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En el recurso gubernativo interpuesto por doña Daniela Fejermán Ferro, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Callosa de Ensarriá, don Jaime Mayor Martínez, a inscribir una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En documento privado, fechado en Madrid el 30 de abril de 1996, doña Dora Norma Ferro, como representante de don Eduardo Payró Gerchunoff, en virtud de escritura de poder, según se dice, otorgada el 1 de julio de 1981, vende a doña Daniela Fejermán Ferro una finca propiedad del poderdante, haciendo constar en la estipulación tercera lo siguiente: «Las partes se comprometen a otorgar escritura pública de compraventa antes del 31 de diciembre de 1996, a requerimiento de cualquiera de ellas, facultándose a la compradora a requerir a la apoderada doña Dora Norma Ferro a otorgar escritura pública de compraventa en nombre de su poderdante y obligándose ésta a dicho acto mediante el presente documento, entendiendo que su mandato con representación le permite obligarse irrevocablemente a terminar con este negocio jurídico y, por lo tanto, elevarlo a público en los términos convenidos.»

En escritura otorgada el 2 de diciembre de 1996, ante el Notario de Madrid, don José Ignacio Gómez Valdivieso, la apoderaba, actuando en su propio nombre y la compradora elevan a público el documento privado de compraventa, ratificando éste en toda sus parte y haciendo constar el fallecimiento de don Eduardo Payró Gerchunoff, ocurrido el 10 de noviembre de 1996, lo cual se acredita con el correspondiente certificado de defunción.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Callosa de Ensarriá fue calificada el 25 de febrero de 1997 con la siguiente nota: «denegada la inscripción del adjunto documento por los siguientes defectos: 1) De conformidad con los artículos 661 y 1.257 del Código Civil, deben ser los herederos del vendedor (representado) en documento privado, don Eduardo Payró Gerchunoff, quienes comparezcan y eleven a público y ratifiquen el documento privado, y que la comparecencia »en su propio nombre» de la que fue apoderada doña Dora Norma Ferro, es irrelevante, por no acreditarse sea heredera del vendedor, sin que pueda alegar su condición de apoderada, ya que tal representación o poder se extinguió por la muerte del vendedor-poderdante, artículo 1.732 del Código Civil (En consonancia, con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de septiembre de 1991, »Boletín Oficial del Estado» de 14 de octubre). 2) Debe acompañarse el poder, en su día vigente, que otorgó el señor Payró a favor de la señora Norma para vender. El primer defecto se estima insubsanable, denegándose la inscripción».

III

Doña Daniela Fejermán Ferro, interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación, en cuanto al primer defecto, y alegó: Que la Resolución de 23 de septiembre de 1991, que plantea, como síntesis de la doctrina, que «deben ser los herederos del representado titular registral quienes deben proceder a elevar a público el documento privado de compraventa suscrito por el apoderado del titular, una vez fallecido dicho titular y el apoderado en cuestión...», no es aplicable a este supuesto, ya que aquí el apoderado continúa con vida. Que el contrato privado fue suscrito por la apoderada y la elevación a escritura pública se hace siguiendo la voluntad del fallecido poderdante, dado el tenor de la cláusula tercera del contrato. Es decir, que una vez suscrito un contrato privado de compraventa por la apoderada y habiendo estipulado que esta misma apoderada, dado el poder de representación irrevocable, se compromete a elevar a público el documento privado en los términos convenidos, no han de intervenir los herederos del poderdante, pues tal intervención implicaría la ratificación de unas personas herederas de quien no suscribió eldocumentoprivado, y se estaría actuando en contra de los actos queridos, admitidos y expresos del fallecido. Que según la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1994, declarada la irrevocabilidad de un poder, ello impide que sea dejado unilateralmente sin efecto en tanto subsista el contrato subyacente en contemplación al cual se otorgó. Aún siendo el apoderamiento un negocio jurídico unilateral, es de carácter recepticio y produce sus efectos en la órbita de los terceros destinatarios de la declaración, de manera que la cláusula de irrevocabilidad, yuxtapuesta al apoderamiento, es conocida por los terceros y suscita en éstos un determinado grado de confianza. Que hay que tener en cuenta el artículo 1.258 del Código Civil y el artículo 1.259, que exige para que un contrato seadeclaradonulo, el haber actuado uno en nombre de otro sin autorización o representación legal, lo que no ocurre en este caso.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que la denegación de la inscripción se apoya en que la muerte del poderdante es causa de la extinción del poder (artículo 1.732.3 del Código Civil), y aunque puede ocurrir que del poder extinguido derive algún efecto posterior (artículo 1.738 del Código Civil), ello es distinto al «mandatum post mortem», que carece de regulación en el Código Civil, ya que los encargos para después de la muerte son contemplados en dicho cuerpo legal a través de figuras distintas del propio mandato. Que la Resolución de 23 de septiembre de 1991 es plenamente aplicable al presente caso, y sobre todo hay que tener en cuenta su fundamento cuarto: «Mientras el poder esté vigente, puede el representante, en nombre del poderdante proceder a la formalización pública del contrato privado, pero en todo caso, como actuación voluntariamente realizada por el apoderado, yunavezextinguido el poder (por muerte del poderdante, artículo 1.732.3 del Código Civil), el ex apoderado carece ya de legitimación para vincular al poderdante con su actuación, y por tanto para la formalización pública del contrato recogido en documento privado». Que hay que rechazar el carácter irrevocable del poder en este supuesto. Es irrevocable un poder cuando existe no sólo en interés del poderdante, sino en interés de éste y de un tercero, o interesando por igual al poderdante y apoderado, así como cuando constituye cláusula de un contrato sinalagmático o cuando está involucrado en otra convención cualquiera, siendo requisito necesario para su cumplimiento (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1994 y 2 de noviembre de 1961). Además, la Resolución de 16 de abril de 1991 señala que la regla general es la revocabilidad y, en consecuencia, la excepción, la irrevocabilidad, debe interpretarse restrictivamente. En el presente caso, el poder que alega la recurrente (y que no se presentó) carece de cualquier circunstancia que le confiera el carácter de irrevocable, y pretender que aquél pueda convertirse en tal, sin intervención del poderdante y sobre la base de lo pactado entre apoderado y comprador en la estipulación tercera del contrato privado, es pretender demasiado. A lo sumo cabría admitir que la obligación impuesta al apoderado en tal estipulación es algo irrevocable para él, pero siempre y cuando el poder que le confirió el dueño de a finca estuviera vigente, y dicho poder dejó de estar vigente cuando el representado premurió.

V

El Notario autorizante de la escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa, don José Ignacio Gómez Valdivieso, informó que el apoderamiento es una relación jurídico-formal que siempre irá acompañada de una relación sustantiva para que sea operante, y quedará influida por la misma, de manera que el poder se extingue al extinguirse la relación subyacente para la que ha sido creado, pero el poder es irrevocable cuando lo es dicha relación subyacente, como en el presente caso: Se dio un apoderamiento para ejecutar una relación subyacente irrevocable, pues ésta es perfecta y consumada, existiendo implícitamente un acuerdo de irrevocabilidad. Lo único que hace la muerte del poderdante, por el efecto sucesorio, es transmitir aquella relación a sus herederos, por lo que éstos quedarán vinculados de la misma forma que lo estabaelcausante.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en que en el presente caso no cabe hablar de revocabilidad o irrevocabilidad del mandato, sino de los efectos del mandato representativo tras la muerte del mandante, pues si bien es cierto que tal mandato se extingue por dicho fallecimiento (artículo 1.732.3 del Código Civil) también lo es que pueden subsistir ciertos efectos tras esa extinción (artículos 1.718.2 y 1.738 del Código Civil), pero ninguno de ellos es de aplicación a este supuesto, ya que no se trata de acabar el negocio que ya estaba comenzado al morir el mandante, pues estaba ya acabado y consumado (artículo 1.258 del Código Civil), y porque la elevación a público no se hace ignorando la muerte del mandante, al constar en el documento expresamente el fallecimiento. Que la escritura de elevación a público de un documento privado es una escritura ordinaria, en la que se plasma y se realiza el negocio jurídico con declaraciones coetáneas de voluntad, como una verdadera repetición de tal negocio, de modo que en ese momento han de concurrir los requisitos de legalidad y capacidad de los otorgantes (artículo 144.2 del Reglamento Notarial), y al estar extinguido el poder por muerte del poderdante, carece de facultades el apoderado para el otorgamiento de esa escritura, al no ser heredero.

VII

La recurrente apeló el auto presidencial manteniendo sus alegaciones y las contenidas en el informe del Notario autorizante y añadió que el artículo 1.732, en conexión con los artículos 1.254, 1.258, 1.261, 1.278, 1.450 y 1.227 del Código Civil permiten concluir que la compraventa –cuestión de fondo– se perfeccionó, y el apoderamiento –cuestión de forma– se confirió de manera irrevocable en el contrato para ejecutarlo, por lo que el apoderado debe elevar a público el documento, independientemente de que el poderdante estuviera vivo o muerto.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 661, 1.257.1, 1.278, 1.280, 1.717, 1.718, 1.725, 1.727,1.732.3 y 1.738 del Código Civil; 3 de la Ley Hipotecaria, y la Resolución de esta Dirección General de 23 de septiembre de 1991.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa. En dicha escritura, de fecha 2 de diciembre de 1996, representa al vendedor la misma apoderada que le representó en el documento privado, que no consta que hasta entonces tuviera fecha fehaciente

En la escritura de elevación a público se dice que el representado-vendedor falleció el 10 de noviembre de 1996, acreditándose el hecho mediante la certificación de defunción.

El Registrador deniega porque, de conformidad con los artículos 661 y 1257 del Código Civil, deben ser los herederos del vendedor-representado quienes eleven a público, pues el poder se extinguió por la muerte del vendedor-poderdante.

La compradora recurre la calificación. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso.

2. El recurso no puede estimarse. Como ha dicho este centro directivo (víd. Resolución citada en el «vistos»), otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribución de forma pública del mismo incumbe al representado, pues es en su esfera jurídica donde despliega todos sus efectos el negocio realizado por el representante (víd. artículos 1.717, 1.725 y 1.727 del Código Civil); es dicho representado o, en su caso, sus herederos, (cfr. artículo 1.257.1 del Código Civil), quienes asumen y a quienes se debe exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales, entre la que está la de formalizar debidamente el contrato (víd. artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil).Lo que ocurre es que, mientras el poder esté vigente, puede el representante, en nombre del poderdante, proceder a la elevación a público del contrato privado. Mas, una vez extinguido el poder, como ha ocurrido en este caso por el fallecimiento del poderdante (víd. artículo 1.732.3 del Código Civil), el ex apoderado carece de legitimación para vincular al poderdante con su actuación, y, en consecuencia, la formalización pública del contrato debe ser realizada por los herederos de éste.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 16 de noviembre de 2000.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.