En el recurso gubernativo interpuesto por don José Serafín Gascón
contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 2 de Palencia,
doña María Paloma Garrido Botella, a inscribir una escritura de elevación
a público de contrato privado de compraventa, en virtud de apelación
del recurrente.
Hechos
I
El día 18 de julio de 1979, la compañía "Los Olmillos, Sociedad
Anónima", vendió a don José Serafín Gascónyasuesposa, doña María del
Sol Marcos Domínguez, el piso sito en el bloque 1, planta 6, letra B, de
un edificio en construcción en una parcela del término municipal de
Villamuriel de Cerrato (Palencia).
II
El 28 de febrero de 1980, mediante escritura autorizada por el Notario
de Venta de Baños don Ignacio Sáenz de Santamaría, la citada compañía
procedió a la declaración sobre la citada parcela de una obra nueva
consistente en un conjunto de edificacionesyasudivisión horizontal en 400
viviendas, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de
Palencia el 6 de junio de 1980.
III
A la vivienda sita en el bloque 1, planta 6, letra B, del citado complejo,
se le abrió folio independiente en virtud de la citada escritura de obra
nueva y división horizontal, habiéndose inscrito sobre ella con
posterioridad diversas cargas, entre ellas una hipoteca a favor del "Banco
Hipotecario de España, Sociedad Anónima", con fecha 13 de junio de 1986,
que fue objeto de ejecución y adjudicación a favor de la propia entidad
acreedora, motivando inscripción a su favor de fecha 7 de mayo de 1993.
Posteriormente, la citada entidad aportó la finca a la sociedad "Hipotecario
de Gestión de Activos, Sociedad Limitada", motivando la inscripción de
fecha 2 de mayo de 1995.
IV
Entretanto, en autos de juicio declarativo de menor cuantía 498/1991
seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Palencia, a
instancia de don José Serafín Gascón y doña María del Sol Marcos
Domínguez contra la compañía "Los Olmillos, Sociedad Anónima", se condenó
en rebeldía a la demandada a la elevación a escritura pública del contrato
privado de compraventa.
Y mediante escritura autorizada por el Notario de Palencia don José
Hernández Sánchez, de fecha 5 de diciembre de 1994, el Magistrado-Juez
de Primera Instancia número 2 de Palencia, en rebeldía de la compañía
demandada, elevó a público el contrato de compraventa en favor de los
citados actores.
V
La escritura de elevación a público del contrato de compraventa fue
calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción a que se refiere
el precedente documento por aparecer inscrita la finca a nombre de persona
distinta del transmitente. Palencia a 11 de enero de 1995. El Registrador.
Firmado: Paloma Garrido Botella".
VI
Don José Serafín Gascón interpuso recurso gubernativo contra dicha
calificación, basándose en que la compañía "Los Olmillos, Sociedad
Anónima" aún era titular de la finca vendida según resulta de fotocopia del
"Boletín Oficial de la Provincia de Palencia" de fecha 15 de marzo de
1995, donde se recoge un edicto del Juzgado de Primera Instancia número
2 de Palencia en autos de juicio ejecutivo promovido contra la citada
compañía por otras personas distintas. Además se alegaba que la división
horizontal estaba mal inscrita, en cuanto que de la inscripción del conjunto
urbanístico se había pasado directamente a la inscripción de los elementos
independientes, sin la previa inscripción de los edificios, lo que
contravendría el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.
VII
La Registradora de la Propiedad informó que el anuncio de subasta
a que se refiere el recurrente en nada afecta a la finca cuestionada, que
la finca objeto de la escritura cuya inscripción se pretende figura como
finca independiente conforme al artículo 8, numero 5, de la Ley Hipotecaría
y que la denegación se basa en el principio de tracto sucesivo sancionado
en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
VIII
El excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia
de Castilla y León confirmó la nota de calificación registral por auto de
fecha 8 de noviembre de 1995, en base al principio registral de tracto
sucesivo consignado en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya
que los bienes objeto del proceso no se hallan inscritos a nombre de la
demandada. Cualquier otra consideración jurídica sobre los particulares
objeto del debate, sería desbordar la naturaleza y contenido del recurso
gubernativo.
IX
El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus
alegaciones.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20, 38 y 82 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones
de este centro directivo de 18 de junio de 1993, 24 de junio de 1993,
28 de diciembre de 1995,8y13defebrero de 1996.
1. Este recurso versa sobre la inscripción de una escritura de elevación
a público de contrato privado de compraventa, otorgada judicialmente
en rebeldía del demandado, inscripción que se solicita cuando la finca
comprada figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de
persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia
que se ejecuta y habida cuenta que la demanda de elevación a público
del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotación preventiva.
2. Siendo principio básico de nuestro Derecho hipotecario
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, y el de legitimación (cfr. artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria),
el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el
Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho
del transmitente (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), no podrá acceder
a la inscripción del ahora calificado, por más que haya sido otorgado
por un titular registral anterior de quien trae causa el actual (cfr.
Resolución de 18 de junio de 1993), y sin que esta conclusión pueda alterarse
por el hecho de tratarse título derivado de un procedimiento judicial,
ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido
parte en el proceso (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución
de 24 de junio de 1993), o que se hubiera tomado en su día y estuviera
vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta
(cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 13 de febrero de
1996), pues sólo así se garantiza el adecuado desenvolvimiento del principio
constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos e intereses
legítimos y de la interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española), principio que tiene su traducción en el ámbito
hipotecario, en los reseñados principios de salvaguarda judicial de los
asientos registrales, tracto y legitimación (cfr. Resolución de 28 de
diciembre de 1995).
Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la
nota de calificación registral.
Madrid, 8 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
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