación en las oficinas de Correos para el segundo, de

conformidad con los artículos 48.4 y 38.4, respectivamente, de la Ley de

Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

Administrativo Común.

3. Reiteradamente ha señalado este centro directivo que el recurso

gubernativo frente a las calificaciones registrales participa de la misma

naturaleza especial que la función registral, que no encaja en la judicial

ni mucho menos en la administrativa al versar sobre cuestiones civiles,

por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en

la legislación hipotecaria, sin que quepa la aplicación al mismo de la que

rige para procedimientos de otra naturaleza (confróntese Resoluciones

de 26 de junio de 1986, 6 de junio de 1991, 30 de abril de 1998). Por

tanto, al igual que el plazo para recurrir es especial y realmente amplio,

especial es el sistema para su cómputo, rigiéndose ambos extremos por

lo dispuesto en el artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Se establece

en él que el plazo se inicia a contar de la fecha de la nota contra la

cual se recurre. La fijación de ese momento inicial viene determinada

por el especial sistema establecido para la notificación de la calificación

desfavorable y por tanto recurrible, acorde con la simplicidad formal del

procedimiento registral caracterizado por la permanente accesibilidad a

la información sobre el mismo, la comunicación oral con el Registrador

y la fácil subsanación de muchas faltas. Esa simplicidad formal supone

una cierta inmediación continua de los interesados, facilitada por la figura

del presentante que es quien, por el interesado (confróntese artículo 39

del Reglamento Hipotecario) se hace presente en el Registro. Por ello,

la notificación de esa calificación desfavorable parte de la presencia del

notificado, interesado o presentante en la oficina del Registro puesto que

el Registrador, aparte de poder optar por llevarla a cabo oralmente o

por escrito, puede exigirles que firmen la nota de su notificación que

ha de extender al margen del asiento de presentación en el Libro Diario

(confróntese artículo 429 del mismo Reglamento). A la vista de esa

notificación tienen aquéllos diversas opciones, entre ellas la de solicitar que

se extienda nota de suspensión o denegación, o retirar el título sin otra

que la acreditativa de su presentación (confróntese el citado artículo 429

y el 434 del mismo Reglamento). Sólo en el caso de que transcurridos

treinta días desde la presentación del título no hubiera podido practicarse

la notificación de su calificación a la persona legitimada para ello en la

forma indicada, es obligatoria la extensión de la nota correspondiente

en el diario. Esto impone al interesado, y en su representación al

presentante, la carga de estar alerta a las determinaciones del Registrador,

compensada con la carga impuesta a éste de adoptar sus decisiones, con

el obligado reflejo en los Libros registrales, dentro de los plazos legal

y reglamentariamente establecidos y que si empiezan a correr es porque

provoca su curso la voluntad del interesado a través del acto mismo de

presentación. Resulta, por tanto, que sin perjuicio de que a través de su

presencia en la oficina del Registro pueda ser notificado de la calificación

con anterioridad, sabe el interesado que transcurridos treinta días desde

la presentación de un título ha de tenerlo a su disposición ya despachado

o con la nota de calificación correspondiente y desde la fecha de ésta

comienza el plazo de que dispone para recurrirla, plazo por sí lo

suficientemente amplio como para que no deba entenderse prorrogado por

la demora en que pueda incurrir a la hora de interesarse por el resultado

de la calificación, habida cuenta, además, de la posibilidad que tiene de

presentar de nuevo los títulos para ser objeto de nuevas calificaciones,

frente a cualquiera de las cuales puede recurrir (confróntese Resolución

de 5 de mayo de 1998).

4. En cuanto al día final, tan sólo puede considerarse como tal aquel

en que el escrito de interposición del recurso tenga entrada en la sede

del Tribunal a cuyo Presidente se dirige o en la del Juzgado de Primera

Instancia, a través del cual se remita, cualquiera que sea el sistema seguido

para su presentación, y hecho el cómputo conforme al sistema establecido

en el artículo 109 del Reglamento Hipotecario para los plazos señalados

por meses. Aparte de no estar prevista como fecha a estos efectos la de

presentación en otra sede u organismo que la de un determinado Juzgado

de Primera Instancia, el del partido a que corresponda el Registro, no

pueden olvidarse los efectos que no sólo para el recurrente, sino también

para terceros, puede provocar la interposición del recurso. La presentación

de un título determina, como consecuencia del principio registral de

prioridad, que no pueda inscribirse o anotarse ningún otro título traslativo

o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales

impuestos sobre los mismos durante el término de sesenta días contados desde

el siguiente al de la fecha de su presentación (confróntese artículo 17

de la Ley Hipotecaria). La interposición de un recurso gubernativo frente

a su calificación desfavorable tiene como efecto, según el último párrafo

del artículo 66 de la Ley Hipotecaria, dejar en suspenso todos los términos

expresados en los párrafos anteriores, lo que se traduce en la suspensión

del cómputo de la vigencia no sólo del asiento de presentación del título

cuya calificación se recurra (confróntese artículos 97, 114, 432.1.o y 436

del Reglamento Hipotecario), sino también la de aquellos otros asientos

de presentación relativos a títulos contradictorios o conexos (artículo 111,

párrafo último, del mismo Reglamento). Pero esa prórroga, con su posible

efecto en cadena respecto de otros títulos, está supeditada a que se haga

constar en el Registro durante la vigencia del asiento de presentación

(confróntese último párrafo del artículo 436 del repetido Reglamento),

circunstancia que por su repercusión frente a los títulos posteriores

requiere una certeza que no puede quedar a expensas de la mayor o menor

rapidez del servicio de Correos o la celeridad en la remisión del escrito

por otro organismo ante el que pudiera haberse presentado el escrito de

interposición del recurso, aunque lo hubiera sido dentro del plazo hábil

para practicar aquella prórroga.

Es cierto que el plazo para recurrir es más amplio que el de vigencia

del asiento de presentación, por lo que no cabe duda que, salvo que si

por la naturaleza del defecto se hubiera tomado anotación preventiva de

suspensión alargando con ella la vigencia de la prioridad obtenida con

la presentación, se está reconociendo a los interesados la posibilidad de

recurrir el margen ya de que no se conserve aquélla. Pero en tales casos,

sin perjuicio ya de la esterilidad de la resolución favorable que se pueda

obtener si la misma no puede tener reflejo registral por impedirlo otros

derechos que hayan accedido entre tanto al Registro, el rigor en los plazos

no cercena el derecho de los interesados a rebatir una determinada

calificación registral que, como queda dicho, siguen conservando en base a

la posibilidad siempre abierta de volver a presentar su título cuantas veces

lo estime conveniente para que sea objeto de nuevas calificaciones, otra

especialidad del procedimiento registral, y recurrir frente a cualquiera

de ellas.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado.

Madrid, 10 de enero de 2000.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

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