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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Purchena,

don Eduardo Pérez Hernández, contra la negativa de la Registradora de

la Propiedad de Purchena, doña María del Carmen García-Villalba

Guillamón, a inscribir una escritura de exceso de cabida y ampliación de

obra nueva en construcción.

Hechos

I

Por escritura autorizada ante el Notario de Purchena, Don Eduardo

Pérez Hernández, número 2315 de protocolo, de fecha 13 de diciembre

de 2002, los cónyuges Don Francisco G. P. y Doña Montserrat B. M.,

procedieron, previo a declarar un exceso de cabida sobre la finca registral

6848, del Registro de la Propiedad de Purchena, a la declaración de

ampliación de obra nueva en construcción, sobre la citada finca, todo ello en

los términos que resultan en el Fundamento de Derecho I de esta resolución.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de

Purchena, fue calificada con la siguiente nota: "La calificación registral

realizada de primera copia de la escritura otorgada en Purchena, 13 de

diciembre de 2002, ante su Notario D. Eduardo Pérez Hernández, n.o 2315 de

protocolo, que causó el asiento 409 del Diario 93, de este Registro, se

ha practicado con fecha 10 del actual, bajo el tenor literal siguiente: María

del Carmen García-Villalba Guillamón, Registradora de la Propiedad de

Purchena, en relación a copia de escritura autorizada en esta localidad

el 13 de diciembre de 2002, por D. Eduardo Pérez Hernández, n.o 2315

de protocolo, que causó el asiento 409 del Diario 93, ha resuelto suspender

la inscripción solicitada en base a lo siguiente: I. Hechos: 1. La finca

fue inmatriculada en base a certificación catastral con fecha treinta de

noviembre de dos mil uno, con una superficie en solar de noventa y dos

metros cuadrados y construida de treinta y siete metros cuadrados; ahora

se solicita inscripción de exceso de cabida y ampliación de obra, sin que

resulte de la certificación registral que se incorpora la nueva superficie

de la finca. 2. En el certificado técnico incorporado se realiza una

manifestación relativa a "la obra nueva en construcción" que se describe

comprendiendo tanto lo ya construido como la ampliación que se declara.

II. Fundamentos de Derecho

1. Falta de correspondencia entre la descripción de la finca tras el

exceso de cabida y la resultante de la certificación catastral, conforme

a lo dispuesto en los artículos 298 del Reglamento Hipotecario, artículo

53.7 de la ley 13/1996, de 30 de diciembre y artículo 3 del Código Civil.

2. La manifestación del técnico ha de referirse tan sólo a la parte de

obra en que consiste la ampliación, conforme al artículo 46,2 del Real

Decreto 1093/1997, de 4 de julio. No tomada anotación de suspensión

por no haberse solicitado. Contra esta calificación cabe interponer recurso

gubernativo, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado,

en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación conforme a los

artículos 66 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio del

derecho de los interesados a instar, en los 15 días siguientes a la

notificación, la actuación del Registrador que resulte sustituto conforme al

cuadro de sustituciones, en la forma prevista en el artículo 19 bis de

la Ley Hipotecaria. Purchena, 14 de febrero de 2.003.-El Registrador. fdo:

María del Carmen García-Villalba Guillamón.".

III

El Notario de Purchena Don Eduardo Pérez Hernández, interpuso

contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que en cuanto

al primer defecto señalado en la nota de calificación, en la escritura objeto

de calificación se formaliza un exceso de cabida de seis metros sesenta

y ocho decímetros cuadrados, situación que encaja en el supuesto regulado

por el artículo 53.8.p.3 de la Ley 13/1996, de 30 de Diciembre, de Medidas

Administrativas y de Orden Social, acompañándose, como pruebas técnicas

y documentales de tal medición un informe de técnico competente que

alcanza dos vertientes: La certificación final de la obra declarada y

testimonio del proyecto de la misma relativo a la extensión superficial del

solar, ambos expedidos por el Arquitecto Director de la obra objeto de

declaración en el mismo instrumento público. Que la finca en cuestión

no procede de segregación, división o agrupación, ni que tampoco se ha

declarado sobre la misma exceso de cabida alguno; por el contrario, el

exceso de cabida así declarado se identifica íntegramente con el supuesto

tasado por el artículo 53.8.p.3.o de la Ley 13/1996, de 30 de Diciembre,

sin que se aluda a duda alguna sobre la identidad de la finca, ya que

no se ha producido ninguna modificación hipotecaria sobre ella, por lo

que no se entiende el motivo de denegación de la inscripción (Resoluciones

de 1 y 2 de Junio de 1998 y 2 de Febrero de 2000, entre otras). Que

sorprende, que en la nota de calificación se apunte como defecto la falta

de concordancia de la finca resultante de la declaración del exceso de

cabida con la certificación catastral, pues es sabido que la identidad plena

entre una y otra la exige el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de

Diciembre, para las inmatriculaciones, no para las posteriores

inscripciones de fincas que ya lo están. Que por lo que se refiere al segundo

de los defectos resulta que la exigencia descrita en modo alguno se refleja

en la normativa citada en la nota de calificación, por el contrario, en

la certificación expedida por el Arquitecto Director de la obra no sólo

quedan plenamente identificados los metros construidos y declarados en

construcción "a mayores" sino la descripción del total una vez formalizado

el exceso de cabida y la declaración de obra nueva objeto de la escritura,

persiguiéndose una profundidad y exactitud aún mayor que la que la propia

normativa exige.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo

siguiente: Que en relación al primer defecto impugnado, se hace constar lo

siguiente: 1.o El documento calificado se refiere a la declaración de un exceso

de cabida del que depende la inscripción de la ampliación de obra, por

ocupar la edificación en su conjunto la total superficie ahora declarada.

2.o La inmatriculación de la finca se realizó en base a certificación catastral,

de acuerdo con los artículos 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre

y 298 del Reglamento Hipotecario y, por tanto, con absoluta coincidencia

entre la descripción de la finca en el título y en la certificación catastral,

quedando así perfectamente identificada la finca. 3.o Los términos

imperativos de los preceptos invocados se traducen en la absoluta identidad

de la finca al tiempo de ser inmatriculada tal como queda configurada

en el Registro en relación a lo resultante de la certificación catastral.

4.o Lo expuesto hasta ahora no supone en modo alguno que se dude acerca

de que la finca en la realidad extrarregistral tenga la superficie alegada,

pero sí implica que no puede corresponderse esa realidad extrarregistral

con la finca que en su día fue inmatriculada en base a certificación catastral,

siendo necesaria la identidad de la finca para la inscripción de cualquier

exceso de cabida. En consecuencia, el exceso de cabida ahora manifestado

ha de referirse a una superficie colindante adicional que, o bien se

encontrará sin inmatricular, caso en que será precisa su inmatriculación con

los efectos legales que de ello se derivan, y su posterior agrupación a

la finca inscrita, o bien estará inscrita, siendo precisa la correspondiente

segregación y posterior agrupación, para evitar así un supuesto de doble

inmatriculación. 5.o Se incorpora al documento calificado certificación

catastral de la que resulta la cabida que figura en el Registro, entendiéndose

que tal certificación, expedida por un organismo público, no puede tener

un valor inferior al de un informe técnico. 6.o El recurrente alude en

el escrito de interposición del recurso a que "la finca en cuestión, no

procede de segregación, división o agrupación, ni que tampoco se ha

declarado sobre la misma exceso de cabida alguno; por el contrario, el exceso

de cabida así declarado se identifica íntegramente con el supuesto tasado

por el artículo 53.8.p.3.o de la ley 13/1996, de 30 de diciembre, sin que

se aluda a duda alguna sobre la identidad de la finca, ya que no se ha

producido ninguna modificación hipotecaria sobre ella". Frente a estos

argumentos cabe alegar lo siguiente:1.-E1 presupuesto de la inscripción

del exceso de cabida radica en que no se altere la configuración física

de la finca, evitando así que a través de la inscripción de un exceso se

oculte otro acto registral, como la agregación o agrupación de fincas, o

la invasión de fincas colindantes. 2.-En cuanto a los casos que se señalan

de "no identidad" son meramente ejemplificadores y no imperativos, no

excluyendo otros supuestos, como ha declarado el Centro Directivo. 7.o Se

refiere asimismo el recurrente a la no existencia en este caso de

"desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar",

en base a las resoluciones de 1 y 2 de junio de 1998 y 2 de febrero de

2000. Tal desproporción puede ser un índice para apreciar la falta de

identidad de la finca, pero no el único. En este sentido, hay que tener

en cuenta la Resolución de 5 de noviembre de 2002. 8.o Declara el Notario

recurrente que "sorprende, cuando menos, que en la nota de calificación

se apunte como defecto la falta de concordancia de la finca resultante

de la declaración del exceso de cabida con la certificación catastral". Ante

ello cabe argumentar que, estando ya la finca plenamente identificada

en el Registro en base a una certificación catastral, proceder a inscribir

un exceso de cabida posterior supondría alterar la identidad de la finca

y la concordancia pretendida por el legislador entre el Catastro y el Registro

de la Propiedad, cuando, identificada catastralmente la finca a través de

la inscripción inmatriculadora, tal identificación se refiere no sólo al

número de identificación sino también a la superficie catastral. Que por lo

que respecta al segundo defecto impugnado, se hace constar lo siguiente:

1. En el documento calificado se expresa la descripción registral de la

construcción de treinta y siete metros cuadrados, precediéndose a

continuación a declarar una ampliación de obra y describiendo tanto la

ampliación como la total edificación resultante tras la misma. 2. El documento

se refiere a una declaración de ampliación de obra y no a la totalidad

de una obra en construcción, en concordancia con el certificado municipal,

por lo que la manifestación contenida en el certificado técnico ha de

referirse a la ampliación ahora declarada, sin comprender el resto de la

edificación que según la situación registral se encuentra terminada, ya que

lo contrario puede inducir al equívoco de considerar en construcción la

totalidad de la edificación, con las consecuencias quede ello se derivan,

de acuerdo con la normativa vigente. 3. Afirma el recurrente que "La

exigencia descrita en modo alguno se refleja en la normativa citada en

la nota de calificación", . Frente a tal afirmación cabe alegar lo establecido

en el artículo 46,2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, refiriéndose

el artículo 45 de dicho Real Decreto tanto a edificios como a mejoras

en los mismos que por accesión se incorporan a la finca, supuesto en

que cabe encuadrar la ampliación de obra nueva, y aludiendo el certificado

municipal a la concesión de licencia "para la ampliación de vivienda".

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, 22 de

la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones,

199 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento y las Resoluciones

de 13 de febrero y 17 de junio de 2002, 3 y 22 de febrero y 1 de marzo

y 22 de septiembre de 2003.

1. Se presenta en el Registro una escritura otorgada el día 13 de

diciembre de 2002 de declaración de exceso de cabida y de ampliación

de obra nueva en construcción sobre determinada finca, concurriendo

las siguientes circunstancias de hecho: a) la parcela en cuestión fue

inmatriculada con fecha 30 de noviembre de 2001 en base a una certificación

catastral que la describía con una superficie de solar de 92 m2 y construida

de 37 m2, manifestándose ahora en el título calificado que en realidad

su extensión superficial es de 98,68 m2 e incorporando una certificación

catastral que atribuye a la finca la misma superficie con que un año antes

fue inmatriculada. b) a continuación se declara la ampliación de la vivienda

existente, describiéndose en la escritura tanto la ampliación de la

construcción como el inmueble una vez declarado el exceso de cabida y la

ampliación referida. c) a la escritura se incorpora la certificación del

técnico competente a los efectos previstos en el artículo 22 de la Ley 6/1998

en la que se describe, como ajustada al proyecto y a la licencia de obras,

la vivienda final, no la obra de ampliación. d) la Registradora suspende

la inscripción del documento por los defectos que constan en la nota que,

en resumen, son: 1) Falta de correspondencia entre la descripción de la

finca tras el exceso de cabida y la resultante de la certificación catastral.

2) Porque la manifestación del técnico ha de referirse tan solo a la parte

de obra en que consiste la ampliación.

2. En cuanto al primero de los defectos señalados, debe confirmarse

el criterio de la Registradora pues, como reiteradamente ha dicho esta

Dirección General, la registración de un exceso de cabida "stricto sensu"

sólo puede configurarse como la rectificación de un dato registral erróneo

referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de

ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física

exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la

superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió

reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos

originariamente registrados, lo que no parece que ocurra en el presente caso

cuando la finca en cuestión se inmatriculó un año antes en base a una

certificación catastral que le describía en términos, se entiende,

coincidentes con los del título inmatriculador (cfr. art. 53 de la Ley 13/1996),

y ahora se aporta la misma certificación catastral, que en modo alguno

ampara la nueva medición de la finca.

3. Por el contrario, no puede confirmarse el segundo defecto, ya que

la exigencia de certificación técnica que acredite que la obra nueva

declarada se ajusta a las condiciones especiales de la licencia (cfr. artículo

22 de la Ley 6/1998), queda perfectamente cumplida si dicha certificación

contiene, como ahora ocurre, la descripción final de la vivienda resultante

tras la obra de ampliación y además se manifiesta la concordancia entre

tal descripción y la licencia concedida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en cuanto

al primer defecto y estimarlo en cuanto al segundo.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana

López-Monís Gallego.

Sra. Registradora de la Propiedad de Purchena.