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En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado de la Administración de la Seguridad Social, en nombre de la Tesorería de la Seguridad Social, frente a la negativa del Registrador de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Madrid, don Rafael Izquierdo Asensio, a practicar una anotación preventiva de embargo sobre un derecho de traspaso.

Hechos

I

En expediente administrativo de apremio seguido en la Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Seguridad Social 28/04, contra «El Panecillo, Sociedad Anónima», por débitos a la Seguridad Social se embargó el derecho de traspaso del local de negocios dedicado a la fabricación de pan, bollería y similares propiedad de doña V. H. M., sito en travesía de Pozas, número 3, de Madrid, expidiéndose mandamiento para su anotación preventiva en el registro.

Del contrato de arrendamiento suscrito por doña V. H. M. y «El Panecillo, Sociedad Anónima», fechado el 1 de enero de 1989, resultan, entre otras, las siguientes condiciones:

«c) El plazo de duración del presente contrato, será de un año, a partir del día de la fecha, no obstante se entenderá tácitamente prorrogado anualmente; d) …Asimismo, las partes convienen que en el caso de prorrogarse el contrato conforme a lo establecido en la condición d), anualmente la renta que en cada momento satisfaga el arrendatario, se acomodará a las variaciones que en más o en menos sufre el IPC que fije el Instituto Nacional de Estadística, u organismo que le sustituya, para el conjunto Nacional total en el año que se trate y a partir de su cómputo, con independencia de la fecha en que se publique oficialmente la variación que proceda; i) El arrendatario no podrá subarrendar, ceder ni traspasar el local objeto de este contrato, sin la previa autorización del arrendador.»

II

Presentado el mandamiento en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Madrid junto con copia autenticada del contrato de arrendamiento, fue calificado con la siguiente nota: «Denegada la anotación preventiva de embargo ordenada en el precedente mandamiento por el defecto de que conforme al artículo 68.d) de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, para que pueda anotarse el embargo es necesario que recaiga «sobre bienes susceptibles de gravamen hipotecario», y en este caso el arrendatario carece de la facultad de traspasar conforme a la condición letra J) del contrato de arrendamiento que se acompaña, lo que impide su hipoteca, conforme al artículo 19 de la citada Ley. Contra la presente calificación puede interponerse recurso gubernativo ante el propio Registrador que suscribe en el plazo de dos meses a contar de la presente nota, conforme a los artículos 73 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento y 66 y concordantes del Reglamento del Registro Mercantil. Madrid, 13 de enero de 1998. El Registrador de la Propiedad. Fdo.: Rafael Izquierdo Asensio».

III

El Letrado de la Administración de la Seguridad Social, en nombre de la Tesorería de la Seguridad Social, Dirección Provincial de Madrid, interpuso recurso de reforma contra la anterior calificación, y alegó: Que de conformidad con la letra i) de las estipulaciones contractuales del contrato de arrendamiento donde se reconoce al arrendador el derecho de traspaso, sin que exista renuncia al mismo, y sin que se encuentre limitado por la prohibición de ceder ni subarrendar contenida en el punto cuarto de las conclusiones, por ser figuras distintas y de acuerdo con la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, como es el presente, es evidente que el arrendador es el titular del derecho de traspaso embargado por la Tesorería General de la Seguridad Social.

IV

El Registrador de la Propiedad decidió no estimar el recurso de reforma interpuesto y mantener la calificación recurrida, e informó: 1.º Que el contrato de arrendamiento de establecimiento mercantil objeto del embargo aparece celebrado, según ejemplar aportado, el 1 de enero de 1989, por lo que resulta aplicable la disposición transitoria primera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y concretamente el apartado 2 relativo a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1995, no pareciendo explicable que en el recurso se invoque la disposición transitoria tercera que se refiere a los contratos de arrendamientos de local de negocio celebrados antes de la citada fecha. 2.° Que conforme al apartado 2 de la disposición transitoria primera, los contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsisten en la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley de 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con la importante salvedad que resulta del último inciso, según el cual: «En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley, relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda». 3.º Que al establecerse en la condición letra c) que el plazo de duración será de un año a partir de la fecha de su celebración y que «no obstante se entenderá tácitamente prorrogado anualmente», parece que es aplicable la norma transcrita y, por tanto, el contrato se rige actualmente por la Ley de 1994, lo cual lleva a determinar cual es el valor actual de la también llamada condición letra i) en la cual se establece que «el arrendatario no podrá subarrendar, ceder, ni traspasar el local objeto de este contrato, sin la previa autorización del arrendador». 4.º Que la vigencia de la Ley de 1994, no implica en modo alguno, la denegación de las estipulaciones pactadas al amparo de las normas anteriormente vigentes (Real Decreto-Ley ya citado y Ley de Arrendamientos Urbanos de 1969) salvo que tales estipulaciones estén en contradicción con alguna norma imperativa de la nueva Ley, conforme al criterio que se desprende de la disposición transitoria segunda del Código Civil. Que la Ley de 1994 ordena en el artículo cuatro el régimen aplicable a los arrendamientos regulados en la misma. Conforme a este régimen son imperativos de forma absoluta en cuanto ambas clases de arrendamientos los títulos I, IV y V y para uso distinto del de vivienda, el apartado 3 mantiene un criterio análogo al que se establecía en el artículo 6, apartado 3 de la Ley de 1964, el arrendatario de local de negocio puede renunciar al derecho de traspaso, ya que rige con preferencia la voluntad de las partes. 4.º Que al no poder el arrendatario traspasar el local sin la previa autorización del arrendador, es indudable que tampoco puede hipotecar el establecimiento mercantil, conforme al artículo 19 de la Ley Hipotecaria Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento y, por tanto, no cabe anotar el embargo trabado, ya que el bien no es susceptible de gravamen hipotecario, artículo 68.d) de la misma Ley.

El Letrado recurrente se alzó contra la anterior decisión, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el contrato de arrendamiento de establecimiento mercantil fue celebrado el 1 de enero de 1989, con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/85, de 30 de abril, por el que se suprime la obligatoriedad de la prórroga forzosa en su artículo 9, quedando, por tanto, la existencia de la prórroga a la libre voluntad de las partes en virtud del principio de libertad de pacto, artículo 1.255 del Código Civil. Que conforme a lo establecido en las condiciones c) y d) del contrato y de la interpretación sistemática del mismo, se debe concluir que la intención de las partes contratantes al formalizarse aquél fue la de someter el mismo al sistema de prórroga forzosa, por lo que se puede afirmar que dicho contrato no está sometido a la tácita reconsideración del artículo 1.566 del Código Civil. Que dado que el contrato de arrendamiento celebrado el 1 de enero de 1989 continúa vigente, como consecuencia de las prórrogas anuales y como no se ha producido la tácita reconducción, no es aplicable la disposición transitoria primera, apartado 2, debiendo, por tanto, regirse dicho contrato por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, donde se establece en su artículo 29 el derecho de traspaso, sin que deba entenderse que se ha producido renuncia por estipularse en la letra i) del contrato que el arrendatario no podrá traspasar el local, sin la previa autorización del arrendador, pues como viene señalando la jurisprudencia si se efectúa el traspaso sin ajustarse a los requisitos que condicionan su existencia, no por eso el traspaso es radicalmente nulo o inexistente, sino simplemente ineficaz en sus efectos para el arrendador, que tiene facultad para desconocerlo. De donde debe deducirse la existencia del derecho de traspaso y por ende, la facultad que tiene el acreedor para trabarlo, con independencia de que al tiempo de enajenarlo deba contar con la autorización del arrendador, máxime si se tiene en cuenta, como ocurre en el presente caso, que el arrendador en todo momento ha tenido conocimiento del embargo, porque así se lo ha notificado la Tesorería General de la Seguridad Social, sin que en ningún momento se haya opuesto al mismo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 19 y 68 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión; 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril; 4.3 y disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

1. El propio ámbito objetivo del Registro de hipoteca mobiliaria y de prenda sin desplazamiento limita las anotaciones de embargo que en él pueden practicarse a los que recaigan sobre créditos inscritos o sobre los bienes susceptibles de ser objeto de uno u otro gravamen (cfr., artículo 68.d) de la Ley de 16 de Hipoteca Mobiliaria). Si la hipotecabilidad de los establecimientos mercantiles se limita a los supuestos en que su titular sea el propietario del local en que estén instalados o tenga la condición de arrendatario del mismo con facultad de traspasar (cfr., artículo 19 de la misma Ley), tan sólo en los mismos supuestos cabrá su embargo, por lo que la cuestión a resolver en el presente expediente se centra en determinar si en este caso el embargado, como arrendatario del local de negocio, tiene o no la facultad de traspasar.

2. Al haberse celebrado el contrato de arrendamiento el 1 de enero de 1989 no hay duda que estaba sujeto, en cuanto a su duración, a lo establecido en el artículo 9.º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, o sea, que la misma sería la libremente estipulada, sin aplicación forzosa del régimen de prórroga establecido en el artículo 57 de la Ley entonces vigente, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil. Y cual sea en este caso la duración pactada se torna en elemento fundamental pues, de estar subsistente el contrato a la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, la relación arrendaticia quedaría sujeta, salvo en lo referente a su duración, al régimen de la Ley de 1964, en tanto que de encontrarse aquél dentro de un plazo de tácita reconducción, habría pasado a quedar sujeto al de la nueva Ley (cfr., apartado 2.º de su disposiciones transitoria primera). Dado el diferente régimen que en cuanto a cesión onerosa de contrato se aplicaría en el segundo caso, en que regiría antes que nada lo pactado (cfr., artículo 4.3 de la Ley) frente al de traspaso que regiría en el primero, la sujeción a uno u otro es fundamental.

3. De los términos del contrato, cuando tras establecer la duración del arrendamiento en un año, se conviene que no obstante se entenderá tácitamente prorrogado anualmente, unido al sistema de revisión de la renta para el caso de prórroga, concluye el recurrente en que la intención de las partes fue sujetarlo al régimen de prórroga forzosa y no de tácita reconducción, con lo que el contrato original subsistiría a la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley. Tal conclusión no puede sostenerse. Es cierto que pueden diferenciarse los supuestos de tácita reconducción y prórroga convencional tácita, tanto por su origen, presupuestos para que operen, como incluso por sus efectos, pero ambas difieren esencialmente del régimen de prórroga forzosa. En ésta existe una facultad legal atribuida potestativamente a una de las partes, el arrendatario, de imponer a la otra el mantenimiento de la relación arrendaticia una vez transcurrido el plazo pactado. Por el contrario, en los supuestos de tácita reconducción o prórroga convencional tácita, cualquiera de las partes puede, a través de los actos contrarios al juego de la presunción legal, o la declaración de voluntad expresa que enerve el juego de la tácita, provocar la extinción de la relación jurídica al vencer el plazo pactada o cualquiera de sus prórrogas, un efecto totalmente distinto del de la prórroga forzosa. Por otra parte no puede considerarse un contrato de arrendamiento sujeto a prorroga tácitamente convenida con un contrato de duración indefinida –contrario a la exigencia de determinación de su tiempo de duración ex artículo 1.543 del Código Civil– y cuya vigencia puede ser denunciada por una de las partes –contraviniendo así la prohibición del artículo 1.256 del mismo Código– sino como un contrato sujeto a renovaciones periódicas a falta de oposición a que las mismas tengan lugar. Y en esta situación de renovación contractual ha de entenderse que se encontraba el aquí contemplado a partir del 1 de enero de 1990, transcurrido el año de vigencia inicialmente pactado, y por tanto cuando entró en vigor la Ley de 24 de noviembre de 1994, a cuyo régimen quedó sujeto en lo relativo a cesión del contrato.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso confirmando la decisión apelada.

Madrid, 14 de julio de 2001.–La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid, 29.