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En el recurso gubernativo interpuesto por don Jorge Ballestero Sola,

en nombre de "Areste, Sociedad Anónima", contra la negativa de don José

María Alfin Massot, Registrador de la Propiedad de Barcelona número

21, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del

señor Registrador.

Hechos

I

La entidad "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima", mediante

documento privado de fecha 15 de julio de 1981, vendió a don Juan Cos

Villagrasa la plaza de aparcamiento número 239 del garaje aparcamiento

ubicado en la casa sita en la ciudad de Barcelona, con frente al paseo de

Carlos I, que representa una porción indivisa de cero enteros 42 centésimas

de cienavas partes indivisas. En dicho contrato privado se pactó lo

siguiente: "Sexto.-En el caso de que el comprador dejara de satisfacer a su

vencimiento cualquiera de los pagos expresados en el pacto segundo, el

presente contrato quedará resuelto de pleno derecho desde el mismo momento

en que ªParkings y Garajes, Sociedad Anónimaº, efectúe el requerimiento

previsto en los artículos 1.504 del Código Civil y 59 de la Ley Hipotecaria...".

"Séptimo.-... La parte vendedora se reserva el dominio del espacio o plaza

de aparcamiento hasta tanto no se haya satisfecho por el comprador la

totalidad del precio aplazado de aquél...". Al dejarse de satisfacer por el

comprador las letras acordadas para la adquisición de dicha plaza de

aparcamiento, "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima", instó demanda

de juicio ejecutivo, que dio lugar a los autos número 25/1987, seguidos

ante el Juzgado de Primera Instancia número 13 de los de Barcelona.

En dicho procedimiento se embargaron los derechos que el demandado

pudiera ostentar sobre la porción indivisa que se ha descrito. En la

preceptiva subasta, celebrada el 8 de julio de 1988, dichos derechos se

adjudicaron a "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima", que los cedió en remate

a "Areste, Sociedad Anónima". El citado remate fue aprobado por auto

de 6 de octubre de 1988, dictado por el Juzgado antes citado. El 11 de

enero de 1990, ante el Notario de Barcelona don Enrique Peña Belsa,

"Parkings y Garajes, Sociedad Anónima", otorgó escritura de compraventa

a favor de "Areste, Sociedad Anónima", en la que se encuentra protocolizado

el auto del Juzgado de Primera Instancia número 13 de los de Barcelona

de fecha 6 de octubre de 1988. Las manifestaciones que se hacen en dicha

escritura están recogidas en el fundamento de derecho 1.

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad

de Barcelona número 21, fue calificada con la siguiente nota: "Denegada

la inscripción del precedente documento, que fue presentado a las trece

treinta horas del pasado día 10 de abril,bajo el asiento depresentación

número 101 del Diario 15, por los siguientes defectos, todos ellos

considerados insubsanables: 1. o Como se deduce claramente de la escritura

calificada y del auto del señor Juez de Primera Instancia número 13 de

Barcelona de fecha 6 de octubre de 1988, protocolizado con la matriz,

la plaza de garaje objeto del remate pertenecía, como es lógico, al

demandado en el juicio ejecutivo número 25/1987, don Juan Cos Villagrasa, cuyo

título de adquisición no está inscrito en el Registro. Por exigencia del

principio de tracto sucesivo, en su doble vertiente, material y formal, y

del carácter causal del negocio jurídico traslativo vigente en nuestro

ordenamiento, será preciso inscribir previamente la finca a nombre del deudor

embargado, para que posteriormente pueda tener acceso al Registro la

transmisión operada en el procedimiento judicial. 2. o El titular registral

de la plaza de garaje vendida, ªParkings y Garajes, Sociedad Anónimaº,

al mismo tiempo demandante en el procedimiento ejecutivo aludido, no

tiene legitimidad para otorgar la escritura de venta por las siguientes

razones: a) En primer lugar y ªen su propio nombreº, carece de ªpoder de

disposiciónº sobre la finca vendida, a pesar de que aparezca como titular

registral, por el reconocimiento que constantemente se realiza de la

titularidad de la finca en favor del deudor embargado. b) En segundo lugar,

y ªcomo posible representante del deudor embargadoº, carece de

ªlegitimaciónº para disponer de bienes integrantes de su patrimonio, que sólo

podría venirle atribuida por un acto de apoderamiento voluntario,

inexistente o no alegado, ya que la facultad para el otorgamiento de la escritura

de compraventa judicial, operada como consecuencia del procedimiento

de apremio, corresponde exclusivamente al Juez competente, en defecto

o por rebeldía del deudor embargado. Y siendo ambos defectos

insubsanables, no se toma anotación de suspensión, que tampoco ha sido

solicitada. Contra la presente calificación, podrá interponerse recurso

gubernativo dentro del plazo de cuatro meses, contados a partir de su fecha,

por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia

de Cataluña (artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de

su Reglamento).-Barcelona, 28 de abril de 1995.-El Registrador (firma

ilegible)".

III

Don Jorge Ballesteros Sola, en representación de "Areste, Sociedad

Anónima", interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación,

y alegó: 1. En cuanto al defecto del apartado 1. o de la nota denegatoria,

que procede denegar la inscripción solicitada en virtud del principio de

tracto sucesivo, pues no ha sido inscrita la venta a don Juan Cos Villagrasa

hay que señalar: Que con la adjudicación de la finca a favor de "Parkings

y Garajes, Sociedad Anónima", que se realizó con el auto de 6 de octubre

de 1988, se produjo una novación extintiva del contrato privado. Que la

entidad citada consolidó la plena propiedad civil de la finca, por lo que

siendo propietaria "secundum tabulas" podía otorgar la escritura de

compraventa calificada. Si se inscribe esta escritura no se vulnera el principio

de tracto sucesivo, ni en su aspecto formal ni en el material, ya que

formalmente se seguirá una concatenación de propiedades, y, materialmente,

el paso intermedio ha dejado de existir en el mundo del derecho a través

de la figura de la novación extintiva. Que la teoría de la novación de

los contratos ha sido reconocida jurisprudencial y doctrinalmente

aplicando por analogía lo establecido en los artículos 1.203 y siguientes del

Código Civil, citándose las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de enero

de 1992 y de 15 de octubre de 1991. Que existen varios elementos que

apoyan tal tesis, en primer lugar, el pacto 6. o del documento privado

(habiéndose efectuado el requerimiento al deudor mediante el protesto

notarial de las letras debidas por impago y posteriormente por el procedimiento

ejecutivo instado), y, en segundo lugar, la propia diligencia de embargo.

Que, hay que tener en cuenta que en este caso se cumple lo que establece

el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que distinguidos tratadistas apoyan

una interpretación como la referida. Que no se ha vulnerado ningún

derecho del adquirente intermedio de la finca. 2. o En lo relativo a los defectos

expresados en el apartado 2. o de la nota denegatoria. Que "Parkings y

Garajes, Sociedad Anónima", actúa en nombre propio, como titular de

la plaza de aparcamiento y no reconoce la titularidad que de la misma

tiene el señor Cos Villagrasa: a) Porque se le adjudicó de remate; y b) se

ha producido una novación extintiva del contrato privado. Que, en

definitiva, no se puede alegar que "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima",

no está legitimada, cuando actualmente se adjudicó el derecho de propiedad

sobre la plaza de aparcamiento a través de la correspondiente subasta

celebrada en el juicio ejecutivo 25/1987, y tabularmente, está inscrito en

el Registro, es propietaria de la finca en cuestión.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: I. Del

alcance de la función calificadora respecto de la escritura objeto del

recurso: Que hay que discernir qué artículo, el 18 de la Ley Hipotecaria o el

100 del Reglamento Hipotecario, hay que aplicar a la escritura calificada,

ya que, si bien se trata de un documento notarial, su origen próximo

reside en un procedimiento seguido ante la autoridad jurisdiccional. Que

al desarrollarse el procedimiento en época anterior a la Ley 10/1992, de

30 de abril, reformadora parcial de la Ley de Enjuiciamiento Civil, tiñe

al título de todas las características de documento notarial. II. De la

naturaleza y caracteres del contrato de compraventa: Que dada la

naturaleza de la compraventa, es evidente que ante el incumplimiento del

comprador de su obligación esencial de pagar el precio aplazado, el vendedor

puede elegir entre: El precepto general del artículo 1.124 del Código Civil

y en el especial del 1.504, o el artículo 1.124 del Código Civil. Que la

compraventa es el prototipo de los contratos traslativos de dominio, y

este efecto traslativo se ha operado en el caso que se estudia, no sólo

por lo que resulta del conjunto documental, sino de la propia conducta

procesal de la parte demandante y de la resolución dictada por el órgano

jurisdiccional, que constituye en unión del principio de tracto sucesivo

el obstáculo esencial para la inscripción del documento calificado. III. Del

principio de tracto sucesivo: Que su contenido está fundamentalmente

enunciado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que el principio de

legitimación registral crea una apariencia de veracidad en favor de los

pronunciamientos registrales, presunción "iuris tantum" que sólo se

convierte en "iuris et de iure" en favor del tercero del artículo 34. En

consecuencia, la apariencia formal creada por la titularidad registral puede

ser desvirtuada cuando se prueba claramente la divergencia con la

titularidad sustantiva. Y ello es lo que ocurre en el caso calificado. De los

propios términos del conjunto documental se deduce indubitadamente:

1. o Que las plazas de garaje salieron del patrimonio del vendedor,

"Parkings y Garajes, Sociedad Anónima", siendo transmitidas a don José Cos

Villagrasa. 2. o Que, como consecuencia del impago del precio aplazado,

el vendedor, que ya no era propietario, inicia el procedimiento ejecutivo,

que concluye con la adjudicación al mejor postor y posterior cesión del

remate. 3. o Que, como consecuencia de todo ello, se otorga la escritura

de compraventa en favor del cesionario, por el propio actor-demandante,

no por el deudor o por el Juez en su defecto, como exigía la Ley de

Enjuiciamiento Civil, sin que conste del Registro la previa inscripción en favor

del deudor embargado. Se ha producido, en consecuencia, una interrupción

en la cadena de los títulos y titulares, con grave transgresión del artículo

20 de la Ley Hipotecaria, ya que quien figura como transmitente

"representado" (el deudor embargado) no aparece como titular en el Registro.

IV. Que, finalmente, de los artículos 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil y 224 del Reglamento Hipotecario se derivan dos consecuencias

inmediatas: 1. a Que el titular registral, "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima",

pudo hipotéticamente otorgar escritura pública de compraventa normal,

no judicial, sin aludir para nada al procedimiento judicial, para lo cual

hubiera contado con la legitimación derivada del artículo 20 de la Ley

Hipotecaria; no lo hizo porque hubiera asignado una doble venta del mismo

inmueble. 2. a Que menos aceptable es su presencia como "representante

del deudor embargado", respecto del cual carece del título legitimador.

V

El Notario autorizante del documento informó: 1. o Que la nota

denegatoria de la inscripción no atribuye a la escritura de compraventa defectos

de redacción o autorización, sino que la calificación de defecto insubsanable

se debe a causas extrañas al contenido del documento. 2. o Que en el

instrumento público objeto del recurso se han observado las normas que

el Reglamento Notarial previene para las escrituras de compraventa.

3. o Que se considera no se debe entrar a dilucidar si el procedimiento

judicial ha respetado el principio de tracto sucesivo o no, ni la legitimación

o falta de ella de la parte transmitente, cuando el documento judicial

que fue presentado y quedó unido, tiene la consideración, conforme del

mismo resulta, de "título bastante" en favor del cesionario, "Areste,

Sociedad Anónima", en virtud de la cesión de remate por parte del legítimo

propietario de tales derechos, "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima",

con arreglo al propio auto. Que hay que considerar que si se eleva a público

el contrato privado de compraventa, tampoco se conseguiría la inscripción

de la finca en favor del deudor embargado, por el referido pacto de reserva

de dominio. Que precisamente dicho pacto y el hecho de que la finca

esté inscrita a nombre de la sociedad vendedora, dotan a ésta del poder

de disposición y legitimidad para proceder a su venta, si bien por título

distinto al de adjudicación en subasta, por cuanto el auto de cesión de

remate y el propio remate no parecen ajustados a derecho.

VI

El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia

número 13 de Barcelona informó: Que, efectivamente, se podría cuestionar

la validez de la venta de autos en virtud del título actuado, puesto que

como resulta de los mismos y precisamente por ello, no se cubrió el proceso

especial regulado en el artículo 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,

a causa de su exigencia registral, ni la falta de título a estos efectos se

suplió por los medios establecidos en el título VI, artículos 198 y siguientes,

de la vigente Ley Hipotecaria, a los efectos del tracto sucesivo. Sin embargo,

puede entenderse celebrada la subasta en los términos y condiciones

regulados en los artículos 1.479 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y

párrafo 5. o del artículo 140 del vigente Reglamento Hipotecario, lo que

significaría que habría que hablar de verificar previamente la inscripción

omitida de la venta de los bienes embargados y subastados, lo que sin embargo

no es necesario en este supuesto; pues el efecto que ha producido el proceso

y procedimiento actuados ha sido precisamente no sólo la resolución del

contrato de compraventa, celebrado entre el ejercitante y el deudor de

acuerdo con el pacto sexto acordado, sino que los bienes embargados al

deudor como suyos ya eran de propiedad del actor ejecutante y

adjudicatario, han sido recuperados por éste, no sólo por efecto de la resolución

operada, sino por haberlos adquirido precisamente como rematante en

la subasta de los mismos, con lo que la titularidad registral y la

extrarregistral sobre los bienes vuelve a adquirir su eficacia coincidente, sin que

obste a ello que la primera transmisión no tuviere acceso al Registro por

las condiciones y vicisitudes sufridas por la misma, incumplimiento del

contrato y recuperación de los bienes por la vía actuada, pudiendo por

ello "Parkings y Garajes, Sociedad Anónima", titular real y registral,

cederlos a favor de "Areste, Sociedad Anónima", mediante auto de remate de

fecha 6 de octubre de 1988, estando igualmente legitimado para autorizar

la escritura notarial de compraventa.

VII

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota del Registrador, fundándose en el artículo 100 del Reglamento

Hipotecario y Resolución de 10 de enero de 1939.

VIII

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniendo sus alegaciones

y añadió: 1. o En lo referente a la función calificadora del Registrador,

considera las Resoluciones de 26 de noviembre de 1884, 30 de marzo

de 1885, 15 de julio de 1988, 11 de mayo de 1889 y 11 de julio de 1936.

2. o Que el auto apelado confunde el principio de inscripción voluntaria

con las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 609, 1.274 a 1.277, 1.284 y 1.462 del Código Civil,

1, 17, 18, 20, 32, 34, 38, 40, 82 y 200 de la Ley Hipotecaria y antiguo

1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. El supuesto de hecho del presente recurso es el siguiente: Una

entidad vende en documento privado de 1981 dos plazas de garaje. El

precio queda totalmente aplazado para ser satisfecho mediante diversas

letras de cambio, de vencimiento sucesivo. En el documento privado se

pacta, entre otras cosas, que en el caso de que el comprador dejara de

satisfacer a su vencimiento cualquiera de los pagos, el contrato quedará

resuelto de pleno derecho desde el mismo momento en que la vendedora

efectúe el requerimiento previsto en los artículos 1.504 del Código Civil

y 59 del Reglamento Hipotecario, y que la parte vendedora se reserva

el dominio de las plazas de aparcamiento hasta tanto no se haya satisfecho

por el comprador la totalidad del precio aplazado de aquél. Posteriormente,

en virtud de una demanda de reclamación de cantidad interpuesta contra

el comprador, la entidad vendedora obtiene el embargo y ejecución de

los "derechos de propiedad" que el demandado ostente sobre una de las

plazas de garaje que le vendió en el documento privado conforme a un

auto de 1988. En virtud del procedimiento ejecutivo, la finca es adjudicada

a calidad de ceder a un tercero a la entidad vendedora que, en esos mismos

trámites, cede a una tercera entidad la plaza de garaje embargada, y

ejecutada. En 1990, hallándose la finca inscrita a nombre de la entidad

vendedora y sin haber accedido al Registro de la Propiedad el contrato privado

de compraventa ni la adjudicación posterior de la plaza, la entidad

vendedora, y titular registral de la finca, otorga escritura de compraventa

a favor de la entidad tercera, que fue cesionaria en la adjudicación. La

escritura, que incorpora testimonio del auto de adjudicación, se manifiesta

en los siguientes términos: Se dice que la entidad vendedora es propietaria

de la plaza de garaje en cuestión; que "le pertenecía" en virtud de una

escritura de compraventa autorizada en fecha anterior a la del documento

privado citado; que en juicio ejecutivo seguido contra el comprador, exige

ese documento previo y por su transmitente, en reclamación de una

determinada cantidad, se embargaron los derechos que el demandado tenía

sobre la finca en cuestión; que en dicho procedimiento se adjudicaron

los indicados derechos a la entidad que en la escritura comparece como

compradora; asimismo, en las estipulaciones, se pacta que la entidad titular

registral de la finca vende a la tercera cesionaria la plaza de garaje por

el precio confesado recibido por el que la finca fue adjudicada en el

procedimiento. Presentada a inscripción la escritura con el auto de

adjudicación protocolizado, pero sin acompañar el documento privado en

cuestión, el Registrador la calificó apreciando en ella dos defectos, ambos de

naturaleza insubsanable: 1. o Es preciso inscribir previamente la finca

a nombre del deudor embargado; 2. o El titular registral carece de poder

de disposición sobre la finca vendida, a pesar de que aparezca como titular

registral, por el reconocimiento que constantemente se realiza de la

titularidad de la finca en favor del deudor embargado y carece de legitimación

como posible representante de éste.

2. Ciertamente, no aparece debidamente perfilada la actuación

jurídica que los otorgantes de la escritura calificada se proponen realizar;

parece que celebran una venta distinta e independiente jurídicamente de

la enajenación judicial a la que hacen referencia en la parte expositiva

y en el auto incorporado, pero, puede pensarse también que tratan

simplemente de documentar notarialmente esa misma transmisión judicial.

Ahora bien, en ninguna de ambas hipótesis podría accederse a la

inscripción pretendida. En la primera, porque aun cuando la presunción de

exactitud del contenido del registro (confróntese artículo 38 de la Ley

Hipotecaria) permite inscribir los actos dispositivos otorgados por el titular

registral, con independencia de la eventual inexactitud de ese

pronunciamiento tabular, no por ello puede practicarse la inscripción de un título

otorgado por el titular registral cuando del mismo resulta de modo

fehaciente -y así es reconocido por el propiodisponente que esa titularidad

es inexacta, circunstancia que se produce en el caso debatido, en el que

los otorgantes reconocen que la finca que van a transmitir pertenece ya

al propio comprador por adjudicación en la ejecución seguida, lo que,

a su vez, implica que admiten la anterior titularidad del ejecutado y no

la del actor. Así lo imponen tanto la doctrina de los actos propios, que

puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que

tiene el consentimiento del propio titular del asiento a cancelar (artículos

1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro

a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias

manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta

en la calificación registral (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria).

3. Tampoco en la otra de las hipótesis planteadas -mera formalización

notarial de la enajenaciónjudicial podría accederse a la inscripción,

porque el principio registral del tracto sucesivo (confróntese artículo 20 Ley

Hipotecaria) impone la previa inscripción del derecho del ejecutado para

que pueda practicarse posteriormente la de la adjudicación alcanzada en

el juicio ejecutivo seguido, y esta exigencia no puede salvarse por el simple

expediente de que sea este titular registral quien otorgue a favor del

adjudicatario la escritura pública de formalización de la venta judicial realizada,

aunque, en el caso debatido, además de titular registral, sea el actor

ejecutante y el mejor postor a calidad de ceder el remate. Y es que la escritura

exigida a la sazón por el artículo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,

en su redacción anterior a la reforma de 1992, debía ser otorgada por

el propio deudor o por el Juez en su nombre, en caso de rebeldía, y por

el definitivo adjudicatario del bien, que lo será, en el supuesto de cesión

del remate, el propio cesionario, ya que la cesión de remate no es más

que uno de los trámites del propio procedimiento seguido.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

auto.

Madrid, 22 de enero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.